住宅ローンを組む時の年齢はどう関係する?若い・高齢でも住宅ローンを通す7つのポイント

もし「人生で一番高い買い物は何か?」と言われたら、間違いなく「マイホーム」とお答えになるでしょう。

現金一括で数千万円もする住宅を購入する人は稀ですから、殆どの人が住宅ローンを組むことになります。

その際に何歳までに住宅ローンを組んでおくべきか、とても気になる所ですよね。

近年では結婚するタイミングが遅くなる傾向にありますから、自然とローンを組む年齢も高くなっています。

住宅ローンは銀行などの金融機関で組むことになりますが、審査を行う際に最も重視しているのは「完済時年齢」になります。

金融機関としては住宅ローンの滞納が一番困ることですから、やはり健康で元気に働くことができる若い内に、ローンを完済して欲しいと思うのは当然のことです。

この記事では、住宅ローンを組むための最適な年齢や、住宅ローンを通すために必要なポイントを説明します。

最適な年齢は何歳ぐらいなの?

現在の日本では、定年退職する年齢は60歳から65歳になっています。

もちろん医療の発達や健康志向により平均寿命が延びていますので、65歳を過ぎても十分働ける年齢です。

しかし、定年退職した後で働こうとしても、収入が少なくなる傾向にありますし、年金をあてにするのも危険です。

現在の住宅ローンでは多くの金融機関が最長の返済期間を「35年」に設定するところが多くなっています。

仮に35年ローンを組んだ場合、定年退職までに返済を完了するためには、30歳までに住宅ローンを組む必要があります。

住宅金融支援機構が取り扱っている「フラット35」では、完済時の年齢が80歳までと決まっていますが、老後の生活を考えるとやはり退職するまでに住宅ローンを完済しておいた方が安心です。

このことからも、住宅ローンを組む年齢は30歳から35歳までの間が好ましいと言えるでしょう。

次に住宅ローンを通りやすくする上でのポイントをご紹介します。

1.健康であることが大切!

住宅ローンを組む際に、殆どの場合「団体信用生命保険(団信)」への加入が条件になっています。

これは住宅ローンを借り入れた本人が、死亡、高度障害などの理由で住宅ローンの支払いが困難となった場合、生命保険会社が代わりにローンを支払ってくれる保険です。

先程の借入れ時の年齢にも関わってくることですが、年齢が上がると病気のリスクも増えるため、審査にも影響が出てきます。

もし健康状態が悪いと団信に加入できず、住宅ローンの審査が通らないなどの影響がありますので、若いうちにローンを組む方が審査においても有利だと言えるでしょう。

これは住宅ローンの借り換えの際も同様となりますので、健康でいることはとても大切なことです。

ちなみに団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれることになります。

2.勤めている会社での雇用形態や勤続年数も重要

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住宅ローンでは勤めている会社の経営状況、勤続年数、雇用の形態によって審査の通りやすさが変わってきます。

申し上げにくいことですが、勤務先の会社の経営状態が思わしくなければ、将来の収入への不安から審査が厳しくなります。

また、会社に勤め始めたばかりでも同様です。

概ね1年から3年以上、現在の会社に勤めている方が良いでしょう。

さらに雇用形態は正社員であることが望ましいということも覚えておいてください。

やはり審査の際には収入が安定しているか、継続性はあるかなどが対象になるからです。

銀行によっては契約社員の方でも借入れができる場合がありますが、時勢によっても変化しますから注意が必要です。

3.ご自身の年収から返済負担率を計算しよう

住宅ローンで借りることができる金額の上限がどれくらいなのか、気になるところですよね。

その指標となるのが「返済負担率」です。

例えば年収400万円の方が年間84万円(月平均7万円)の返済をすると、84万円(年間返済額)÷400万円(年収)×100=21%(返済負担率)となります。

フラット35の場合は年収400万円未満の場合は返済負担率が30%以下、400万円以上の場合は35%以下が基準になっています。

一方で銀行の住宅ローンでは年収によって20%から40%が基準となっています。

一般的なサラリーマンの方の場合は、この返済負担率を25%以下にすることが好ましいでしょう。

返済負担率を上げると、毎月の返済の額も上がるために、ローンの支払い以外の支出(毎月の生活費)などを考えると、25%以上にすることはおすすめしません。

またマンションを購入する場合は、住宅ローンの支払い以外に、毎月の管理費・修繕積立金・駐車場代が必要になりますので、必ず余裕を持った返済計画をたてるように心掛けてください。

4.他に借入れがある場合は注意

先程、返済負担率のお話をしましたが、実は他にローンを組んでいる場合は、それも含めた設定にしなければなりません。

一番多いのは車のローンですが、もし月々の支払いがあれば想定している住宅ローンの毎月の返済額に含めて計算を行い、各金融機関が設定している返済負担率以下である必要があります。

年間84万円の住宅ローンと車のローンが年間48万円、年収が400万円だとしたら、132万円(年間返済額の合計)÷400万円(年収)×100=33%と一気に返済負担率が上がってしまいます。

他に借入れがある場合は、必ずその金額を含めた上で計算を行ってください。

結果、住宅ローン会社が設定した返済負担率以下であれば、問題なく住宅ローンを組むことができます。

また、消費者金融から借入れをしている場合は注意が必要です。

銀行によっては審査が厳しくなる傾向があるので、できるだけ住宅ローンを組む前に完済しておくことが望ましいでしょう。

5.支払いの延滞や税金の滞納に注意

住宅ローンの審査の際に、不利になる条件として公共料金の延滞や税金の滞納があります。

例えば、電気・水道・ガス・携帯料金などの延滞、クレジットカードや車のローンなども同様です。

もし過去に複数回に渡って延滞がある場合などは、住宅ローンの審査がかなり厳しくなります。

また、税金を滞納している方は住宅ローンの審査に通りません。

一般のサラリーマンの方は給料から各種税金を天引きされているので、滞納をする可能性は低いでしょう。

しかし個人事業主の場合は、自身で住民税を納税する必要があるので、払い忘れのないようにしてください。

会社員の方は過去1年から2年分の源泉徴収票があれば納税の証明ができるので簡単です。

自営業者や会社経営者の方の場合は、過去2年から3年分の納税証明書、確定申告書の提出を求められます。

年金や健康保険料、さらに固定資産税などの滞納がないようにしておきしょう。

6.頭金を増やす

住宅ローンを組む時に、土地や建物の購入代金に対して8割程度が借入れの限度額と言われていました。

つまり残りの2割は自己資金で用意する必要があった訳です。

しかし、現在では頭金なしでも住宅ローンが組めるようになりました。

もし銀行が設定している返済負担率をオーバーしそうな場合は、自己資金(頭金)を増やすことで審査が通りやすくなる傾向があります。

また、両親からの援助が可能な場合は、1200万円まで贈与税の非課税枠がありますので、ぜひ活用してください。

この「住宅取得等資金贈与の非課税」は基礎控除額が110万円あるので、1310万円までは贈与税がかからないことになります。

贈与税の非課税枠は一定の条件を満たした住宅(省エネ住宅等)で1200万円、それ以外の住宅は1000万円になります。

これは消費税が8%の場合ですが、消費税が10%にあがると非課税枠が3000万円になりますので、よく検討した上で住宅ローンを組んでください。

7.物件の担保価値

銀行からお金を借りるときに、銀行は対象となる不動産に「抵当権」を設定することになります。

もしローンの返済ができなくなれば、銀行は抵当権を設定した不動産を競売にかけ、売却することで債権の回収をすることになります。

そのため審査の際に銀行は、担保となる不動産の価値を査定することになりますが、この査定をした価値が「担保価値」になります。

物件価格と担保価値は違いますのでよく覚えておいてください。

住宅ローンはこの担保価値を上限にしてお金を貸す金額を決めるために、担保価値以上のお金を借りることはできません。

土地の場合は公示価格や路線価、固定資産税評価額などから計算を行います。

建物は新築の場合それほど気にする必要がありません。

しかし、中古となると建物の築年数が古くなるほど低い査定金額になります。

銀行では昔から一般的な木造住宅の場合、20年で価値がゼロになるという査定を行ってきました。

もし担保価値が低い住宅だと、希望する金額を借りることができない、さらには審査に通らないこともありますので注意が必要です。

まとめ

住宅ローンを組むときに、審査をする銀行によって審査内容は微妙に違ってきます。

審査が比較的緩い銀行、または逆に厳しい銀行もあるので、ある程度下調べをする必要があります。

例えば、契約社員や派遣社員でも審査が通る銀行があれば、正社員しかほぼ通らない銀行もあります。

また、勤続年数に規定がない銀行があれば、3年以上の規定を設けている銀行もあります。

その他にも審査に必要な最低年収にも違いがあるので、良く検討した上で申し込んでください。

住宅ローンの審査を受けた場合、各金融機関でその情報が共有されるため、多くの銀行で一度に住宅ローンの審査を受けることは望ましくありません。

せいぜい2、3社に絞り込みましょう。

また、金融機関で共有される「個人信用情報」には、過去の借入れや返済の履歴が残っているので、審査の際には必ず正確な情報を伝えるようにしてください。

もし虚偽の申告をしたり、申告漏れがあった場合は、その時点で審査が打ち切りになります。

再審査の可能性はありませんので慎重に申告を行ってください。

住宅ローンでは、ご自身の現在の状況を良く考えた上で、審査が通りやすい銀行を選ぶ必要があるでしょう。

審査の期間も銀行によって違いますので、よく確認をしてください。

最後に子供さんがいる家庭などは、成長するにつれて教育費が高くなるので、かならず返済負担率を低くしておいてください。

また老後の生活を考えると、できるだけ早い段階で返済を終えることができる方が良いでしょう。

無理のない返済計画をたてて、夢のマイホームを手に入れましょう。

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