借地権付き住宅とは?プロが教えるメリット・デメリットと注意点

土地といえば高いというイメージが付きものですが、必ずしも高額とは限りません。

中には相場と比べて安い土地も存在します。

土地の値段が安ければ、その分だけお金を節約して住宅を建てることができるのですが、安い土地というのは安いだけの理由があります。

借地権付き住宅などがまさにそれです。

借地権付きの住宅ならば、通常よりも安く家を建てることができますが、他方でデメリットもあるのですね。

このデメリットを知らずに借地権付きの住宅を購入すると、後悔することになりかねません。

そうなる前に、借地権付き住宅とは何か、その特徴を把握しておきましょう。

今回は借地権付き住宅とは何か、そのメリットからデメリット、注意点などを解説します。

借地権付き住宅とは?

住宅というと、賃貸物件か、もしくは自分が所有する物件かに分けられるものです。

ではこの借地権付き住宅とは、賃貸なのでしょうか?

それとも自己に所有権のある物件なのでしょうか?

借地権付き住宅とは、住宅こそ自己に所有権のある物件なのですが、土地の所有権に関しては別の人にある状態にある住宅のことです。

そもそも借地権とは、借地借家法によると、建物を所有することを目的にした地上権もしくは土地に対する賃借権のことです。

要するに、自分の家を購入するために土地を借りる権利ということですね。

本来、自分の土地ではない場所に自分だけのマイホームを建てることはできません。

土地の借り手は、土地に対する所有権がないので、一見すると勝手に家を建ててはダメそうですね。

しかし、借地権を行使することで、所有権がない土地の上に自分だけの家を建てることができます。

もちろん、土地を借りているわけですから、住宅の所有者は土地の貸し主に対して借地料を払うことになります。

この借地料を支払っている限りにおいて、借地権を根拠に住宅を所有し続けることができるということですね。

借地権のメリット

いくら土地の所有者が別にあるにせよ、借地権がある以上、その建物に対する所有権は本人にあります。

住宅の所有権がある以上、たとえ土地の地主であっても好き勝手に振る舞うことはできません。

借地権がある以上、その住宅の所有者は、法律によって保護されます。

つまり、法律の保護が及ぶ限りにおいて、半永久的にその土地に住み続けることができるということですね。

正当な事由がない限り、たとえ地主であっても恣意的に借地権を持つ住宅の所有者を追い出すことはできません。

そればかりか、土地の所有権がないだけに、住宅の所有者は土地の取得税を払う必要がないというメリットがあるほどです。

税金が安くなる分、通常よりも安く住めるというのも借地権ならではの効果ですね。

他にも、土地の固定資産税や都市計画税などについても払う必要がなく、負担せずに済みます。

これで立地環境が良ければ、高い税金を払わずとも良い土地に住めるだけに、借地権は非常にメリットの多い権利なのです。

借地権は、借地料の支払いがあるという点さえ除けば、税負担が軽い上に所有権並みの法律の保護が受けられる権利です。

デメリットもありますが、それに匹敵するだけのメリットもありますよ。

借地権の種類


実はメリットが多い借地権なのですが、種類によっては思わぬデメリットを被る恐れがあります。

借地権付き住宅の購入を検討する際には、そもそもどのような借地権なのか、その内容を把握しておきましょう。

借地権付き住宅を購入するにあたり、覚えておきたい借地権の種類というと、定期借地権と旧法借地権の2つです。

定期借地権なのか、それとも旧法借地権なのかで借り主に対する法的保護の強さが変わってきますので注意しましょう。

定期借地権とは?

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定期借地権とは、契約の更新がない借地権のことで、契約が期間が終了すると地主に土地を返還する義務が住宅の所有者にはあります。

土地を返還する際には住宅を壊して更地にする義務があるので、最終的には住宅は無くなってしまうのが定期借地権のデメリットですね。

ただ、定期借地権の存続期間は50年以上と長く設定されているので、住宅を建ててすぐに家が無くなるということは基本的にないですよ。

定期借地権は、1992年より施行された借地契約で、それ以前までは旧法借地権がありました。

旧法借地権とは?


旧法借地権は、平成4年(1992年)に定期借地権が施行される前にあった借地権で、その特徴は定期借地権以上に法的保護の力が強いことです。

というのも、旧法借地権の場合、定期借地権と違って契約を更新することができるからです。

地主は正当な事由がない限り、契約の更新を拒否できません。

つまり、旧法借地権ならば契約を更新し続ける限りにおいて、半永久的に住み続けることができるということですね。

法律の保護を期待するなら、旧法借地権の方が強く、いつまでも住宅の所有権を主張し続けることができます。

このように借地権といっても、種類によって違いがあるので注意しましょう。

借地権付き住宅のメリットとは?

土地の所有権がない借地権付き住宅は、一見するとデメリットのある物件です。

しかし、実際には通常よりも安く住宅を所有できるなど、メリットがあります。

借地権付き住宅のメリットというとこのような安く住宅を買えるという利点の他に、税金もかからないという利点がありますよ。

費用が安くなることが借地権付き住宅の最大のメリットですね。

仮に借地権付き住宅を購入する場合、相場よりも3割ほど安い価格で不動産を購入することができます。

それに加え、土地の取得税と、固定資産税、都市計画税などの税負担もありませんので、納税にかかるコストを減らせますね。

できるだけ安く住宅を購入したい方からすると、借地付き住宅は低コストという魅力がある物件なのです。

ただし、借地権付きの住宅ならではのデメリットもあります。

借地権付きの住宅に住む予定があるなら、どのようなデメリットがあるのかについて把握しておきましょう。

借地権付き住宅のデメリットとは?


借地権付き住宅は、住宅の所有権こそありますが、土地に対する所有権はありません。

この土地の所有権がないことが原因の不都合が生じやすいというのが、借地権付き住宅のデメリットです。

まず、借り主は地主に対して地代を払う必要があります。

この地代の目安ですが、固定資産税の倍以上になることが一般的です。

そのため、税負担がないものの、地代でそれ以上の負担を強いられることがありますよ。

さらに、契約更新時には更新料を払うことになります。

この更新料の目安ですが、だいたい更地価格の5%前後となります。

他にも、住宅の建て替えや譲渡、売却には地主の承諾と、更地価格の5%ほどの承諾料がかかるというデメリットがあります。

何かするにも地主の承諾と承諾費用がかかるだけに、いくら自分に所有権のある住宅といえど好き勝手にはできないということですね。

これら以外にも、借地権は第三者に売却できるものの、いざ売却しようとしてもなかなか売れない、担保の評価が低いので金融機関からの融資が受け辛いなどの難点があります。

いくら借地権は所有権並みの法的保護が期待できるといえど、所有権ほどの価値はないということですね。

銀行の融資が受け難いばかりか、売る時も難義しやすいので、売買には不向きですよ。

そして、定期借地権の場合、いつかは土地を返還しなければなりません。

いくら念願のマイホームを購入したとしても、最終的には取り壊すことになるということですね。

ただし、地主から土地を購入し、その土地に対する所有を得ることができれば、これらのデメリットを解消できますよ。

将来にわたってこの土地に住み続けたいと思うなら、地主に土地を売ってもらえないか交渉するというのも一つのデメリット対策となります。

借地権付きのマンションとは?


借地権付きの住宅を求めている方の中には、マンションが欲しいという方もいます。

一戸建てと違ってマンションの場合、部屋を貸し出すことで賃料収入を得ることができます。

このように不動産投資を前提にマンションを購入する方にとって、借地権との相性はどうなのでしょうか?

メリットの方が多いのでしょうか?

それともデメリットの方が多いのでしょうか?

ここではマンションと借地権との関係について解説しますね。

借地権付きマンションのメリット

借地権のメリットといえば、土地を安く手に入れることができる、税金を安くすることができるなどです。

このメリットは、これから不動産投資を始めたいという方にとって、非常に相性の良い利点ですよね。

マンションを購入しようと思ったら、マンションを建てられるだけの広さのある土地が必要です。

同時に、多くの人が入居したくなるような、立地条件の良い場所でないといけません。

いくら土地代が安いからといって、狭く、立地条件が悪い場所にマンションを建てると空き室が目立ち、不動産投資に失敗する恐れがあります。

しかし、立地条件が良い土地のマンションならば、多くの入居者を募ることで、不動産投資を成功へと導くことができるでしょう。

他にも税金がかからないので、税負担をかけずにマンションを所有できるなどの利点がありますね。

駅前や繁華街近くなどの、立地条件の良い土地ともなると、土地の価格が高くなりがちです。

しかし、借地権付きのマンションならば、立地条件の良い土地であっても安く手に入ります。

まさに安く不動産投資を始め、成功したいという方にとって、借地権付きのマンションは理想的な物件ですよ。

借地権付きマンションのデメリット


確かに借地権付きマンションにはメリットもありますが、デメリットもあります。

まず、所有権と違って借地権ともなると長期の住宅ローンが組み辛く、融資を受け難いです。

絶対に受けられないというわけではないのですが、借地権ともなると融資を受ける条件が厳しくなるということですね。

さらに、定期借地権だといつかは土地を返還しなければならず、いざ建物を取り壊す時に解体積立金が必要になるなどのデメリットがあります。

土地の返還期限までにマンションを売却できれば良いのですが、借地権付きのマンションは売り手がつき難く、売却できないリスクがあります。

返還期限までに売却できないと、マンションを取り壊すしかなく、売却益は得られません。

これらのデメリットがあるため、借地権付きマンションで不動産投資を始める場合は、賃料収入だけでも初期コストを回収し、利益が出るように投資戦略を組み立てる必要がありますよ。

借地権付きマンションで生じるコスト

土地に対する所有権があるマンションと違って、借地権付きマンションには、独自のコストがあります。

そのコストとは、保証金と権利金、解体積立金です。

保証金とは、土地を借り受ける時にかかるお金のことで、このお金は土地を返還する際に返してもらえます。

いってみれば、賃貸物件における敷金のようなものですね。

権利金とは、土地を借りることに対してかかる費用のことです。

賃貸物件における家賃のようなものです。

解体積立金とは、マンションを取り壊す時にかかる費用です。

定期借地権では、契約期間が満期を迎えるのに合わせてマンションを壊し、更地にして土地を返還する義務が借り手にはあります。

このマンションを壊すための費用として、解体積立金が必要になります。

借地権付きのマンションの場合、解体するべき時期が決まっていますので、その時のために解体積立金を準備しておきましょう。

住宅ローン控除の注意点


確かに借地権は住宅ローンが受け辛いというデメリットがありますが、絶対に受けられないわけではありません。

定期借地権の残存期間が長ければ、長期ローンを受けやすいです。

ただし、たとえ住宅ローンを受けることができたとしても、住宅ローン控除の対象外になる恐れがあるので注意しましょう。

実は借地権付き住宅の場合、土地部分に関しては住宅ローン控除の対象外になるケースがあります。

例えば住宅を取得した時に、前払賃料を支払っていたのであれば、この前払賃料については住宅ローンの対象外になってしまうのですね。

このように住宅ローン控除の対象外になってしまう恐れがあるので、どうすれば控除を受けられるのか、対象外になってしまう要因を把握しておきましょう。

対象外になるケースに該当しないのであれば、住宅ローン控除もしっかり受けられます。

借地権付き住宅に関するまとめ

土地と建物、両方に所有権がある物件と違い、借地権付き住宅の場合、土地に対する所有権はありません。

そのため、土地の利用に対して借り手は賃借料を支払うことになります。

一旦契約が結ばれ、いざ建物を購入すると、借り手は借地権を根拠にその土地に住み続けることができます。

借地権は所有権と同じくらい強力な法的保護が受けられる権利です。

正当な事由がない限り、半永久的に住み続けられるでしょう。

しかし、定期借地権の場合、いつかは建物を壊し、土地を返還する義務があります。

借地権付き住宅は、確かに安く家やマンションを購入できるというメリットがありますが、他方でデメリットもあります。

借地権付き住宅を購入する際には、どのようなデメリットがあるのか、必ず調べておきましょう。

そのデメリットを把握し、比較した上でメリットがある住宅ならば、この安く住まいを購入できる借地権付き住宅は魅力的な物件となるでしょう。

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