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「新築マンションと中古マンションどちらが自分には合っているのだろう？」
「中古マンションは価格が安い以外に特徴があるの？」
「購入する際に気をつけるべき点はある？」
など、中古マンションの特徴や注意点について、詳しく知りたいと考える人は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、購入前に知っておきたい、中古マンションのメリット・デメリットや注意点について紹介しています。
この記事をご覧いただくことで、中古マンションへの理解が深まり、より具体的に検討できるようになりますので、ぜひ参考にしてください。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
中古マンション10つのメリット
中古マンションには、新築マンションと違うメリットがたくさんあります。
実物を見たうえで購入判断できますし、どんな人が住んでいるか確認したうえで検討が可能です。
「モデルルームだけで決めたくない」
「管理状態や他の入居者について知りたい」
「できるだけ予算を安くしたい」
など、「慎重にマンション購入したい人」におすすめです。
ここでは、中古マンションの以下10つのメリットについて紹介しています。
中古マンションのメリット
- 1.新築より価格が安くローン返済も少ない
- 実物を見たうえで購入判断できる
- 新築より価値の下落幅が小さい
- どんな人が住んでいるか事前にわかる
- 個人からの購入は消費税がかからない
- 希望の間取りや設備にリフォームできる
- 物件数が多く検討エリアが広い
- 購入前に管理状態がわかる
- すぐに入居できる
- 値引き交渉ができる
それでは、一つひとつ確認していきましょう。
1.新築より価格が安くローン返済も少ない
中古マンションのメリットの1つが、新築マンションより販売価格が安く、住宅ローン返済も負担が小さいことです。
新築マンションは、価格に販売業者の利益やコスト（モデルルーム建設費、広告宣伝費、人件費など）が含まれているため、市場価格よりも遥かに高い販売価格が設定されます。
しかし、中古マンションは、基本的に業者の利益やコストが価格に含まれていないため、新築価格の6〜7割程度の価格で購入でき、場合によっては5割以下で購入することも可能です。
価格が安ければ、当然、住宅ローンの借入額も少なくなるため、返済負担も小さくなります。
管理費や修繕積立金、駐車場代、子供の教育費、リフォーム費、税金、車のローンなど、生活していくうえで、住宅ローン返済以外にもさまざまな費用がかかります。
住宅ローン返済額が少なければ、他の費用にお金を回せますし、金利上昇や突発的な出費が発生しても対応がしやすいため安心です。
2.実物を見たうえで購入判断できる
中古マンションであれば、実際の建物・部屋を見たうえで購入するかしないかを判断できます。
「実物を見て判断する」とは、あたりまえのことのように感じますが、新築マンションの場合はそうではありません。
通常、新築マンションは、竣工時期の1〜2年前から販売が開始されるため、完成前に完売してしまうケースもあります。
その場合、モデルルームやパンフレットだけで購入判断しなければなりません。
そのため、実物を見て「思っていた部屋と違う」「パンフレットほど共用施設が豪華ではない」「日当りが悪い」と感じる人も少なくないようです。
中古マンションは、実際の外観デザインやエントランス、共用施設、外部廊下、室内を確認できますし、日当りや風通し、騒音もチェックできます。
購入後に「思っていたものと違う」と感じることが少ないのがメリットです。
3.新築より価値の下落幅が小さい
前述のとおり、新築マンションの価格は、業者の利益やさまざまなコストが含まれています。
「市場価格＋利益・コスト」となっているため、マンション購入後、価値の下落幅が大きめです。
一方、中古マンションは、基本的に「市場価格」で流通され、業者の利益やコストが上乗せされていないため、購入後の価値の下落幅も小さくて済みます。
新築マンションは、販売価格の3割前後が業者の利益とも言われているため、市場価格よりもかなり割高です。
4.どんな人が住んでいるか事前にわかる
中古マンションのメリットの1つが、マンションにどんな人が住んでいるか事前にわかることです。
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新築マンションであれば、基本的に入居時期が同じなため、「マンションにどんな人が住んでいるか」「隣の部屋にはどんな人がいるか」など、気になる点がわからないまま新生活が始まります。
そのため、入居してから「マンション内にクレーマーがいる」「隣の人が夜中に騒音を出してうるさい」など、近隣トラブルが発生するケースもあるため大変です。
中古マンションであれば、両隣にどんな人が住んでいるか、問題を起こす人はいないかなど事前に確認できるため、比較的安心して新生活が始められます。
5.個人からの購入は消費税がかからない
新築マンションの場合は、販売価格に消費税が含まれているため、消費税分（8%）高くなっていますし、増税になるとさらに高くなります。
中古マンションは、個人から購入する際は消費税がかかりません。そのため、8%の消費税分お得ですし、増税したとしても価格には影響が出ない可能性もあります。
6.希望の間取りや設備にリフォームできる
中古マンションは価格が安いですし、新築マンションのように設備や仕様が新しくないため、気軽にリフォームができます。家族の希望やライフスタイルに合った間取りを実現したり、本当に使える設備だけを設置するなど、理想の家づくりが可能です。
新築マンションであれば、間取りや設備がある程度決まっているため、大きな変更は難しいです。そのため、間取りや設備に対して、どこか不満を抱えながら生活していく必要があります。
中古マンションは、リフォーム費用はかかりますが、希望の間取りや設備を実現しやすいのがメリットです。
7.物件数が多く検討エリアが広い
中古マンションのメリットの1つが、物件数が多く検討エリアが広いことです。
新築マンションの場合、駅近か人気住宅地周辺などの空き地を活用して建設されることが多いですが、空き地も限られますし、すべてのエリアにまんべんなく建設されるわけではありません。
学校区や仕事の兼ね合いで今住んでいるエリアを離れられず、「この辺りに新築マンションが出れば検討するのに、まったく建設されない」と困っている家庭も多いです。
中古マンションであれば、これまでマンションが建った場所すべてで販売される可能性があり、日々いろいろな物件が新たに売りに出されています。
駅近や住宅地、観光スポット付近、都市部や田舎など、希望のエリアで物件が見つかる可能性が高いです。
8.購入前に管理状態がわかる
マンションは、管理がどれだけきちんとされているかで資産価値が変わってきます。
管理組合が上手く機能し、管理が行き届いている物件であれば、築年数が経っていても非常にきれいな状態を保つことが可能です。
逆に、管理状態が悪いマンションであれば、共用施設がメンテナンス不足でボロボロになっていたり、ゴミがあちこちに落ちていたり、集合ポストが壊れていたり、、、など、見るからに資産価値の低いマンションとなっています。
新築マンションであれば、10年後〜20年後の管理状態を知ることはできませんが、中古マンションであれば、購入前に管理状態をチェックできるため安心です。
管理状態がよいマンションであれば、住み心地もよく資産価値も保ちやすいでしょう。
9.すぐに入居できる
マンションを購入後、すぐに入居できるのも中古マンションのメリットです。
新築マンションの場合、竣工時期の1年〜2年前から販売開始となるため、契約・購入をしてから入居するまでに1年以上かかることも珍しくありません。
そのため、希望の物件を見つけても入居時期が合わないこともあります。
また、購入から入居までの期間があまりに長いと、「やっぱり。。」と気分も盛り下がったりするものです。
中古マンションであれば、契約・購入してから1ヵ月程度で入居可能なため、即入居希望の方でも安心して購入できます。
10.値引き交渉ができる
中古マンションは、値引き交渉ができるのもメリットです。
新築マンションでも値引きができるケースがありますが、そういった物件は売れ残りが大半で、どうにか売り切るために業者が値引きをおこないます。
新築マンションは販売価格の3割前後が業者の利益ですので、値引きといっても価格の1割にも満たない程度の金額がほとんどです。
また、同じ物件には、正規の価格で購入した人ばかり住んでいるわけですから、その人たちからすればあまりよい気持ちではありません。
中古マンションの場合は、ほとんどの物件で値下げ交渉が可能です。
実際に値下げしてくれるかどうかは別として、不動産仲介会社も買い手の意図を汲んで、売り手との交渉に掛け合ってくれます。
値下げに関しても、決してハードルが高いわけではなく、価格の1割以上値下げしてくれるケースも珍しくありません。
中古マンションのデメリット
中古マンションには魅力的なメリットがたくさんありますが、デメリットもあります。
仲介手数料がかかったり、耐震性やセキュリティが不安な物件もあるため、慎重に選ぶことが大事です。
ここでは、中古マンションの以下11つのデメリットについて紹介しています。
中古マンションのデメリット
- 間取りや階数を選べない
- 仲介手数料がかかるため諸費用が高い
- 長期保証が受けられない
- 管理費や修繕積立金、駐車場代が高い
- 耐震性が不安な物件もある
- 高額なリフォーム費用がかかるケースもある
- 駐車場の確保が難しい
- ペットが飼えない物件も多い
- マンション内のコミュニティがすでにできあがっている
- 35年の返済期間が難しい場合もある
- セキュリティが不十分な物件もある
それでは、1つ目のデメリットから見ていきましょう。
1.間取りや階数を選べない
中古マンションのデメリットが、間取りや階数を自由に選べないことです。
新築マンションであれば、「Aタイプの8階にしよう」「7階のDタイプを購入したい」など、間取りや階数を自由に選べます（販売時期にもよります）。
しかし、中古マンションの場合は、同時期に同じマンションからたくさんの部屋が売りに出されることは稀ですので、基本的に間取りや階数を選ぶことはできません。
立地や予算が希望に合っている「●●物件の811号室」があったとしても、間取りか階数のどちらかは妥協する必要が出てきます。
新築マンションは間取りプランや階数を選べるのがメリットですが、中古マンションは選べないことがデメリットです。
2.仲介手数料がかかるため諸費用が高い
中古マンションは、新築マンションよりも販売価格は安めですが、その他の費用としてかかる諸費用が高めです。
諸費用が高い主な理由が、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料の存在です。
仲介手数料は、宅地建物取引業法により以下のように上限が定められています。
【仲介手数料上限額】
売買価格200万円以下の部分：取引額の5%以内
売買価格200万円超400万円以下の部分：取引額の4%以内
売買価格400万円超の部分：取引額の3%以内
また、価格が400万円を超える場合は、「（価格×3%＋6万円）＋消費税」で上限を算出することも可能です。
仮に、価格が4,000万円の場合は、約136万円の仲介手数料上限となります。
非常に大きな金額なため、諸費用が高くなるケースが多いです。
ただし、不動産仲介会社によっては、仲介手数料を半額や無料にしているケースもあるため、仲介手数料の金額で仲介業者を選んでみるのもいいでしょう、
3.長期保証が受けられない
新築マンションの場合は、10年間の瑕疵担保責任が義務付けられているため、万が一、雨漏りや基本構造部分に問題が発生した場合に、無償で補修がおこなわれます。
中古マンションの場合は瑕疵担保責任を受けたとしても、築年数により、半年や数ヶ月程度でしょう。
業者から中古マンションを購入する場合も保証期間は2年程度、個人から購入する場合は2ヵ月程度が一般的です。新築マンションのように長期保証が受けられないため、何かあった場合は、基本的に自身で対応が必要になってきます。
4.管理費や修繕積立金、駐車場代が高い
中古マンションは、管理費や修繕積立金、駐車場代が高いのもデメリットの1つです。
管理費や修繕積立金等は、長期修繕計画をもとに毎月の金額が決まりますが、大抵、始めの頃は安く設定してあります。
そのため、新築マンションの中には、管理費や修繕積立金がそれぞれ5,000円程度のケースもあります。
将来的に金額が高くなる可能性があったとしても、負担が小さいことはありがたいものです。
中古マンションの場合、管理費や修繕積立金を合わせると2〜3万円以上かかることも珍しくありません。
駐車場代も含めると、かなり大きな負担です。
住宅ローン返済額を安く抑えられたとしても、管理費や修繕積立金、駐車場代が高いため、毎月負担は相応の金額となります。
5.耐震性が不安な物件もある
特に築年数が古い中古マンションは、耐震性に不安がある物件も多いため注意が必要です。
1981年6月に「震度6強から7の大地震が起きても建物が倒壊・崩壊しない」ことを基準とした新建築基準法が施行されましたが、それまでの旧建築基準法では「震度5程度の地震でも倒壊・崩壊しない」が基準とされていました。
つまり、旧建築基準法では「震度5でも倒れない」マンションだったのが、新建築基準法では「震度6強〜7の大地震でも倒れない」マンションが建てられるようになったのです。
そのため、旧建築基準法の頃に建てられた中古マンションは、耐震性に不安が残ります。
6.高額なリフォーム費用がかかるケースもある
中古マンションは、購入後すぐに間取りや設備をリフォームできることがメリットですが、リフォームの工事内容によっては、高額なリフォーム費用がかかるケースもあるため注意が必要です。
間取り変更や設備の入れ替えなど、大掛かりなリフォームをする際は気をつけなければなりません。
事前に複数のリフォーム業者に見積もりを取り、綿密なリフォーム計画・資金計画を立てるようにしましょう。
7.駐車場の確保が難しい
中古マンションの場合、駐車場の確保が難しいのもデメリットの1つです。
既に駐車場が割り振られているため、空き駐車場が出ない可能性があります。
特に夫婦で2台車を所有している場合は、近くの月極駐車場を探すことになる可能性が高いです。駐車場代が高くなり、距離も離れることも想定しておきましょう。
8.ペットが飼えない物件も多い
今や新築マンションの多くがペット飼育可ですが、中古マンションの場合はペットが飼えない物件が少なくありません。
そのため、中古マンションでペットが飼える物件を探そうとすると、自ずと選択肢は制限されてしまいます。
また、管理規約が変更されて最近からペット飼育可になった中古マンションもありますが、新築マンションのようにペット専用の洗い場やエレベーターのペットボタン、ペット用の遊び施設などはありません。
ペットを飼える物件を探している人からすれば、希望条件に合ったペット飼育可の物件を探すことも大変ですし、ペット専用の施設は諦める必要があります。
9.マンション内のコミュニティがすでにできあがっている
新築マンションの場合は入居のタイミングがほぼ一緒なため、気の合う人たちとコミュニティを形成していけます。
経済レベルや家族構成が似た人たちが住むため、ママ友やパパ友も作りやすいです。
中古マンションの場合は、既に入居者の中でコミュニティができあがってしまっています。
途中からその中に入っていくのは、なかなか大変なことです。
コミュニティ内に入れないことや近所付き合いが上手くできないケースもあります。
マンション内の人間関係がある程度できあがっているため、輪の中に入るための努力が必要になる可能性があります。
そういったのを面倒と感じる人は、新築マンションの方がいいかもしれません。
10.35年の返済期間が難しい場合もある
新築マンションであれば、多くの人が35年返済で住宅ローンを利用します。
しかし、中古マンションの場合、金融機関によっては35年返済ができません。
返済期間が短くなるため、毎月・年間の住宅ローン返済負担が大きくなってしまいます。
仮に、3,500万円の中古マンションを、固定金利1.5%、元利均等払い、ボーナス払いなし、返済期間20年〜35年で利用した場合の、毎月返済額は以下のとおりです。
返済期間35年：毎月返済額107,164円
返済期間30年：毎月返済額120,792円
返済期間25年：毎月返済額139,977円
返済期間20年：毎月返済額168,890円
借入状況や金融機関によっても異なりますが、上記のように返済期間が短くなると毎月の負担がかなり大きくなります。
3,500万円の住宅ローンであれば毎月返済も問題ない人でも、返済期間が25年になると毎月返済が厳しくなる可能性があります。
住宅ローン返済以外にも、管理費や修繕積立金、駐車場代、税金の支払いが必要ですし、金利プランによっては金利上昇リスクもあるため注意が必要です。
また、転職で収入が減ったり、急な出費が重なる場合もあるため、綿密な資金プランを立てておく必要があります。
中古マンションを購入する際は、金融機関選びは重要です。
11.セキュリティが不十分な物件もある
中古マンションのデメリットの1つが、セキュリティが不十分なことがある点です。
最近の新築マンションであれば、以下のようなセキュリティシステムが採用されています。
- 防犯カメラ
- エントランスのオートロック
- テレビモニター付インターホン
- 管理人常駐
- エレベーターのオートロック
- ホームセキュリティ
マンションによっては警備員が常駐していたり、多くの防犯カメラが設置されているケースもあります。
しかし、中古マンションの場合は、管理人や防犯カメラもない物件やオートロックすらない物件もあります。
築浅の物件であれば、防犯カメラやオートロックは付いていますが、築古の物件は十分なセキュリティとは言えません。
セキュリティを重視したい方にとっては、物件選びが制限されてしまいます。
中古マンション購入時の注意点
中古マンションを購入する際は、大規模修繕の時期や修繕積立基金の積み立て状況、物件の災害リスクを事前に調べるなど、注意点があります。
入居後に後悔しないためにも、以下の購入時の主な4つの注意点に気をつけて物件選びをしましょう。
購入時の注意点
- 大規模修繕の時期に注意
- 重要事項説明書や重要事項調査報告書をしっかりと確認する
- 事故物件や訳あり物件に注意
- 災害リスク
それでは、1点目の注意点から紹介していきます。
1.大規模修繕の時期に注意
中古マンションを購入する際は、大規模修繕の時期をチェックするようにもしましょう。
物件によっては、入居後すぐに大規模修繕がある場合もあり、費用の捻出が必要なケースがあります。
大規模修繕後の物件であればいいですが、そうでなく、大規模修繕を直前に控えている物件には注意してください。
2.重要事項説明書や重要事項調査報告書をしっかりと確認する
中古マンションを購入する際は、重要事項説明書や重要事項調査報告書をしっかりと確認するようにしてください。
重要事項説明書や重要事項調査報告書には、管理組合の取り決めや使用目的、管理費と区分などが記載されており、これまでの修繕履歴や修繕積立金の積み立て状況などが記載されているためです。
仮に、管理組合や売主が修繕積立金を滞納している場合は、物件購入後に支払わなければならないケースもあります。
そうなると、大きな負担となり、資金計画も狂ってしまうため注意が必要です。
少しでも不明な点があれば、必ず質問をして、すべて明確にするようにしましょう。
3.事故物件や訳あり物件に注意
相場よりも安い中古マンションを検討する際は注意が必要です。
物件によっては、自殺や他殺、火災などが起きた事故・訳あり物件の可能性があります。
そのような物件であれば、不動産仲介会社が教えてくれるわけですが、オーナーが2人、3人と代わっている物件であれば教えてくれません。
事故物件や訳あり物件と知ったうえで購入する分には問題ありませんが、知らなくて購入した場合は大変です。
そういった物件だとわかったら良い気分はしませんし、資産価値も保ちにくいです。
今は、事故物件や訳あり物件がわかるサイトなどもありますので、物件購入前にチェックするようにしましょう。
4.災害リスク
近年、大地震や台風、大雨、津波など、さまざまな自然災害が日本を襲っています。
中古マンションに限らず、住む場所にどのような災害リスクがあるか事前に確認しておくことが重要です。
各自治体が公開しているハザードマップで、さまざまな災害リスクを確認できます。
場所によっては、液状化現象が発生しやすい場合や洪水や津波などの水害リスクが高い場合もあるため十分に注意しましょう。
まとめ
今回は、中古マンションのメリット・デメリットや注意点について紹介いたしました。
この記事で紹介したそれぞれのポイントを考慮したうえで、中古マンションを検討することが大事です。
メリットだけでなく、デメリットや注意点も知ったうえで行動しないと、あとで後悔する可能性もあります。
ぜひ、この記事を参考にして、新築マンションや中古住宅とも比較してみてください。
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