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「住宅ローンはどのような条件で決まるのか事前に知りたい」
「住宅ローンを組むうえで収支計画にどのようなことを考慮すればいい」
住宅ローンは数千万単位で長期間支払うので、どうすればいいか知りたいですね。
今回の記事では、
- 住宅ローンで借りられる金額や条件
- 住宅ローン返済の収支計画
- 住宅ローンの金融機関選び
の3点を中心にお話をしていきます。
この記事を読んでいただければ「住宅ローンの妥当額」が明確になりますので、
ぜひ参考にしてください。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
住宅ローンで借りられる金額はいくらまでかをチェックしよう！
家やマンションを購入しようと思っても現金購入でないと住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンは長期間返済していくことになり、金利もかかるので、借りる金額をできるだけおさえることが大切です。
どのように借りる金額をおさえるか、いくら借りられるかなどを見ていきましょう。
住宅ローンで借れられる目安
住宅ローンで借りられる目安の金額は、だいたい年収の10倍です。
400万だったら4000万ということですが返済は4000万だけではなく、これに金利がプラスされた支払い額を長期に返済するのです。
購入の際は「住宅ローンが組めるから月々の返済金額がこれくらいだったら問題ない。」
そう思うでしょうが、できるだけ負担は少なくしたほうがいいでしょう。
住宅ローンの仲介会社は利用しない
中古住宅は不動産会社から購入することがありますが、新築建売住宅で発生しないお金がかかります。
購入時、仲介手数料を不動産会社に支払うのです。
この仲介手数料は、賃貸物件であれば家賃１カ月分ですが、売買物件の場合は、価格×3%＋6万円になります。
1,000万円だったら、36万円（税別）がかかってしまうのです。
住宅ローンに含めるか現金で支払うかになりますが、住宅にかかるお金以外はかからない方法を選ぶようにしたいですね。
中古物件購入は直売を選んで仲介手数料をゼロにしましょう。
ハウスメーカーは新築建売住宅の売れ残りを地元不動産会社に営業させることがあります。
この場合も仲介手数料が発生します。
購入予定の住宅はだれが販売しているのか？
直売なのか仲介なのかチェックが必要になるのです。
住宅購入にかかる費用を理解する
住宅は販売価格だけで購入はできません。
住宅購入には、以下のようにさまざまな諸費用がかかります。
- 売買契約書に貼る印紙
- 登録費用
- 住宅ローン契約書に貼る印紙
- ローンにかかる手数料
- 火災保険料
- 固定資産税
これらは住宅価格（税込）以外に発生する費用で、5%から10%の金額になります。
3,000万円（税込）の住宅であれば、150万から300万が諸費用として必要になるでしょう。
家を建てるときの頭金を準備する
貯金はまったくないので住宅にかかる金額をすべてローンにする方もいます。
しかし、毎月の返済を長期間していくことを考えれば、できるだけ住宅ローンでかかる1回の支払いは少なくしてください。
住宅ローンの頭金は計画的に貯金して準備しましょう。
貯金すべてを頭金にしてはいけない
貯金はすべて頭金にするのではありません。
頭金を入れて1回の返済額を減らすことは大切ですが、手持ちのお金は残さないと不安ですね。
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住宅購入後に必要になる金額や不測事態が発生したときのお金、車の買い替えや子供の教育資金の貯蓄などのお金は残すようにしましょう。
頭金については下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒住宅購入で自己資金は平均いくら必要？頭金ゼロで家は買えるのかプロが解説
年収以外でも住宅ローンの借入額は変わる
住宅ローンの目安は年収の10倍と言いましたが、あくまで目安です。
その通りに住宅ローンの審査が通るかどうかは、借りる人のさまざまな条件によって決まるのです。
住宅ローンの目安は年齢と返済期間によって変わる
高齢化社会に向け定年年齢を引き上げ60歳から65歳になりつつあります。
ただし働く期間が長くなっても60歳からの収入が増えることはありません。
あるとしたら役員ぐらいでその他の人は減給になるのです。
住宅ローンは完済時の年齢によって審査が通らないこともあります。
借入時の年齢が30歳で35年のローンを組めば完済時は65歳。
60歳から65歳までの給料は下がることを考慮して返済可能かチェックが入るのです。
これが50歳で35年の住宅ローンを組んだ場合、完済時は85歳です。
返済どころか、もしかすると亡くなっているかもしれません。
金融機関側は回収できないリスクがあると判断して審査を通過させません。
年齢が高い人は、短期間で支払える能力がある人は審査に通過しますが、それ以外の人は子供と二世代ローンを組むことも検討しないといけないでしょう。
関連記事⇒住宅ローンを組むのに年齢は関係ある？若い・高齢でも住宅ローンを通す7つのポイント
勤務歴が浅いと住宅ローンの審査を通すのは難しい
勤務歴は勤務先で何年働いているかで、期間が長ければ信用は高くなります。
入社して期間が浅いと住宅ローンの審査は通らない確率は高いでしょう。
勤務歴はできれば3年、最低でも1年はないと金融機関は相手にしてくれません。
※担保になる資産がある人は別
健康状態によっては住宅ローンの審査に影響がでることも
住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険に加入します。※加入は任意の金融機関もあります。
団体信用生命保険は契約者が死亡すれば住宅ローンの支払いはその後発生しない保険。
団体信用生命保険の加入と住宅ローンはセットで審査されるので、健康状態がよくないと審査は通過しません。
住宅ローンの審査では過去3年の年収の推移をチェックされる
年収が安定しているかどうかをチェックします。
前年の年収だけが1,000万で2年前300万、3年前800万というように増減がある人は安定しているとは言えません。
歩合制の営業マンなどは平均年収が住宅ローンの基準になるので、直近の年収が1000万だから10倍で1億円とはいきません。
他社からの借入状況も住宅ローンの審査において重要
住宅ローンを組む際には、カードローンなどの借入残高と返済金額について申込みに記入しますが、金融機関はあなたの個人信用情報の照会をします。
信用情報機関には全国銀行個人信用情報センターやJICC、_CICといった機関があります。
あなたに過去から現在まで金融事故はないか、借入残高がいくらあるかなどです。
事故や借入状況によって住宅ローンの返済はできないかもしれないと判断されれば審査は通りません。
これらの信用情報は自分でも確認することが出来るので気になる方は事前に取り寄せることをおすすめします。
住宅ローンを申し込む銀行で取引があるか
住宅ローンを申し込んでいる金融機関と取引があるかをチェックします。
会社のメインバンクで給与振込、公共料金の支払い、貯金などの取引があれば審査に通過しやすくなりますが、いままで取引がないところであれば通りにくいです。
お金がかかる家族構成は住宅ローンの審査にもマイナス
家族構成がなぜ？と思うでしょうが、ここも審査対象になっています。
妻がいて働いている場合は、もしもの時であっても妻の収入でリカバリーできます。
子供も働いている場合は同様のことが言えます。
逆に妻が専業主婦、子供は幼く教育費がこれからどんどんかかるのであれば、夫にすべて負担がかかるので審査はマイナスになってしまうのです。
資産はあるかのかもチェック対象
申込みした金融機関に貯金・投資信託などの資産があるかどうかも審査のときに考慮されます。
住宅ローンを申し込みする金融機関以外の資産は、審査に考慮されません。
勤務先の信用も住宅ローンの借入額に影響する？
勤務先の業種、働いている会社によって信用が異なります。
公務員だったら毎月の給料が増減することはないので信用度が上がります。
一般企業でも、上場企業や長い社歴のある会社、長期に増収増益の会社などは信用度が評価されます。
逆に中小零細企業で売上や利益が安定していない、最近できたばかりのベンチャーなどの信用は低くなります。
借りる人に信用があっても勤務先が倒産すれば住宅ローンの返済はできなくなるからです。
住宅ローン返済の修正計画の組み方
金融機関の住宅ローンの審査が通れば家を購入できますが、まだ購入してはいけません。
長期優良住宅であれば住宅ローンの最長は50年ですが、選ぶのは35年が多い。
住宅ローンを長い期間返済すれば、老後持家になって安心して暮らせると思うでしょう。
しかし、人生は自分が描いた通りには進む人のほうが少ないです。
長い年月にはさまざまな望まないことも発生するのです。
そのためには、どのようなことを念頭に住宅ローンを組むのがいいか説明します。
住宅ローン妥当額を知る
住宅ローンは長期になるので甘い試算をしてはいけません。
住宅ローンの1回の返済金額と無理なく支払いができる金額は一致しません。
ゆとりを持って生活ができる妥当額にする必要があるのです。
住宅ローン妥当額の決め方
住宅ローンの1回の支払いの妥当額はいくらなのか見ていきましょう。
住宅ローン妥当額の目安
住宅ローン年間返済金額÷年収×100の結果が25%以下であれば一般的に家計を圧迫することはないでしょう。
年収360万（総支給）・住宅ローン年間返済金額120万では、33%で妥当額から8万高くなります。
月収30万だったら手取り金額は約24万。
住宅ローン10万支払うと生活費は14万になるのです。
年収360万の住宅ローンの妥当額は25%で月々9万までと考えましょう。
収入は右肩上がりで計算しない
年収に対しての負担率は25%と説明しましたが、これも目安です。
社会保険料（健康保険・厚生年金）は年々上がっています。
つまり手取り金額はどんどん減少していくのです。
手取り金額に対していくら支払って、残りがいくらだったら無理なく生活できるかを見るのが大切です。
建売住宅営業マンのシミュレーションでは、年々昇給がある計算で支払いができると言います。
「5年後、10年後これくらいの給料になっているでしょう」と営業マンは言います。
そんなことないでしょうとは言えない状況でそのまま話が進んでいくのです。
いまの時代、右肩上がりの給料でシミュレーションは危険なので、いまの収入が最高だと考えて試算しましょう。
住宅ローン妥当額で1年後5年後10年後生活はどうなるか
夫婦で子供がいなければ、赤ちゃんの計画もあるでしょう。
赤ちゃんは予定通りにはいきませんが、それでもだいたいの予定の考慮が必要です。
夫婦共働きで収支計画しても出産等でライフスタイルが変われば収入は減少します。
教育費は子供の年齢で小学生・中学生・高校・大学でいくらかかるのか計画を立てておきましょう。
すべて公立であればあまりお金はかかりませんが、私立になったらそれなりのお金がかかります。
家族の成長とともにいくらのお金が必要なのか、住宅ローンを返済していけるのかチェックが必要になります。
住宅ローン妥当額に含まれない費用も考慮
住宅ローンだけで住宅は維持できません。
マンションだったら修繕積立金を毎月支払って何かの修繕はその積み立てたお金から支払います。
大規模の改修になればマンション組合で話し合いをして住人に負担させる場合もあります。
戸建はマンションのように毎月の修繕費は不要ですが、修繕維持費用は必要になるのです。
屋根・外壁・給湯器など高額で30年で約500万近くの修繕費用が必要と試算されています。
月間で約15,000円は維持費用として貯蓄しておくことが必要になります。
会社の環境変化によるお金を考慮
公務員は不祥事がなければ途中でやめさせられることはありませんが、民間企業はわかりません。
大企業は一般的に40歳・50歳・55歳で肩たたきがあると言われています。
かなり手取りは減るでしょう。
不景気になれば、年齢に関係なく手取りは減っていきます。
節目の年齢は給料が下がるかもしれないと考え収支をみたほうがいいでしょう。
親の介護や生活費等でお金を捻出しなければなくなる可能性も
30代で住宅購入する方の親の年齢は60歳前後で、数年で引退することになりますね。
いま健康寿命の年齢は男性72歳女性75歳、30代で住宅ローンを組んで10年から15年した40から45歳で、親は病気になり介護が必要になることもあります。
住宅ローンに直接関係はありませんが、親のことで時間を使うことが増えていくのです。
40歳から50歳は病気になる時期で、親のことと重なる年齢でもあります。
兄弟（姉妹）が多いと、協力して親の支援はできますが、一人だと負担は大きい。
このようなことはだれにも訪れることなので、生命保険・ガン保険・収入保障保険などの検討は必要になるのです。
そんな先のことまで考えられない人もいるでしょうが、あっという間に時は過ぎます。
世の中には親の介護で会社を辞める人もいるのです。
余裕を持った返済額で住宅ローンを組む事は非常に重要
ここまでの話を聞いたら、住宅ローンなど組んでいる場合ではないと思うかもしれませんが、そうして欲しいのではありません。
人生には不足の事態がおこることがあり、起こったあとに気づき後悔します。
だから、住宅ローンで人生を支配されないようにゆとりを持って支払いができる金額で購入して欲しいのです。
住宅ローンの滞納は金融機関によって対応が違いますが3カ月から6カ月は待ってくれますが、それを超えると法的手続きが開始されます。
そうなると家は競売にかけられることになります。
家を失って住宅ローンがチャラになればいいですが、ならなかったら自己破産が待っているのです。
購入前、綺麗な家・大きな家・温かい家庭と夢が大きくなりますが、返済で仕事漬けになることもあるのです。
購入できる範囲の妥当額で返済して、余裕がでれば繰り上げ返済して完済させればいいのです。
完済した年齢が50歳であれば60歳まで貯金して、持ち家を売却して老後のためのマンションの購入にあてる気持ちで住宅ローンは組みましょう。
住宅ローンを借りる銀行の選び方
住宅ローンはどこで組んでも同じと考えてはいけません。
金融機関により金利タイプの得意な商品があります。
固定金利でも期間、金利が異なるのです。
変動金利は安いが景気状況から金利をそのままプラスする銀行もあります。
会社のメインバンクや取引している銀行であれば、住宅ローンの審査は通りやすいですが、金利が低く長期期間一定かどうかは聞かないと分かりません。
担当者の言葉を鵜呑みにして決めるのはよくありません。
また、金利が安い銀行であっても保証料や手数料、団体信用保険の保険料などの諸費用が高くなることもあります。
金利と諸費用をあわせての検討が必要になるのです。
つまり、銀行を絞り込むのではなく複数の金融機関に融資申請をしましょう。
将来、金利変動により住宅ローンの借り換えもあるので取引する銀行は分散して、いつでも有利なところに切り替えられるようにするべきです。
住宅ローンはいくら借りられる？まとめ
住宅購入は住宅ローンを使うことになりますが、以下のポイントを理解して住宅ローンを組みましょう。
- 住宅ローンで借りられる金額は年収以外でさまざまな条件がある。
- 住宅ローン返済の妥当額を決めて、住宅ローン以外の諸費用を収支計画に考慮。
住宅購入は住宅ローンに頼りますが、冷静に現実を見ることが大切です。
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