移住したい国NO.1!マレーシアでの不動産購入のポイントと不動産投資の注意点

今、投資家たちの間では海外不動産への投資に注目が集まっています。

日本は東京オリンピックの開催が決まってからというもの、不動産価格は高騰しています。

しかし長期的に見れば今後大幅な経済成長は見込めず、少子高齢化や人口減少、空家の増加などを考えれば投資先としての魅力はあまりないといえます。

注目される海外での不動産投資ですが、身近な東南アジアで1、2位を争う人気な投資先となっているのがマレーシア。

日本人が移住したい国1位にも輝くこの国での、不動産購入の方法や注意点を解説します。

マレーシアってどんな国?

まずは外務省のデータをもとに、マレーシアの基本情報をお伝えしますね。

・面積 約33万平方キロメートル(日本の約0.9倍)
・人口 約3,200万人(日本の約1/4)
・首都 クアラルンプール
・在留邦人数 約24,411人(2017年10月現在)
・時差 -1時間

マレーシアは、1942年~1945年には日本軍の占領下にありました。

その後イギリス領マラヤ連邦を形成、1957年に独立しています。

1963年には「マレーシア」を成立させ、1965年にシンガポールが分離・独立して今の国の形となっています。

日本がマレーシアを占領していたという歴史はあるものの、日本との関係は強く、関係も良好な国です。

マレーシアは1982年に、「ルック・イースト」という経済政策を打ち出しています。

要は「東洋の大国である日本を見習え」というもので、この政策により日本の道徳観や政策、経済を習うべく民間の留学生を多く派遣してきました。

今でもマレーシアには日本語を学ぶ人が多くおり、東南アジアきっての親日国といえるでしょう。

日本人が移住したい国NO.1

マレーシアは、2006年から12年連続「移住したい国ランキング」で1位を獲得している国です。

理由としては、

・物価が安い
・比較的治安がいい
・親日国家
・多民族国家のため外国人が受け入れられやすい

などが挙げられますが、一番はビザの取得がしやすいことでしょう。

マレーシアでは永住権を取得することはできませんが、マレーシア・マイ・セカンド・ホームビザ(MM2Hビザ)を取得すれば10年間のロングステイができ、その後、延長申請することもできます。

このようなビザは各国で取得することができますが、マレーシアの場合、その敷居が低く、このビザを取得することで与えられる権利が多いことが特徴として挙げられます。

例えば東南アジアの隣国タイでMM2Hのような長期滞在のビザを得るには、「50歳以上」という制限がありますが、マレーシアの場合年齢制限はなし。

さらに配偶者や21歳未満の子、60歳以上の両親も同行させることができるので、家族揃っての移住も比較的簡単にできます。

またMM2Hビザを取得していることで、住宅購入などの融資も受けることができます。

マレーシアの不動産は投資物件としても魅力的


「マレーシアへの移住者が多い」、「マレーシアの不動産は外国籍でも購入しやすい」という点は、マレーシアで不動産投資をおこなう場合にもメリットとなります。

住宅を「借りる」「買う」ことにおいて、マレーシア国内だけでなく海外からの需要もあるということですからね。

また次の3つの点からも、マレーシアの不動産は投資物件としての魅力が高いといえます。

①経済成長率が高い

経済成長率が高い国で不動産投資をおこなうと、キャピタルゲインの確保がある程度保証されます。

キャピタルゲインとは、不動産を売買したときに得られる利益のこと。

不動産価格が安い時期に物件を購入し、その後、経済成長が続き物件価格の高騰があれば、キャピタルゲインが確保できる可能性が高まります。

外務省によると、マレーシアの経済成長率は以下のように推移しています。

(出典:外務省

2009年には一時的にマイナスになっていますが、これはリーマンショックを受けたもので、各国ともにこの時期の経済成長は低くなっています。

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また近年カンボジア、ベトナム、フィリピンなどの東南アジアの新興国は経済成長が著しく、東南アジアで見ればマレーシアの最近の経済成長率は際立って高いわけではありません。

しかしマレーシアの魅力は、経済状況やインフラ整備は先進国並であり、1人当たりのGDPは1万ドルを超え、「先進国予備軍」ともいわれているところです。

つまり新興国とはいえ、かなり「安定」している国ということですね。

不動産投資において、大きな経済成長率は大変魅力的ですが、やはり欲しいのが国の安定力です。

先ほど挙げたカンボジアやベトナム、フィリピンなどは経済成長率が6%を超えているので確かにその点は魅力です。

しかしまだまだ軟弱な経済状況ですから、政権交代や自然災害などで一気に経済状況が落ち込む可能性も高いといえます。

マレーシアは先進国に近い安定性があるにも関わらず、4%以上と高い経済成長率が続いているという点で、魅力が大きいんですね。

②不動産価格が安い


物価が安いマレーシアでは、日本より不動産価格が安いのは当然なのですが、「予想以上に」安いというのも不動産投資をする理由になるでしょう。

(出典:Global Property Guide

上記のグラフは、アジアの1平米当たりの不動産価格を表したものです。

各国の「平米単価」ですね。

例えばお隣シンガポールの不動産価格は、アジアだけでなく世界的に見ても高額です。

もちろん先進国ですから、それだけ経済的に豊かな国でもあるんですけどね。

比較対象としたいのが、バンコクの不動産価格。

タイも不動産投資先として人気の国ですが、マレーシアと比較して1人当たりのGDPや国民所得は低い国です。

マレーシアの不動産価格相場は、そのバンコクをも下回っています。

また表をみると、マレーシアの平米単価はフィリピンよりも安く、経済的にもかなり格下といえるカンボジアと同等ですよね。

それだけ不動産価格が安い国だといえるんです。

日本の平米単価と比べると、なんと1/5~1/6。

マレーシアの物価は日本の1/3程度といわれていますから、不動産価格は特に安いといえます。

③人口が増え続ける


マレーシアの現在の人口は約3,200万人。

日本の9割ほどの国土と考えれば、決して人口が多い国ではありません。

ただその増加率は高く、人口ピラミッドも綺麗な三角形を築いていることから、今後も継続して人口増が見込める数少ない国だといえます。

一般的に経済発展途中の国は、出生率が高い傾向があります。

しかし先進国やそれに近い状態になってくると出生率は低くなり、人口ピラミッドは下辺が狭まっていき不安定な形になるものなんです。

今の日本がまさにそうですよね。

またバンコクを例に出してみると、バンコクも人口増加が続いてはいますが出生率は日本と同じくらいにまで低下しています。

日本ではすでに人口減少が始まっていますが、バンコクでも今後20年ほどで減少していくといわれているんです。

バンコクとマレーシアに共通していえることは、「経済成長が落ち着いてきた」という点。

つまり不動産市場についても、買い時のピークは過ぎたとも判断できるわけです。

しかし人口増加率、出生率、経済成長率、どれをとってもマレーシアがタイに優っています。

買い時は過ぎたとはいえ、これからの経済成長でシンガポールのようなASEANを代表する経済大国になったとすれば、キャピタルゲインの大きさは計り知れないものにもなるでしょう。

マレーシアの不動産事情は?


マレーシアの不動産が魅力的だといっても、やはり外国で取引をするのは心配ですよね。

まずは最低限知っておきたいマレーシアの不動産事情を見ていきましょう。

外国人が土地を所有できる数少ない国

アジア諸国を見てみると、外国人が所有できる不動産はマンションなどの区分所有に限られている場合が多いんです。

しかしマレーシアは、そのような制限はありません。

外国人が土地や戸建てを購入し、所有権を得ることができる数少ない国です。

土地が所有できるとなると、ビルやマンションなどが1棟単位で投資できますから、大きな利益が得られる可能性も高くなります。

もちろん大きな投資にはリスクもつきものですから、その点は注意が必要なところでもあります。

外国人が購入できる最低価格が定められている

外国人が購入できる物件種別に制限はないものの、購入できる不動産の「最低価格」が定められている点は認識しておきましょう。

州や所有形態によって違いはありますが、マレーシアで外国人が購入できる不動産は、原則RM100万以上と定められています。

2018年9月25日現在の為替レートは1RM=27円ほどになっていますから、RM100万はおよそ2,700万円ですね。

2014年まで、最低価格はRM50万だったんです。

それが引き上げられた背景には、外国人投資家による買い漁りへの懸念や、不動産バブル抑制への措置だと考えられます。

それ以前も何度か最低価格の引き上げがありましたので、今後の動向によってはさらに引き上げられる可能性もあります。

銀行の融資はMM2Hビザを取得した方が有利

先ほども少し触れましたが、マレーシアで銀行の融資を受けるにはMM2Hビザを取得した方が優遇されます。

それはMM2Hビザを取得するにあたって貯蓄額や収入状況などの審査がされるため、このビザを持っているだけで信用度が高くなるためです。

MM2Hは長期滞在用のビザではありますが、マレーシアに常駐しなければならない制限はありませんので、日本に拠点を置いたままでも取得できます。

このMM2Hを取得することで、現地の銀行口座を持つこともできます。

マレーシアの銀行は金利が最低でも3%以上。マレーシアで預金するだけでも資産運用になりますよね。

自然災害のリスクが少ない


不動産投資する上で心配なのが、自然災害。

経済的な浮き沈みはある程度のところは予想ができますが、自然災害は突発的なものですからね。

日本もいつどこで地震が起きるかわかりませんよね。

また最近はゲリラ豪雨に伴う河川の氾濫や、土砂被害なんかも各地で多発しています。

世界的にも異常気象は頻出していて、台風やハリケーン、豪雨の発生数や発生頻度の上昇は各地域で見られていることです。

例えば台湾なんかは台風の通り道にもなりますし、地震も多く発生していますよね。

またタイでは、洪水被害が毎年のように起こっています。

マレーシアはどうなのかというと、近年、大きな自然災害は報告されていません。

地域的に台風は通りませんし、プレートの狭間でもないので大地震の心配もあまりないでしょう。

あるとすれば洪水被害ですが、2007年に総工費570億円をかけた洪水防止トンネルを完成させてから大きな被害は出ていないといいます。

自然災害は経済成長を停滞させるとともに、不動産価格の暴落にも繋がりかねません。

その心配が少ないということは、安心して居住も投資もできますよね。

マレーシアの不動産を買うにあたり気をつけたいこと


続いてはマレーシアの不動産を買うにあたって注意したいことを3つ見ておきましょう。

都心では物件の過剰供給が見られる

マレーシアは日本の約9割の国土に対し、人口が約3,200万人なので、人口密度が比較的低い国です。

首都であるクアラルンプールに人口が集中しており、その数は750万人を超えています。

またクアラルンプールの南方の都市、ジョホールバルも人気の街で、人口は100万人ほどとなっています。

国民の1/4以上がこの2つの都市に集中しており、この地域では不動産価格の高騰が特に顕著に現れているので不動産投資先としても注目のエリアです。

ただこの地域では、住宅の過剰供給が見られるのも事実です。

特に賃貸物件は空室が目立っています。

賃貸需要が供給より少ないとすれば、投資する上で懸念されるのがインカムゲインの確保が難しいということ。

先ほどキャピタルゲインとは、投資物件の売買によって得られる利益だといいましたよね。

インカムゲインとは、投資物件を貸し出すことによる家賃収入です。

投資する上では、キャピタルゲイン、インカムゲインの両者で利益を上げなければ、その投資を成功に導くのは難しいといえます。

不動産を所有している間には、維持費用もかかりますからね。

そもそも人口密度が低いマレーシアですから、地域分散が起こればさらに住宅ストック数の増加は避けられないといえるでしょう。

そのため首都圏の不動産を買うからといって、必ずしもインカムゲインが確保されるとは思わないことが重要です。

クアラルンプールやジョホールバル、その近郊だとしても、場所を選ばなければ投資を成功させることは難しいということです。

工期の遅れやトラブルに注意

よくいえば、マレーシアの人たちは「穏やか」「のんびり」「細かいことは気にしない」国民性です。

しかし悪くいえば、「ルーズ」。

「時間を守らない」「契約書類等をしっかり見直さない」「物件に瑕疵が見つかる」ということは、よくあると思っておいた方がいいでしょう。

「約束の時間になっても来ない」のは百歩譲ってよしとしても、マンション建設などの工期も遅れるのですから困ったものです。

ただこれは「新興国あるある」。

マレーシアに限ったことではありません。

日本ほどしっかりきっかり期日を守り、引渡し時には物件に瑕疵なんてまずない、書類の不備もなし!なんて国、どこにもないんですね。

海外、特に新興国で不動産投資をするのなら、完全無欠な取引は諦めた方がいいのかもしれません。

ただし物件の瑕疵、所有権、価格などの絶対曲げられないところに関してはしっかり確認し、必要であれば指摘するようにしてくださいね。

まとめ


経済の「安定」と「成長」が同時に見られる数少ない国であるマレーシア。

投資先としての魅力は大きいですが、まだまだ発展途上の国ですから、今後の法改正や経済状況には注視する必要があります。

情報を得にくい海外の不動産投資は、事前の準備がものをいいます。

まずはセミナーに参加してみたり、仲介業者に話を聞いたりして、知識を付けることから始めてみましょう。

その後は現地視察をおこなうなどし、慎重に投資先を見極めていってくださいね。

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