根抵当権が付いてる住宅は危険?不動産のプロがメリットやデメリットを徹底解説!

たとえ現在、住宅を購入できるだけの資金がなくても、ローンを組めば住宅を購入することはできます。

ただ、ローンを組むためには、住宅などの不動産を担保に入れる、いわゆる抵当権を設定することが一般的です。

銀行が一個人に大金を担保なしで貸してくれることはありません。

抵当権という保証があって、はじめて不動産ローンを組むことができるのですね。

根抵当権はこの抵当権の種類の一つなのですが、抵当権とは異なる特徴があるので注意してください。

根抵当権には抵当権にはないメリットがある一方で、デメリットもあります。

このデメリットについて知らずに根抵当権を設定すると、後悔することになりかねません。

住宅を購入してから後悔することがないように、根抵当権のメリットとデメリットについて調べておきましょう。

今回は根抵当権のメリットやデメリットについて解説します。

抵当権とは?

根抵当権を知る前に、まずは抵当権について簡単に説明します。

抵当権といえば、住宅ローンなどのお金を借りる際に、不動産に設定する担保権のことですね。

もしも不動産ローンの返済が滞り、返済ができなくなった時、所有する不動産を売って返済をすることになります。

この時、抵当権があると不動産の競売代金から優先的に弁済を受けられるので、銀行などの債権者は不動産ローンの債券を保全することができるのですね。

要するに、抵当権があれば万が一自力での返済が困難になっても、不動産を売却したお金で優先的に弁済を受けられるということです。

いくら社会的な地位がある人だからといって、将来が安泰とは限りません。病気やケガが原因で働けず、収入が減るもしくは無収入になるリスクがあります。

いくら返済したいと願ったところで、収入が途絶えてしまえば借金は返せません。もし返済ができないとなると、お金を貸し付けた銀行側も大損です。そこで抵当権の出番になるのですね。

抵当権があれば、万が一のことあっても債券を回収できるので、安心してお金を貸すことができます。

借り手としても、もしも収入が途絶えても返済する方法があるため、安心してお金を借りることができます。

以上のように抵当権とは不動産ローンを組む上で必要な担保権であり、根抵当権もそれは同じです。

ただし、根抵当権には抵当権にはない特徴があります。

根抵当権の特徴

根抵当権も抵当権同様に、担保権として機能する債券です。

ただ抵当権と違って、根抵当権は上限の範囲内であれば、何度でもお金を貸し借りできるという違いがあります。

根抵当権を設定する場合、まず極度額を定めます。

債権者はこの極度額の範囲内において債券を保全することができるのですね。

抵当権は本来、借金をすべて返済すれば消滅します。

そのため、新たに不動産ローンを組み、借金する場合、再び抵当権を結ばなければならず、手続きが面倒です。

その点、根抵当権であれば極度額の範囲内であれば抵当権を消滅させることなく、何度でもお金を借り、そして返済をすることができます。

いつでも自由にお金を借りれるということで、自営業者や中小企業など、事業を営んでいる方ほど根抵当権をよく利用するものです。

もちろん、自由といってもあくまで限度額の範囲内です。

いくら根抵当権といえど、上限を超えるような金額は借りれません。

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極度額とは?


極度額とは、根抵当権を設定する際に決めておく上限のことです。

この極度額の範囲内において、債務者は自由にお金を借りることができます。

債権者も、この極度額の範囲内において優先的に弁済を受けられるので、いつでも自由にお金を貸せるのですね。

この極度額の有無こそが、抵当権と根抵当権との主要な違いでしょう。

抵当権の場合、事前に決められた金額を借りることになります。

この事前に定めた借金をすべて返済すれば、抵当権は本来であれば消滅するのですね。

しかし根抵当権の場合、この極度額の範囲内であればいつでもお金を借りれるので、たとえ一時的に借金を返済しても根抵当権は残ったままです。

根抵当権がある限り、債務者はいつでも極度額の範囲内でお金を借りることができるので、急遽お金が必要になるなど、緊急時ほど根抵当権は役に立ちますね。

根抵当権が付いている住宅のリスクとは?

抵当権が付いている住宅などの不動産の場合、借金を返済してしまえばこの抵当権を消滅させることができます。

借金付きの住宅は一見するとネガティブな不動産に見えますが、借金さえ返してしまえばいつでも抵当権を消滅できるので、条件さえ整えば抵当権付きの不動産は売却がしやすいです。

その点、根抵当権が付いている住宅の場合、抵当権と違って借金を返済しても根抵当権は消えずに残るため、売却が難しいというリスクを抱えています。

特に借金の内容が住宅ローンだった場合、所有権の移転に関して債権者の同意を得ることは難しいでしょう。

というのも、住宅ローン契約を結ぶ場合、債権者の承諾なしで不動産の所有権を移転してはいけないという規定を設けることがほとんどだからです。

要するに、銀行の了承を得ずに勝手に不動産を売却してはいけないということですね。

抵当権ならば、借金さえ返済してしまえば抵当権が消滅するので、今後は自由に不動産を売却できます。

しかし、返済しても残る根抵当権の場合、たとえ残債務が無かったとしても売却時には銀行などの債権者の了承が必要なのですね。

もしも根抵当権者の承諾なしに勝手に売買契約を結ぶと、損害賠償の責務が発生するでしょう。

そのため、強引に売却することもできません。

以上のように、根抵当権は抵当権と違って借金を返済しても残るために、不動産を売却したくてもできないというリスクがあります。

根抵当権にはメリットもありますが、デメリットもあるので注意しましょう。

根抵当権のメリット


根抵当権には抵当権にはないメリットがあるのですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?

抵当権のメリットというと、費用の節約と時間の短縮などがあります。

まず費用についてですが、繰り返し何度もお金を借りる予定がある場合、抵当権だとコストが高くなります。

というのも、抵当権の場合だとお金を新たに借りる度に抵当権を設定しなければならず、設定をする度に登記をしなければなりません。

この登記の作業をするにあたって、毎回税金や手数料などがかかるのですね。

司法書士に依頼するにしてもお金がかかるでしょうから、抵当権を設定する度にコストは嵩んでいきます。

その点、根抵当権であればいちいち登記をする必要がないので、抵当権であればかかったはずのコストを節約することができます。

もちろん、余計な手続きが不要になる分、その作業にかかるはずだった時間も短縮できるので、忙しい方であってもすぐに資金を調達することができます。

特に事業を営んでいるという方で、今すぐお金が必要だという時ほど、根抵当権は役立つことでしょう。

根抵当権のデメリット

メリットの多い根抵当権ですが、デメリットもあります。

根抵当権のデメリットというと、債権者を変更することが難しいというリスクがありますね。

抵当権の場合、借金を返済してしまえば抵当権を消滅することができます。

言い換えれば、別の債権者からお金を借り、そのお金で返済してしまえば抵当権は消滅できるので、抵当権の場合だと債権者の変更が容易ということですね。

しかし、根抵当権の場合、借金を返済しても根抵当権を消滅させられないので、債権者の変更が難しいです。

それでも債権者を変更するなら、根抵当権の債権者と交渉をするなど、面倒な手続きをとらないといけません。

時間だけでなく、費用もかかるでしょう。

このように債権者の変更が難しいというデメリットがあるため、もっと金利の低いローンに変更したいと思っても、根抵当権だと難しくなってしまうのですね。

根抵当権のデメリットというと、他にも何度も借りる予定がない方からすると、メリットが失われるなどの短所がありますね。

根抵当権の利点は、抵当権と違って面倒な手続きを経ずとも何度も簡単にお金を借りることができる点です。

極度額までという制限こそありますが、お金が必要になった時にすぐに借りれる根抵当権はとても便利です。

しかし、最初の一回目に借りて以降、特に借りる予定がないのであれば、根抵当権が無くても困らないだけに、無用の長物になってしまいます。

根抵当権は抵当権にはないメリットがあるということで、抵当権のローンと比べて金利が高くなる傾向があります。

これから不動産ローンを組むにあたり、特に根抵当権を使用する意義やメリットが無さそうであれば、抵当権でローンを組んだ方が良いでしょう。

元本確定とは


当初はメリットのある根抵当権でしたが、資金を借りる必要性が無くなった場合、今後とも根抵当権を設定したままでいるメリットは債務者側にはありません。

むしろ不動産を売却したい時、根抵当権がついているとスムーズに売却できないなど、デメリットが生じるほどです。

関連記事⇒家を売る時に必ずやるべき12のポイントを不動産のプロが解説!

これ以上、根抵当権を設定する必要がないと感じたら、根抵当権を消滅させた方が良いのですが、一体どうすれば根抵当権は消滅できるのでしょうか?

根抵当権が消滅する事由は複数あります。

その中で、債務者もしくは債権者が自発的に根抵当権を終わらせたいと考えているのであれば、元本確定がもっともオススメの方法となるでしょう。

元本確定とは、いつまでに現在の残債務の返済するのかを確定させる行為で、一旦元本確定により返済の期限などが定まると、それ以降は新たにお金を借りることができなくなります。

わかりやすく言えば、元本確定をすると根抵当権が抵当権になるということですね。

元本確定した根抵当権は、実質抵当権と同じになってしまうので、今後は根抵当権設定者の承諾がなくても不動産を売却することができます。

ただし、元本確定は一度決まったら撤回ができないので注意してください。

元本確定するということは、今後はお金を借りることができないということです。まだ借金をする予定があるのに元本確定をすると、撤回ができず、必要な時にお金を借りれなくなってしまいます。

そのため、元本確定をする際には、本当に借りなくても大丈夫なのか、よく確認しておきましょう。

元本確定事由とは?


元本確定をすることで、根抵当権を抵当権にすることができます。

ただ、どのような事由があれば、元本確定ができるのでしょうか?

元本確定事由というと、まず元本の確定期日を最初から契約していた場合などがそれに該当します。

根抵当権を設定する際に、元本の確定期日を最初から契約に盛り込んでおくことで、その期日の範囲内であればいつでも借入や返済ができるように契約をするということですね。

この方法であれば、時期が到来すれば自動的に元本確定となり、根抵当権を抵当権にすることができます。

たとえ契約時に元本の確定時期を盛り込まなかったとしても、後々になって根抵当権者が元本の確定請求をすれば、元本確定をすることができます。

さらに、根抵当権者が競売の申し立てや差し押さえ、もしくは第三者が競売や差し押さえをした際にも元本確定をすることができます。

他にも、債務者もしくは根抵当権設定者が破産した場合も、元本確定事由となります。

根抵当権の契約時に確定期日を設けなかったとしても、競売の申し立てや差し押さえ、自己破産などを理由に元本確定はできるということですね。

根抵当権が実行される場合

債務者が期日までに返済している限り、根抵当権が実行されるということはまずないでしょう。

ではもしも債務を弁済できず、根抵当権が実行された場合、どうなるのでしょうか?

もしもローンの返済が滞り、債務の弁済が困難だと銀行側より判断されると、根抵当権が実行されることになります。

この時、まず銀行などの債権者は裁判所に競売の申し立てをし、根抵当権が設定されている不動産を差し押さえることになります。

申し立てが行われ、差し押さえの登記が完了すると、いよいよ不動産を売却するための競売が始まります。

不動産の価格を評価し、競売で価格を決定後、入札となります。

競売によって買受人が決定し、期日までに買受人が裁判所に競売代金を納付すれば、その不動産の所有権が移行します。

ローンの目安とは?

根抵当権の利点は、いつでも自由にお金を借りることができる点です。

しかし、いくら自由にお金を借りれるからといって無軌道にお金を借りると、返済能力を超えるほどの借金を抱えてしまう恐れがあります。

果たしてローンを利用する場合、いくらぐらいが目安になるのでしょうか?

一般的にローンの返済額の目安は、年収の2割から3割ほどとされています。

年収が500万円ならば、年間の返済額は100万円から150万円におさまるように設定した方が良いということですね。

関連記事⇒住宅ローンはいくらくらい借りられる?簡単シュミレーション3ステップ

この目安を超えて借金をすると、返済の負担が大きくなり、生活が厳しくなります。

さらに、返済プランを立てる際には、今後必要となる資金はどれくらいのかも事前に計算しておきましょう。

特に、子供の教育費や学費を計算せずにシミュレーションを組むと、いざ子供が進学する際に高額の費用に追われ、赤字になるリスクがあります。

根抵当権は確かにいつでもお金を借りることができる便利な担保権ですが、だからといって借り過ぎて良いという理屈はありません。

借りたお金はいつか返さなければならず、もしも返済できないと住宅を差し押さえられ、不動産を手放さないといけなくなります。

そのような事態を回避するためにも、借り過ぎに注意しましょう。

根抵当権まとめ


今回は根抵当権について、その特徴は仕組み、メリットやデメリットについて解説しました。

抵当権同様に、根抵当権は銀行などからお金を借りる際に設定される担保権です。

根抵当権があるおかげで、債務者は銀行などから高額の融資を受けることができるのですね。

根抵当権にはさらに、いつでも自由にお金を借りられるという利点があります。

抵当権と違っていつでも自由に借入と返済ができるので、唐突な出費の際にもすぐに資金を調達できます。

その反面、借金を返済しても根抵当権は残り続けるので、不動産の売却が難しいというデメリットがあります。

根抵当権は元本確定をすることで、抵当権と同じ扱いにすることができます。

根抵当権が不要になったら、元本確定をすると良いでしょう。

根抵当権といえど、お金を借りていることに違いはありません。借り過ぎに注意し、賢く利用しましょう。

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