実測図とは?不動産のプロが特徴と入手方法、作成時の注意点などを解説

不動産などの土地の売買をするにあたって、隣地との境界を巡ってトラブルになった時、役に立つのが地図や図面です。

不動産登記簿を見ても、土地の形状や隣地との境界がどこにあるのかを正確に知ることはできません。隣地との関係を知りたいのであれば、地図や図面の方が役に立つでしょう。

今回はそんな土地の境界を巡ってトラブルになった時に役立つ実測図について、その特徴や入手の方法、注意点などを解説します。

実測図とは?

実測図とは法務局に備え付けられている測量図のことで、土地家屋調査士が実際に測量した地図となります。

実測図には現況実測図と確定実測図の二種類があり、現況実測図は実際に所有者に確認しているわけではないので、正確とは限りません。

土地所有者が実際に立ち会って境界を確認し、さらには承諾印を得て作成した確定実測図の方が正確です。

登記所には実測図とは別に、公図と呼ばれる地図に準ずる図面も保管されています。

実測図と公図との違い

公図とは法務局に備え付けられている土地の地番や隣地との位置関係を図面にしたモノで、公図でも隣地との境界などを知ることは可能です。

ただし、公図は明治時代に作られた地図で、不正確な部分が多いです。土地の面積などのより詳細な情報を求めているのであれば、実際に測量をした実測図の方が情報量が多く、正確です。

公図と実測図、どちらの方が地図として正確なのかで言ったら、実測図の方が正確でしょう。

ただし、実測図といってもすべての地域を網羅しているわけではありません。場所によってはまだ実測図が無いこともあります。

知りたい土地の実測図があるか否かは法務局で取り寄せてみるまでわかりません。もしも実測図がないようであれば、代わりとして公図を取り寄せることになるでしょう。

実測図を法務局で取得する方法

実測図などの地積測量図は、法務局より取り寄せることができます。

これは誰でも自由に取り寄せることができるので、実測図が必要になったら、まずは法務局より取り寄せてみましょう。

参考⇒よくある質問|鹿児島地方法務局

法務局より取り寄せる方法ですが、直接出向いて取得するという方法以外に、オンラインより請求して取得するという方法があります。

直接出向いて取得する場合、450円ほどの手数料がかかります。オンラインより請求し、郵送してもらう場合も、450円かかります。

ただし、オンラインより請求し、法務局で直接受け取る場合は、430円まで安くなります。

実測図を確認するだけならば、登記情報提供サービスでも可能です。

登記情報提供サービスの公式サイトにアクセスすると、PDFファイルとして実測図のデータを閲覧することができます。

参考⇒登記情報提供サービス

ただし、法務局と違って登記情報提供サービスの場合、閲覧するだけとなるため、資料を得ることはできません。実測図の資料が必要という場合は、法務局を利用しましょう。

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また、公図に関しても実測図同様に法務局で発行をすることが可能です。公図に関しては下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒公図とは?不動産のプロが取得方法や見方と手数料についてわかりやすく解説

実測図がない場合は?


土地の売買や相続、贈与などが行われる時、不動産の登記を行うことになります。その際に、境界線画定測量を行うのが一般的です。

ただし、すべての土地がこの境界線画定測量を行っているとは限らず、土地によっては実測図などの地積測量図がないケースも存在します。

特に昭和35年以前ともなると、地積測量図の作成が義務ではないので、昔からあるような土地ともなると法務局にも実測図がないということも有り得ます。

実測売買とは?

実測売買とは、土地などの不動産の売買をする時、実測面積を確定させてから売買をすることで、土地の実測がまだ行われていないのであれば契約時までに測量をし、確定させなければなりません。

登記されている面積と、実際に測量することで出た面積に違いがあると、土地の価格に差異が生じるケースがあります。

特に都会のような土地の価格が高いエリアともなると、わずか数cmの誤差でも、土地の価格が上下することでしょう。

土地は高価な財産です。少しでも面積が違うだけで価格が変動してしまうだけに、土地の売買の際には実測図の提出を契約書に盛り込むことがあります。

既に実測図があるのあれば、たとえ実測図の提出を求められても、特に苦はないでしょう。しかし、実測図が存在しない場合、後々になって厄介なトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

失敗しない土地探しについては下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒理想の注文住宅を建てるために!土地探し方のポイントやその後の工程と流れ

実測図の作成時における注意点


土地の面積を測量するためには、まずは隣地との間にある境界を確認しなければなりません。そのため、実測図の作成時には隣地の所有者の立ち合いと確認、そして合意が必要になるのですが、ここで揉めるようなことがあると、土地の測量が上手くいかないです。

例えば、こちらが想定していた境界線と、隣人が想定していた境界線に食い違いがあると、どちらが正しい境界線なのかを決めるにあたってトラブルになるでしょう。

境界線が変更されてしまうと、自分の土地の面積が減ってしまうリスクがあるだけに、お互い妥協することは困難を極めます。

たとえ双方に相違がなく、境界を確認することができても、そのための立ち合いと合意が必要になります。

相手が忙しく、なかなか時間が取れないと、立ち合いができず、いつまでも土地の測量ができない恐れがあります。特に、隣人との関係が良くない場合、協力を得ることは難しいでしょう。

なにしろ境界を確認するためには、印鑑を押してもらう必要があるからです。友好的ではない隣人のために時間を割き、さらには印鑑までもらうというのはなかなか大変な作業となります。

土地の測量をするにあたってもしも隣人との間にトラブルが発生し、長引いてしまうと、土地を売却できないなどの厄介な問題を引き起こしてしまうことでしょう。

トラブルが長引くことで不動産を売却できず、債務不履行になると、売り手が買い手より損害賠償を請求される恐れがあります。

実測図を作成するためには、隣人との協力が不可欠です。もしもトラブルになり、実測図の完成が長引く可能性があるなら、それを想定して売買契約を結んだ方が良いでしょう。

そうでないと、トラブルのせいで実測図の作成が困難になった時、予期せぬ不利益を被りかねません。

地積更正登記とは?

これから実測図を作成するにあたり、もしも登記されている土地の面積と、実際に測量してみた土地の面積との間に差異があった場合、登記されている土地の面積を修正しなければなりません。

このような登記の面積を修正することを地積更正登記と言います。

地積とは、1筆あたりにおける土地の面積のことですね。この土地の面積を確定させるにあたって、地積更正登記をすることになります。

実測図は、銀行から融資を受けるにあたって必要な書類でもありますので、地積更正登記をする必要がある際には、できるだけ早めに手続きを済ませておきましょう。

実測図の作成は、一般的には土地家屋調査士などの専門家が行います。いざ実測図の作成が始まると、だいたい2ヶ月ほどの時間がかかります。

それに加え、隣人との間でトラブルが発生すると、さらに時間がかかる恐れがあります。もしもトラブルに発展する可能性があるのであれば、早めに行動を起こしておかないと、期限までに実測図を作成できない恐れがあります。

境界とは?

土地と土地との間にある境目のことを境界と呼びます。

土地などの不動産を売買する場合、どこからどこまでが自己の所有する土地であるのかを明確にしなければなりません。

土地は高価な財産なだけに、境界が少しでもズレると、トラブルに発展しやすいです。

それだけに、不動産取引の際には契約書に境界を明示することを盛り込むことが多いです。

引き渡しまでに境界線を明示するように契約書に書かれていた場合、売り手は引渡時までに実測図を作成しないといけなくなります。

既に実測図があるようなケースであれば問題はないのですが、まだ実測図がない場合、隣地との境界はどうやって調べるのでしょうか?

境界の明示方法とは?


土地を売るためには、買い手に対して土地の境界を明示する必要があります。この明示の方法についてですが、一般的には土地家屋調査士に測量を依頼し、実測図を作成し、境界標を設置することで明示するものです。

境界標とは、ここが隣地との境界であるということを示す目印のことです。土地に境界標を設置することで、どこが境界なのかを明示することができます。

境界標というと、杭や御影石、根巻などがあります。

これらの目印を、境界線の上に設置をすることで、土地を見ただけでどこに境界があるのかを視認することができますね。

境界標を設置しておけば、隣地とトラブルになることなく、円満に土地を売買できるでしょう。

境界標以外にも、境界確認書を作成するなどして、境界を明示することができます。

境界確認書を作成しておけば、事故や災害などが原因で境界標がズレてしまうことがあっても、常に正しい位置を確認することができます。

境界確認書では、どこに境界標を設置したのかを示す測量図があるので、たとえ境界標がズレたとしても、確認書をチェックすることで、いつでも元の位置に境界標を戻せます。

境界標や境界確認書があれば、境界に関するトラブルを未然に防げます。さらに、将来土地を売買もしくは相続、贈与する際に、揉めることなく土地の所有権を移転できるでしょう。

境界標や境界確認書が無い場合は?

もしも隣地との間に境界標を設置しておらず、境界確認書も無い場合、境界を明示することができません。この場合、問題はないのでしょうか?

境界標や境界確認書、さらには実測図が無かったとしても、いきなり問題やトラブルに見舞われることはないでしょう。

ただ将来、土地を売買する時にトラブルに発展する恐れがあります。

特に、公図と実際に測量した面積などが異なるようなケースの場合、隣地と争いになりやすいです。

たとえ今のところ、土地を売却する予定が無かったとしても、境界が曖昧な状態であると将来の争いの火種になりかねません。

まだ問題化していないうちに隣地と協議をし、境界をハッキリと区別しておいた方が良いでしょう。

ちなみに、境界を判断するための資料が公図や登記簿だけだったとしても、それだけで境界が決まるということはないです。

公図はあくまで土地の状態を示す判断材料の一つであり、それだけで土地の境界が決まるというわけではありません。

もしも隣地との間で、境界を巡って裁判にまで発展した場合、現在の占有状態や登記情報、境界標や境界石、そして証言などを総合的に見て判断されます。

境界確定の訴えとは?裁判所を通じて境界線を決める方法


実測図などを作成するにあたって、隣地との協力は不可欠です。しかし、もしも隣地の住人からの協力を拒まれた場合、どうすることもできないのでしょうか?

境界確定の訴えとは、隣地との境界線を裁判の判決で明確にしてもらうための訴えのことで、裁判所を通じて境界線を定めることができます。

境界線を確定するにあたって隣地の協力を得られず、トラブルに発展した場合、最終的には司法に判断を任せられるということですね。

ただし、裁判をする場合、必ずしもこちらにとって有利な判決が出るとは限りません。不当な判決にならないように、証拠となる資料は事前に準備しておきましょう。

裁判をするとなると、時間とお金がかかります。弁護士に依頼をするとなると、訴訟費用も高額になるでしょう。

よほど高価な土地でもない限り、裁判をしてまで境界線を決めるメリットはあまり無いです。できることなら、裁判をする前に、お互いに話し合いで解決するのが賢明でしょう。

筆界特定制度を利用して裁判を避ける

境界線が不明確で、隣地とトラブルになっているけれど、裁判は避けたい、そんな時にオススメな制度が筆界特定制度です。

筆界特定制度は裁判よりもスムーズで、かつ低コストで境界を確認することができる制度です。

筆界特定制度を利用すると、法務局の職員と筆界調査委員が現地調査と測量を行ってくれます。

筆界特定登記官が、この時の測量結果を参考に、筆界を特定してくれますので、裁判所を介さずとも境界を確認することができます。

筆界特定制度のメリットは、たとえ隣地の住人が非協力的でも、裁判所を頼らずに境界を明確にできることです。

ただしデメリットとして、所有者の意見が反映され難く、場合によっては不満な結果になる恐れがあります。

筆界特定制度を利用した結果、それでも不満が残るようであれば、最後には裁判で決着をつけるしかないでしょう。

もっとも、裁判所は筆界特定制度の結果を重視するため、一度筆界特定制度によって境界が定まると、裁判を起こしても筆界特定の結果は覆られないでしょう。

筆界特定制度で境界が定まったら、それが最終判断だと受け入れた方が良いということでですね。

実測図まとめ

今回は実測図について、その特徴をまとめました。

土地を売買する際には、実測図が必要となるので、まだ法務局に実測図がないようであれば、土地の売り手自身が実測図を作成することになるでしょう。

この実測図を作成するにあたり、隣人とトラブルになる可能性があるので注意してください。

隣人との間でトラブルが発生すると、長引きやすいです。裁判ともなると、時間だけでなく、コストもかかるでしょう。

できるだけ早急に境界を決め、実測図を作成したいなら、筆界特定制度を利用すると良いでしょう。

土地の境界はトラブルの火種になりやすいです。まだ実測図がないというのであれば、将来の争いの火種になる前に、早めに境界を定めて実測図を作っておいた方が良いですね。

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