地積測量図とは?法務局での取得方法や見方などを不動産のプロが徹底解説!

これから土地を売買したり、相続などをするにあたって、どこまでが所有する土地なのか、その土地の面積や形状、境界などを知る必要があります。

登記簿を見れば所有権などはわかりますが、具体的な土地の形状や隣地との関係などはわからないです。

このような土地の形状や境界などについて知りたい時は、地積測量図が役に立ちます。

土地を売買したり、土地の境界を巡ってトラブルに発展しそうになった時は、ぜひ地積測量図を利用しましょう。

今回は地積測量図とは何か、その特徴と取得の方法、見方などを解説します。

地積測量図とは?法務局での取得方法や見方をプロが解説

地積測量図とは、その土地の面積などの情報が記述されている土地の図面のことです。

地積測量図は、土地の登記などをする際に、法務局に提出されます。

そのため、法務局にはその土地に関する地積測量図が備え付けられています。

この図面を見ると、その土地の形状から隣地との境界や位置関係などがわかります。隣地との境界を確定させたい時、地積測量図は参考となるデータとなるでしょう。

では、日本にあるすべての土地に対する地積測量図が法務局にあるのかというと、必ずしもそうとは限りません。

土地によっては地積測量図がないことがあります。

というのも、法務局に地積測量図を提出するようになったのは昭和35年以降からであり、それ以前については地積測量図の提出義務などは特にないため、昔から所有権が転移していないような土地には地積測量図がないケースがあるのですね。

地積測量図があるか否かで、その土地の境界線の確認方法が変わってくるので注意しましょう。

既に地積測量図があるのであれば、その図面を参考にすることで隣地との境界線を確認することができます。

もしも隣人と境界線に関して揉めることがあったとしても、地積測量図を参考にすることでトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

しかし、地積測量図が無かったり、もしくは精度が低い古い図面しかないと、隣人との間でトラブルになりやすく、境界線を定めるのに時間とコストがかかる恐れがあります。

トラブルが深刻化すると、裁判にまで発展することもあるだけに、境界が不明瞭な土地と関わる際には、慎重に対処しましょう。

地積測量図を法務局で取得する方法

地積測量図は、誰でも自由に取得可能です。

費用こそかかりますが、しかるべき手続きを踏めば、いつでも入手できます。

取得にあたって必要なモノというと、まず取得に必要な料金と、知りたい土地の地番となります。取得をする際には、事前に土地の地番を調べておきましょう。

土地の地番は登記簿より確認することができます。

地番がわからない場合は、先に登記簿を取得しておいた方が良いでしょう。

法務局より地積測量図を取得する場合、手数料として一筆につき450円ほどかかります。

ただし、登記情報提供サービスを利用すれば、365円で閲覧できるので節約できます。

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法務局より地積測量図を取得する方法というと、まず直接法務局まで出向き、登記所の窓口から申請してその場で受け取るという方法があります。

他にも、オンラインより請求して登記所で受け取る方法と、同じくオンラインで請求して郵送してもらう方法の2種類があります。

オンラインで請求し、郵送してもらう方法であれば、直接登記所まで行く必要がないので、簡単です。

ただ、より簡単な方法を探しているのであれば、登記情報提供サービスがオススメです。

登記情報提供サービスを利用すると、ネット上より自宅にいながらでも地積測量図を確認することができます。

ただし、法務局と違って登記情報提供サービスは閲覧するだけで、資料そのものを取得することができません。

証明書の交付を希望する場合は、法務局を利用しましょう。

参考⇒登記情報提供サービス

地積測量図の見方をプロが解説!


地積測量図を取得することで、土地の形状や境界などを知ることができます。

ただ、地積測量図はどのように見れば良いのでしょうか?

地積測量図で記述されている内容というと、地番区域の名称や方位、縮尺、地番、地裁及びその求積方法、筆界点間の距離、座標値、境界標、測量の年月日、など。

地積測量図にはその土地の面積だけでなく、境界標などの情報も記載されているので、もしも境界標の位置がズレてしまうようなことがあっても、地積測量図を参考にすることで元に戻すことが可能です。

地積測量図を見れば、その土地について、だいたいのことはわかります。

ただし、すべての地積測量図が詳細に情報を記述しているわけではありません。

年代によっては、測量されていない地積測量図もあるので、測量図を見る際には必ず測量した年月日や残地の有無なども確認しておきましょう。

残地というのは測量されていない土地のことで、同じ地積測量図でも残地が多い図面ともなると精度が低いので注意が必要です。

他にも、境界標や辺長の詳しい情報がない地積測量図もあります。

中には道路境界が未確定な測量図もあるので、測量図を見る際には求めている情報がすべて記載されているのか、必ず確認しましょう。

たとえ寸法が記載されていたとしても、ミリメートルの単位で記載されていないと、その地積測量図は復元性が低い測量図となってしまいます。

寸法を見る際には、ミリメートルの単位で記載されているのか、細かくチェックしてください。

境界標を設置する場合


境界標とは、土地と土地との間にある境界を視認できるように、境界に設置をする目印のことです。

境界標として使用できる目印の条件として、不動性や永続性、視認性、特定性、証拠性、管理性、などが求められます。

境界標として使用するためには、長期にわたって永続的に使用できる目印でないといけません。

簡単に劣化するような素材では境界標としての役割を果たせないのでダメだということですね。

例えば、境界にペンキを塗ったとしても、これは境界標としては認められないでしょう。

ペンキには永続性がないので、ペンキを塗っただけでは境界標として認められません。

境界標として使用される目印の種類というと、コンクリートや石、プラスチックの杭、金属標、金属鋲、などがあります。

これらの目印を境界に設置しておくことで、わざわざ地積測量図を見ずとも、土地を見るだけで境界がどこにあるのかを知ることができます。

もしも工事や災害が原因で境界標がズレることがあったとしても、地積測量図を参考にすれば、元に戻せます。

ただし、境界標の設置は土地家屋調査士などのプロの仕事となります。

境界標を隣地の許可を得ずに勝手に設置をすると、トラブルの原因になりやすいです。

いくら地積測量図があるからといって、勝手に境界標を設置してはいけません。

境界標を設置する際には隣地の所有者に立ち会いを求めましょう。

同時に、トラブルがないように、土地家屋調査士などのプロに依頼することをオススメします。

地積測量図の精度ってどうなの?

地積測量図には、14条地図同様に、本来であれば現地復元能力があります。

現地復元能力とは、たとえ地震などの災害が原因で土地が乱れても、その地図を用いれば復元できるだけの能力のことで、地積測量図にも本来は現地復元能力が備わっていなければなりません。

平成5年の不動産登記法改正以降、登記のための地積測量図には現地復元能力があるほどの精度を求められるようになっています。

そのため、ここ最近になって新しく法務局に備え付けられた地積測量図に関して言えば、高い精度が見込めます。

ただし、これは言い換えると、平成5年より以前に作成された地積測量図には、現地復元能力を満たせるだけの精度があるかどうかは不明である、ということでもあるのですね。

特に、昭和52年以前の地積測量図ともなると、そもそもどこを基準に境界を設定したのかも不明瞭な地積測量図もあります。

中には測量すらきちんとされていない地積測量図もあるほどで、地積測量図だからといって必ずしも精度が高いというわけではありません。

年代によっては、精度が低い地積測量図も存在する以上、たとえ地積測量図があっても境界を巡ってトラブルに発展することがあるので注意しましょう。

隣地とのトラブルを回避するポイント


せっかく土地を購入し、住宅を建てても、隣地との関係でトラブルが発生すると快適な生活を送れなくなってしまいます。

土地に関するトラブルを少しでも減らすためにも、土地の所有者は自己の土地を守るための工夫が必要になります。

ただ、土地を守るといっても具体的に何をすれば良いのでしょうか?

まず、その土地の地積測量図は必ず大切に保管しておきましょう。

たとえ境界標が設置されていたとしても、それだけに頼るのは危険です。

どれほど頑丈な境界標でも、事故や災害などが原因でズレてしまう恐れがあります。

境界標がズレると、トラブルに繋がりやすいです。

余計なトラブルに巻き込まれないように、いつでも境界標を元の位置に戻せるよう、地積測量図は大切に保管してください。

地積測量図さえあれば、いざ境界標がズレることがあったとしても、すぐに元に戻し、トラブルを未然に防ぐことができます。

ズレた境界標を元に戻す際には、土地家屋調査士に依頼しましょう。

さらに、地積測量図とは別に、登記簿も大切に保管してください。

登記簿は自分がこの土地の所有者であることを外部にアピールする上で、役に立つ書類です。

言い換えると、登記簿がないと土地の正当な所有権者であることを第三者に主張することができないということでもあります。

万が一トラブルが発生した時に備えて、地積測量図と登記簿は必ず保管しておきましょう。

登記簿と地積測量図にズレがあった場合はどうしたらいい?


土地を守るにあたって役に立つ地積測量図と登記簿ですが、もしもこの二つの間に違いがあった場合はどうするべきなのでしょうか?

例えば、登記簿の面積と、地積測量図の面積に齟齬があった場合、一度境界を確定させ、正しい面積を調べることになります。

実際に測量をすることで、正しい面積が判明したら、地積更正登記を申請して登記の内容を変更しましょう。

地積更正登記を申請することで、登記簿の間違いを訂正することができます。

境界確定の流れを把握しておこう

地積測量図が無い、もしくは内容が精確ではなかった場合、土地の境界を確定させ、精確なデータを取るために測量しなければなりません。

この境界確定についてですが、どのような手順で行われるのでしょうか?

境界確定をするにあたって、まず土地家屋調査士に依頼をします。

次に、法務局や各市町村の役場などより地積測量図や公図などの資料を取り寄せ、境界について調査をすることになります。

同時に現地の測量を行い、土地の面積などを調べることになります。

この測量したデータと、取り寄せた資料などを参考に境界がどこにあるのかを調べることになるのですが、場合によってはお互いのデータが異なることもあるので注意しましょう。

調査の結果、まず仮として境界を設置し、隣地の所有者に立ち会ってもらいます。

その後、境界標を設置し、関係者との間で境界確認書を取り交わすことで、おおよその手続きは完了です。

あとは作成した確定図面を参考に登記申請をすることになります。

特に問題がなければ、確定図面通りに境界が確定します。

ただし、この境界について不服があると、隣地との間でトラブルになる恐れがあるので気を付けてください。

境界でトラブルになった場合

境界確定の作業をするにあたって、もしも隣地との間でトラブルが発生した場合、どのように解決すれば良いのでしょうか?

トラブルの解決方法というと、まずは話し合いがあります。

隣地の所有者とよく話し合い、当事者同士で納得のいく形で解決を図るのが、もっとも円満な解決法となるでしょう。

しかし、話し合いで解決できないとなると、裁判沙汰にまで発展することもあります。

裁判をすれば、納得するか否かに関わらず、司法の判断で境界を決定することができます。ただし、裁判は時間とコストがかかるため、よほど高価な土地でもない限り、割に合わないリスクがあります。

境界について揉めてしまったものの、わざわざ高いお金を払ってまで裁判沙汰にしたくはない、そのようなケースで役に立つ解決方法があります。

それが筆界特定制度です。

筆界特定制度を利用すれば、裁判をせずとも境界を確定することができます。

裁判をするよりも安く、短い期間で境界を確定できるので、裁判をやらずに境界を決めたい方にほどオススメな解決法です。

筆界特定制度を用いて境界を確定する場合、法務局が主導して調査から筆界特定まで行います。

専門家が調査をした上で境界を決めることになるので、客観的に見て証拠性の高い境界となります。

裁判所はこの筆界特定制度で出た結果を尊重するため、裁判をしても筆界特定制度で出た結果と同じとなるでしょう。

隣地との境界を巡ってトラブルになり、話し合いで解決できそうにない場合は、裁判よりも低コストかつ早期に筆界特定できる筆界特定制度を活用しましょう。

地積測量図まとめ

今回は地積測量図について、その特徴と取得方法、見方について解説しました。

法務局より地積測量図を取り寄せれば、その土地の面積や形状、隣地との位置関係などを視覚的に把握することができます。

地積測量図は法務局だけでなく、登記情報提供サービスでも確認できます。

費用こそかかりますが、誰でも自由に調べられます。

ただし、地積測量図は、昔の図面ほど制度が低くなる恐れがあります。

場合によっては、まだ地積測量図が作成されていないこともあります。

無いのであれば作った方が良いのですが、いざ地積測量図を作成するにあたって境界を確定する時、隣地との関係でトラブルになる恐れがあるので注意してください。

話し合いや筆界特定制度などを通じて境界確定されることで、ようやく地積測量図を作成できるでしょう。

土地の境界はトラブルの火種になりやすいです。

万が一の事態に備え、作成した地積測量図は大切に保管してください。

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