道路幅員とは?住宅購入の際に絶対知っておくべき道路幅員について

マイホームを建築したいと土地を探しているときに、時々相場よりもかなり安い中古物件や土地に出会ったことはありませんか?

不動産の価格が相場よりも安い場合には、必ず理由がありますので必ず確認するようにしましょう。

相場よりも安くなるのにはいくつかの理由があげられます。

土地の裏側に川が流れている、地盤改良が必要、電気やガスが来ていないなど理由は様々です。

そんな中安くなる理由の1つに、土地に接する道路との関係性が悪いケースがあります。

古い住宅地などでも、現在の建築基準法では建て替えが難しかったり、建て直しをしたとしても今までよりも減築しなくてはならない土地があります。

しかし道路と建物との関係や建築法と言われても、何のことかわからない方がほとんどでしょう。

特にこの接道道路に関しては建築基準法が大きくかかわってくるので、記載されていることがむずかしくてとてもわかりにくいと感じてしまうかもしれません。

しかし住宅購入の際に道路幅員はとても大切なことなのです。

また、『道路と土地』の関係によっては購入時や借り換えの住宅ローンの審査にも大きく影響してくる可能性があるのでここでしっかり確認していきましょう。

住宅購入までに道路幅員を理解して、満足できる住宅購入にして下さい。

住宅購入時に知るべき道路幅員、接道義務とは

まず初めに知らなくてはならないのが、土地と道路の関係性です。

住宅を建てるためには、敷地に必要とされている幅の道路が接していなくてはなりません。

これは火事や地震などが起こった際に緊急車両がスムーズに住宅まで移動し、救助できるようにするために義務付けられているルールです。

これを『接道義務』と言います。

東京都内でも住宅が密集している地域があります。

これは現在の建築基準法施行前に建てられている住宅で、車が通ることが出来ないので自然災害が起こった際の対応が難しいと言われているのです。

住宅購入時に知るべき道路幅員、どのくらい必要なのか?

道路に接していない土地には家を建てられないことが分かりましたが、幅はいくつでも良いのでしょうか?

建築の条件として、建築基準法第42条で『幅員4M以上の道路に2M以上接すること』と定められています。

その為家を建てるには、4M幅以上の道路に接していないと建てられないことが分かりました。

また敷地が道路に接している範囲も2M以上接していないと建築することが出来ないのです。

車が一台敷地まで到達できる幅を確保しなさいということです。

そして道路と言っても様々な種類があります。

次はその道路について見ていきましょう。

住宅購入時に知るべき道路幅員、道路の定義とは

『道路』といっても、実は様々な種類があるのをご存知ですか?

家を建てるために隣接しなくてはならない道路にはいくつかの種類がありますので見ていきましょう。

1、道路法の道路
2.都市計画法・土地区画
3.この規定が適用される前からある道路
4.都市計画法・土地区画整理法などによる新設または変更の事業計画のある道路で、2年以内に事業執行される予定として特定行政庁が指定したもの
5.特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

1.道路法の道路

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建築基準法第42条1項1号で記載されている道路で、国道や県道、市道などがこれに適合します。

権利上の問題もなく、幹線道路に該当するものが多いので安心できる道路です。

また交通量が多いことから住宅地としては適さない場所にこの道路は多くあります。

比較的マンションやビルが建築されています。

2.都市計画法・土地区画整理法などのほうきによる道路

建築基準法第42条1項2号で規定されている道路で、都市計画法土地区画整理法などの法律に基づいた道路です。

多くの場合には自治体へ移管されるのですが、移管されずに私道である場合もあり、『開発道路』と呼ばれています。

移管されていれば問題ありませんが、移管されずに民間が所有している場合には、リスクがありますので注意しなくてはなりません。

まず第一に私道に接する土地の場合、資産価値が公道に接しているものよりも低くなることが多いです。

その理由としては、建て替えなどで配管工事を行う際、私道の所有者に承諾を得なければなりません。

通常であれば、道路使用許可を提出すれば工事は勧められるのですが中には所有者からなかなか承諾を得られない場合もあるので工事が遅れたり、承諾料を請求されるケースもあります。

3.この規定が適用される前からある道路

建築基準法42条1項3号で規定されている道路になります。

これは建築基準法が適用された時点ですでに存在している道路のことを指し、幅員4m以上の道のことです。

こちらも所有者は事前に確認しておきましょう。

4.都市計画法・土地区画整理法などによる新設または変更の事業計画のある道路で、2年以内に事業執行される予定として特定行政庁が指定したもので、これはこれから作る道路のことです。

5.特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

建築基準法第42条1項5号で規定されている道路のことを指します。

開発時に特定行政庁から道路として一の指定を受けており、『位置指定道路』と言われています。

住宅購入時に知るべき道路幅員、注意すべき42条2項道路は?


建築基準法の42条2項で『幅員4m以上の道路に2m接すること』と明記されていますが、建築基準法が施行された昭和25年11月23日よりも前に建築されている住宅に関してはこのルールが守られていません。そこで記載されているのが、

『この法律が規定されるに至った際、現に建築物が立ち並ぶ幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは第1項の道路とみなす』

このような場合、将来的には『4m以上の道路に接しているとみなすため、セットバックすることで4mの幅員とすることが出来るとされています。

セットバックとは、建物を建築できる部分を後退させることを指します。

現在建物が建っている場合はセットバックすることが出来ませんが、現在更地になっている場合には道路4m確保のために道部分を除いた面積が『敷地面積』となるのです。

住宅購入時に知るべき道路幅員、影響を受ける敷地面積について

建築基準法に合わせるために、道路分をセットバックするということが分かりました。

では敷地面積はどうなるのでしょうか?

先ほどご説明したように道路としてセットバックした部分は敷地面積には含まれません。

そうなると建築することが可能な面積も変わってきます。

その土地の建ぺい率と容積率は変わらないので、建築面積は縮小されるのです。

もしも建ぺい率や容積率が守られていない場合には、住宅ローンが利用できない可能性もあるので注意が必要になります。

住宅購入時に知るべき道路幅員、注意すべき43条道路は?

先ほど道路の種類をご紹介しましたが、建築基準法が施行される前の接道義務を果たしていない敷地について見ていきましょう。

このような場合でも、交通面・防犯面・安全面で問題ないと特定行政庁が認めて、建築審査会に同意を得ることが出来れば建築許可が下りるケースがあります。

それを『43条但し書き道路』と言います。

下記のような道路も『43条但し書き道路』として認められるケースです。

・周囲に公園や広場など広大な敷地がる

・建築基準法で認められている道路ではなくても、能動や4m以上の道路に接している。

・万が一の災害時に避難経路や救助者が通行できる道路に通じる

またこの道路は再建築のたびに許可が必要となります。

一度許可が下りたからと言って永遠に再建築が可能な土地であるという意味ではありません。

再建築のたびに、建築審査会から許可をもらう必要が出てくるのです。

その為、現在43条但し書き道路として認められて建築が出来るという土地に判断されたとしても将来的には建築審査会から許可が下りなければ住宅を建てることはできない土地となってしまいます。

そうなってしまうと通常の『道路』に面している土地よりも住宅ローンの審査に通りづらくなってしまうのです。

一度許可を得たから大丈夫ということではなく、ぞの状況により検討し続けなくてはなりません。

住宅購入時に知るべき道路幅員、位置指定道路?


『位置指定』と聞いても意味が分かりづらいと思います。

これは建築基準法の42条に定めるいくつかの条件に該当する個人所有の土地である『私道』を特定行政庁より『位置指定を受けた道路』と認められる道路のことです。

これに関しては自治体によって基準が異なるケースがあります。

下記はその条件の一例となっています。

・原則的に幅員が4m以上であること

・原則的には『通り抜け道路』であること

住宅購入時に知るべき道路幅員、容積率の制限がある

住宅を建てるための土地と道路の幅員については密接な関係があるということが分かりました。

そんな中、道路幅員は建ぺい率にも影響することを知っていますか?

前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率は以下の様に制限を受けます。

容積率=道路の幅員×法定乗数(居住用の場合は0.4)

例えば、前面道路が6mの場合には、

6×0.4=240%となり、都市計画の数値と比べて小さいほうが容積率となります。

また敷地の前面道路の幅が、6m以上12m未満で、特定道路(幅員が15m以上の広い道路)から70m以内にある敷地の容積率は、前面道路幅が12m未満あっても容積率は緩和されません。

住宅購入時に知るべき道路幅員、道路の調べ方は?


敷地と道路の関係性が分かったところで、土地に接道している道路についての調べ方はどのようにしたらいいのでしょうか?

道路を見ても、建築基準法上の道路なのかわかりません。

道路について調べるには、市町村役場、区役所などの担当部署(建築課など)の窓口で調べることが可能です。

自治体によってはホームページで検索できるところもありますので、早めに役所に確認しましょう。

どのような種類の道路なのか、所有者はだれになっているのか、この2点については早めに確認するようにしましょう。

住宅購入時に知るべき道路幅員、境界線の見方。

道路の種類を調べる方法が分かったところで、大切な幅員の調べ方を見ていきましょう。

道路の幅を知るには、敷地の境界線を知らなくてはなりません。

境界線をめぐるトラブルは比較的多いので、境界線を調べるのは売買契約前には必ずするようにしてください。

既に境界標(境界ポイント)があるかどうかにより、確認方法や注意点は異なります。

今回は境界標がある場合の見方を見ていきましょう。

境界標は石杭(御影石など)、コンクリート杭、金属杭などの種類があります。

古くから設置されているものは石杭の場合が多くたいていはその中心が境界点となっています。

またあかの矢印で記載されている杭もよく見かけます。

ただし経年劣化で摩擦などが起きた場合に、中心部のくぼみや印字が判別できないものもあるのでその場合には自治体に確認することをお勧めします。

また工事中の場合は、仮としてプラスチック杭などを利用される場合もありますのでしっかりと確認しましょう。

そして境界標は常に地上に顔を出しているわけではありません。

どうしても見つからない場合には、過去の測量図を基に場所を確認してください。

またそれでもなかった場合には、所有者の確認を得て不動産会社か土地家屋調査士に依頼して境界ラインを必ず確認しましょう。

確認するとわかるように、境界標が土地の切れ目になっています。

そこから道路が始まっていますので、幅員を調べる際には境界標がとても重要となってくるのです。

境界標から境界標までテープを張り巡らせて、道路幅員を簡単に測ることが出来ます。

住宅購入時に知るべき道路幅員、住みやすい道幅は?

住宅を建てるには接道道路が重要ですが、実際に住みやすい道路幅員はどれくらいなのでしょうか?

好みは個人差があって、住みやすい幅員は分かりにくいですが、広ければよいということでもありません。

道幅が広いと大型のトラックが走ったり、夜間の走行の音が気になることもあります。

土地の価値を決めるうえでも、接道幅はとても重要となりますので軽視せずにしっかりと確認してください。

特に車の所有が当たり前の地方都市などでは、車の出入りのしやすさは買い手が重要視している点の一つと言っても良いでしょう。

建築基準法に適合しており、広すぎない幅員幅の道路が好まれるでしょう。

住宅購入時に知るべき道路幅員、まとめ


住宅を購入するうえで、立地や土地の形状、広さばかりが気になってしまうと思いますが、実際に生活するうえで接道道路はとても重要です。

この接道道路によって、住宅ローンの審査が通りづらかったり資産価値が落ちてしまう可能性も十分に考えられます。

道路幅員を軽視しがちですが、道路に対してもいくつも種類があるのでその道路がどのような種類のものなのかもしっかりと確認すべきでしょう。

また私道なのか公道なのかで資産価値も変わるということが分かりました。

家を建てることは一生の中でもとても高い買い物です。

家の内装ばかりに気を取られるのではなく、周囲の道路の幅員にも注目して後悔しないマイホーム選びをして下さい。

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