いくらの家が買える?プロが教える住宅購入の予算の組み方とシュミレーション

住宅を購入するということは、とてもお金がかかること。

というのは、誰もが知っていることですね。

お金がかかるからこそ、予算や資金計画は計画的に行いたいものです。

住宅を購入しようと思い立った時、自分にいくらの住宅が買えるのか?ということを即答できる方は、そういません。

『住宅購入の適正な予算が知りたい』

『住宅購入を考えているけれど、相場がわからない』

『どうせ買うならいい家がほしいけど、そこまでお金が出せるか不安』

『住宅ローンの適正な金額を知りたい』

という方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

住宅購入を成功させる第一歩は、適切な予算を組み、資金計画を立てることから始まります。

住宅購入の予算が正しく組めないと、後々の生活が苦しいものになりかねません。

この記事を読んで、住宅の購入後も、お金に不自由のない生活を送りましょう。

ローンの借入れ金額を年収から決めるのは間違い?予算の立て方と適正金額は?

超低金利時代と言われる最近では、住宅購入資金の大部分をローンで支払う方も多いです。

何千万円もの金額を何十年も支払うのですから、ローンの借入れ金額は正しく判断したいですね。

ここでは、住宅購入の予算の正しい組み方とその手順を解説します。

住宅購入で正しい予算を組むことの重要性

大前提として、もしも住宅を購入する際に正しい予算を組まなかった場合にどうなってしまうのか?

ということからお伝えします。

具体的には、住宅の購入をきっかけに、以下の事態におちいる恐れがとても高くなります。

・住宅購入後の生活水準が落ちる
・人生の計画が狂う
・金利の高い借金を背負うことになる

考えただけで辛くなってきますが、どういうことなのか、順番に確認しましょう。

住宅購入後の生活水準が落ちる

住宅を購入した途端、生活が苦しくなったという話を聞いたことがあるのではないでしょうか。

これは、本当は避けたい事態なのですが、誰もがおちいる可能性があることです。

間違った判断で貯蓄したお金を全て住宅購入に費やした場合、住宅を購入すると共に貯蓄ゼロの生活が始まることになります。

収入が十分にある方はあまり心配ありませんが、時々貯蓄を崩して生活をしていたり、毎月の収入が安定しない方の場合は注意が必要です。

貯蓄が頼れなくなると、生活の水準を落として暮らすしかありません。

趣味などの楽しみや、娯楽を我慢する必要が出てくるかもしれません。

これは、想像以上のストレスになり、「なぜ家を買ってしまったのだろう・・・」という後悔にも繋がります。

住宅購入後にも生活が続くということを再認識して、適正な貯蓄額を残すように心がけましょう。

・人生の計画が狂う

大げさな表現ですが、住宅の予算を正しく組まないと、あなたの人生の計画が狂うことにも繋がります。

住宅を購入して必要なお金が不足すると、あらゆることを諦めたり、やむを得ず時期をずらさなくてはいけなくなるでしょう。

諦めたり、時期をずらさなくてはならなくなるのは、人生において大きな金額が動く出来事です。

・結婚
・車の購入
・妊娠、出産
・子供の進学
・旅行
・家具、家電の買い替え
・家の修繕
・リフォーム

これらのことには、適正なタイミングというものがありますよね。

その適正なタイミングに、満足の行くように行いたいものです。

諦めたり、時期をずらすのも人生ですが、なるべく計画通りに進められるように、適正な貯蓄額は残せるようにしましょう。

住宅を購入する前には、ファイナンシャルプランナーに相談するなどして、ライフイベントごとに掛かる金額を把握しておくと住宅購入の予算組みにも役立ちます。

・金利の高い借金を背負うことになる

住宅の正しい予算を把握していないと、金利の高い借金を背負うことにも繋がります。

例えば、本来支払える金額を大きくオーバーしてしまった場合。

もう支払うお金が手元にないわけですから、親類に援助してもらうか、カードローンなどを組んで支払いにいあてるしかありません。

また、住宅購入後も、家具・家電の購入や、税金の支払いなどで大きな出費は続きます。

これは、住宅購入に伴って必要になる『諸経費』という費用です。

この諸経費についても把握して、予算に組み込んでおかないと、金利の高いローンを頼らざるを得ない状況になりますので、注意しましょう。

正しい予算を組まずに住宅を購入すると、この様な辛いことに繋がってしまいます。

よく理解した上で、冷静になって住宅購入の予算を立てましょう。

基本的な予算の立て方


住宅の購入をするための、基本的な予算の立て方を解説します。

正しく予算を立てるために、まずは4つのポイントを抑えましょう。

①使う現金の金額を決める
②ローンの借入額を決める
③住宅購入諸経費を知る
④購入できる金額を知る

順番に詳しく解説していきます。

①現金の金額を決める


現金の金額を決めるとは、貯蓄から何円を住宅購入に充てるかを決めることです。

住宅の購入に、貯蓄額の全てを使うことの怖さについては、先ほどお伝えしました。

残すべき貯蓄額を判断するポイントは、住宅購入後の生活に金銭的な心配がないようにすることです。

住宅購入において、現金で用意しておくべきお金の用途と金額を正しく理解して、住宅購入後の生活を守りましょう。

・住宅購入諸経費

住宅自体の価格以外にかかる費用です。

内訳は、各種手数料、税金、家具・家電購入費、登記費用、引越し代などです。

一般的に物件価格の10~20%程度を残しておくと安心です。

後ほど詳細をお伝えします。

・生活予備費

万が一収入が思うように入らなかったり、大きな出費があった際に慌てないようにするための貯蓄です。

毎月の生活費の3ヶ月分から半年分は使わずに残しておきましょう。

・住宅購入以外のための貯蓄

教育のための貯蓄や、車の購入資金、旅行の準備金などのための貯蓄は、なるべく手をつけずに取っておけるようにしましょう。

この3つの用途についての貯蓄を残して、捻出した分が住宅購入に使える現金の金額となります。

②ローンの借入額をきめる

一般的に、ローンの借入額は税込み年収から判断されます。

これは、年収負担率と言って、年収に対して毎月25%の支払いであれば安心して借りることができる。

というものです。

年収から判断することは一般的ですが、年収が同じ家庭でも、毎月の生活費は異なりますよね。

ですから、年収だけでなく『返せる額』からローンの借入額を決めることが大切です。

『返せる額』は、実際の手取り収入と家庭の収支から試算をします。

以下の数値を明らかにして試算してみましょう。

Aボーナスを含めない毎月の手取り収入額
B毎月の生活費(住居費を除く)
C教育資金などの積立費
Dマンションの場合駐車場代・管理費・積立費等(毎月2~3万円程度)
E固定資産税(毎年10~20万円)
Fローンを返済できる期間(定年する年齢―現在の年齢)

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A~Eの数値から、式を組み立てます。

A-(B+C+D+E-)=毎月ローンの返済に充てられる金額

我が家の場合を例に見てみましょう。

・ボーナスを含めない毎月の手取り収入・・・32万円
・毎月の生活費・・・21万円
・積立費・・・なし
・固定資産税・・・年間約12万円=月1万円

32万-(21万+1万)=10万円

ということで、毎月ローンの返済に充てられる金額は10万円となりました。

この金額と、ローン返済期間を明らかにしたところで、フラット35のローンシミュレーションを利用します。

住宅ローンの計算は、電卓で行うととても複雑で時間がかかりますので。

借り入れする銀行が決まっている場合は、銀行が提供するローンシミュレーションサービスを利用するのもおすすめです。

参考:フラット35毎月の返済額から借入可能金額を計算⇒https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html

ちなみに、我が家の『返せる額』で見た住宅ローンの金額は、3,163万円となりました。

③住宅購入諸経費を知る


あなたが購入できる住宅の金額を知るとこまで、あと一歩のところまで来ました。

このステップでは、今まで計算してきた金額をもとに、住宅購入諸経費を確認しましょう。

住宅購入諸経費とは、住宅を購入すると、住宅自体の金額以外にかかる費用のことで、物件価格の10~20%程度が目安です。

・注文戸建て住宅、建売戸建て住宅、新築マンション・・・物件価格の10%程度
・中古住宅、中古マンション・・・物件価格の20%程度+リフォーム費用

住宅購入諸経費の目安は、以下の計算で確認しましょう。

①使う現金の金額+②ローンの借入額=購入できる物件価格(仮)

購入できる物件価格(仮)×10~20%(中古物件の場合+リフォーム費用)=住宅購入諸経費の目安

注文戸建て住宅を建てる場合を例に見てみましょう。

①100万円+②3100万円=3200万円

3200万円×10%=320万円

住宅購入諸経費の目安は320万円となります。

この住宅購入諸経費は、現金で手元に残しておくことが理想的ですが、住宅ローンに組み込んで借りることもできます。

どちらに組み込むかは、その家庭の判断次第。

住宅購入後の生活が苦しくならないような選択をしましょう。

私が注文住宅を建てた際には、住宅購入諸経費として約300万円かかりました。

現金で捻出することができなかったので、この金額も含めて住宅ローンを借りて対応しています。

ただし、その分ローンから住宅の工事費に使える金額が減りますので、注意が必要ですよ。

④購入できる金額を知る


①~③までの金額を把握したところで、いよいよ購入できる住宅の金額を知ることができるようになりました。

購入できる金額は、以下のように計算します。

①使う現金の金額+②ローンの借入額=④購入できる金額

・③住宅購入諸経費は、①か②に組み込んだ上で計算しましょう。
・注文住宅の場合、土地+工事費となります。
・中古住宅でリフォームをする場合、住宅購入費+リフォーム代となります。

住宅購入の予算を知ることができたでしょうか。

何度もお伝えしているように、大切なのは、無理なく住宅を購入することです。

それぞれのステップを丁寧に計算して、自身の生活に合った住宅の金額を理解し、購入予算を考えましょう。

困ったらプロに相談!ライフプランから予算を決めるのもおすすめ

住宅購入は、人生を左右する非常に重要なライフイベントと言えます。

その重要な判断を、素人判断で行うのは少し不安がありますよね。

銀行や住宅会社、不動産会社でもライフプランを立ててくれるサービスはありますが、第三者機関のファイナンシャルプランナーに客観的に住宅予算の相談に乗ってもらうのもおすすめです。

特にお子さんのいる家庭は、子供の成長に合わせた資金計画や返済プランについても相談すると、将来への負担が軽くなりますよ。

住宅の種類別の購入金額の目安

一口に住宅を購入すると言っても、住宅の種類によって購入金額の目安は異なります。

一般的な住宅形式の購入金額の目安を、順番に確認しましょう。

・注文戸建て住宅
・建売戸建て住宅
・中古戸建て住宅
・新築マンション
・中古マンション

について、購入諸経費の内訳と合わせて解説しています。

物件自体の価格によって価格は大きく左右されますが、現金をどの程度貯蓄するか?ローンをどのくらい借りようか?などの資金計画の参考にしてください。

注文戸建て住宅


注文住宅は、他の選択肢に比べて契約~入居までの期間が最も長く、最も予算オーバーしやすいです。

注文住宅の住宅購入諸経費の内訳と、目安の金額を確認しましょう。

・土地・建物の登記費用 約40万円

土地と建物の情報を登録する手続きです。

一般的には司法書士・土地家屋調査士に依頼して手数料を納めます。

自身で行う場合は2万円程度。

・税金関係 約5万円

ローン・土地・設計・工事等各契約ごとに必要になる収入印紙税の費用です。

・火災保険・地震保険料 10~30万円

構造や防火性能によって価格は異なり、一般的な木造住宅の場合、10~20万円程度になります。

・銀行諸経費 約80万円

住宅ローンを使用する場合の手数料、保証料(物件価格の2%程度)です。

・仲介手数料 売買金額×3%+6万円が上限

企業の仲介を経て土地を購入する場合に必要になります。

・手付金 50万円~

土地を購入する際に不動産会社に支払います。

・引越し費用 約20万円

引越し業者に依頼するとこのくらいの金額になります。

・カーテン、家具、家電等 約50万円

どの程度新調するかや、選ぶ内容によって金額は大きく異なりますが、最低でも50万円は用意しておくと安心です。

工事中に必要になる諸経費

・地鎮祭費用 3~10万円

地鎮祭を行う場合に必要になります。

依頼先の神社や規模によって異なりますが、一般的な木造住宅の場合3~5万円以下が相場です。

・上棟式費用 3~20万円

上棟式を行う場合に必要になります。

規模や出し物、料理によって異なりますが、簡易的にやって3万円程度、ご祝儀を配る場合は10万円~が相場になります。

以上を踏まえて、一般的な規模の木造2階建て住宅を想定したモデルケースで試算してみましょう。

・土地費用 1,900万円
・工事費用 1,800万円(設計費含む)
・仲介手数料 50万円
・手付金 50万円
・土地・建物の登記費用 40万円
・税金関係 5万円
・火災保険・地震保険料 20万円
・銀行諸経費 100万円
・引越し費用 20万円
・カーテン、家具、家電等 約50万円
・地鎮祭費用 5万円
・上棟式費用 15万円

土地費用+工事費用・・・3700万円

諸経費・・・355万円

新築注文住宅の目安総額4,055万円

建売戸建て住宅


・購入申込金 約1万円

物件の購入を決めた際に、不動産会社に意思表示をするために支払う金額です。

申込書だけですむ場合と、申込金が必要になる場合があります。

・手付金 50万円~

売買契約をする際に不動産会社に支払います。

・印紙収入代 1万円

売買契約を結ぶ際に必要になります。

・仲介手数料 売買金額×3%+6万円が上限

企業の仲介を経て住宅を購入する場合に必要になります。

・銀行諸経費 約80万円

住宅ローンを使用する場合の手数料、保証料(物件価格の2%程度)です。

・土地・建物の登記費用 約40万円

土地と建物の情報を登録する手続きです。

一般的には司法書士・土地家屋調査士に依頼して手数料を納めます。

自身で行う場合は2万円程度で済みます。

・火災保険・地震保険料 10~30万円

構造や防火性能によって価格は異なります。一般的な木造住宅の場合、10~20万円程度になります。

・引越し費用 約20万円

引越し業者に依頼するとこのくらいの金額になります。

・カーテン、家具、家電等 約50万円

どの程度新調するかや、選ぶ内容によって金額は大きく異なりますが、最低でも50万円は用意しておくと安心です。

以上を踏まえて、一般的な規模の木造2階建て住宅を想定したモデルケースで試算してみましょう。

・物件売買価格 3,000万円
・購入申込金 1万円
・仲介手数料 90万円
・手付金 50万円
・土地・建物の登記費用 40万円
・税金関係 1万円
・火災保険料 20万円
・銀行諸経費 80万円
・引越し費用 20万円
・カーテン、家具、家電等 約50万円

諸経費・・・352万円

新築建売住宅の目安総額3,352万円

中古戸建て住宅


・手付金 50万円~

売買契約をする際に不動産会社に支払います。

・印紙収入代 2万円

売買契約やリフォームの工事契約を結ぶ際に必要になります。

・仲介手数料 売買金額×3%+6万円が上限

企業の仲介を経て住宅を購入する場合に必要になります。

・銀行諸経費 約50万円

住宅ローンを使用する場合の手数料、保証料(物件価格の2%程度)です。

・土地・建物の登記費用 約40万円

土地と建物の情報を登録する手続きです。

一般的には司法書士・土地家屋調査士に依頼して手数料を納めます。

自身で行う場合は2万円程度で済みます。

・火災保険・地震保険料 10~30万円

構造や防火性能によって価格は異なります。一般的な木造住宅の場合、10~20万円程度になります。

・リフォーム費用

リフォーム内容によって費用は大きく異なりますが、戸建て住宅30坪程度のフルリフォームは500~1000万円が相場です。

中古住宅の場合、痛んでいる部分の補強や、耐震補強の補強が必要になる場合があります。

予算に応じてリフォームを計画しましょう。

・引越し費用 約20万円

引越し業者に依頼するとこのくらいの金額になります。

・カーテン、家具、家電等 約50万円

どの程度新調するかや、選ぶ内容によって金額は大きく異なりますが、最低でも50万円は用意しておくと安心です。

以上を踏まえて、一般的な規模の新築分譲マンションを想定したモデルケースで試算してみましょう。

・物件売買価格 1,500万円
・仲介手数料 50万円
・手付金 50万円
・登記費用 40万円
・税金関係 1万円
・火災保険料 10万円
・リフォーム費用 1000万円
・銀行諸経費 80万円
・引越し費用 20万円
・カーテン、家具、家電等 約50万円

諸経費・・・1,301万円

中古住宅の目安総額2,801万円

新築マンション

・手付金 50万円~

売買契約をする際に不動産会社に支払います。

・印紙収入代 1万円

売買契約を結ぶ際に必要になります。

・仲介手数料 売買金額×3%+6万円が上限

企業の仲介を経て住宅を購入する場合に必要になります。

・銀行諸経費 約80万円

住宅ローンを使用する場合の手数料、保証料(物件価格の2%程度)です。

・土地・建物の登記費用 約40万円

土地と建物の情報を登録する手続きです。

一般的には司法書士・土地家屋調査士に依頼して手数料を納めます。

自身で行う場合は2万円程度で済みます。

・火災保険料 5~15万円

構造や防火性能によって価格は異なります。一般的なマンションの場合、10万円程度になります。

・引越し費用 約20万円

引越し業者に依頼するとこのくらいの金額になります。

・カーテン、家具、家電等 約50万円

どの程度新調するかや、選ぶ内容によって金額は大きく異なりますが、最低でも50万円は用意しておくと安心です。

以上を踏まえて、一般的な規模の新築マンションを想定したモデルケースで試算してみましょう。

・物件売買価格 3,000万円
・仲介手数料 90万円
・手付金 50万円
・登記費用 40万円
・税金関係 1万円
・火災保険料 10万円
・銀行諸経費 80万円
・引越し費用 20万円
・カーテン、家具、家電等 約50万円

諸経費・・・367万円

新築マンションの目安総額3,367万円

中古マンション


・手付金 50万円~

売買契約をする際に不動産会社に支払います。

・印紙収入代 1万円

売買契約を結ぶ際に必要になります。

・仲介手数料 売買金額×3%+6万円が上限

企業の仲介を経て住宅を購入する場合に必要になります。

・銀行諸経費 約50万円

住宅ローンを使用する場合の手数料、保証料(物件価格の2%程度)です。

・土地・建物の登記費用 約40万円

土地と建物の情報を登録する手続きです。

一般的には司法書士・土地家屋調査士に依頼して手数料を納めます。

自身で行う場合は2万円程度で済みます。

・火災保険料 5~15万円

構造や防火性能によって価格は異なります。一般的なマンションの場合、10万円程度になります。

・リフォーム費用

リフォーム内容によって費用は大きく異なりますが、フルリフォームの場合300~600万円が相場です。

600万円以上かければ、こだわったリフォームをすることができます。

・引越し費用 約20万円

引越し業者に依頼するとこのくらいの金額になります。

・カーテン、家具、家電等 約50万円

どの程度新調するかや、選ぶ内容によって金額は大きく異なりますが、最低でも50万円は用意しておくと安心です。

以上を踏まえて、一般的な規模の新築マンションを想定したモデルケースで試算してみましょう。

・物件売買価格 1,500万円
・仲介手数料 50万円
・手付金 50万円
・登記費用 40万円
・税金関係 2万円
・火災保険料 10万円
・銀行諸経費 80万円
・リフォーム費用 600万円
・引越し費用 20万円
・カーテン、家具、家電等 約50万円

諸経費・・・902万円

新築マンションの目安総額2,402万円

予算オーバーしないためには、住宅購入諸経費の内容を把握して、追加金額が発生する場合には常に全体的な予算と照合することが大切です。

住宅購入の予算で失敗しないための3つのポイント


住宅購入の予算の立て方についてお伝えしてきましたが、予算で失敗しないためのポイントは以下の3つです。

①最初に予算を明確にする
②無理をしない
③予算をオーバーしないようにする

住宅を購入しよう!と思い立ったら、一番に予算を明確にすることから始めます。

年収や現在の家賃からではなく、『返せる金額』にこだわって予算を組みましょう。

借り入れ金額はもちろんですが、年齢のことも考慮して決して無理をしないように。

そして、どんなに魅力的な物件があったとしても、組んだ予算を絶対にオーバーしてはいけません。

どうしても予算オーバーしてしまうようであれば、時期を改めて、貯蓄を増やしてから住宅を購入するようにしましょう。

特に注文住宅は、建てながらあれこれと要望が増えて、予算オーバーしやすくなります。

追加工事が発生した場合や、追加で要望を伝えた場合は、以下の手順を踏んで工事が終わるまで予算オーバーをしっかりと防ぎましょう。

・追加の工事がいくらかかるのか見積を出してもらう
・見積と総額を足して、予算オーバーしないかチェックする
・変更契約をする

中には、要望を伝えると、金額も知らさずに工事を行ってしまう建設会社もあります。

そうなっては取り返しがつきませんので、このステップを踏んだ上で追加の工事を行ってもらい、確実に予算オーバーを防止しましょう。

住宅購入で値引きは可能なのか?値引きが成功するポイント

住宅の購入は、とてもお金が掛かることですから、値引きができれば嬉しいですよね。

そもそも住宅を購入する際に、値引きは可能なのか?と思われる方も多いです。

買い物の値引き交渉が一般的でない日本では、失礼ではないのか?と思われる方もいますね。

結論から言いますと、住宅購入で値引きは可能です。

ただし、成功するためにはいくつかのポイントがありますので、抑えた上で値引き交渉に臨みましょう。

・人気エリアの建売住宅は値引きの望み薄
・売れない住宅は値引きできる
・売主の反応を見極める
・決算期はねらいめ
・物件自体の交渉材料を探す
・ローンの事前審査を済ませておく

順番に確認しましょう。

人気エリアの建売住宅は値引きの望み薄


そもそも、建売住宅は場所・価格共に売れることを前提に計画しています。

建売住宅を建てる場合、土地を購入して建物を建てるステップを踏み、多額の工事資金が必要になるのですから、当然のことですね。

売り始めて間もない建売住宅は、『売れる』という強気の姿勢で売っていることが多いので、まず値引きの望みは薄いと考えましょう。

売れない住宅は値引きできる

一方、販売を開始してしばらく経っても売れている様子のない住宅の場合はどうなのでしょうか。

この場合は、以下の理由から値引きできる可能性が高いです。

・物件が売れないと、売主は金利だけを払い続けることになる
・新築から1年経つと中古物件扱いになる
・当初計画していた利益で売ることよりも、次の物件で利益を上げることに優先順位をシフトする

そのため、完成してから何ヶ月も売れていないような住宅は、値引きの交渉をしてみてください。

物件探しの場合に、あえて何ヶ月も売れていない物件を指定してもいいですね。

売主の反応を見極める


値引き交渉をして、売主が少しでも嫌な顔をしたり、反応が悪いと感じられる場合は値引き交渉を諦めましょう。

しつこくしてしまうと、売主との関係が悪化してしまいます。

場合によっては気に入った物件でも、売ってもらえなくなってしまうこともあります。

決算期はねらいめ

不動産業界の営業成績は、決算期で締めます。

決算期には、不動産会社の方から大幅な値下げを持ちかけてくることもあるので、あえて決算期に物件を探すのもアリです。

物件自体の交渉材料を探す

物件自体に値下げ交渉の材料があると、値下げの成功率はアップします。

近隣の相場より値段が高かったり、物件の外観、内観にキズや不備がある場合は値下げ交渉の材料になります。

ただし、値下げ材料を探すのに必死になりすぎないようにご注意ください。

ローンの事前審査を済ませておく

ローンの事前審査を済ませて、合格しておくことで住宅を購入する本気度を示すことになります。

買う気が強いお客さんほど、親身に相談に乗ってあげたくなるもの。

値引きはできなくても、条件にあった物件を紹介してくれることも期待できます。

物件の下見や内覧会に行く前には、ローンの事前審査を済ませておくことをおすすめします。

まとめ

住宅を購入する際の予算の組み方、住宅のタイプ別に見た予算の目安、住宅の値下げについてお伝えしました。

住宅の購入で後悔しないためには、住宅の購入後にお金に不自由や不安のない生活を送ることが大切です。

失敗しないために大切なのは、最初に正しい予算を知ること。

どうか無理のないように、適切な価格の住宅を購入して、毎日の生活をより豊かなものにしてください。

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