建物の面積には限界がある?計算方法と建ぺい率とは何かをプロが解説

念願のマイホームを建てる時、どのような家を建てるかで大いに悩むことでしょう。

これから何十年も暮らす予定の我が家となるわけですから、妥協せず、良い家に住みたいと誰もが思うはずですよね。

ただ住宅を建てる時、知るべきポイントを知らずに建てると、後々になって取り返しのつかない失敗をしでかす恐れがあります。

例えば建ぺい率について深く考えずに住宅を建てようとすると、思い描いたようなマイホームにならず、後悔するかもしれません。

いくら土地の所有者といえど、自由に建物を建てられるわけではありません。

建物には、ここまでなら建てても良いという、面積の上限があります。

将来、広々とした駐車場付きのマイホームを欲したところで、規制があると思い描いた建物を建てられなくなります。

夢のマイホームを建てようと思うのであれば、その土地にはどのような規制があるのかを知っておきましょう。

今回はそんな住宅を建てる時に覚えておきたいポイントの一つである建ぺい率について解説します。

建ぺい率とは何か、どのような問題と対策があるのかを知っておけば、より理想に近い住宅を建てることができます。

建ぺい率とは~計算方法や調べ方をプロが解説

建物を建てるためにはその下敷きとなる土地が必要です。

この土地のサイズを超える建物を建てることができないというのは、誰でも容易に想像できるでしょう。

では、土地の範囲を超えなければ、限界まで建物の面積を広げることができるのかというと、そのようなことはありません。

というのも建物には、不動産の面積に対してここまでの割合でしか建てられない、いわゆる建ぺい率があるからです。

敷地面積に対して建築面積の割合はどのくらいになるのか、この建ぺい率を知らずに土地を購入すると、後々になって建ぺい率が狭いことが発覚することで後悔することになるかもしれません。

そのような事態を避けるためにも、土地を購入する際には建ぺい率はいかほどかを必ず確認しましょう。

ただし、建ぺい率といっても、まったく妥協の余地がないわけではありません。

例えば、1m以内の軒や庇、そしてバルコニーなどであれば建ぺい率の面積には含まれないので、この部分に関して言えば建ぺい率を超えることができます。

建ぺい率は一律にこの割合だと決まっているものではありません。

建築可能な面積の割合はどこまでなのかは、場所によってそれぞれです。

建築可能な面積を知りたい時は、まずは建ぺい率はどのくらいになるのかを事前に調べておきましょう。

建ぺい率の計算方法を分かりやすく解説

建ぺい率を計算する場合、まず敷地面積がどのくらいになるのかを知る必要があります。

敷地面積とは、要するに土地の面積のことです。

建築面積は、これから建てる建物の面積となります。

建築物の面積を調べることで算出できるでしょう。

そして建ぺい率についてですが、これは都市計画によって基準が定められています。

仮に建ぺい率を60%、敷地面積が200平米とすると、建築可能な面積は200×60%=120となりますので、120平米が200平米の土地で建てられる建築面積の上限となりますね。

新築を建てる場合、この建ぺい率の範囲内で建てることになります。

では、中古物件の場合はどうなのでしょうか?

中古物件の中には、建ぺい率を超えた建物が存在することがあります。

なぜこのような事態が起こるのかといえば、それは建物を建てた当時は合法だったものの時代の変遷とともに建ぺい率が変わることで、違法になってしまったからです。

もしも現在の建ぺい率に違反している中古物件だった場合、それは既存不適格建物として扱われます。

既存不適格建築物かどうかを調べるためには、まず現在の建物の敷地面積を計算し、それが建ぺい率の範囲内におさまっているかを調べる必要があります。

仮に建ぺい率60%、敷地面積が200平米ならば、建築面積の上限は120平米です。

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そのため、中古物件の建築面積が120平米以下ならば、建ぺい率としては問題がないということになります。

建ぺい率と敷地面積、建築面積をそれぞれ計算する、そうすることで余計なトラブルを避けつつマイホームを購入することができるでしょう。

容積率とは~計算方法と制限をプロが解説


建ぺい率と似た規制の一つに容積率があります。

容積率とは、敷地面積と延べ床面積の割合のことです。

容積率100%の土地ならば、建物の延べ床面積の限界はその敷地面積と同じとなりますね。

仮に敷地面積が200平米で、容積率100%ならば、延べ床面積の上限は200平米となるでしょう。

この延べ床面積とは、要するに床面積の合計のことです。

例えば、2階建ての建物の場合、1階と2階の床面積の合計が延べ床面積となります。

そのため、容積率が100%だったとしても、特におかしくはありません。

住宅系の地域の場合、建ぺい率は30%から60%であることが多いです。

それに対して容積率の場合、50%から200%と幅が広いです。

高層の建物が多い地域となると、容積率が300%に達することもあります。

地下室の容積率はどう計算したらいいの?


容積率がある以上、建物を建てるといっても限度があります。

容積率を超えるような、高層の一軒家は建てられません。

では、地下室についてはどうなのでしょうか?

容積率は地下室については基準が緩和されます。

というのも地下室の場合に限り、建築物の床面積の合計の3分の1以下であれば、地下室は容積率に算入されないからです。

一定の条件をクリアすることで、地下室は容積率の計算から外すことができるのです。

では、その条件とは一体何なのでしょうか?

地下室の容積率緩和の条件は、地階にある、地階の天井が地盤面から1メートル以下にある、住宅の用途に供されてる、この3点となります。

これらの条件をクリアすることで、容積率を超えた建物を建てることができます。

地下室を作ると、土地を有効活用することができるので、たとえ土地が狭くてもより快適に過ごせるでしょう。

特に、地下室には遮音性能が優れているという機能があります。

閑静な住宅街であまり騒げないという土地柄であっても、防音効果のある地下室ならば周囲を気にせずに騒ぐことができるでしょう。

音楽の練習や、大音量で映画鑑賞をするには最適な空間となります。

他にもワインセラーにする、地震などの災害時に安全を確保できる、などの利点が地下室にはありますね。

容積率に関しては下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒容積率とは~家を建てる時に知っておかなければならない計算方法と注意点

建ぺい率が緩い地域


できるだけ広々とした建物を建てたいなら、建ぺい率の基準が緩い地域がオススメです。

では、そのような地域はどこにあるのでしょうか?

まず建ぺい率は、用途地域によってそれぞれに違いがあります。

できるだけ広い建物を建てたいなら、建ぺい率が緩和されやすい用途地域を選びましょうね。

建ぺい率が狭い用途地域というと、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住宅専用地域」、「第一種中高層住宅専用地域」、「第二種中高層住宅専用地域」などです。

これらの地域の場合、建ぺい率が30%から60%となります。

地域によっては建ぺい率が30%までとなりますので、注意が必要ですね。

これに対して「第一種住居地域」と「第二種住居地域」、「準住居地域」に関しては建ぺい率が50%から80%と広めになることが多いです。

建ぺい率が50%を超える土地を求めているのであれば、これらの用途地域で土地を探すと良いでしょう。

建ぺい率の問題点

これから新しく家を建てるにあたり、必要なモノは本当に家だけなのでしょうか?

車が必要な今の時代、建てるべきは家だけではないはずです。

他にも、車を駐車するためのスペースも必要となります。

建ぺい率を計算する際には、建物の面積だけでなく、駐車スペースについても計算する必要があるので注意しましょうね。

もしも駐車スペースを考慮せずに建物を建てると、建ぺい率が足りず、駐車スペースを確保できなくなる恐れがあります。

自動車の駐車スペースについてですが、自動車車庫の面積が延べ床面積の5分の1以内ならば自動車車庫のスペースは容積率には参入しないとされています。

では、建ぺい率についてはどうなのでしょうか?

まず駐車場が建ぺい率に含まれるか否かですが、これは屋根の有無で含まれるかどうかが変わります。

というのも、駐車場は屋根があると建築物として扱われ、屋根がないと扱われないからです。

ちなみに、屋根がないと容積率にも算入されないです。

そのため、屋根がある駐車場を設置する場合、建ぺい率の問題をどうにかしてクリアする必要がありますね。

建ぺい率がある以上、その範囲内でしか建物は建てられません。

つまり、屋根付きの駐車場を作るとなると、駐車場がある分だけ建物の面積が減ってしまう恐れがあるということです。

かといって、建物を大きくすると駐車場のスペースが失われ、駐車できなくなるかもしれません。

このような駐車場に関する問題を解決するためには、駐車場の建ぺい率を緩和してもらう必要があります。

一体どうすれば出来るのでしょうか?

駐車スペースの建ぺい率を緩和させる方法


駐車スペースといっても、ガレージやカーポートなど、様々な種類があります。

この種類によって、建ぺい率や容積率を緩和させることが可能です。

例えば、建物の地下に車庫がある場合は建ぺい率の規制を受けずに済みます。

地下については上述したように、床面積の合計の3分の1以下であれば、容積率には算出されないので、緩和させることが可能です。

このように、車庫を地下に作ることで、建ぺい率の規制を緩和させることが可能です。

他にも建物内に車庫があるビルトインガレージの場合、このビルトインガレージの面積が延べ床面積の5分の1以内であれば、床面積として算入せずに済ますことができます。

たとえ建ぺい率を緩和させることができずとも、ビルトインガレージのように建物の中自動車を入れてしまえば、容積率を緩和させることで駐車スペースを確保することができるのです。

そのため、土地を有効活用したいなら、単独の車庫よりもビルトインや地下の車庫の方がオススメとなります。

単独の車庫を設置すると、駐車スペース分だけ建ぺい率が奪われてしまうので、建物の面積が狭くなります。

しかし、建物の中に駐車スペースを確保することで、建ぺい率の問題をクリアすることができるのです。

バルコニーを建てる場合の建ぺい率

建ぺい率で問題になるのは駐車スペースだけではありません。

バルコニーやロフトに関しても課題があります。

自宅にバルコニーがあると、自分だけの寛げる場所を確保できる、布団を干しやすいなどのメリットを享受できます。

作るとなると費用もかかりますが、それに相応しいだけの恩恵もあるでしょう。

ただ、十分な広さのバルコニーを設置する場合、建ぺい率の問題をクリアする必要があります。

何か良い手はあるのでしょうか?

まずバルコニーの種類によっては、延べ面積には含まれないケースがあります。

例えば、外壁面から出ている幅が1メートル以内であれば、そのバルコニーは延べ床面積には含まれないです。

そのため、1メートル以内であれば、建ぺい率について気にする必要はないでしょう。

ただ、1メートルを超えると延べ床面積に含まれるので注意が必要です。

自宅にバルコニーを設置したい場合は、この1メートルの基準の範囲内で建てると良いでしょうね。

自宅を建てるのに必要な広さを計算しよう!


たとえ建ぺい率が低くても、自宅を建てる上で必要なスペースさえあれば問題ないように思われます。

では、家を建てる場合、どの程度のスペースがあれば問題ないのでしょうか?

家族が一軒家を建てる場合、だいたい35坪以上は必要となるでしょう。

35坪のスペースがあれば、2階建てにすることで4LDKの家を建てることができます。

この4LDKの家を建てるのに、だいたい35坪ほどのスペースが必要となります。

35坪というと、約115平米となりますね。

たとえ建ぺい率が30%でも、115平米以上のスペースを確保できるのであれば、4LDKの家は建てられるでしょう。

その反対で、たとえ建ぺい率が50%あっても、スペースが足りないと4LDK以上の家は建てられないです。

これから家を建てるなら、敷地面積ではなく、建築面積を計算しましょう。

その建築面積を算出することで、はじめてどのくらいの家が建てられるのかを正確に知ることができます。

建ぺい率まとめ

マイホームの購入というのは、一生に一度、あるかないかの買い物です。

それだけに失敗しないように注意を払う必要がありますね。

たとえ敷地面積が広くても、建ぺい率が狭いと、建物の面積が狭くなってしまいます。

理想のマイホームを建てようと思うのであれば、敷地面積よりも建築面積を重視しましょう。

たとえ土地が狭くても、建築面積さえ広ければ、理想のマイホームが建ちやすくなります。

ビルトインガレージや地下室を作れば、容積率を緩和することも可能です。

容積率を緩和することができると、建築面積が狭くてもその土地を有効活用することができます。

理想の家を建てたいなら、その土地に対する建築面積と建ぺい率、そして容積率について必ず調べておきましょう。

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