不動産取引でクーリングオフは可能?宅建士が教える不動産売買でのキャンセル

家の購入というのは一生に一度の買い物。

今後、長きにわたって暮らす家を選ばなければならず、失敗はできません。

それだけに、いざ不動産を購入するとなると、悩みやすく、迷ってしまうものです。

時には、取引をキャンセルしたくなることもあるでしょう。

ただ、不動産の売買においてクーリングオフは可能なのでしょうか?

途中でキャンセルして、違約金などは発生しないのでしょうか?

もしも取引をキャンセルするとした場合、いつまでにキャンセルを申し出れば良いのか、気になるところです。

今回は、不動産の売買はクーリングオフができるのか、キャンセルについて解説します。

クーリングオフとは?

クーリングオフといえば、契約を解除することができる権利のことで、クーリングオフをすれば一度結んだ契約を解除することができます。

本来、契約を結んでしまったら、一方的に解除することはできません。

契約の当事者は、契約の履行義務を負います。

契約時に、解除の方法などについて約束していたというのであれば別ですが、特に約束などをしていないのであれば、一方的な契約解除はできないのです。

もしも契約の解除によって損害が相手方に発生しているようであれば、契約解除に伴って損害賠償を請求されることがあります。

契約時に、債務不履行に対して違約金が発生すると約束したのであれば、契約の一方的な解除により違約金を請求されることになるでしょう。

ただ、契約を結んだら最後、違約金を払わないと契約を解除できないとなると、消費者側が一方的に不利な立場になりやすいです。

例えば口の上手いセールスマンに乗せられて、よく商品について理解しないまま契約を結んでしまったようなケースなどは、消費者が不利になりやすい事例の典型でしょう。

たとえ嘘や偽りを言わなかったとしても、訪問販売のような突発的なセールスともなると、冷静な対応ができず、その場の流れでつい契約をしてしまうということもあります。

情報量が多く、交渉力のある営業マンと、知識がない消費者では、消費者側が圧倒的に不利に立たされやすいです。

消費者がすべてを納得した上で契約を結んだのであれば問題はないのですが、商品についてよく知らず、納得する前に強引なセールスで契約をさせられたというのであれば、やはり消費者を保護するべきでしょう。

クーリングオフとは、契約から消費者を守るための制度で、契約をしてから一定期間内であれば無条件で契約の解除ができます。

クーリングオフのポイントは、契約の解除を無条件で行えることです。

つまり、たとえ契約後に解除をしても、違約金が発生することはありませんし、損害賠償を請求されることもないです。

既に料金を払っているのであれば、クーリングオフを理由に返還してもらうことができます。

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同様に、一旦クーリングオフをしてしまえば、料金を払う必要もありません。

悪質な業者の中には、契約書にクーリングオフはできないと書くことがありますが、クーリングオフでは無条件での契約解除ができるので、契約書に何が書かれていても無効となります。

このように、消費者を保護することを目的に作られた制度であるクーリングオフですが、不動産売買でも同じことが言えるのでしょうか?

不動産売買のクーリングオフはできるのか?


不動産売買であろうとも、クーリングオフは可能です。

ただし、条件が付くので注意してください。

宅地建物取引業法第37条の2によると、不動産の売買契約は、売り主が宅地建物取引業者で、事務所以外の場所で契約をした場合、8日以内であれば無条件での撤回や解除ができる、とのことです。

ポイントは、売り主が業者であること、そして契約の締結をした場所が事務所以外の場所であること、この2点です。

さらに、あくまで不動産の売買契約が対象であり、賃貸契約はここでは含まれません。

売り主が業者ではない場合や事務所などで契約をした場合はクーリングオフの対象ではないので注意しましょう。

この事務所についてですが、モデルハウスなどでの申し込みなども、事務所に含まれます。

たとえ自宅などの事務所以外の場所でも、買い主が業者を自宅に呼び、そこで契約を申し込んだようなケースでは、やはりクーリングオフは適用されません。

要するに、モデルハウスに行くなど、自分から積極的に不動産の契約を結んだようなケースではクーリングオフの対象にはならないということですね。

クーリングオフになるケースというと、電話勧誘で突発的に投資用のマンションの勧誘を受け、半ば強引に契約を結ばされたような場合がこれに該当します。

本人に最初から買う意思が無いにも関わらず、交渉によって無理やり契約を結ばされた場合は、クーリングオフの対象になりやすいですね。

クーリングオフの手順

もしも電話営業や訪問販売など、こちらの意思を無視するような強引な営業方法で不動産売買の契約を結ばされてしまった場合、早めにクーリングオフをして無条件での契約の解除を申し入れましょう。

クーリングオフは8日以内にしないとなりません。期限が到来する前に、契約の解除をしてください。

クーリングオフの手続きは書面によって行われます。

書面の通知は、期限後であっても大丈夫です。

ただし、後々になって通知したか否かで揉めないように、内容証明郵便でクーリングオフの通知をしましょう。

クーリングオフをする際には、クーリングオフをすること、契約の解除に伴って既に払っている金銭は返還すること、損害賠償や違約金は請求できないことなどをまとめ、書面にして通知してください。

クーリングオフをすれば、不動産売買の契約は無条件で解除されます。

違約金や損害賠償の支払いを求められることはありませんし、既にお金を払っている場合なら返還も可能です。

クーリングオフを適用できない場合は?

確かに不動産売買でも、クーリングオフを適用できます。

しかし、それは事務所以外の場所で、事業者と契約した場合など、非常に限られたケースに限定されます。

そのため、買う意思もないのに無理やり購入させられたようなケースを除き、自分からモデルハウスに足を運んで契約を結んだようなケースだと、クーリングオフは適用され難いです。

では、一度はモデルハウスを見てこれが良いと思って契約をしてみたものの、さらに良い物件が見つかってそちらを購入したいという時、キャンセルしたくてもできないのでしょうか?

クーリングオフが適用されないような場合でも、不動産取引を途中でキャンセルすることは可能です。

ただし、契約のどのタイミングでキャンセルをするかで、違約金が発生するか否かが異なってくるので注意してください。

不動産売買のキャンセルで違約金はいつ発生するのか?


不動産の売買において、違約金が発生するか否かは、契約前か、それとも契約後かで異なってきます。

既に売買契約を結んでいるというのであれば、クーリングオフが適用されていない限り、違約金や損害賠償を請求されるでしょう。

しかし、契約前の段階であれば、たとえ途中でキャンセルをしても、違約金や損害賠償を請求されることはありません。

あくまで契約をしたか、していないのかが重要となります。

まだ契約をしていない段階ならば、たとえクーリングオフが適用されないケースでも、無条件でキャンセルができるので問題はありません。

しかし、契約後のキャンセルともなると、隠れた瑕疵が見つかるなどの一部のケースを除いて、無条件でのキャンセルはできないでしょう。

売り手に過失や悪意があるなどの例外的なケースを除き、買い手の一方的な都合でキャンセルはできないということですね。

そのため、不動産を購入する際には、よく慎重に考えてから契約をしましょう。

契約をする前ならば、クーリングオフの適用外でも問題なくキャンセルできます。

不動産購入申込後のキャンセルは可能なのか?

契約さえしていなければ、無条件でのキャンセルは可能です。

ただここで問題になるのが、契約とはどのタイミングなのか、です。

不動産取引では、契約を結ぶ前に、本当にこの不動産を買う意思があるのか、不動産購入申込にあたって買付証明書を買い手より交付してもらいます。

この買付証明書は、果たして契約書として扱われるのか、それとも扱われないのかでトラブルになりやすいのですね。

結論から述べてしまえば、買付証明書には法的な拘束力はありません。

これはあくまで、不動産を買う意思があると明示した書面に過ぎず、契約書ではありません。

たとえ不動産の購入申込の際に、署名と押印をしたとしても、買付証明書を交付しただけでは契約は締結していないので、いつでも無条件でのキャンセルが可能です。

確かに民法では、契約は口頭でも成立すると言われていますが、不動産の売買は口頭では成立しません。

不動産の取引には売買契約書が必要とされているため、契約書にサインをしない限りは契約は成立しないのですね。

そのため、不動産取引といっても、まだ買付証明書を交付しただけの段階であれば、違約金などのペナルティを負うことなく、キャンセルができます。

キャンセルの理由ですが、この段階であればどんな理由であっても特に問題はありません。

なんとなく気が変わったからキャンセルするという理由でも大丈夫ということですね。

不動産購入申込をした際に、既に申込金を払っているのであれば、キャンセルをすることで返金してもらうことが可能です。

申込金はあくまで預り金であり、手付金ではありません。

そのため、キャンセルをすることで全額返還してもらえます。

ただし、手付金を払っている場合は、事情が異なるので注意してください。

契約後に解除をする場合


契約前ならば無条件でのキャンセルが可能ですが、契約後ともなると違約金などが発生するので注意してください。

どのような違約金が発生するかはケースバイケースとなります。

まず手付金を払っている場合、買い手は手付放棄をすることでキャンセルができます。

このケースだと、手付金は返ってきません。

ただし、売り手側が一方的に解除する場合、手付金を倍にして返さないとキャンセルができませんので、このパターンだと買い手は手付金の倍額を受け取れます。

次に契約違反を理由に契約が解除される場合、違約金などを払わないとなりません。

例えば、期日までに融資を受けられず、資金を調達できないケースなどが、契約違反に該当しやすいです。

違約金がいくらになるのかは契約書によって異なります。

契約をする際には、違約金がいくらになるのかを必ず確認してください。

ただし、融資を受けられなければ購入できないことは、売り主もわかっているはずです。

そのため、不動産の売買では、事前に特約として融資を受けられない場合は契約を解除すると書かれていることがあります。

このような特約がある場合、たとえ契約解除となっても違約金や損害賠償などは発生せず、無条件でのキャンセルとなります。

もともと特約があるようなケースで、その特約に該当するケースならば、クーリングオフでなくても無条件での解約ができるということですね。

同様に、売り手と買い手、双方が合意の末に契約を解除する場合も、違約金などは発生しません。

例えば売り手と買い手、双方に過失があるようなケースで、話し合いをしてみた結果、一度契約を白紙に戻したいというケースであれば、お互いにペナルティを受けることなく契約を解除できるでしょう。

以上のように、契約後の解除といっても、条件次第では違約金や損害賠償が発生しないケースも存在します。

特に、融資に関する特約ともなると、融資を受けられなければ無条件でキャンセルができるため、不動産ローンが組めるかどうかわからないという時ほどこの特約は役に立つでしょう。

不動産を購入したいけれど、融資を受けられるかわからないというのであれば、融資に関する特約を付けられるか、事前に確認しておくことをオススメします。

瑕疵がある場合の解除

不動産の売買は、クーリングオフが適用されるような場合を除き、一方的に契約を解除することは原則としてできません。

ただし、引き渡してもらった不動産に買い手すら知らないような瑕疵があった場合は例外となります。

契約した不動産に重大な瑕疵があり、それのせいで住宅に入居できないというのであれば、買い主は契約の解除を申し出ることができます。

不動産の売り手には瑕疵担保責任があり、この責任を根拠に契約を解除できるのですね。

もっとも、隠れた瑕疵といっても、修繕をすれば契約を達成できる程度の瑕疵の場合、解除までは認められないです。

もちろん、修繕の費用は売り手が負担することになるため、買い手が隠れた瑕疵について費用を求められることはないでしょう。

たとえ修繕が可能といっても、修繕費用があまりにも高額になるようなケースでは、契約目的が不達成であることを理由に契約を解除することができます。

瑕疵のあるような物件を売りつけられた場合、たとえクーリングオフが適用されなくても、瑕疵担保責任を根拠に売り手に責任を追及できるということですね。

不動産取引のクーリングオフに関するまとめ

今回は不動産取引において、クーリングオフはできるのかについてまとめました。

たとえ不動産取引であっても、クーリングオフは可能です。

ただし、クーリングオフが認められる事例は限定的であり、常に認められるわけではありません。

クーリングオフが認められるためには、事務所以外の場所で、取引相手が業者である場合に限定されます。

それ以外のケース、例えば住宅展示場などで契約した場合や、自分から不動産を購入するために業者を自宅に呼んだ場合などは認められません。

ではクーリングオフが認められない場合、キャンセルはできないかというと、そのようなことはありません。

契約前の段階ならばいつでも無条件でのキャンセルが可能ですし、融資特約などがあれば契約後でも無条件での契約解除が可能です。

さらに、隠れた瑕疵が見つかったケースにおいては、瑕疵担保責任を理由に解除もできます。

クーリングオフ以外にも、契約をキャンセル方法はあります。

ただ、契約後のキャンセルは違約金が発生しやすいです。

キャンセルをするなら、契約前にキャンセルしておきましょう。

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