価値が下がらない土地ってどんな土地?宅建士が教える人口減少時代に備える土地の選び方

住宅などの不動産の購入で不安に思われることが多いのは、万が一ローンの返済ができなくなったらどうしよう?ということです。

住宅や不動産を購入しても、様々な理由で手放さなくてはいけなくなることもあります。

その場合に重要なのが、住宅や不動産の価値です。

もしも売却する際に、価格が大きく下がってしまっていたら、家を手放してもローンの支払いが続くことになり、経済的に不安定な状況は変わりません。

住宅の価格は、余程のブランド価値がない限り新築時から下がり続けます。

しかし、いい土地であれば、土地自体の価値は下がることがありません。

これからの人口減少、経済不安で住宅や不動産の需要が減少する時代に備えて、価値が下がらない土地を購入することは、自分の将来を守ることにつながります。

この記事では、価値が去らない土地の条件や、探し方など、土地探しで知っておきたいことをお伝えします。

土地探しを行う前に必ず確認して、末永く安心して暮らせる物件購入に役立ててください。

価値が下がらないエリアとは?


価値の下がらない土地と聞くと、多くの方は『住みたい街ランキング』の上位に位置づけられる土地を思い浮かべると思います。

価値が下がらない土地とは、多くの人が『欲しい!』と思う土地なので、それは間違いありません。

土地の価値が下がらないエリアにある土地は、少し形状がいびつでも、価値が下がることがありません。

ただし、『住みたい街ランキング』は事件や事故、風評などで大きく変動することがあります。

そして、『住みたい街ランキング』の上位の土地は、東京都や神奈川県などの首都圏に限られるので、地方の人にとってはあまり参考になりません。

地方、都心に限らず、価値が下がらないエリアというのは存在します。

価値が下がらないエリアの条件から確認しましょう。

希少な特徴がある

希少価値があるものには人気が集まりますが、それは不動産でも同じです。

他にはなく、他から羨ましいと思われるような特徴のあるエリアには継続的な人気がありますよね。

例えば、東京ディズニーリゾートがある千葉県の浦安市は、東日本大震災で広く液状化の被害に遭い、一時期は人気が落ちましたが、10年と経たず、元のように多くの人が憧れるエリアに復活しました。

また、日本の古都の代表格である京都や鎌倉は、周辺のエリアと比較して、土地のブランド価値を長年に渡って保ち続けています。

大きな災害や事件、事故があっても、またすぐに人気を取り戻せるような希少価値のあるエリアにある土地、価値の下がるリスクが少ないです。

再開発エリアとその周辺

日本の都市である東京と、その周辺の人気の高さは圧倒的ですが、首都圏に関わらず、近年再開発されたエリアは、その後も不動産価格が高くなる傾向があります。

また、再開発されたエリアの周辺も伴って不動産価格は上がりますね。

再開発で整備され、便利できれいになった街と、その周辺は土地の価値が下がるリスクが少ないエリアと言えます。

利便性

都心から離れていても、利便性の良い土地は人気が集まりますよね。

交通網が発達している、子育てがしやすい、地域ケアサービスが充実している、災害が少ない等の、いわゆる『暮らしやすい街』は土地の価値が下がりにくいです。

この様な特徴を持つ人気エリアの土地は、販売価格自体がかなり高価ではありますが、将来的に買った価格よりも高く売ることができる可能性も高いです。

これは、人気エリアにある土地ならではのメリットですね。

土地の購入にあたって、資産価値を重視する場合は、日ごろから情報収集を行って、将来的にも人気が落ちにくく、価値が下がらないエリアを見極めた上で購入に踏み切りましょう。

価値が下がらない土地6つの条件



人気のエリアではない場合も、価値が下がらない土地というものは存在します。

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人気のエリアにある土地に比べて、土地の価値が上がる可能性は低いですが、価値自体は下がらないので、万が一の場合を考えても不安が少なくなります。

・広さ
・形状
・日当たり
・道路との関係
・災害時の安全性
・利便性

この6つにおいて、多くの人に『欲しい!』と思われる土地こそが、価値の下がらない土地の条件です。

具体的に確認しましょう。

広さ

土地を購入して家を建てるという人の多くは、複数人の家族で暮らす人です。

多くの人が、自分と家族が不自由なく暮らせる広さを求めて土地を探しているので、そのニーズに適合する広さの土地でなければ『欲しい!』とは思われません。

例えば、夫婦と子供2人が丁度よく暮らすためには、25~30坪程度の広さの家を建てる必要があります。

敷地内に車を停めるスペースもほしいはず。

そうすると、土地には30~40坪以上の広さが必要になることがわかりますね。

実際に売られている土地も、30~40坪程度の土地が多いです。

理由は、そのくらいの広さが多くの人にとって丁度よく、売れるから。

多くの人のニーズに合う『欲しい!』と思われやすい広さの土地選びを心がけましょう。

形状

価値が下がらない土地は、形状が整っていることも条件として挙げられます。

長方形や正方形に近い形の「整形地」は、無駄がない家を計画しやすいため、人気があります。

三角形、多角形、旗竿形の土地は建築計画がしにくく、価値が下がる傾向があります。

また、傾斜や高低差のある土地よりも、敷地内の高低差が無く、平坦な土地の方が人気があります。

土地をパッと見たときに、『こんな家が建てられそう』と簡単に想像できるような土地の方が売れやすいため、価値が下がりにくいです。

日当たり



人が元気に生活するために、十分な日当たりは欠かせません。

日当たりの良い土地と、日が当たらない土地が並んでいた場合、多くの人が自然と日当たりの良い土地に良い印象を抱きますよね。

東南からの日当たりのある土地は、洗濯物が乾きやすく、家の中が明るくなるため、特に売れやすいです。

道路との関係

土地に建物を建てる際には、4m以上の幅がある道路に2m以上接しなければなりません。

これを接道義務と言います。

最低限の接道義務を果たすことはもちろんですが接する道の条件によっても、土地の価値は左右されます。
・なるべく広いこと

・広くても交通量はあまり多くないこと
・公道であること
・舗装されていること
・平坦なこと
この様な条件を満たすことで、土地の価値は上がります。

また、角地と言って、敷地の2面以上が道に接する土地は、日当たりが良く、建築条件の緩和等があり、出入りもしやすいため、比較的価値が上がります。

災害時の安全性

近年、各地を襲う災害の影響で、災害に対する住まいの安全に対する関心はとても強くなっています。

地震による地盤沈下や液状化、大雨や台風による浸水や土砂崩れの被害は、誰もが避けたいことですよね。

自治体が公表しているハザードマップで、それらの危険性は確認することができます。

また、地盤の強さや周辺のボーリング調査(地質調査)についても自治体への問い合わせで確認することができます。

災害時の安全性は、土地の価値を高める要素でもありますので、安全な生活のためにも必ず確認しましょう。

利便性

利便性の良い土地は、価値が下がらないエリアとして人気がありますが、交通網が発達していたり、ランドマークとなる施設がなくても利便性の良い土地はありますよね。

駅やバス停、学校、スーパー、病院等が近くにある土地は、利便性が良く、価値も下がりにくいです。

特に、駅の周辺には自然とスーパーや病院などの近くにあると便利なものが集まりますので、駅の近くの土地は特に価値が下がりにくいです。

土地探し前に知っておきたい土地用語


土地探しを行う際には、土地に関する情報を見たり、要望を伝えたりしなければなりません。

理想の土地を探すために、最低限知っておきたい用語についてお伝えします。

敷地面積


その土地の広さのことで、㎡・坪の単位で表されることが多いです。

㎡を坪に換算するには、3.312で割ります。

例えば、100㎡の土地を坪に換算すると

100÷3.312=30.19坪

この坪表記の広さは、よく使われるので覚えておいて損はありません。

建ぺい率・容積率

建ぺい率・容積率は全く別のものですが、どちらも敷地面積に対する建物の割合を表すものです。

どちらも、敷地の広さに対して、どの程度の広さの家が建つのかを表しているということを覚えておいてください。

極端に建ぺい率・容積率が低い土地が安値で売られている場合もありますので、注意しましょう。

用途地域

用途地域とは、住環境を守るために設定されている制限で、住居系地域、工業地域、商業地域など目的に応じて設定されています。

住居系地域の場合は大きな問題はありませんが、商業系地域の場合や、準工業地域の場合は騒音などに注意が必要です。

購入価格は安い場合が多いですが、多くの人が住みたいと思う土地は、住居系地域です。

価値が下がらない土地を探す方法


価値が下がらない土地を探す方法は、大きく分けて2つ。

自分で探す方法と、誰かに探してもらう方法です。

順番に確認しましょう。

自分で探す方法

土地を購入したいと思っている多くの人が、自分で土地を探すことになります。

価値が下がらない土地を自分で探す方法は以下の通りです。

・住みたい街ランキングから探す
・インターネットで探す
・不動産会社に足を運ぶ
・土地の相場をチェックする

順番に確認しましょう。

住みたい街ランキングから探す

通常の土地探しで、住みたい街ランキングを気にする必要はあまりありませんが、価値が下がらない土地を探したい場合は住みたい街ランキングをチェックして、価値が下がらないエリアに絞るのも有効です。

インターネットで探す

インターネットで土地を探すのは、気軽で、時間を選ばず、条件が絞りやすいため、土地探しの第一歩として取り掛かりやすいですよね。

興味深い土地が見つかった場合、申し込みフォームから不動産会社に連絡をして、土地の見学を行うことになります。

私も土地を購入した際は、何から初めていいかわかりませんでしたので、とりあえずネットで探すことから初めて、土地探しをしました。

不動産会社に連絡をするきっかけになった土地と、エリア、価格、広さの条件が一致する土地を何件か紹介してもらえたのも助かりましたよ。

その中から気に入った土地を購入しました。

不動産会社に要望を伝える際には、『価値が下がりにくい土地』ということも忘れずに伝えましょう。

住みたい街を散歩する


住みたい街が決まっていたり、近所の場合は、何日か掛けて散歩をして、売り出している土地を探すのも有効です。

自分で足を運んで土地を探すと、不動産会社の仲介を経ずに売主から直接土地を購入できる場合もあります。

少し大変な方法ではありますが、周辺の雰囲気も知ることができて、一石二鳥です。

土地の相場をチェックする

めぼしいエリアと土地が決まっている場合、土地の適正価格を調べましょう。

極端に高かったり、安かったりしなければ大丈夫ですが、もしも周辺相場とかけ離れている場合は何らかの理由があるはずなので、購入前に調べる必要があります。

土地の相場をチェックするためには
・公示価格
・路線価
・周辺相場の比較
から知る方法があります。

どれもインターネットを使って簡単に確認することができるので、購入前には必ず確認するようにしてください。

誰かに土地を探してもらう方法

土地探しは自分で行うことが一般的ですが、誰かに探してもらう方法もあります。

誰に探してもらうか?

というと、ハウスメーカーや工務店や設計事務所などの住宅を手がける会社です。

土地探しの段階で、依頼するハウスメーカーや工務店、設計事務所が決まっている場合は、メリットが多い方法になります。

・情報収集をしなくていいので楽
・自分が建てたい家が建つ土地を探してもらえる
・土地探しで失敗するリスクが少ない
・プロしか確認できない情報網で探してもらえる

土地探しは、多くの人にとって初めてのことで、不安も多い作業です。

その作業をプロの手でやってもらえるのは安心感が強いですよね。

ただし、デメリットとては以下のことが挙げられます。

・仲介手数料がかかる
・土地を探してもらったお礼に家の建設を依頼するのが暗黙の了解となっている
・建築条件付き土地(土地探しを依頼したハウスメーカーで建てることが決められている土地)を勧められる場合が多い

このデメリットは、依頼先が決まっていればデメリットとは感じられないことですので、『土地を探してもらったからには、家の建設も依頼しよう!』という気持ちで依頼しましょう。

ただし、何か理由があって、家の建設が依頼できない場合には、仲介手数料でしっかりと土地を探してもらった費用は払っていることになりますので、あまり気にする必要もありません。

土地の購入手順


気に入った土地が見つかって、購入を決意したら、土地購入の手続きを始めることになります。

・土地購入の意思表示
・ローン仮審査
・売買契約
・ローン本審査
・決算
・土地引渡し

土地の購入手続きは、このような順序で行われます。

具体的にどのようなことが行われるのか、確認していきましょう。

土地購入の意思表示


土地を買う決意をしたら、仲介会社に連絡をして、土地購入の意思を伝えましょう。

この際に、売買契約の希望日、引き渡しの希望日を伝えます。

その後の流れや来店日時を指定されますので、忘れ物がないように準備を進めましょう。

値引き交渉をするのであれば、最後のチャンスです。

具体的にいくら値引いてほしいのかを誠実に伝えましょう。

ローン仮審査

ローンを借りる場合、借入れ先の金融機関に、土地の明確な情報を伝えてローンの仮審査を申し込んでおきます。

売買契約

ローンの仮審査がおりたら、土地の売買契約に進みましょう。

宅地建物取引士の有資格者から、重要事項説明が行われ、契約書を記入して、契約が締結されます。

土地の売主に手付金、仲介してくれた不動産会社に仲介手数料の半金を支払いますので、必要な金額を予め用意して売買契約に臨みましょう。

ローン本審査

土地の売買契約が済んだら、ローンの本審査を依頼。

本審査合格までは、申し込みから2週間程度の期間が必要になります。

仮審査がおりていればまず心配はないでしょう。

ローン契約・決算・引渡し

本審査が通ったら、金融機関でローンの契約を行い、融資が実行されます。

金融機関の一室で、売主、不動産会社、司法書士が同席する上で土地の決済と引き渡しが行われ、土地の売主に残金、不動産会社に仲介手数料の残金を支払い、土地の引き渡しとなります。

その場で、所有権移転登記、抵当権設定登記の申請手続き依頼を司法書士にします。

自分で行う場合は、その旨を事前に伝えておきましょう。

まとめ


価値が下がらない土地の条件と、探し方、土地の購入手順についてお伝えしました。

この先、日本では人口が減少して行くことが予想されています。

そうなると、土地の需要が減るため、土地の価値が下がることは免れません。

そんな中でも、多くの人が『欲しい!』と思うような土地は価値が下がるリスクが少ないです。

多くの人から『欲しい!』と思われるを購入することで、将来の不安も軽くなります。

土地探しの際には、自分が住みたい土地を探すことはもちろんですが、将来的に売れるかどうかの観点からも土地探しをしてみてください。

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