坪単価の計算方法と7つの注意点を不動産のプロが教えます!

坪単価の計算方法と7つの注意点

住宅雑誌や折り込み広告などに表示している坪単価。
この坪単価を基準にして、建築会社の選定や建築プランを考える人が多いのではないでしょうか。

坪単価の計算方法や内容にはいくつかの注意点があります。
しっかりとした資金計画を立てるためにも、坪単価の内容をきちんと知り、把握しましょう。

【坪とは】

坪は尺貫法による面積の単位で、1坪は6尺平方で約3.3㎡になります。
現在のメートル法が導入される前に、使われていた単位になります。
1坪の面積は、一般的にタタミ約2畳分の広さになります。
ちなみに「1間(いっけん)」という単位もありますが、1間は1坪の面積のうち、正方形の1辺の長さ(1.8182m)になります。半間だと約0.91mになります。

【坪と平方メートル】

1坪を平方メートルに換算すると、3.305785㎡になります。
広告で「1坪あたり約3.3㎡」と書いてあるのは、この数字がもとになっています。

逆に1平方メートルを坪に換算すると0.3025坪になります。

例えば、建物の延床面積が125.83㎡の場合の坪数は、
125.83㎡ × 0.3025  = 38.06坪
になります。
計算の際に小数点は、下三桁を切り捨てるのが一般的です。

ちなみに125.83㎡ ÷ 3.30575 という計算式でも同じ数字になります。

ただ、㎡から坪数に換算する場合に、必ず誤差がでますので注意してください。

【広告や登記は㎡表記】

実は不動産の表示、広告には決まりがあります。
住宅雑誌や折り込み広告を見てみると、建物の床面積は全て㎡(平方メートル)で記載されているのにお気づきでしょうか?
土地や建物の面積は、「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」で、必ずメートル法によって表示することとされています。
(不動産の表示に関する公正競争規約第15条第19号)

坪数だけで広告に表記をすることは禁止されています。
ただし、平方メートルと坪を併記することは可能となっています。
例)延床面積157.32㎡(47.58坪)

また、不動産の登記簿謄本を見てみると、地積や床面積がやはり「㎡」で記載されています。

不思議なのはなぜ今でも、土地や建物の面積に「坪」を用いるのか?
理由は、不動産業界や建築業界では、今でも坪で会話をする習慣が残っているため。また、タタミ2畳=1坪ということもあり、一般人にもイメージがしやすく、坪で表現した方が伝わりやすいためです。

【坪単価の計算方式】

坪単価とは、1坪あたりの建築費がいくらかかるかを計算したものです。

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計算式は・・・ 本体価格 ÷ 延床面積 = 坪単価になります。

例えば本体価格が2,000万円で延床面積が40坪の場合は、坪単価50万円になります。

※延床面積とは、各階の床面積の合計を指します。
床面積とは、外壁または柱の中心線で囲まれた「壁芯面積」のことで、吹き抜け部分などの床がない部分や玄関ポーチ、屋根裏収納、ロフトなどは床面積に算入されません。
なお、バルコニーの場合は2m以下の部分は算入されず、2m以上であれば、先端から2m差し引いた部分を床面積に算入できます。
(屋根や庇がある場合は、屋根等の先端から2m)

しかし、坪単価には注意しておくべき点がいくつかありますので、ご紹介してまいります。

坪単価7つの注意点


それでは坪単価について注意点について見てきましょう!

1.「延床面積」と「施工面積」

坪単価を計算する際に、ハウスメーカーや工務店によって、延床面積ではなく「施工面積」を使って、計算をしている場合があります。
施工面積で計算をすると、バルコニー、玄関ポーチ、屋根裏収納、ロフトなどの面積を含むことができるため、延床面積よりも面積が広くなります。
結果。延床面積で計算するよりも、坪単価を安く見せることができます。

例)延床面積:2,500万円 ÷ 38.7坪 = 坪単価64.6万円

施工面積:2,500万円 ÷ 41.5坪 = 坪単価60.2万円

実は坪単価を計算する際に、どちらの面積を使うべきなのか、厳密に決められていません。坪単価を調べるときには、「延床面積」「施工面積」どちらで計算をしているのか、良く確認をしておきましょう。

2.床面積が小さくなれば、坪単価が高くなる

普通に考えて床面積が小さくなると、坪単価は安くなると思いますよね?
実は違います。
床面積が小さくなっても、工事費用に大きな差が出ないため、逆に坪単価は高くなります。
建築費に占める割合が大きいのは、キッチン・トイレ・バスといった設備工事費。床面積が減っても設備が減ることはありません。
また、住宅の建築に必要な経費(運搬費、人件費、養生費など)も大きく変わりません。
結局、床面積が少し小さくなっても、本体価格にはほとんど影響が出ないのです。
坪単価は本体価格÷延床面積なので、同じプランなのに間取りを小さくすると、坪単価は高くなってしまいます。

3.仕様や設備のグレードで坪単価は変わる


ハウスメーカーや工務店が表示してある坪単価は、標準的な仕様や設備で計算をしている場合が殆どです。
見積もりの際に、建築材料のグレードを上げたり、オプションを付け加えたりしたら、結局坪単価は高くなります。
例えば、高価な木材を使ったり、太陽光発電や暖房などを取り付けた場合などです。
特に室内に貼るクロス(壁紙)は、㎡あたりの単価が上がると、価格に影響が出やすい商品です。各居室の総面積は、かなりの広さになるので、グレードをあげると数十万円単位で価格が変わってきます。
ハウスメーカーや工務店によって、標準的な仕様や設備の内容に違いがありますので、事前に確認を行ってください。

4.付帯工事費や諸経費は含まれない

坪単価は、本体工事費のみを表示しているので、別途で付帯工事費や諸経費が必要になります。これらの費用を入れて建築にかかる総費用を算出すると、当然坪単価は高くなります。
坪単価は総費用の70~80%程度と考え、あくまで目安程度にしておきましょう

付帯工事費
造成工事
敷地に高低差がある場合に整地をしたり、低い土地の場合は、盛り土をして擁壁を作
る必要があります。
地盤改良工事
測量や調査に費用が必要で、軟弱地盤であった場合は、杭を打ち込むなどして、別途工事費用がかかってきます。
給排水管引込工事
道路に埋められている給水・排水管(本管)から、敷地内に枝管を引き込む工事のことです。敷地内に量水器(水道メーター)や公共マスが設置されます。また各自治体に、水道負担金(加入金)の支払いが必要な場合があります。
屋外給排水工事
水道メーターや公共マスから、家の内部に給排水管を繋ぎこむ工事です。水道メーターから建物まで距離があると、使用するパイプが長くなるので、その分費用が高くなります。水回りが多い場合は、会所マスもその分必要になります。
屋外電気工事
電気を使用するために、敷地の外から敷地まで電線を引きこむ工事のことです。特殊な電気工事が必要な場合もあります。
屋外ガス工事
都市ガスを引き込む場合、本管から敷地内を通る配管工事、ガスメーターの取り付けが必要になります。
浄化槽設置工事
公共下水がない地域では、浄化槽を設置する必要があります。
外構・造園工事
駐車場、車庫、カーポート、アプローチ、フェンス、門扉、花壇、庭木など、建物本体以外の外回り工事です。
冷暖房設備
室内にエアコンや空調設備を取り付ける工事です。
通信工事
TVアンテナ取り付け・CATV(ケーブルテレビ)の引き込み・電話回線工事・インターネット工事などの費用です。
その他
照明器具・カーテンレールなどの取り付け。

家を建て直す場合は、さらに別途解体費用や仮住まいの費用が必要になります。

諸経費
登記費用
建物表題登記、所有権移転登記、保存登記、抵当権設定費用など。司法書士に依頼をする場合は別途報酬を支払う必要があります。
住宅ローン
銀行でローンを組む場合は、保証料・事務手数料・印紙代が必要になります。
火災保険料
建物にかける火災保険料。
税金
不動産取得税、印紙税、登録免許税、固定資産税・都市計画税など。
その他
地鎮祭・上棟式の費用、引っ越し費用など。

5.ハウスメーカーと工務店の坪単価


ハウスメーカーは、大量生産で材料を安く仕入れることができるため、費用を抑えられるイメージがあります。しかし、宣伝費やモデルハウスの維持費、商品研究開発、営業経費などが必要なため、どうしても本体価格に上乗せになってしまいます。
工務店の場合は、地域に根差した営業をしているため、経費が少なくて済み、ハウスメーカーに比べて坪単価が安くなる傾向があります。
坪単価だけで判断をするなら、工務店の方が安く建築できますが、ハウスメーカーには、独自で開発した工法や材料、設備、サポートや保証などがあるので、一概には比較しにくいのが現状です。

6.同じ床面積なのに坪単価は変わる?

同じ面積でも建物の形状によって坪単価は変わります。
例えば、通常の箱型ではなく、長方形や凹凸のある形の場合はどうでしょうか?
この場合、建物の外周が箱型より広くなるため、外壁の面積が増えてしまいます。
結果、余分に手間代や材料代がかかり、本体価格が高くなります。
同じ床面積なのに坪単価が高くなるというのはこのためです。

また、屋根の形でも坪単価は変わってきます。
切妻や片流れのような一般的な屋根の場合は、コストが安く済みますが、寄棟や方形屋根などは建築コストが高くなるので、坪単価にも影響します。

7.平屋建てと2階建ての違い

平屋建てと2階建て比較した場合に、平屋建ての方が坪単価は高くなる傾向にあります。

例えば、同じ30坪の建坪で
2階建て(1階15坪:2階15坪)と平屋建て(30坪)を比較した場合、

・平屋建ての方が、基礎工事に必要な面積が広い為、割高になる。
・建物を覆うために大きな屋根が必要になる。
・天井や床に入れる断熱材も平屋建ての方が多く必要。
(2階建の場合、2階の床に断熱材は入れないため、単純に半分の費用ですむ)

これが平屋建ての方が割高になる理由です。

ただ、平屋建ての場合、2階にトイレを作る費用が必要ない、階段を作る必要がない、バルコニーが不要などのメリットもありますので、よく比較検討する必要があります。

まとめ

坪単価の計算には明確なルールがないため、あくまで「住宅価格の簡単な目安」として考えた方が良いでしょう。ハウスメーカーや工務店によって坪単価の基準が違うため、坪単価に含まれているもの、含まれていないものを、きちんと把握することが大切です。

住宅建築に必要な総費用を知りたい場合は、直接ハウスメーカーや工務店に行って、見積もりをもらって確認してください。

自分にとって、何が必要で何が不要か。プランニングの段階で、自分の要望をしっかりと伝えて、正確な金額を出しましょう。

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