住宅ローンを組むときに連帯保証人や連帯債務者が必要な5つのタイプと解決策

契約関係で要求されることが多い連帯保証人。

住宅ローンでも連帯保証人が必要なイメージがありますよね。

しかし貯蓄が多く収入が安定している方、高額所得者など経済的に問題のない方の場合には連帯保証人は不要です。

現在では殆どの金融機関で保証会社の審査を通すことが多く、住宅ローンの支払いと同時に保証会社に対して保証料を支払う必要があります。

保証会社はいわば連帯保証人の代わりをしてくれるもので、住宅ローンの返済ができなくなると保証会社は金融機関に対して代位弁済を行います。

そして保証会社が金融機関に代わって債務者にローンの返済を求める訳です。

このように返済に問題がない一定の収入がある方であれば、保証会社を通すことで連帯保証人は必要とされません。

しかし、借入れをする条件によっては、連帯保証人を求められたり、連帯債務者となる場合があります。

今回は連帯保証人や連帯債務者を求められるいくつかのケースをご紹介します。

また連帯保証や連帯債務を解除したい場合の解決策もご紹介します。

1.夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むケース

共働きをしている夫婦が、お互いの収入を合算して住宅ローンを組むケースがあります。

夫の収入と妻の収入を合わせることで、住宅ローンの借入額を高くすることができるメリットがあります。

夫婦以外でも、両親や働いている子供であれば収入合算をすることができます。

また収入合算ができる相手はあくまで直系親族のみであり、親戚や兄弟姉妹ではできません。

収入合算ができる相手は1名のみとなっています。

さらに収入合算が可能な金額は、各金融機関によって条件が違ってきます。

①収入合算をする相手の年収の半分まで。

②住宅ローンを組む本人の年収の半分まで。

③相手の年収の全額までがあります。

収入合算で住宅ローンを組む場合の相手方は「連帯保証人」となります。

もし、債務者が住宅ローンを支払えなくなると、本人に代わって連帯保証人がローンを返済しなければなりません。

また、仮に夫婦が離婚したとしても、連帯保証人から外れることはできません。

収入合算により借入れできる限度額が大きくなることはメリットですが、借入額を増やすとその分利息が大きくなることも頭に入れておいてください。

ちなみに収入合算では「連帯債務」になるケースもあり、日本住宅支援機構のフラット35がそれにあたります。

先程の連帯保証人のケースは「1人で住宅ローンを組む」のに対して、連帯債務では「夫婦が共同で1つの住宅ローンを組む」ことになります。

連帯保証との違いはそれぞれが住宅ローンの控除を受けることができる点です。

団体信用生命保険は主たる債務者のみの加入が原則ですが、フラット35では夫婦で団信に加入できるプランも用意されています。

2.夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むケース

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夫婦で住宅ローンを組む「ペアローン」は、先程の収入合算と良く似ています。

収入合算は本人がローンを組み、配偶者が連帯保証人になるケースでしたが、ペアローンでは夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むことになります。

分かりやすく言うと、「1つの住宅に対して2つの住宅ローンを組む」訳です。

またお互いがそれぞれの連帯保証人になります。

ペアローンでは、夫婦が各々で支払う金額が明確になるので、返済の状況が分かりやすいというメリットがあります。

収入合算の場合は本人のみしか住宅ローンの控除を受けることができませんが、ペアローンの場合は、夫婦で住宅ローンの控除を受けることができます。

共働きで夫婦の収入に差がない場合などで利用すると良いでしょう。

不動産の所有権は共有持分になり、それぞれの借りた金額の比率によって持分割合が決定します。

住宅ローンを組む際に団体信用生命保険に加入することになりますが、収入合算の場合は本人しか加入できないのに対して、ペアローンでは夫婦共に加入することができます。

もし相手方が死亡した時は、その分のローンを支払う必要はありません。

一見ペアローンの方がメリットが大きく見えますが、もし妻が出産をして子育てをするために仕事を辞めてもローンの支払いは続きます。

ローンを組む際には家族の長期的な計画も考える必要があるでしょう。

ちなみに2世帯住宅を建てる場合では、親子でペアローンを組むこともできます。

3.親が所有している土地に家を建てるケース


家を建てるために新たに土地を購入する人もいれば、親が所有している土地に家を建てる方もいるでしょう。

もし、親の土地に自分名義の家を建てる場合に住宅ローンはどうなるでしょうか?

住宅ローンを組むためには担保となる不動産に抵当権を設定する必要があります。

そのため、親の土地に既に別の抵当権が設定されている場合は、住宅ローンを組むことができません。

抵当権の上に更に抵当権を設定すると、順位が2番になるため金融機関は嫌がります。

建物は時間の経過と共に資産価値が減少していくため、土地とセットでなければお金を貸すことが難しいからです。

どうしても親の土地に家を建てたい場合は、既存の抵当権を抹消する必要がありますので覚えておいてください。

また、土地を提供している親が連帯保証人になる場合が殆どです。

書類には「物上保証人」と書かれている場合があります。

これはもしローンの返済が滞った場合に、自身の土地を銀行に提供することで、住宅ローンの支払いが残っていても、親はそれ以上の責任は負わないということです。

ですので「担保提供者」と呼ぶ場合もあります。

それに対し連帯保証人の場合は、債務者が不動産を売却してもローンの完済ができず、住宅ローンの支払いを延滞すると連帯保証人に支払いの義務が発生します。

連帯保証人と物上保証人では責任の範囲が違ってきますので、よく確認をしてください。

4.自営業を営んでいるケース


自営業の方が住宅ローンを組む場合、審査が厳しくなるのはご存知でしょうか?

毎月決まった給与が支払われ収入が安定している会社員と違い、月々の売り上げが違う場合が多い自営業者の場合は、どうしても審査が厳しくなる傾向にあります。

最低でも3期分以上の確定申告書が必要になりますし、当然事業の実績や将来性も加味されます。

自営業の方が住宅ローンを組むと、配偶者を連帯保証人として求められるケースが多く見られます。

ただし、妻が専業主婦などの場合は返済能力がないために、連帯保証人として認められません。

審査を通りやすくするためには、頭金を増やす、収入合算にするなどの方法があります。

事業が安定して黒字が続いていれば、保証会社の審査を受けることで連帯保証人が不要になるケースもありますので、事前に金融機関に相談することをおすすめします。

5.二世帯住宅を建てるケース


二世帯住宅を建てる場合に、親子でペアローンを組む方法がありますが、それ以外にも「親子リレー返済」をする方法もあります。

親子リレー返済で代表的なものに日本住宅支援機構が取り扱っているフラット35があります。

これは二世帯住宅を建てる際に、まず親がローンの支払いを行い、その後に子がローンの支払いを引き継ぐことを指します。

通常、金融機関が設定している住宅ローンの完済時年齢は満80歳のため、高齢になると住宅ローンを組めなくなります。

しかし、この親子リレー返済であれば、例え親の年齢が60代であっても住宅ローンを組むことができます。

長期のローンを組むことで毎月の返済額を少なくすることができますし、子にとってもローンの一部を親が支払うので経済的にも助かります。

親子リレー返済では子が団体信用生命保険に加入することになります。

また、子が連帯債務者となるので、住宅ローンを完済するまでは新たな住宅ローンを組むことができません。

もし将来的に子が独立したり、別居して新しい住宅を建てる可能性があれば、親子リレーでの返済はやめておきましょう。

連帯保証や連帯債務を解除する解決策

住宅ローン組んだあとに問題になるケースに離婚があります。

収入合算やペアローンを組んでいると、連帯保証人または連帯債務者になっていますが、例え離婚したとしても、その債務から逃れることができません。

もし解除したいのであれば、任意売却などで自宅を売却して一括で住宅ローンの繰り上げ返済をするのが一番の近道です。

その他にも、①住宅ローンを組んでいる本人の親族に代わりに連帯保証人(連帯債務者)になってもらう、②別の銀行などで新たな住宅ローン(借り換え)を組んで、本人単独の住宅ローンにしてもらう。

③別に担保となる不動産がある場合は、その不動産を担保にして解除をしてもらうといった方法があります。

しかし、①は本人の親族の了承が必要になりますし、②はもし本人が単独でローンを組める収入がなければ借り換えもできません。

③の場合も他に担保となる不動産がなければ無理です。

一度連帯保証人や連帯債務者になると、なかなか解除することは難しいのが現実ですので、そのような状況になったときには、金融機関や専門家に相談をしてください。

まとめ


いかがでしたか?基本的に住宅ローンを組むときに連帯保証人は必要ありませんが、ケースによっては連帯保証人が必要となりますので良く確認をしてください。

上記のケース以外でも、例えば借入れの金額に対しての年収が少ない場合や、現在の会社での勤続した年数が少ない場合なども、金融機関から連帯保証人を求められることがあります。

万が一債務者が住宅ローンを支払えなくなると、債権者は直ちに連帯保証人に支払いの請求をすることになります。

途中で連帯保証を解除することはできず、債務者の状況に関わらず無条件に支払いを求められるため、連帯保証人には直系親族(親子や夫妻)が指名されるのです。

連帯保証人になるのであれば、慎重に検討をしてください。

一方、連帯債務者は主たる債務者と同様の債務を負うことになります。

お互いに住宅ローン控除を受けることができるメリットはありますが、連帯保証人は債務者がローンを延滞したときのみ支払い義務があるのに対して、連帯債務者は最初から支払いの義務があります。

もし連帯保証や連帯債務に頼らないようにするには、単独で住宅ローンを組むことが条件になりますので、よく検討した上で住宅ローンを組んでください。

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