価値が下がらない土地を選ぶことは重要!土地探しの特徴・ポイントや段取りを紹介

価値が下がらない土地を選ぶことは重要!土地探しの特徴・ポイントや段取りを紹介

土地探しの際に重要となる考え方の1つが、「価値が下がらない土地」を選ぶことです。

特に、将来的に売却の可能性がある場合は、自分たちの希望の条件を満たしたうえで、いかに価値が下がらない土地を選べるかが重要になってきます。

そこで今回は、価値が下がらない土地探しをするうえで知っておきたい、以下5点について紹介しています。

1.価値が下がらない土地を選ぶ重要性
2.価値が下がらない土地の7つの特徴・ポイント
3.4つの土地価格
4.土地探しをする際の5つの段取り
5.土地探しをする際の7つのチェックポイント

この記事をご覧いただくことで、理想の条件に近く、かつ価値が下がらない土地を探せるようになりますので、参考にしてください。

もくじ

価値が下がらない土地を選ぶ重要性

価値が下がらない土地を選べば、将来的に売却となった場合も困らないですみます。

逆に、価値が下がりやすい土地を選んでしまうと、将来的に困る可能性があるため注意が必要です。

ここでは、価値が下がらない土地の特徴や重要性について見ていきましょう。

需要がない土地は二束三文

土地の価値は、基本的に需給バランスで決まります。

多くの人が「住みたい」「欲しい」と考える土地は価値が高くなりますし、「住みたい」「欲しい」と考える人が少ない土地は価値が下がっていくものです。

「需要がある=価値が高い(下がりにくい)」「需要がない=価値が下がりやすい」となりますので、価値が下がらない土地を選びたい場合は、需要のある土地を探さなければなりません。

需要のない土地だと、将来的に価値は二束三文となってしまいます。

資産になる土地を選べば将来売却益も期待できる

土地探しをする際、価値が下がらない土地を選ぶことが重要です。

なぜなら、価値が下がってしまうと、将来的に土地を売却する際にほとんど売却益を得られないためです。

「マイホームを建てたら、ずっと住み続けるので売ることは考えていない」という人もいるかもしれませんが、将来何があるかはわからないものです。

購入当初は売るつもりがなかったとしても、30〜40年後には便利な都心部へ引っ越しをしようと考えるかもしれません。

土地価格が下がりにくく資産になる土地を選べば、万が一、将来売却をする際も、ある程度の売却益が期待できます。

もちろん、売却しなかったとしても、価値のある土地を子どもに残すことができるわけです。

どうしても住みたい土地と、価値が下がらない土地の条件が合わない場合は、仕方がありませんが、そうでない場合は極力価値が下がらない土地を選んだ方がいいでしょう。

自分の資産も高く維持できますし、売却益も得られます。

購入した土地の価値がみるみる下がっていくのを見るのは、良い気分はしないものです。

価値が下がらない土地の7つの特徴・ポイント


価値が下がらない土地を探したい場合は、「人が多く住みたがる、購入したがる」需要の高いエリアに目をつけることが大事です。

土地価格は需給バランスで決まるため、人気が高いエリア・土地ほど、土地価格は下がりません。

ここでは、価値が下がらない土地の主な7つの特徴・ポイントについて紹介しています。

●7つの特徴・ポイント
1.都心部へのアクセス
2.生活利便性
3.住環境
4.大規模な再開発エリア
5.土地の形状や地盤の状態
6.ランドマーク的なスポット
7.若者〜高齢の世代まで人気

早速、1つ目の特徴・ポイントから見ていきましょう。

1.都心部へのアクセスがよい


価値が下がらない土地の特徴の1つが、都心部へアクセスがしやすいことです。

最寄りの電車や地下鉄の駅が都心部の主要駅に直結する場合は、人気が高いエリアの傾向があります。

需要があることで、多くの人が住むため、価値が下がりづらくなります。

2.生活利便性が高い

価値が下がらない土地を見つけたい場合は、生活利便性が高いエリアを探すようにしましょう。

たとえば、スーパーや商業施設、コンビニ、ドラッグストア、役所、郵便局、病院、学校、公園、飲食店などの施設が近い場所は、便利で快適な生活ができるため、若者〜高齢者まで多くの人が住みたがります。

逆に、これらの施設が近くになく、「スーパーまで車で10分」「コンビニまで歩いて20分」のような場所はあまり人が住みたがりません。

好みにもよりますが、一般的に、生活利便性が高いエリアは需要が大きい傾向があるため、土地の価値は下がりにくいものです。

土地の価値だけでなく、便利な環境で生活を送りたい場合は、生活利便性の高い土地を探すといいでしょう。

3.住環境がよく治安もよい

住宅エリアで、価値が下がらない土地を見つけたい場合は、住環境や治安がよい場所を探すことです。

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なぜなら、住環境や治安が悪い場所だと、多くの人が住みたいと考えないためです。

また、価値のある・ないにかかわらず、快適に暮らすためには外せない条件でもあります。

特にファミリー層にとっては、優先順位の高い土地探しのポイントと言えるでしょう。

実際にエリアを歩いてみたり、夜の様子を見たり、地元の人の評判を聞くなどして、住環境や治安についてチェックするようにしてください。

4.大規模な再開発エリアの近く


価値が下がらない土地探しをしたい場合は、大規模な再開発エリア近くもおすすめです。

各地の駅周辺などで大規模な再開発がおこなわれています。

再開発により、多くの施設ができるため、利便性が高まり人口増加が期待できます。

再開発中のエリアや今後再開発が予定されているエリアの近くであれば、土地の価値が下がりづらい可能性が高いでしょう。

ただし、このようなエリアは、土地価格が高いため、ある程度離れた場所で検討する必要があります。

5.土地の形状がよく、地盤にも問題がない

価値が下がらない土地を選びたい場合は、土地の形状や地盤の状態もチェックする必要があります。

土地の形状が悪いと、建てる家も制限されてしまいますし、地盤に問題があると、災害時に大きな被害を受ける可能性があり危険です。

このような土地を選ぶと、価値が下がりやすいだけでなく、安心・安全に暮らすことも難しくなります。

マイホームは、何十年と生活をしていく場所なので、土地の形状や地盤の状態は非常に大事です。

6.ランドマーク的なスポットが近い

「●●施設」「△△公園」「□□タワー」など、ランドマーク的なスポットが近い場所も、価値が下がらない土地を探す際のポイントです。

ランドマーク的スポットには多くの人が集まるため、スポットから近いエリアの土地価格は下がりづらい傾向があります。

ランドマーク的スポットの人気があるほど需要も高くなり、人気のないスポットだと土地価格は下がりやすい場合もあるため注意しましょう。

7.若者〜高齢の世代まで幅広い世代に受け入れられるエリア

若者だけに人気があるエリアや高齢者が多く住むエリアも、価格が下がりにくい土地はたくさんありますが、若者〜高齢の世代まで幅広い人に受け入れられているエリアもおすすめです。

幅広い世代に人気の高いエリアであれば、今だけでなくこの先も需要の高さを維持できる可能性があります。

長期的に価値が下がらない土地を探すのであれば、全世代に人気の高いエリアに目をつけるといいでしょう。

4つの土地価格

価値が下がらない土地探しをする前に、土地価格の算出方法について把握しておきましょう。

土地価格は、「一物四価」という言葉があるように、以下4種類の価格があります。

実勢価格以外は国が発表する公的価格で、それぞれで利用目的が異なります。

●4つの土地価格
1.公的地価
2.相続路線価
3.固定資産税評価額
4.実勢価格

ここでは、それぞれの価格の内容や特徴について見ていきましょう。

1.資産価値がわかる「公示地価」

公示地価は資産価値を知るための価格です。

国土交通省が定めた標準地について、毎年1月1日時点の価格を公示したものです。

毎年3月下旬頃に公表されます。

公示地価は土地取引の指標となり、資産価値を表します。

また、国が発表する公示地価と違い、毎年7月1日時点の地価を9月下旬頃に都道府県が発表する基準地価もあります。

2.相続税を調べたいなら「相続税路線価」


相続税路線価も国(国税庁)が発表する価格で、相続税や贈与税の基礎となります。

土地全体の価格ではなく、道路によって価格が設定されているのが特徴です。

毎年1月1日時点の評価をもとにして8月に国税庁が公表し、公示価格の70〜80%を目標に決定されます。

3.固定資産税の計算に使用する「固定資産税評価額」

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税など、税金の計算の基礎となる価格のことです。

3年ごとの1月1日時点で価格が更新され、3〜4月に公表されます。

固定資産税評価額は、公示価格の70%が目安とされています。

4.売却する際の参考にできる「実勢価格」

売却するときに参考となるのが実勢価格です。

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のことで、市場の需給バランスで決まります。

取引がおこなわれた場合に、その金額が実勢価格となり、「国土交通省 土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」でチェックが可能です。

土地探しをする際の5つの段取り

価値が下がらない土地探しをする際は、いきなり探し出すのではなく、段取りして丁寧に進めていくことが大事です。

段取りや準備もなく進めてしまうと、土地探しに失敗する可能性もあります。

決して難しいことではありませんので、土地探しの際は以下5つの段取りを踏まえて、探し出すようにしましょう。

●5つの段取り
1.希望の条件を決める
2.土地探しの方法を決める
3.大事な制限を知る
4.どんな費用がかかるかを知る
5.予算計画を立てる

それでは、1つ目の段取りから見ていきましょう。

1.家族で話し合い土地探しの条件を決める

土地探しをする際は、まず、家族で希望や条件についてじっくりと話し合いましょう。

何十年とその場所で暮らす可能性が高いため、家族全員が納得するよう条件を整理しないと、いつまでも家づくりができませんし、満足のいく生活が送れません。

以下を参考に、各条件について整理するようにしましょう。

・希望する家
・希望するエリア
・駅やバス停までの距離
・スーパーやコンビニまでの距離
・土地の広さ
・駐車場スペースの有無や広さ
・庭の有無や広さ
・学校や職場までの距離

などについて話し合い、決まった条件をもとにして、業者等に土地探しの依頼をします。

2.土地探しをする方法を決める

土地探しの方法は、大きく3つに分けられます。

それぞれ特徴が異なりますので、自分たちに合った方法で土地探しをすることが大事です。各方法の特徴は以下のとおりです。

1.不動産仲介会社に依頼
大手不動産仲介会社や地元の不動産仲介会社に依頼して土地探しをすることが可能です。

家族で決めた希望のエリアや広さ、予算などの条件を伝えれば、条件をもとに土地探しをしてくれます。

業者独自のネットワークもあるため、個人では見つけられないような土地探しも可能です。

ただし、仲介手数料がかかるため、コストは高くなります。

2.ハウスメーカーや工務店に依頼
土地探しの方法として、ハウスメーカーや工務店に依頼する方法もあります。

もし、依頼したいハウスメーカーや工務店が決まっている場合は、希望の家づくりに合った土地探しが可能です。

業者によっては自社で抱えている土地を独自に紹介してくれます。

3.自分で探す
自分たちで土地探しをするのも1つの方法です。

希望エリアを実際に歩いたり、インターネットを使って探し、希望に近い土地が見つかれば問い合わせをします。

余計なコストはかかりませんが、なかなか土地が見つからないケースもありますし、忍耐強さが必要です。

3.法規的な制限を把握する


注文住宅の土地探しをする際には、建ぺい率や容積率、高さ制限、用途地域など、主な法規的制限については把握しておきましょう。

敷地面積が60坪だとして、建築面積60坪の家を建てられるわけではありません。

建ぺい率が50%だとすれば、建築面積30坪までの家を建てることが可能です。

法規的な制限を把握できていないと、希望の家づくりに最適な土地探しが難しくなります。

4.土地購入に関連する費用を知る

土地探しにあたり、土地購入に関連する費用を知る必要があります。

なぜなら、どのような費用がかかるか把握していないと、適切な予算計画が立てられないためです。

主な関連費用としては、以下のものがあります。

●不動産仲介手数料
不動産仲介会社に土地探しを依頼して土地購入した場合にかかります。

その名の通り、仲介してくれたことに対して支払う手数料のことです。

法律で上限金額が決まっており、上限は「土地代金×3%+6万円+消費税」の計算方法で算出できます。

土地代金が2,000万円だとすれば仲介手数料は70万円程度かかる可能性があり、非常に大きな金額です。

しっかりと、事前の予算計画に組み入れておかないと、すぐに予算オーバーとなってしまいます。

●上下水道工事等
希望の条件に合う土地を見つけたとしても、水道が引き込まれていない場合もあります。

水道が引き込まれていない場合は、水道の引き込み工事が必要です。

この工事をしないと、水道が使えません。

また、水道が引き込まれていたとしても、水道管が古く細い場合もあり、工事が必要となることもあります。

上下水道工事等の費用は数十万円単位ですので、業者に確認するようにしましょう。

●解体費用
希望の土地を見つけても、建物が残っているケースもあります。

既存の建物の取り壊しには、解体費用がかかります。

売主が負担してくれることもありますが、買主負担の場合はある程度の予算が必要です。

解体があると費用がかかるだけでなく、完成までに要する期間も長くなります。

●擁壁工事費用
見つけた土地によっては、擁壁工事が必要なケースもあります。

擁壁が古い場合や道路との段差が大きい場合には、業者に確認するようにしましょう。

擁壁工事もおこなう場合は、より多くの予算を考えなくてはなりません。

5.予算計画を立てる

具体的な予算計画を立てていきます。

土地購入費用や建築費用、住宅ローン諸経費、家具や家電の買い替え費用など、新居にかかわる費用を整理して、予算決めをしましょう。

また、実際に用意できる予算の範囲内で考えないと意味がありませんので、自己資金額や住宅ローン借入額、毎月返済額も考慮したうえで、現実的な予算計画を立てることが大事です。

土地購入の予算は、以下の費用も考慮したうえで決めるようにしましょう。

・建築費
・諸経費
・税金
・家具・家電買い替え費用
・引越し費用

土地探しをする際の7つのチェックポイント

価値が下がらない土地を選ぶことは大事なことですが、「価値」をベースに探すため、必ずしも自分たちの住みたい場所であるとは限りません。

一般的な条件で土地探しをしたい場合は、ここで紹介する7つのポイントをチェックするようにしましょう。

●7つのチェックポイント
1.「利便性」
2.「日当たり・風通し」
3.「周辺環境」
4.「水はけ」
5.「接面道路」
6.「土地の形状」
7.「地盤」

それでは、1つ目のチェックポイント「利便性」から解説します。

1.「利便性」:交通の便がよく買い物しやすいか


土地探しをする際に、チェックすべきポイントの1つが利便性です。

利便性がよいかどうかは、価値が下がらない土地探しをするうえでも重要なポイントと言えます。

・最寄り駅までの距離
・最寄りバス停までの距離
・電車や地下鉄、バスの本数
・都心部へのアクセス
・スーパーやコンビニまでの距離
・職場や学校までの距離
・病院までの距離

など、交通の便がよく買い物しやすい場所かチェックをしましょう。

もちろん、利便性を重視しない土地探しをする人もいますが、一般的には利便性を重視して土地探しをする人が多いです。

「価値が下がらない」ことを考える・考えないにしても、利便性がよいと毎日の生活がラクで快適になります。

2.「日当たり・風通し」:適度な日当たり・風通しがあり快適か

土地探しをする際に、絶対にチェックしたいポイントが日当たりや風通しです。

たとえ、利便性のよい土地であっても、日当たりや風通しが悪いと快適な室内環境をつくることが難しくなります。

日当たりや風通しが悪いと、室内に湿気が溜まりやすく居住者の健康にも悪影響ですし、建物の老朽化を早める原因にもなるため、気をつけなければなりません。

1年中、薄暗くじめじめとした室内環境となるため、ストレスも溜まってしまいます。

3.「周辺環境」:治安がよく過ごしやすいか

立地は動かせないため、土地購入前に周辺環境をしっかりとチェックしておく必要があります。

どんなに駅や商業施設から近く利便性のよい場所であっても、治安が悪いなど周辺環境に難があると、快適な生活が難しくなります。

特にファミリー層は、治安や通勤・通学路の明るさ、学校の評判などチェックするようにしましょう。

4.「水はけ」:台風や大雨でも問題はないか

たとえば、土地の高さが周囲よりも低ければ台風や大雨の際に浸水する可能性が高くなります。

逆に、周りよりも高ければ、水はけがよく浸水の可能性も低くなります。

土地の高さだけではありませんが、近年、大雨や台風による災害も増えているため、土地の水はけの状態についてもチェックするようにしましょう。

5.「接面道路」:公道か私道か、幅員はどうか

土地探しをする際は、接面道路の状況についてもチェックするようにしましょう。

住宅用土地であれば、幅員4m以上の道路に開口2m以上接しておく必要があります。

もし、幅員が4m未満の場合はセットバックしなければならず、土地面積が狭くなってしまいます。

また、私道の場合はトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、公道か私道かも確認をしてください。

6.「土地の形状」:形状は悪くないか


土地探しの際にチェックしたいポイントであり、価値が下がらない土地を探す際にも重視するポイントの1つが、土地の形状です。

土地の形状がよければ、さまざまな家を建てられます。

しかし、細長い土地や極端に狭い土地、歪な形の土地などは、建てる家が制限されてしまいます。

そのため、利便性のよい立地だとしても、土地の形状が悪いと売れ残っているケースがほとんどです。

土地の形状が悪かったとしても、自分たちが計画している家を建てられる土地であれば問題ありませんが、そうでない場合はいくら利便性のよい立地でも土地購入は控えた方がいいでしょう。

7.「地盤」:地盤に問題はないか

安心・安全に長く暮らせる家づくりをするためにも、地盤のチェックは非常に重要です。

日本はさまざまな災害リスクがあるため、地盤が軟弱な場所に家を建てると大きな被害を受ける可能性があります。

特に、海や河川から近い場所や池や沼、田んぼを埋め立てた場所は地盤が軟弱な可能性がありますし、液状化現象が起きる恐れもあるため注意が必要です。

「地盤サポートマップ」などのサービスもありますし、業者の地盤調査でもチェックができます。

もし、調査の結果、地盤が軟弱だと判明した場合は地盤改良工事等が必要です。

まとめ

今回は、価値が下がらない土地の重要性や特徴・ポイントなどについて紹介いたしました。

あらためて、この記事で紹介した大事なポイントをまとめると、以下の4点が挙げられます。

・需要のある土地=価値が下がりづらい。需要のある土地を探すことが重要
・価値が下がらなければ将来的な売却益も期待できる
・利便性や生活環境など、多くの人が住みたいと考える土地を選ぶことが大切
・段取り・準備をしたうえで家族の条件を満たし価値が下がらない土地を探すこと

ぜひ、この記事を参考にして、理想の条件を満たした価値の下がらない土地を見つけましょう。

参考URL
HEDGE GUIDE「資産になる土地、買ってはいけない土地の特徴とは?アパート投資の基礎知識」」
SUUMO「資産価値が落ちない街(駅)ランキング2017〜東京23区編〜」
イエキット「土地の資産価値は、将来性と道路や形状等の利便性に左右される」
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