戸建てVSマンション!どちらを買うべき?プロが教える違いと資産価値

新しくマイホームを購入しようと考えたときにまず悩むのが、『戸建てにするか、マンションにするか』だと思います。

戸建てには、お庭がついていたり上下階に子供の足音などに気を使わなくてよいなど多くの魅力があります。

一方マンションは、充実した設備とごみや清掃を管理会社の人がやってくれる、災害があった時でも近くに多くの人がいるから安心できるなどまた多くの魅力があります。

もちろん絶対の正解はなく、あなたの希望や条件によって判断は変わるでしょう。

それぞれのメリット、デメリットをしっかりと理解したうえで最終的な判断をして下さい。

今回の記事では、下記の6つの観点から『戸建てVSマンション』の選び方を説明します。

・家族構成
・資産価値
・防犯面
・立地
・自然災害
・金銭面

一生で一番高い買い物ですから、絶対に後悔したくないはずです。

この記事を読んで頂ければ、納得したうえでマイホーム購入が出来るようになります。

大満足のマイホーム購入となるように、見ていきましょう。

家族構成から考える戸建てとマンションの選び方

まず最初に考えるのが、家族の人数から見た居住面積です。

住む人数によって、快適な居住面積は変わってきます。

どのくらいの広さが快適なのか詳しく見ていきましょう。

国の定めた快適な居住面積は?

住居面積の目安に関しては、国土交通省の『住生活基本計画(全国計画)』では、豊かな生活を送るために必要と考えられる住面積を定めています。

この計画には、都市部の郊外や都市部以外の戸建てを想定した『一般形誘導居住面積水準』と都市の中心部や周辺部の共同住宅、つまりマンションを想定した『都市住居型誘導居住面積水準』が存在するのです。

またそれとは別に、健康で文化的な生活に最低限必要な『最低居住面積水準』も確認してきましょう。

単身者 2人以上
一般形誘導居住面積水準 55平米 25平米×人数+25平米
都市住居型誘導居住面積水準 40平米 20平米×人数+10平米
最低居住面積水準 25平米 10平米×人数+10平米

4人家族で考えると国の定める面積は下記になります。

4人家族
一般形誘導居住面積水準 125平米
都市住居型誘導居住面積水準 90平米
最低居住面積水準 50平米

戸建てとマンションの主流の居住面積は?


国の定める居住面積はかなり広めの設定がされているということが分かりました。

実際に戸建ての総面積は2階建てが主流のため、90平米となっています。

一方マンションの場合、2LDK~3LDKの70平米が多く、戸建てよりは床面積が小さい物件が多いです。

家族の人数から戸建てかマンションかを決める場合、家族人数が多い場合には戸建ての方が住みやすいということが分かります。

資産価値から考える戸建てとマンションの選び方

戸建てとマンションでは、将来資産価値はどう変わっていくのでしょうか?

戸建ての場合には、20年たつと建物の価値はゼロになってしまいます。

しかし戸建ての場合は、土地の資産価値は残るのでとても魅力です。

一方マンションの資産価値は、築年数とともに下がっていきますが、戸建てに比べると下げ幅は小さいので短期的な資産価値としてはマンションの方が有利と言えます。

しかし長期的に考えると、土地の資産価値が残る戸建ても魅力的であり、将来引っ越しを想定していない場合には戸建ての方がお勧めでしょう。

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防犯面から考える戸建てとマンションの選び方


次に戸建てとマンションの防犯面から考えていきましょう。

戸建ての場合には、開口部が多いのでマンションに比べると防犯設備の設置にとても費用が掛かります。

また玄関を開けるとすぐに外部に面していることを考えると、セキュリティー面では戸建ての方が劣るでしょう。

一方ほとんどの分譲マンションには、エントランスにセキュリティーがかかっており管理人が常駐している物件も多くなっています。

中には、カギをかざさないとフロアーボタンが押せないエレベーターシステムを導入している物件もありますので、セキュリティー面ではとても安心です。

またマンションの場合には、ほとんどの物件で監視カメラが設置されているのも魅力的です。

上記のことから、防犯面で考えると戸建てよりもマンションの方が優れていると言えるでしょう。

立地から考える戸建てとマンションの選び方

近年2020年の東京オリンピック・パラリンピックの影響を受けて駅前のタワーマンションを中心に、マンション建築ラッシュが続いています。

オリンピック関連施設の建設の影響を受けて、建材費・人件費が高騰し販売価格も高騰していますがマンション人気はいまだに続いているのです。

その背景としては『立地』が大きく影響していると言われています。

近年のマンションは、駅直結物件も多くなっており、駅から離れている物件でも、マンション専用のバスが運行していたり、路線バスのバス停が目の前にあったりと駅までのアクセスがとても良いです。

一方戸建ての場合には、駅から近い物件はあまり出回らないため立地面から考えるとマンションの方が優れていると言えます。

自然災害から考える戸建てとマンションの選び方


近年大型台風に大地震と自然災害も家を選ぶうえで見過ごすことはできません。

家は年月とともに建物が劣化していくのは仕方のないことですが、一般的にはマンションの方が建物の寿命は長いと言われています。

例えば、税法上の耐用年数は鉄筋コンクリート造のマンションが47年に対して、木造住宅は22年になります。

しかし耐震性で考えると、1981年の建築基準法の改正後の建物は震度6強から7程度でも倒壊しない建物と義務づけられているため、戸建てもマンションも耐震性の面では変わらないと考えてよいでしょう。

しかし台風や竜巻などの強風に備え、戸建ての場合には庭周りを整理したり樹木を整えたりと事前準備や後片付けが発生する可能性があります。

戸建ての場合は、雨どいが落下したり、屋根瓦が外れるなど風災被害も受ける可能性があるので、修繕の費用が掛かる可能性があるでしょう。

お金から見た戸建てとマンションの選び方

様々な角度から、戸建てを購入すべきかマンションを購入すべきか見てきましたが、一番大切なお金から見た選び方をご紹介します。

物件価格を見てみる


以前は戸建てよりもマンションの方が購入しやすい時代がありましたが、マンション建設ラッシュと駅近物件が増えたことで現在では戸建てよりもマンションの方が高額となっています。

マンションの平均価格5490万円に対し、戸建ての平均価格は3561万円となっており2000万円近い差が出ているのです。

現在では戸建ての方が購入しやすい時代となっています。

税金面を見てみる

次に戸建て購入とマンション購入で、税金の違いは出てくるのでしょうか?

家の所有者は、『固定資産税・都市計画税』を毎年納める義務があります。

しかし新築住宅の場合には、『軽減措置』があり、新築マンションの場合には5年間。

新築一戸建ての購入または一戸建てを新築する場合には3年間、建物部分の固定資産税が半額に軽減される措置があるのです。

ただし固定資産税評価額は3年ごとに見直され、建物は築年数も配慮して算出されます。

保険料を見てみる

住宅を購入する際に入るのが保険です。

住宅ローンを組む場合に必ず入らないとならないのが『火災保険』です。

火災保険の保険料は、一般的な木造住宅の戸建ての場合30万円~40万円ですが、鉄筋コンクリート造などのマンションの場合には数万円で済む可能性があります。

同様に地震保険に関しても、戸建てよりもマンションの方が保険料が安い設定となっており、保険料から考えるとマンションの方が費用を抑える子が出来るのです。

仲介手数料を見てみる

新築や中古の戸建て物件や、中古マンションを購入する際は、売り主と飼い主の間にいる仲介会社に、『仲介手数料』を払う必要があります。

この仲介手数料は上限が決まっているだけなので、交渉によっては下げることが可能となりますのでその際は早めの交渉をしてください。

価格の目安としては、

物件価格×3% + 6万円 +消費税

となっています。

3000万円の物件を購入したとして、96万円(税抜き)の費用が掛かります。

一方新築マンションの場合は直接販売店とやり取りを行うので、仲介手数料は発生しません。

メンテナンス費用を見てみる


住宅は定期的なメンテナンスが必要です。

マンションの場合には、『修繕積立費』として毎月集金されます。

一方戸建ての場合には、外壁の塗り替えやバルコニーの防水などの修繕が必要になってきます。

10年間で150万程度は考えておいたほうが良いでしょう。

マンションの修繕積立費が、月に1.5万円だとすると10年間で180万円。

一戸建ての場合には、10年間で150万円のため戸建ての方がメンテナンス費用は安くなる可能性があります。

ただし、住宅には想定外の故障も考えられますのでメンテナンス費用に関してはあまり変わらないと考えてよいでしょう。

ただしマンションの場合には、『修繕積立費』のほかに『管理費』が発生します。

共有スペースの清掃やごみ置き場の清掃などもしてくれますのでとても便利ですが、費用の面から考えると戸建ての方が安くすみます。

駐車場代を見てみる

戸建ての場合、駐車場は1台から2台ついている物件が多くなります。

その駐車費用は、建物の費用と一緒になっているので月々に支払う必要はありません。

一方マンションの場合には、月々駐車代がかかる場合があります。

駅直結のタワーマンションの場合には、月々2万円以上かかるところも多く、駐車場費用はマンションの方がかかるのです。

お金から見た戸建てとマンションは?


戸建て マンション
物件価格 〇平均価格安い 値上がりしている
税金面 軽減措置が3年 〇軽減措置が5年
保険料 木造住宅の方が火災保険・地震保険高くなる 〇火災保険・地震保険安くなる
仲介手数料 仲介手数料かかる 〇新築の場合かからない
メンテナンス費用 △      10年で150万円 △管理費・修繕積立費かかる
駐車場代 〇別にはかからない かかる可能性がある

上記の様に項目で考えると、戸建てマンション共に物件費用だけではなく他にも費用が掛かることが分かります。

それは、物件価格だけでは判断してはいけないということなのです。

戸建てとマンションどちらを買うべきかまとめ

マイホーム購入はだれにとっても、とても大きな買い物です。

洋服を購入するのとは違い、買い替えもそう簡単にできるものではありません。

後悔しないマイホーム購入のために、自分自身が満足したものを購入することが一番大切なのです。

2020年東京オリンピック・パラリンピックの影響で、東京だけでなく日本の不動産は高騰し続けてきました。

海外の投資家からも注目され、マンションの価格は大幅に値上がりをし続けています。

その為現在はマンションよりも、戸建ての方が価格が下がっているように見えますが、これからは逆転する可能性も想定すべきです。

戸建てを購入すべきか、マンションを購入すべきか両方ともメリットデメリットがあります。

しかし一番大切なのは、家族にとって何が一番大切なのか話し合って決めることが一番大切なのではないでしょうか?

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