住宅ローンは繰り上げ返済をするほどお得!?繰り上げ返済の特徴やメリットと注意点

「住宅ローンは繰り上げをした方がお得」「繰り上げ返済をすれば定年までに完済できる」など、繰り上げ返済のメリットをWEBや雑誌で見たことがある人も多いのではないでしょうか。

繰り上げ返済をすれば、効率よく住宅ローン残債を減らし、返済期間を短くしたり、毎月の返済額を少なくすることが可能です。

ここでは、住宅ローン繰り上げ返済の特徴やメリット、注意点などについて紹介しています。

この記事をご覧いただくことで、繰り上げ返済への理解が深まり、安全かつ効率的に返済していけますので、参考にしてください。

住宅ローンの繰り上げ返済の特徴や効果


まずは、住宅ローン繰り上げ返済の内容や特徴、効果について知ることが大事です。

そうすることで、なぜ多くの人が繰り上げ返済をするのかが理解できますし、最適な返済プランが立てられるようになります。

ここでは、以下4つの内容について見ていきましょう。

1.繰り上げ返済とは
2.返済期間を短くする「返済期間短縮型」
3.返済額を減らす「返済額軽減型」
4.返済期間短縮型の方が利息軽減効果は高い

早速、1つ目の「繰り上げ返済とは」から解説いたします。

1.繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の住宅ローン返済とは別に、任意の額を返済することです。

たとえば、「毎月の住宅ローン返済10万円とは別に100万円を返済する」といったものです。

繰り上げ返済をした分は、元金返済に充当されます。

元金に充当されること、元金が減るだけでなく、その元金の利息分も減るため、毎月の返済額が少なくなったり、返済期間を短くすることが可能です。

そのため、住宅ローンの繰り上げ返済をすることで、

「毎月10万円の住宅ローン返済が、9万7千円に減った」
「35年の返済期間だったのが、34年に短くなった」

など、元々の住宅ローン返済計画を、より有利なものにできます。

「今のままでは、完済年齢が68歳。できれば60歳までには完済したい」
「毎月の返済額がこのまま変わらなければ先々きつくなるため、少しでも安くしたい」
「利息がもったいないため、とにもかくにも住宅ローンを早く完済したい」

こういった方は、住宅ローン繰り上げ返済をどんどん活用するべきです。

住宅ローンは「最初に決めた返済額・返済期間でずっと返していかなければならない」ということはありませんので、効果の高い繰り上げ返済をおこない、効率よく返済していきましょう。

住宅ローン繰り上げ返済は、返済期間短縮型と返済額軽減型の2つのタイプがあるため、それぞれの詳細を解説します。

2.返済期間を短くする「返済期間短縮型」

返済期間短縮型は、その名の通り、繰り上げ返済により返済期間が短くなるものです。

月々の返済金額は変わりませんが、繰り上げ返済をした分だけ返済期間が短くなり、住宅ローンのプレッシャーから早く解放されます。

たとえば、借入金額3,000万円、金利3%、元利均等、35年返済で住宅ローンを利用していたとします。

そして、返済開始5年目で100万円を繰り上げ返済した場合の効果は以下のとおりです。

●繰り上げ返済しなかった場合
総返済額:48,491,100円
残存返済期間:30年

●繰り上げ返済した場合
総返済額:47,144,525円
残存返済期間:28年4ヵ月

このように、総返済額は1,346,575円減り、返済期間は1年6ヵ月も短くなります。

仮に、同じ条件で300万円繰り上げ返済した場合は、総返済額は44,662,763円で残存返済期間は25年1ヵ月となり、繰り上げ返済しなかった場合に比べて4年11ヵ月も期間短縮が可能です。

返済期間短縮型がおすすめな人


返済期間短縮型がおすすめな人は、「定年までに住宅ローンを完済したい」「とにかくローンに縛られたくない」など、早く完済をしたいと考えている人です。

利息軽減効果も高く、繰り上げ返済をするほどお得です。

返済期間短縮型で気をつけること

返済期間短縮型は月々の返済額は減らないため、転職や配偶者の離職により収入が減る予定がある場合や、教育費や車のローンなどで出費がかさみ、返済が厳しくなる可能性がある場合は、返済額軽減型も検討した方がいいでしょう。

3.返済額を減らす「返済額軽減型」

返済額軽減型は、繰り上げ返済することで月々の返済額を減らす方法です。

返済期間短縮型のように返済期間は短くなりませんが、毎月の返済負担を小さくできます。

借入金額3,000万円、金利3%、元利均等、35年返済で、5年目に100万円の繰り上げ返済をした場合の効果は以下のとおりです。

●繰り上げ返済しなかった場合
総返済額:48,491,100円
年間返済額:1,385,460円
毎月返済額:115,455円

●繰り上げ返済した場合
総返済額:47,973,340円
年間返済額:1,334,868円
毎月返済額:111,239円

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このように、繰り上げ返済をした場合は、総返済額は517,760円、年間返済額は50,592円、毎月返済額は4,216円も減らすことが可能です。

もし、同じ条件で300万円の繰り上げ返済をした場合は、総返済額は46,937,820円、年間返済額は1,233,684円、毎月返済額は102,807円となり、繰り上げ返済しなかった場合に比べて、総返済額は1,553,280円、年間返済額は151,776円、毎月返済額は12,648円も少なくなります。

返済額軽減型がおすすめな人

「今後、子供の教育費負担が増える予定」「転職や配偶者の離職により収入が減ってしまう」「毎月の返済負担が大きくて生活がカツカツ」という人たちは、返済額軽減型がおすすめです。

返済期間は短くなりませんが、毎月の負担を小さくできるため返済がラクになります。

返済額軽減型で気をつけること

返済額軽減型の繰り上げ返済で毎月の返済負担が小さくなったとしても、返済期間は短くなりません。

そのため、定年後の返済がかなり厳しくなる可能性があります。

また、利息軽減効果は返済期間短縮型より劣るため、必ずしも効果的な繰り上げ返済とは言えません。

4.返済期間短縮型の方が利息軽減効果は高い


返済期間短縮型と返済額軽減型では、返済期間短縮型の方が繰り上げ返済による利息軽減効果が高いです。

前述の通り、借入金額3,000万円、金利3%、元利均等、35年返済で、5年目に100万円の繰り上げ返済をした場合、返済期間短縮型と返済額軽減型の総返済額は次のようになります。

●返済期間短縮型:47,144,525円
●返済額軽減型 :47,973,340円

このように、返済期間短縮型の方が828,815円も総返済額が少なくなります。

仮に、500万円繰り上げ返済した場合は以下のとおりです。

●返済期間短縮型:42,610,930円
●返済額軽減型 :45,901,940円

返済期間短縮型の方が3,291,010円も少なくなります。

効率よく総返済額を減らしたい場合には、利息軽減効果が高い返済期間短縮型がおすすめです。

住宅ローン繰り上げ返済のメリット


住宅ローンの繰り上げ返済をおこなうことで、どのようなメリットがあるのか把握しておきましょう。

ここでは、繰り上げ返済による2つのメリットについて紹介します。

1.住宅ローンを早期完済できる

住宅ローン繰り上げ返済のメリットは、何と言っても早期完済を目指せることです。

「老後が心配だから定年までには完済したい」「55歳までに完済して、あとはローンに追われる生活をしたくない」など、早期完済を目指す人にとっては、繰り上げ返済は必須です。

特に、住宅ローン完済予定が、68歳や70歳など、定年後を予定している人は、積極的に繰り上げ返済をしていくべきでしょう。

定年時にまとまった退職金が入ってくるのであれば良いかもしれませんが、退職金が期待している金額確実に支払われるかはわかりません。

もしかすると、会社の業績が傾いており、退職金が減額、、、なんてこともありえます。

また、退職金がない人は危険です。

定年後に確実に仕事がある保証はありませんし、年金も受給開始年齢の引き上げや受給額の減額も考えられます。

そのため、退職金や年金はあてにせず、「遅くても定年を迎えるまでに完済する」という目標を立て、繰り上げ返済をやっていくべきです。

2.月々の住宅ローン返済額を減らせる

「家族のマイホームのために住宅ローンを借りたけど、毎月10万円がこれから先も続くのか。。」と心配する必要はありません。

返済額軽減型の繰り上げ返済をすれば、毎月の返済額を軽減できます。

返済額を減らせれば、余裕資金が生まれ、他のことにお金を回すことが可能です。

できるだけ早いタイミングで返済額軽減型の繰り上げ返済をおこない、返済額を減らしましょう。

住宅ローン繰り上げ返済をお得におこなう3つのポイント

住宅ローンの繰り上げ返済をするのであれば、少しでも高い効果を得たいものです。

繰り上げ返済は、「時期」や「金利」、「残高」によって、利息軽減効果が違います。

同じ100万円の繰り上げ返済でも、効果が高いやり方であれば、大幅な期間短縮や返済額の軽減が可能です。

ここでは、住宅ローン繰り上げ返済をお得におこなう3つのポイントについて見ていきましょう。

1.繰り上げ返済は早い時期がお得


住宅ローンの繰り上げ返済をする場合は、早ければ早いほど効果的です。

そのため、ある程度の資金が貯まったら、少しでも早く繰り上げ返済をするといいでしょう。

仮に、借入金額3,000万円、35年返済、金利3%、元利均等返済で、100万円の繰り上げ返済をする場合、以下のようにタイミングによって効果が変わります。

●返済開始から3年後
返済期間短縮型:1年10ヵ月短縮
返済額軽減型:総返済額557,120円減

●返済開始から5年後
返済期間短縮型:1年8ヵ月短縮
返済額軽減型:総返済額517,760円減

●返済開始から10年後
返済期間短縮型:1年5ヵ月短縮
返済額軽減型:総返済額422,600円減

住宅ローン返済は、始めの頃の方が返済額に含まれる利息の割合が大きいため、このようにできるだけ早いタイミングで繰り上げ返済をした方が効果的です。

2.金利が高いほど繰り上げ返済はお得

もし、現在利用している住宅ローンの金利が高い場合は、どんどん繰り上げ返済をしましょう。

繰り上げ返済は元金に充当され、その元金分の利息を減らすことが可能です。

金利が高いと利息が多いため、非常に高い利息軽減効果が期待できます。

仮に、借入金額3,000万円、35年返済、元利均等返済、5年後に100万円の繰り上げ返済をする場合の、金利別の効果は以下のとおりです。

●金利1.5%
返済期間短縮型:1年4ヵ月短縮
返済額軽減型:総返済額242,360円減

●金利2%
返済期間短縮型:1年6ヵ月短縮
返済額軽減型:総返済額330,560円減

●金利3%
返済期間短縮型:1年8ヵ月短縮
返済額軽減型:総返済額517,760円減

このように、金利が高いほど、繰り上げ返済の効果が高くなります。

ただし、「わざと金利が高いプランを選ぶ」ということではありません。

金利プランは低いものを選ぶことが大事です。

そして、そのうえで金利が高い方が、利息軽減効果が高いということですので、「繰り上げ返済の効果を高めるために、わざと金利が高いプランを選ぼう」と考えてはいけません。

金利が高いものを選ぶと、結局損をしてしまいます。

3.残高が多いほど繰り上げ返済はお得

残高が多いほど、繰り上げ返済のメリットは大きくなります。

返済時期の早さや金利の高さと同じく、残高が多いほど繰り上げ返済の利息軽減効果が高くなるためです。

逆に言えば、住宅ローン残高が少ないと繰り上げ返済のメリットは小さくなります。

だからといって、まったく軽減効果がないわけではありませんので、極力繰り上げ返済を実施した方がお得です。

貯蓄に回すよりも繰り上げ返済に充てるべき



上記のように、繰り上げ返済をすることで利息を軽減し、返済期間の短縮や返済額の軽減が可能です。

繰り上げ返済をせずに完済までと考えると、利息が高くつくため、以下のように非常に多くの金額を支払うことになります。

●2,500万円、全期間固定金利2%、35年返済、元利均等払いの場合
総返済額:34,782,404円(利息978万2,404円)

●3,000万、全期間固定金利2.5%、35年返済、元利均等払いの場合
総返済額:45,044,199円(利息15,044,199円)

このように、繰り上げ返済をしない支払い方法だと、2,500万円の借入れで約1,000万円の利息、3,000万円の借入れで約1,500万円も利息がつくためもったいありません。

もし、「手元にお金がないと不安だから」という理由で貯蓄ばかりしている人は、少しでも繰り上げ返済に回して総返済額を減らした方がお得です。

100万円の繰り上げ返済で、100万円+αの効果をもたらします。

仮に、上記2,500万円の住宅ローンの返済5年目に100万円繰り上げ返済した場合は、繰り上げ返済しなかった場合と比べて、総返済額が1,061,228円も減り、返済期間も1年11ヵ月短縮可能です(返済期間短縮型の場合)。

100万円を使って106万円の効果をもたらすため非常にお得です。

貯蓄のすべてを繰り上げ返済に回す必要はありませんが、繰り上げ返済をすることで住宅費の負担を効果的に減らせるため、余裕のある分はどんどん繰り上げ返済に充てていくことをおすすめします。

積極的に繰り上げ返済をしていけば、先々の住宅費、ひいては家計がラクになるはずです。

住宅ローン繰り上げ返済の注意点


住宅ローンは非常にお得で利用メリットがありますが、注意点もあります。

注意点を知らずに繰り上げ返済をしていると、フルに恩恵を受けられない可能性があるため、しっかりと把握しておきましょう。

ここでは、以下5つの注意点について紹介しています。

1.手元の現金が少なくなるため注意
2.手数料がかかる
3.住宅ローン控除が受けられなくなる場合も
4.団体信用生命保険の保障期間が短くなる
5.繰り上げ返済に執着しすぎない

それでは、1つ目の注意点から見ていきましょう。

1.手元の現金が少なくなるため注意


住宅ローンの繰り上げ返済は、積極的におこなった方がお得です。

しかし、「貯金が100万円あるから100万円繰り上げ返済しよう」など、すべての手元資金を繰り上げ返済に充てることはおすすめできません。

もし、病気や怪我、倒産、転職などで仕事ができなくなったり、収入が減った場合に対応ができなくなるためです。

毎月の返済もカツカツになるどころか、返済ができなくなってしまう恐れもあります。

貯蓄を使って繰り上げ返済をする場合は、あくまでも余裕資金を充てるようにしてください。

2.手数料がかかる

繰り上げ返済をする際は、手数料に気をつけましょう。

手数料が無料の金融機関もありますが、大抵の場合、手数料がかかります。

そのため、繰り上げ返済の金額が少ない場合や、頻繁に繰り上げ返済をおこなう場合は、手数料によるロスが大きくなってしまいます。

手数料コストも考慮したうえで、計画的に繰り上げ返済をするようにしましょう。

主な金融機関の手数料

繰り上げ返済手数料は、以下のように金融機関によって異なります。住宅ローンを利用する金融機関を選ぶ際は、手数料もしっかりとチェックするようにしましょう。

●三井住友銀行
インターネットバンキング・・・全額繰り上げ返済:5,400円 一部繰り上げ返済:無料
窓口(専用パソコン)・・・全額繰り上げ返済:10,800円 一部繰り上げ返済:5,400円
窓口(書面)・・・全額繰り上げ返済:21,600円 一部繰り上げ返済:16,200円

●三菱UFJ銀行
インターネットバンキング・・・全額繰り上げ返済:16,200円 一部繰り上げ返済:無料
電話・テレビ窓口・・・全額繰り上げ返済:21,600円 一部繰り上げ返済:5,400円
窓口・・・全額繰り上げ返済:32,400円 一部繰り上げ返済:16,200円

●イオン銀行
インターネットバンキング・・・全額繰り上げ返済:54,000円 一部繰り上げ返済:無料
窓口・・・全額繰り上げ返済:54,000円 一部繰り上げ返済:無料

●住信SBIネット銀行
全額繰り上げ返済:(固定金利適用)32,400円、(変動金利適用)無料
一部繰り上げ返済:無料

3.住宅ローン控除が受けられなくなる場合も

住宅ローンの繰り上げ返済をすることで、場合によっては住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があります。

住宅ローン控除とは、10年間、毎年の年末時点のローン残高の1%か控除限度額の低い額が控除される制度です。

非常にお得な制度ですが、返済期間が10年を切ると控除が受けられなくなります。

そのため、繰り上げ返済で返済期間が10年より短くなると、住宅ローン控除の恩恵が受けられません。

4.団体信用生命保険の保障期間が短くなる

民間の住宅ローンを利用する際は、団体信用生命保険への加入は必須条件です。

団体信用生命保険に加入することで、万が一、契約者が死亡または高度障害になった場合に、住宅ローン残債が保険金によって支払われます。

これにより、残された家族は住宅ローン返済を負わずにマイホームに住めるのです。

返済期間短縮型の住宅ローン繰り上げ返済をすると、完済時期が早くなるため、団体信用生命保険の期間も短くなります。

返済期間が短くなることで総返済額も少なくなりますが、団体信用生命保険の期間も短くなることを理解しておきましょう。

もし、繰り上げ返済で完済した直後に契約者が死亡した場合、繰り上げ返済をせずに返済していたら団体信用生命保険の保障が受けられる可能性があります。

その場合、繰り上げ返済に充てた資金は別のことに使えたかもしれません。

5.繰り上げ返済に執着しすぎない


住宅ローンを効率的に返済できるのが繰り上げ返済のメリットですが、執着しすぎは危険です。

「寝る間も惜しんで働く」「休みなんていらない」など、繰り上げ返済をするために仕事量が増えてしまい、休みや勉強、家族との時間が少なくなっては、あまり意味がありません。

せっかく、家族と一緒に過ごすために購入したマイホームなのに、仕事中心になり本末転倒となってしまいます。

繰り上げ返済のメリットは大きいですが、執着しすぎて生活に支障が出ないように気をつけてください。

まとめ

今回は、住宅ローン繰り上げ返済の特徴やメリット、注意点などについて紹介いたしました。

最後にこの記事で紹介した大事な点をまとめると、以下の5点です。

・繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」がある
・利息軽減効果が高いのは返済期間短縮型
・少しでも早い時期に繰り上げ返済をした方がお得
・手元資金をすべて使ったり、繰り上げ返済に執着しすぎるのは危険
・金融機関選びも含め、計画的に繰り上げ返済をおこなうことが大事

この記事を参考にして、安全かつ効率的に繰り上げ返済をしていきましょう。

参考
住宅本舗「住宅ローンの繰り上げ返済は損!?」
LIFULL HOME’S「住宅ローンの繰り上げ返済で返済額は本当に減る?やめた方がいいケースとは」
全国銀行協会「Q.住宅ローンの繰り上げ返済、効果的に行うには?」
All Aboutマネー「繰り上げ返済のメリットと落とし穴」
PRESIDENT Online「住宅ローン繰り上げ返済で損する人の条件」

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