住宅ローンの借入金いくら借りる?どこに借りる?金融機関の選び方

住宅を購入するためには、多くの人が住宅ローンを利用して住宅資金の借入を行います。

住宅ローンの借入金は、人生の長い時間をかけて返済していくことになるため、借入先になる金融機関や、ローン選びは特に慎重に行いたいですね。

世の中には、住宅ローンを取り扱っている銀行も、ローン商品も多く存在します。

住宅ローンを借りたいけれど、どの銀行に借りたらいいのかわからない。

住宅ローンの選び方を知りたい。

いくら借入れできるのか目安を知りたい。

住宅ローンを組む際の注意点が知りたい。

という方はこの記事を読んで、ローンを借入れする際の参考にしてください。

また、消費税つり上げによる住宅購入費の負担緩和のための、住宅ローン控除の概要と申請方法についても解説しています。

住宅を購入する予定がある方は、合わせて確認して、住宅購入のための借入金の不安を解消しましょう。

どこから借りる?住宅ローンの選び方

金融機関にとって、住宅ローンは商品です。

ですから、取り扱われている住宅ローンは、金融機関によって実に様々。

将来の不安を減らすために、住宅ローンは自分に合った商品を選んで、便利に利用できるといいですよね。

住宅ローンを借りるためには、以下のポイントを考える必要があります。

・住宅ローンをどこから借りる?
・どのローン商品タイプを選ぶ?
・住宅ローン諸費用はどうか?
・住宅購入のスケジュールに合うか?
・アフターサービスはどうか?

順番に確認しましょう。

住宅ローンをどこから借りる?

まず、住宅ローンの借入先を検討します。

住宅ローンの借入れ先と言えば、真っ先に浮かぶのは銀行という方も多いですが、大きく分けて3つの種類があります。

・公的ローン
・民間ローン
・フラット35

それぞれの特徴をおさえて、自分に合った借入れ先を見つけましょう。

公的ローンとは?

住宅金融支援機構や自治体等の公的機関が貸し出すローンのことで、財形融資と自治体融資があります。

それぞれの特徴を確認しましょう。

財形融資の特徴

・財形貯蓄を1年以上行っている人が利用できる
・財形貯蓄の残高が50万円以上ある人が利用できる
・財形貯蓄の残高の10倍まで借入れできる(上限4,000万円)
・全額返済が可能
・金利は5年固定型(5年ごとに見直しされる)
・職場や住宅金融支援機構に申し込んで借入れする

自治体融資の特徴

・借入れ条件や金利は都道府県や市町村等の自治体によって異なる
・一般に居住先か勤務先がある自治体でローンが組める
・自治体から直接融資を受ける場合と民間ローンで利子補給する場合がある
・自治体に申し込んで借入れする

公的ローンは、融資をする物件に対して条件が比較的厳しいものの、返済能力などの審査はやや緩く、民間ローンに比べて金利も低い傾向があります。

民間ローンとは


銀行・信用金庫・労働金庫・生命保険会社・住宅ローン専門会社・クレジット会社等が貸し出すローンのことで、民間融資・提携ローン・社内融資が代表的です。

それぞれの特徴を確認しましょう。

民間融資の特徴

・ローン商品によって変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型がある
・キャンペーンによって金利が低くなることがある
・給料振込口座や、光熱費引落し口座に設定することで金利が低くなる
・融資条件が最も厳しい

提携ローンの特徴

・住宅会社が金融機関と提携して融資する
・住宅購入者には金利優遇があることもある
・ローン商品によって変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型がある
・融資条件は比較的緩い

社内融資

・企業が社員を対象に直接融資する場合と民間ローンで利子補給する場合がある
・退職する際は一括返済する
・ローン商品によって変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型がある
・融資条件は比較的緩い

民間融資は、提携ローンや社内融資のように対象を絞らず、誰でも申し込むことができるローンです。

そのため、借入れの審査は最も厳しくなっています。

フラット35とは?

フラット35とは、民間金融機関が住宅金融支援機構と提携した住宅ローンです。

公的ローンと民間ローンの中間と言えます。

特徴を確認しましょう。

・35年の長期固定金利ローン
・上限は8000万円
・申し込みは民間金融機関で行う
・金融機関によって金利や手数料が異なる
・利用するためには住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準に適合する必要がある
・省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性に優れた住宅を対象にした『フラット35S』がある
・長期優良住宅を対象にした『フラット50』もある

金利が低い今だからこそ、将来予想される金利の上昇に左右されず、住宅ローンの支払い額を一定化できるフラット35は人気を集めています。

『フラット35S』や『フラット50』は金利優遇がありますので、ハイスペックの住宅を計画している場合は第一に検討したい住宅ローンです。

住宅ローンの借入れ先を選ぶポイント

住宅ローンの借入れ先を選ぶための5つのポイントを確認しましょう。

・省エネ住宅や長期優良住宅を検討している場合、まず『フラット35』を検討する
・住まいや職場がある自治体のローンの借入れ条件を確認する
・自分や家族が所属する団体の提携ローンの借入れ条件を確認する
・加入している保険などのローンの借入れ条件を確認する
・給料引落し口座や光熱費引落し口座が設定されているメインバンクのローン借入れ条件を確認する

なるべく自身の生活と密に関係している機関でローンを組むことで、比較的有利な条件でローンを組むことができるので、まずはそれらの機関を洗い出してみましょう。

住宅ローンを取り扱う機関は、各サイトでローンシミュレーションを行うことができることがほとんどです。

借入れ先の候補をピックアップできたら、各サイトでローンのシミュレーションを行ってみてください。

シミュレーションから、借入れ金額や、返済プラン、金利などを確認して、更に候補を絞っていきましょう。

不明点等は、窓口に相談たり、確認ローン相談会などに足を運ぶのもおすすめです。

私は社内融資の、民間ローンと提携しているタイプの住宅ローンで住宅を購入しました。

選んだ理由は以下の通りです。

・社員専用の通常より低い金利が用意されていた
・給料振込口座と光熱費引落し口座をその銀行で設定することで、さらに金利優遇を受けることができた
・民間融資よりも高い金額でローンが組めた
・会社と提携しているので審査が通りやすかった

スポンサードリンク

住宅購入前のメインバンクだった銀行のローンを第一候補にしていたのですが、その銀行に比べて、500万円ほど多く融資が受けられたことが一番の理由です。

よく見比べて検討して、自分の生活やライフプランに合った借入れ先を見つけてくださいね。

どのローン商品タイプを選ぶ?


住宅ローン商品のタイプは、大きく分けて3つです。

・完全固定金利型
・固定機関選択型
・変動金利型

名前を見てわかるように、ローン商品のタイプの違いは金利の違いによります。

それぞれのタイプの特徴を確認しましょう。

完全固定金利型とは?

完全固定金利型とは、住宅ローンの金利が全期間を通して固定されるタイプ。

固定機関選択型、変動金利型に比べて金利は高く設定されていますが、金利の変動によって支払い金額に影響が出ません。

その安心感と、ライフプランの立てやすさがメリットで、将来的に退職などで収入が減少する場合や、子育て等で出費が増える場合、安心感を重視する場合、予算や家計に余裕がある場合におすすめです。

固定機関選択型とは?

固定期間選択型とは、5年、10年、20年などの一定期間、金利を固定する期間を選べるタイプ。

固定期間が長いほど金利が高く設定されているので、安心感を取るか、金利の安さを取るかで検討しましょう。

固定期間中に金利が変わらないこと、固定期間終了後は再度固定期間を設定することができるのがメリットです。

低金利の恩恵を受けながら、繰上げ返済で元本を減らせる見込みがある場合におすすめ。

変動金利型とは?

変動金利型とは、金利の状況によって返済額が変動するタイプ。

金利は3つのタイプの中で最も低く設定されていますが、金利が上がるリスクも高いのが特徴です。

見直し時期が設定されていて、金利が半年ごと、返済額が5年ごととしている商品が多いので、この点もよく確認してください。

返済額が上がる場合、その金額は前回の1.25倍が上限となっています。

将来的に収入が上がる見込みのある場合や、家計の出費が減る見込みがある場合、借入金額が少ない場合におすすめです。

金利が低いため、予算が少ない場合は変動金利を選ばざるを得ない場合もあります。

住宅を購入する際に、金利の低さから変動金利型を選ぶ人も多いですが、将来的な収入の増減も見据えて冷静にローンを選ぶことが大切です。

住宅ローン諸費用はどうか?


住宅ローンを借りる場合、保証料や手数料などの諸費用が発生します。

この住宅ローン諸費用は、住宅購入諸経費の中でも大きな割合を占めますが、金融機関によって費用はまちまち。

費用に差が出るのが以下の3つの諸費用です。

・事務手数料、融資手数料
・ローン保証料
・団体信用保険料

住宅ローン諸費用について理解して、借入前にはこの諸費用についても比較した上でローン契約を結びましょう。

事務手数料、融資手数料

住宅ローンを借入れする際に、金融機関が行う事務作業等の手数料です。

手数料のタイプは大きく分けて2つ。

定額タイプと定率タイプです。

定額タイプの場合・・・3~10万円程度が相場
定率タイプの場合・・・借入額の1~2%が相場

定率タイプの方が比較的高額になることが多いです。

ローン保証料

ローン破綻してしまい、ローンが返済できなくなった際にローンの支払いを肩代わりしてくれる保証会社に支払う費用です。

ローン保証料のタイプは大きく分けて2つ。

・一括払いタイプの場合・・・借入れ時に一括で支払うタイプ。借入れ金額の2割がおおよその相場
・利息組み込みタイプの場合・・・月々の返済額に含めるタイプ。住宅ローンの金利に0.08~0.4%の金利が上乗せされて支払うことになります。

ローンの支払条件にもよりますが、一括払いタイプよりも利息組み込みタイプの方が100万円以上高くなる場合が多いので十分注意して確認しましょう。

・団体信用生命保険料

ローンを組んだ人が返済中に死亡したり、所定の疾患または障害を抱えた場合、ローン返済が不要になる保険です。

保険料は金利に含まれているため、見える価格として保険料を支払うことはありません。

銀行が全額負担する場合や、任意の場合もありますので、その場合は金利に差が出てきます。

入るのが当たり前と思われがちですが、ローンを借りる候補の銀行が、団体信用保険について、どのような形式を取っているのかを理解した上で加入をしましょう。

ローンの諸費用は、全体の総額で比較することをお忘れなく。

保証料がゼロ円の場合でもその分手数料が高く設定されていることもあります。

アフターサービスはどうか?

住宅ローンを民間ローンで借入する場合、どの様なサービスが受けられるかチェックすることも大切です。

・団体信用生命保険のオプション
・繰上げ返済
・金利サービス
・ATM手数料無料化

この4つが代表的なサービス例です。

順番に確認しましょう。

団体信用生命保険のオプション

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約をする際に多くの金融機関が加入を条件としてきますが、そのオプション(特約)についても確認しましょう。

例えば、がんや心筋梗塞、脳卒中などの疾病にかかった場合に返済が不要になったり、夫婦で住宅ローンを借りる場合には、どちらかが死亡した場合に返済が不要になるオプション等があります。

オプションをつけると、その分金額も上がりますので、金額や払い込み方法を確認して加入の判断をしましょう。

繰上げ返済


まとまった収入があった場合等に、毎月の返済とは別に元金の一部をまとめて返済することを繰り上げ返済と言います。

特に、変動金利のローン商品を選んだ場合や、こまめに繰上げ返済を計画している場合、積極的にして行きたいと思っている場合には以下のことをチェックしましょう。

・繰上げ返済はできるのか
・繰上げ返済の下限金額等の条件
・繰上げ返済の手数料

不明点は、金融機関に直接問い合わせるのもおすすめです。

金利サービス

金融機関によっては、住宅ローンを借りるとその他の教育ローンや、マイカーローン、カードローン、リフォームローンなどの金利を引下げるサービスを行っています。

特に中古住宅を住宅ローンで購入して、リフォームもローンで行う場合や、今後出費が増える見込みがある方は、その他のローンサービスについて確認して損はないでしょう。

ATM手数料無料化

住宅ローンを借りると、コンビニのATM手数料が無料になるサービスもあります。

金額は小さいですが、日々の生活に寄り添ったサービスですね。

私が住宅ローンを借入れした金融機関では、このサービスを実施していました。

気軽にコンビニでお金をおろせるようになったので、助かっています。

借入金はいくら?借入可能額を確認しよう

住宅購入の借入金についての不安として代表的なのが、

いくら借りられるのか?
いくら借りて大丈夫なのか?

ということです。

住宅購入の借入金は額が大きいので、この様な根本的なところで不安に感じる方は多いです。

住宅ローンの借入金額を判断するためには、以下の2つのポイントに注目しましょう。

・年収、物件価格、ローン商品からから見た住宅ローンの借入可能額
・家計収支から見た住宅ローンの借入可能額

順番に解説していきますので、電卓を片手に読んでくださいね。

年収、物件価格、ローン商品から見た住宅ローンの借入可能額

金融機関が住宅ローンの借入額を決める際には、以下の3点を特に確認されます。

・年収から見た返済負担率
・物件価格に対する融資額の割合
・ローン商品の借入れ限度額

この3つのうち、最も低い金額があなたの住宅ローンの借入額限度となります。

詳しく説明しますね。

年収から見た返済負担率とは?


返済負担率とは、年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合のことで、その割合は以下のように定められています。

・フラット35・・・年収400万円以下30%以下、400万円以上35%以下
・民間ローン・・・25~40%程度

1年間の住宅ローンの支払い金額が年収の25~40%程度であればOKということですね。

物件価格に対する融資額の割合

物件価格に対する融資額の割合のことで、融資率とも言われます。

財形住宅融資の場合は、融資率の上限は9割までと決められていて、フラット35、民間ローン共に10割まで可能なローン商品が多く、物件価格に諸費用を足した額も借りられるローン商品もあります。

ただし、融資率が高いほど金利は高くなることが多いので注意しましょう。

ローン商品の借入限度額

借入限度額は、ローン商品によって異なる金額が設定されています。

・公的融資の財形住宅融資・・・4000万円
・民間ローン・・・1億円
・フラット35・・・8,000万円

返済負担率・融資率・借入れ限度額について確認したところで、モデルケースを見てみましょう。

年収・・・500万円
物件価格・・・4500万円
ローン商品・・・フラット35

・返済負担率(金利2%、35年ローン)から見る借入可能額 約4,400万円
・融資率から見る借入可能額 4,500万円
・ローン商品から見る借入可能額 8,000万円

このうち、いちばん低い金額は年収の返済負担率から見金額なので、住宅ローンで借入できる金額は4,400万円となります。

家計収支から見た住宅ローンの借入可能額

金融機関は、ローンの借入可能額を年収や物件価格から判断しますが、年収が同じ家庭でも、毎月の生活費は異なりますよね。

ローンの支払いができなくなるローン破綻を防ぐためには、年収だけでなく家計の収支から判断した『返せる額』からローンの借入額を決めることが大切です。

『返せる額』は、実際の手取り収入と家庭の収支から試算をします。

以下の数値を明らかにして試算してみましょう。

Aボーナスを含めない毎月の手取り収入額
B毎月の生活費(住居費を除く)
C教育資金などの積立費
Dマンションの場合駐車場代・管理費・積立費等(毎月2~3万円程度)
E固定資産税(毎年10~20万円)
Fローンを返済できる期間(定年する年齢―現在の年齢)

A~Eの数値から、式を組み立てます。

A-(B+C+D+E-)=毎月ローンの返済に充てられる金額

我が家の場合を例に見てみましょう。

・ボーナスを含めない毎月の手取り収入・・・32万円
・毎月の生活費・・・21万円
・積立費・・・なし
・固定資産税・・・年間約12万円=月1万円

32万-(21万+1万)=10万円

ということで、毎月ローンの返済に充てられる金額は10万円となります。

この金額と、ローン返済期間を明らかにしたところで、フラット35のローンシミュレーションを利用します。

住宅ローンの計算は、電卓で行うととても複雑で時間がかかりますので。

借り入れする銀行が決まっている場合は、銀行が提供するローンシミュレーションサービスを利用するのもおすすめです。

参考:フラット35毎月の返済額から借入可能金額を計算

ちなみに、我が家の『返せる額』で見た住宅ローンの金額は、3,163万円となりました。

この家計の収支から見た住宅ローンの借入可能金額をシミュレーションすると、年収から判断した金額よりも低くなる場合が多いです。

ローン破綻のリスクを少しでも減らすためには、

・年収、物件価格、ローン商品からから見た住宅ローンの借入可能額
・家計収支から見た住宅ローンの借入可能額

の両方から借入可能額を確認して、低い方の金額を優先して借入金額を決めるようにしましょう。

住宅ローン破綻をしないために。借りる際に注意したいこととは?


住宅ローンを借入するにあたっていちばん避けたいことは、返済能力がないために、住宅ローンが支払えなくなってしまうローン破綻です。

住宅ローンを借りたことで人生が狂う結果になってしまうのは、恐ろしいですね。

住宅ローン破綻をしないために注意したいことを、4つのポイントからお伝えします。

・予算で注意したいこと
・年齢が高い人が注意したいこと
・頭金ゼロの人が注意したいこと
・ライフプランで注意したいこと

順番に確認しましょう。

予算で注意したいこと

ローン破綻を防ぐためには、住宅購入の際に予算オーバーしてしまうことに特に注意が必要です。

予算オーバーしてしまうと、将来の安心のために様々な知識を得て、適性価格で予算を組み、ローンを借入れしたことが全て無駄になってしまうということを覚えておきましょう。

特に注文住宅は、契約~入居までの期間が最も長いので、あれこれと要望が増えて、予算オーバーしやすくなります。

追加工事が発生した場合や、追加で要望を伝えた場合は、以下の手順を踏んで工事が終わるまで予算オーバーをしっかりと防ぎましょう。

・追加の工事がいくらかかるのか見積を出してもらう
・見積と総額を足して、予算オーバーしないかチェックする
・変更契約をする

中には、要望を伝えると、金額も知らさずに工事を行ってしまう建設会社もあります。

そうなっては取り返しがつきませんので、このステップを踏んだ上で追加の工事を行ってもらい、確実に予算オーバーを防止しましょう。

また、現在生活するのに十分な収入がある方も注意が必要です。

物件を見ていくうちに、

もう少し支払っても大丈夫だろう。

娯楽を何回か我慢すれば支払える。

食費を少しだけ削れば・・・

と当初の予算をオーバーしやすい心理にあることが多い傾向があります。

家計の収支に合わせて計算した、無理のない予算で購入すること。

この予算をオーバーしないように厳守することが、ローン破綻を防ぐとても大切な要素になります。

年齢が高い人が注意したいこと

住宅ローンには、年齢制限が設定されています。

申込み時の年齢・・・60歳未満~70歳以下
完済時の年齢・・・75歳以下~80歳以下

このように設定されている場合が多いです。

この時注意したいのは、年齢の高い人が住宅ローンを借りること。

年齢が高く、完済時の年齢制限までの期間が短い人ほど、月々の返済金額が高くなってしまいます。

住宅ローンは、多くの人が35年の長期間で借入することになります。

これは、少しでも月々の返済金額を少なくするためという場合がほとんどでしょう。

年齢が高くなってから住宅ローンを借りる場合、完済時の年齢制限や、年齢を重ねることでの収入の減少も考慮して無理のないローンを組むようにしましょう。

頭金ゼロの人が注意したいこと


頭金ゼロでも住宅ローンが組める時代ですが、頭金ゼロで購入した場合に一番注意したいことは、住み替えをする時です。

頭金ゼロで住宅を購入した場合、将来的に家を売って住み替えをする場合でも、手放した家の住宅ローンの支払いを続けなくてはならないのはほぼ確実と言えます。

この場合、万が一ローンの支払いができず、ローン破綻した場合、住宅を手放しても支払いは続くことになり、経済的にとても辛い状況はまず変わりません。

頭金ゼロで住宅を購入するということは、この様なリスクが高くなることを理解しておきましょう。

ライフプランで注意したいこと

住宅ローンを組む際には、子供の進学、車の購入等のライフプランを考慮してローン金額や金利プランを調整することが一般的です。

ライフプランで注意したいことは、支出が増えるライフイベントはもちろんですが、収入が減ることについても考慮しましょう。

特に共働き世帯の場合、出産休暇、育児休暇、介護休暇等の収入減が予想できます。

共働きでバリバリ稼げる時期というのは、あまり長くないかもしれない。

ということも考えておきましょう。

その上で、どちらかの収入だけでも十分無理のないローンにしておくことが一番安心です。

どちらかの収入だけの支払い額では、理想の住まいが購入できない場合は、やはり頭金を十分に用意しておくことがおすすめです。

住宅ローンを組んだら必ずチェック!住宅借入金等特別控除とは?

住宅借入金等特別控除とは、通称住宅ローン減税(控除)のことで、住宅の購入年度から、支払うべきの所得税が減税されるというもの。

住宅ローン減税とは具体的にどんなものなのか、理解するためのポイントは3つです。

・最長10年間、最大400万円を上限に所得税が減税
・条件は床面積50㎡以上・借入期間10年以上・年収3000万円以下
・手続きは確定申告

内容を順番に確認しましょう。

最長10年間、最大400万円を上限に所得税が減税される

住宅ローン減税は、最長10年間、最大で400万円まで、住宅購入年以降に支払った所得税が減税または還付される制度で、税金を多く納めている収入の高い世帯ほどお得になります。

1年間の還付金額の上限は、借入金額の年末残高の1%が目安です。

所得税で控除しきれない場合には、翌年の住民税からその金額分が引かれます。

条件は床面積50㎡以上・借入期間10年以上・年収3000万円以下


住宅ローン減税を受けるためには、3つの条件が定められています。

・床面積が50㎡以上であること。
・借入期間が10年以上であること。
・年収が3000万円以下であることです。

多くの方があてはまる条件ですので、よく確認しましょう。

住宅ローン減税の手続きは確定申告で!必要な書類は?

住宅ローン減税を受けるために必要な手続きは、確定申告のみです。

確定申告は手続きが難しいのでは?と思う方も多いですが、面倒臭がりの私でも、インターネットで簡単にできましたので恐れることはありません。

確定申告を行うためには、まず必要な書類を集める(作成する)ことから始まります。

まずは下の5点の書類を集めましょう。

・住民票の写し
・借入金の年末残高証明書
・登記事項証明書
・売買契約書の写し(工事契約書の写

これらの書類に書かれた情報を参考にして、確定申告書Aと計算明細書を完成させます。

その後、郵送か持ち込みで管轄の税務署に提出して確定申告は完了です。

2年目以降の手続き方法は?

住宅ローン減税は、最長10年間の減税を受けることができますが、毎年確定申告を行う必要はありません。

2年目以降の手続きは年末調整のみとなります。

住宅ローン減税の2年目以降の手続きとなる、年末調整に必要な書類は

・住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除証明書
・住宅ローン年末残高証明書

の2つです。

住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除証明書は、確定申告を行ってから、10月頃に税務署から郵送されてきます。

最長10年の住宅ローン減税に必要な枚数分がまとめて9枚分届きますので、紛失しないように気をつけてくださいね。

年末調整で提出する際には、今年の年分になっていることを確認した上で、記入しましょう。

住宅ローンの年末残高証明書は、毎年ローンを借入れした金融機関から届くことになります。

2年目以降は、この2点の書類を毎年年末調整のタイミングで勤め先に提出すればOKです。

2年目以降も忘れずに手続きをして、確実に税金の緩和を受けたいですね。

まとめ

住宅購入のための借入金について、ローンの借入先の選び方や、借入金額の目安、住宅ローンを組む際に注意したいこと、住宅ローン減税の手続き方法についてお伝えしました。

住宅ローンは、人生で一番大きな支払いと言われます。

ぜひ自分に合った住宅ローンを組める金融機関選びをしてください。

無理のない借入金額で、住宅ローンとうまく付き合って行けるといいですね。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です