タイへの移住や不動産投資が今人気!プロが教えるタイでの不動産購入の注意点

有数の親日国として知られているタイ王国。

実は今、タイの不動産に日本人からの注目が集まっているんです。

ただ海外、特に東南アジアの国で不動産を買うのってちょっと心配って方も多いのではないでしょうか?

言葉の壁はもちろん、経済や税制、不動産の取引方法の違いは、ただでさえ高い「不動産購入」という敷居をさらに高めるものですよね。

でも日本の住宅市場を考えると、少子高齢化、人口減少、空家問題とナイーブなことばかり。

今、海外に目を向けて不動産購入や不動産投資を考えることは、メリットが非常に大きいんです。

タイという国や投資、海外移住に少しでも興味がある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

タイで不動産を買う前にタイってどんな国か知ろう

まずは外務省のデータをもとに、タイの国について説明しますね。

・面積 51万4,000平方キロメートル(日本の約1.4倍)
・人口6,572万人(日本の半分強)
・首都バンコク
・主な貿易相手国
輸出:1.米国2.中国3.日本
輸入:1.中国2.日本3.米国
・在留邦人数 70,337人(2016年10月)
・時差 -2時間

参考⇒タイ王国|外務省

グリーンカレーやトムヤンクンなどの料理でもお馴染みのタイ。

日本とは2017年に修好130周年を迎えるなど、友好的な国の1つです。

タイの首都バンコクは、アジアで一番観光客を集める都市。

直行便で5~6時間ほどで行けるとあって、日本人観光客にも人気の国となっています。

タイに移住する日本人が増加している

セカンドライフとして海外移住する人が最近増えていますが、タイは人気の移住先の1つです。

物件価格もさることながら、安いのはなんといっても生活費です。

物価が日本に比べてかなり安いので、1人1万円あれば富裕層並の生活ができるとか。

年金生活でも十分贅沢な暮らしができるんですね。

タイでは50歳上であればリタイアメントビザが取得できるので、比較的簡単に移住できる国だといえます。

参考⇒ロングステイ|タイ国政府観光庁

「早期退職してタイで年金暮らし!」なんかも十分可能です。

その一方、日本人の若年層の移住もタイではよく見られます。

タイは日本企業が多く進出している国なので、日本人の現地雇用のチャンスが大きいといえます。

収入は日本で働くより安いでしょうが、物価と不動産価格が安いので、日本である程度の貯金をしてタイに移住し、タイの日系企業に勤める若者が増えているんです。

日本で貯めたお金で住まいを買ってしまえば、生活するには現地の収入で十分。

日本で働くより贅沢な暮らしができますからね。

タイの不動産は投資物件としてもおすすめ


タイの不動産は投資物件としても魅力的です。

その理由として、まず不動産自体の価格が安いことが挙げられます。

ただ一番の理由は、投資で大事な「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」両方で収益を挙げられる可能性が高いということです。

キャピタルゲインとは、不動産を売買したときの利益。インカムゲインは、不動産所有中の賃貸収入のことです。

この両方で収益を上げることこそが投資を成功に導くものですが、タイではその可能性が高いといえます。

それは不動産価格や賃料相場は上がるための要件となる「経済成長」と「人口増加」が見込める国だからです。

タイの経済成長は今も続いている

タイの主要産業は農業で、就業者の約40%を占めています。

ただ農業のGDPでは12%にとどまります。

一方、製造業の就業者は約15%ほどですが、GDPの約34%、輸出額の約90%を占めています。

タイのGDPは約4,000億ドルで、日本などの先進国に遠く及びません。

ただ近年の経済成長率は著しいものがあり、以下の通りとなっています。

2012年:7.3%
2013年:2.9%
2014年:0.9%
2015年:2.9%
2016年:3.2%

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2017年、2018年についても3%半ば~後半の成長率の見通しがでています。

自然災害や政権交代などの影響で伸び悩んだ時期もありますが、安定して3%前後の成長率を見せています。

対して日本の近年のGDP成長率は1%前後。日本はもう「成長しきった感」があるんですね。

長期的に見たらプラスが見込める状況はあるものの、人口減少や空家増加など、不動産投資にとってマイナスになる要因が多い日本は、今現在、東京オリンピックで盛り上がるエリアを除けば、あまり投資に向いている国とはいえません。

タイの人口は増加を続けている


タイは人口が増え続けている国です。

増加スピードは失速してはいますが、今後も横ばい~微増が一定期間続くといわれています。

特に首都バンコクの人口は著しく増加しており、現在は1,000万人に満たない都市ですが、将来的には人口は2,000万人にも迫るのではないかと予想されています。

このエリアに不動産を所有することができれば、利益確保は「確実」ともいえるのではないでしょうか。

タイの不動産事情は?日本人が知っておくべき3つのポイント


タイへの移住や不動産投資がおすすめだからといって、簡単にタイで不動産を買うことなんてできませんよね。

まずはタイの不動産事情から学んで行きましょう。

1.タイでは外国人は土地を購入することはできない

タイでは、原則的に外国人が土地を購入することは認められていません。

そのため戸建てはもちろん、ビルなども買うことはできません。

厳密にいえば建物自体は所有することはできますが、その際、土地はリースという形を取ることになります。日本でいうところの「借地」ですね。

既存の物件で、土地が「所有権」となっているものは購入することができません。

そのため基本的に戸建てや1棟ビルなどを持つには、土地を借りてから建物を建てることになります。

「区分所有」については、所有権を得ることができます。

つまりマンションの1室ということですね。区分所有の物件なら、新築でも中古でも日本人が購入することができます。

タイではマンションは、「コンドミニアム」と呼ばれています。

1棟のコンドミニアムは、外国人の所有が49%までと定められています。

人気のコンドミニアムはすぐに上限に達してしまうので、売れ筋物件は情報を逐一確認した方がいいでしょう。

2.「エージェント」方式のコンドミニアムが多い

タイには日本でいう「不動産会社」にあたる仲介会社もありますが、多くのコンドミニアムが専門の「エージェント」を指定しています。

「うちのコンドミニアムの売買や賃貸は、このエージェントを通してね」と決まっているということです。

そのため日本みたいに「不動産会社を探して、不動産を探す」のではなく、「不動産を探して、その担当者に仲介を頼む」のが一般的です。

とはいえどんな不動産を買えばいいのかわからないでしょうから、日本人向けにタイの不動産を紹介している会社や、海外不動産投資を多く扱っている日本の不動産会社にまずは相談するのがいいでしょう。

現地視察を兼ねて、「物件下見ツアー」なんかに参加するのもいいかもしれません。

日本に比べてタイの金利は高い


日本の金融機関経由か、タイ国内の外資の銀行を利用して融資を受けることができますが、金利は日本に比べてかなり高いです。

日本の住宅ローン金利は大手都市銀行の店頭金利で2.475%。

優遇金利適用後は1.0%をゆうに切っています。

その一方、タイの金利は5~7%ほど。今の日本と比べると、非常に高金利なんです。

とはいえ日本のバブル期なんて8%を超えていたときもあったので、経済成長途中であることを考えるとおかしいことではありません。

3.税金面は日本に比べてタイの方が優遇されている

続いて不動産を取得、所有、売却するときの税金面ですが、その全てにおいて日本より優遇されていると思っていいでしょう。

まず不動産取得税はかかりません。

そして固定資産税もありません。

相続税は従来までは無かったのですが、2016年の税制改正から5~10%課税されることになっています。

日本では最大55%です。

売却益に対してかかる譲渡所得税についても、日本では最大40%課税されるところタイでは15%です。

その他、所得税、登記費用などにおいても、全て日本の税率を大きく下回っています。

もっと貪欲に課税した方がいい気もしますが…と思う人もたくさんいると思うので、今後の税制によっては課税となることもあるので注意してくださいね。

タイの不動産を買うにあたり気をつけたいこと

続いては、タイの不動産購入に際して特に気をつけたい3つのことを見ていきましょう。

1.資金の送金方法に注意


外国人がタイで不動産を購入するための資金は、「外貨をタイ国内に送金し、タイ国内の銀行でタイバーツに両替する」という要件が定められています。

例えば、日本であらかじめタイバーツに両替したものを持ち込んだり、タイ国内にある資産で購入したりすることはできないということです。

要は「外貨を国内に持ち込んでくれたら、買ってもいいよ」という、お国本位の理由ということですね。

2.タイでは日本のように不動産会社や建設会社を信じちゃダメ!

日本では違法建築や手抜き工事なんて、まず心配はしませんよね。

しかし外国ではそのようなことは日常茶飯事。水が出ない、水漏れする、色のムラがある…可能性があるものを挙げたらキリがないほどです。

また仲介してくれる人に関しても、時間を守らない、返事がない、以前と言っていることが違う…ということはよくあると思っておいた方がいいです。

これらのことはタイに限っていえることではないので、ある程度のことは「外国の不動産を買うというのはそういうことだ」と覚悟して臨まなければいけません。

日本の手厚いサービスや真面目な気質などは、残念ながら他国では求めてはいけないんです。

ただ取引価格や所有権の有無などの重要な部分は、必ず契約書の記載事項を確認する必要があります。

とにかくタイでの不動産売買は、日本での取引以上に慎重に慎重を重ねて契約するようにしてください。

3.タイは自然災害が多い

日本が「地震大国」なのに対し、タイは「洪水大国」だといえるでしょう。

日本にも梅雨がありますが6月~9月はタイの雨季にあたり、この時期に洪水に見舞われることが多いんです。

経済成長が著しいとはいえ、タイはまだまだ発展途上の国。

インフラ整備なども地方では遅れているので、予想以上の大雨には対処できないんですね。

特に最近は温暖化の影響なのか、世界各地で異常気象が報告されています。

日本でも最近台風被害やゲリラ豪雨の被害が増えていますよね。

近年だと2006年、2011年、2013年と大洪水が続いています。

日本ではニュースに取り上げられていなくても、「被害が出ない年はない」というほど洪水被害が深刻的な国です。

不動産を購入する際には資産価値だけでなく、「洪水被害の受けにくい場所」というのも条件に加えるべきです。

不動産を買う前に今後のタイ経済はどうなるかよく考える


人口の増加が続いているタイでも、近年は少子化の傾向があります。

どこの国でもそうですが、発展途上中は子供の出生率が高く、それが落ち着いてくる頃に出生率は低くなるものです。

日本の人口減少はすでに始まっていますが、タイでは2040年ころから減少が見られるのではないかといわれています。

また経済成長が続くタイですが、同じ東南アジア諸国では、カンボジアやラオス、ベトナムなどは経済成長率が6%を超えています。

経済産業省のHPでは南西アジア・東南アジアのGDPについて下記の様な推移を発表しています。

出典:南西アジア・東南アジアの経済概略|経済産業省

これらのことから、「タイは経済成長の終盤に差し掛かっている」との判断をすることもできます。

つまり不動産市場においても、「買い時のピークは過ぎた」と考えられるということです。

ただそれが、タイ以外の国の方が投資に向いているといえるわけではありません。

短期間で大きな利益を出したい場合は、「経済成長をし始めた国」で投資するのが一番です。

先ほど挙げたカンボジアやラオス、ベトナムなど経済成長率が高い国ですね。

しかしまだ経済が安定していな国での不動産投資は、高い利益を得られることがある一方、政権交代やクーデターなどが起きれば一気に成長が止まってしまう可能性もあります。

つまりハイリスクハイリターンなんです。

その点、タイは近年、経済も安定しているので、例え買い時のピークは超えていたとしても、まだまだ不動産投資のメリットはあるといえます。

物価の安さに惹かれてタイに移住をお考えの場合は、このまま経済成長を続けていけば5年後、10年後には「日本の物価と変わらない…」なんてことにもなりかねませんので注意が必要です。

タイの不動産まとめ


発展途上国での不動産投資が「ハイリスクハイリターン」なのに対し、タイでの投資は「ミドルリスクミドルリターン」だといえるでしょう。

決して「ローリスクローリターン」ではありません。

「経済が成熟していない」「自然災害が多い」などのリスクがあるものの、「経済成長は緩やかに続く見通し」「特に首都バンコクでの人口増加は著しい」などの理由から、比較的安定した利益確保ができる国だといえます。

住環境としてはインフラ整備や都市機能面から東南アジアの中では暮らしやすく、物価も安いため移住先としてもおすすめです。

ただ全ての資産をつぎ込んだり、移住して全ての生活基盤をタイにしてしまったりするのにはいささか不安があります。

海外での不動産投資や移住には、リスク分散することが不可欠。

日本での投資や資産を残した上で、プラスアルファの投資や生活基盤として考えるべきだと思います。

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