都市機能誘導区域外の不動産は利便性が悪くなるを知っている?

<記事の情報は、2022年5月1日時点のものです>

「都市機能誘導区域によって生活はどう変化するか」

「都市機能誘導区域の住宅は建てられるのか」

「どのような計画が進められているのか不動産購入はどうなるのか知りたい」

都市機能誘導区域は「不動産購入でどのような地域か知らないと」いけないポイントになります。

今回の記事では、

  • 都市機能誘導区域とは何か
  • 都市機能誘導区域の街はどのようになるのか
  • 立地適正化計画区域外はどうなるのか

の3点を中心にお話をしていきます。

この記事を読んでいただければ「将来的に利便性が悪くなる不動産」が明確になりますので、ぜひ参考にしてください。

また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。

マイホームを建てたい!と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。

それは、「自分の住んでいる場所に対応しているハウスメーカー・工務店の比較検討をみっちり行うこと」です。

ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。

例えば、住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。大金のかかる買い物であるという特性上、取り返しがつかなくなってしまうことも。場合によっては何千万円もの損をしてしまうこともあるのです。

マイホームは人生で一度あるかないかの大きな買い物なので、誰しも絶対に失敗したくはないはず!

その為には、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め比較することが何よりもまず最初にやるべきことなのです。

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それでは解説を進めていきます。参考にして下さい!

都市機能誘導区域とは何か

都市機能誘導区域(としきのうゆうどうくいき)は、立地適正化計画区域のなかの中心になるエリアのことをさしています。

立地的適正化計画は、少子高齢化にむけて国が主導して取り組んでいること。

どちらも何がなんやらという感じですが、都市機能誘導区域は立地適正化計画の全体像を見れば理解できるようになります。

立地適正化計画と都市機能誘導区域について見ていきましょう。

立地適正化計画で決められたエリア

立地適正化計画の結果は、人口を決められた区域に集中させていきましょうというものです。

少し乱暴に聞こえるでしょうが、そこには国の切迫した背景があります。

立地適正化計画の背景

人が生活するところに制限がかかるなんてどうなのと思うでしょうが、これは日本の将来を見据えた国の考えになっているのです。

少子高齢化が進むと働く人は減少して、さまざまなところに影響がでてきます。

企業に働く人がいなくなると売上は下がっていき、税金は少なくなっていくのです。

高齢者が増えて働く人が少なくなると高齢者にかかる福祉のお金はどこからだすかということにもなります。

若い人からすれば、税金や福祉なんか関係ないと思う人もいるでしょうがそうはいきません。

行政サービスをしている人や福祉サービスをしている人、病院で働いている人には、税金や福祉からお金が流れているのです。

一部自己負担もありますが、それは微々たるもので税金・福祉のお金で国民全員が平等に生活ができるように使っています。

少子高齢化社会が進むと右肩下がりで人口は減少してくので、国がすることも効率化できないとサービスの提供ができなくなるのです。

いままで、どこに住んでいても国の支援を受けられましたが、それではやっていけない状況になってきた。

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いままで通りのサービスができるように区域を決めてそこに人口集中させていく計画になったのです。

行政や警察、病院がストライキ?


日本政府は将来を考えて立地適正化計画を進めていますが、海外に向ければどのようになっているか知っていますか?

国がするサービスのなかでも治安に関する仕事は警察ですが、2018年1月ブラジルでは給与未払いになってストライキが起こりましたが、治安悪化で殺人事件が増加しました。

アメリカは国民健康制度の加入義務はないので病気やケガをしたら100%自己負担になっています。

2010年のギリシャ財政破たん、税収がすくないが年金制度は恵まれた仕組みになっていましたが、EUに対する借金は莫大な金額になっていました。

ギリシャは預金の引き出し制限がかけられる事態になったのです。

つまり、国の赤字は国民全員に影響がでてくるのです。

災害の対応が遅れてきている

1995年の阪神淡路大震災、2011年の東北地方太平洋沖大震災、2016年の熊本大震災、2018年の北海道胆振東部地震とありました。

これらはニュースで大きく報道した地震だけですが、他にもたくさんの地震があったのです。

気象災害は、2018年だけでも1月の関東甲信地方の大雪と暴風雪、2月の北陸地方の大雪、7月の西日本豪雨、9月の台風21号とありました。

死者もたくさんでて街は悲惨な状態になりました。

地震、台風などで救助活動をしている人のメインは、自衛隊、警察、消防、自治体になっているのです。

あまりに多くの災害が広域にあると、手が回らない状況になるのです。

台風の土砂災害で孤立したままの家、たくさんの電柱がなぎ倒されて停電が続いた地域もあります。

このような自然現象はだれかが止められるものではないので、災害に強い街づくりをするしかない、それを実現するのが立地適正化計画なのです。

コンパクトシティを目指している

立地適正化計画には4つのエリアがあり中心が都市機能誘導地域になり、その周辺を囲むように居住誘導区域、3番目が市街化区域などで外周が立地適正化計画区域になっています。

中心から都市機能誘導地域・居住誘導区域・市街化区域・立地適正化計画区域になるのです。

少子高齢化で人口を中心に集中させるといっても、無秩序に増やしていったら目的である行政サービスなどの効率化はできません。

効率化するためには、駅周辺に都市機能誘導区域がありその周辺に居住誘導区域を置くようになっているのです。

地域によって区域の広さに違いはありますが、この立地適正化計画で実現する街のことをコンパクトシティと呼んでいます。

都市機能誘導区域の街はどのようになるのか

国が主導して立地適正化計画はしていますが、詳細の計画や実行については、それぞれの自治体が計画を作成して国に申請して取り組んでいます。

骨子案は国が作成して、それにそって自治体がその土地にあわせた微調整をしているのです。

現在の人口と将来の人口動向を見て、20年とかの長いスパンでサービス再配置や公共交通機関などさまざまなことを検討しています。

現在、全国で約1700の自治体がありますが400以上の自治体が立地適正化計画の実行や検討に入りました。

それでは、都市機能誘導区域は立地適正化計画の中心部分になりますが、その区域はどうなっていくのか見ていきましょう。

都市機能誘導区域はサービス


都市機能誘導区域では、医療サービスや福祉サービス、商業施設を集約したコンパクトシティの拠点にしていく構想です。

高齢者向けサービス、子育て支援サービス、医療サービス、商業施設、行政サービスなどを人口数によって再配置する計画が都市機能誘導区域になるのです。

施設数についてはどのように制限がかかるのかは不明ですが、周辺人口数によって大型スーパー、コンビニエンストアなどの数は決まってくると予想されます。

商業施設だけでなく、高齢者サービスや医療サービスについても人口によって施設数が変化していくでしょう。

具体的施設では、デイケアサービス施設、老人ホーム、幼稚園、保育園、小学校、診療所、病院、スーパー、コンビニエンスストア、大型商業施設、図書館、博物館などがあげられます。

都市機能誘導区域周辺の居住誘導区域

都市機能誘導区域は街の中心で駅の近隣になり、その周辺にある居住誘導区域はどうなるのかが住宅購入者には気になるところですね。

居住誘導区域に含まないのは、わかりやすいところで言えば災害危険区域、農地、保安林などです。

災害が起こる可能性がある場所に住居の建築はさせない方向になっているのです。

災害危険区域とは、山のふもとや谷の土砂災害が起こりやすい地域、津波で影響が予想される地域、地すべりが予想されるなどがあります。

都市機能誘導区域と居住誘導区域は利便性を考えて徒歩や自転車で移動できる、公共交通機関利用でもすぐに行けるように検討しているのです。

どのように区域をつくっていくのか

自治体が窓口になって、コンパクトシティの区域によって調整していくことになります。

土地は建築基準法による用途できまっていて、民間企業が土地を購入して分譲地にする、商業施設をつくるなど申請して進めてきました。

そうなると民間の利益重視で進められるので無秩序に建物ができるようになって、街全体の調和はとれなくなっていくのです。

市長村長が申請内容によっては、縮小、別区域に移転、中止など必要に応じて調整していくことになるのです。

いままで住居区の住宅や土地の購入ができていましたが、そこに住宅は建ててはダメということもあるのです。

そうしていかないことには、統制がとれずに目標にしている少子高齢化に向けた安全なコンパクトシティはできないのです。

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立地適正化区域外はどうなるのか

立地適正化計画区域外のエリアはどのようになるのか、具体的に見ていきましょう。

サービスを集中させることでデメリットは多い


立地適正化計画区域のなかの居住誘導区域にいる人は、近くに必要な施設がすべてそろっているので利便性は向上しますが、区域外の人は生活が不便になっていきます。

田舎では人口減少から以下のようなことが発生しているのです。

  • 近くにあったスーパーは廃業
  • バスが通らなくなってバス亭はない
  • 家から最寄りの駅までの移動が困難になった
  • 病院にすぐにいけない
  • 役所にいけない
  • 山間の集落に災害があったら孤立する
  • 災害時の避難場所までが遠い
  • 都会にいった人の家が廃墟になっている
  • 子供の減少で学校は廃校になった
  • 子供がいる人は保育園や小学校にいくまでが大変
  • 若い人がいないので村の整備は全くできない
  • ゴミを捨てる場所まで距離がある
  • 土地や山林を売却するにしても売れない
  • 先祖代々のお墓があるが誰もみない状態
  • 車は生活に必要だったが高齢で使えなくなり宅配に頼る

コンパクトシティ化すると立地適正化計画区域以外に住んでいる人は同じようになることが予想されます。

戸建やマンションの価値が下落

立地適正化計画区域外であれば、利便性は悪くなっていくので、土地の価値も下落していくことは明らかです。

立地適正化計画区域外の戸建住宅やマンション所有者が売却してコンパクトシティの居住誘導区域に移転しようと思っても、売れない現象が起こるでしょう。

立地適正化計画はいつまでにするの?

立地適正化計画は2013年から本格的に取り組みがはじまっていますが、これから20年以上かけて実現する予定になっています。

自治体主導で長い年月をかけて進めていく計画なので、詳細については調整があるでしょう。

現在のコンパクトシティの現状は、まだまだといったところで、自治体主導といっても、なかなかできていないのが実情になります。

コンパクトシティ化する上で統制をとらないといけないが、問題がある申請に勧告ができていないようです。

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都市機能誘導区域外の不動産まとめ

立地適正化計画には4つのエリアがあり中心が都市機能誘導地域になり、その周辺を囲むように居住誘導区域がつぎにあり、3番目が市街化区域などで外周が立地適正化計画区域になっています。

都市機能誘導区域では、医療サービス・福祉サービス・商業施設を集約したコンパクトシティの拠点にしていく構想。

都市機能誘導区域は街の中心で駅の近隣になりその周辺にある居住誘導区域は人の住む区域になります。

各区域は市長村長が申請内容によって縮小・別区域に移転・中止など必要に応じて調整。

立地適正化計画区域のなかの居住誘導区域にいる人は、近くに必要な施設がすべてそろっているので利便性は向上しますが、区域外の人は生活が不便になるでしょう。

田舎の人口減少で起こっていることが立地適正化計画区域外に起こり、土地や建物の価値も下落していくことは明らかです。

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