戸建てとマンションどっちがいい?資産価値や維持費、固定資産税の違いと7つの比較ポイント

一戸建て住宅とマンション買うならどっち?不動産のプロが徹底比較!

「家を買おう!」と思ったとき、まず悩むのが「マンションか戸建てか」という問題でしょう。

「マンションは固定資産税が割安」
「戸建ては維持費がかからない」
「耐震性はマンションの方が格段に上」

などのイメージを持っている方も多いと思います。

詳細は本文中で説明しますが、実はこれ、どれも不正解なんです。

戸建てやマンションの「イメージ」って実際と異なることが多く、イメージだけで選ぶのは非常に危険です。

今回は「資産価値」「耐震性」「防犯性」など7つの視点から、マンションと戸建ての違いを徹底解説します。

戸建てにすべきか…はたまたマンションがいいのか…と悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

①一戸建て住宅とマンション資産価値が高いのはどっち?

戸建ての魅力は、なんといっても資産価値が高く、経年劣化もしない土地が手に入るということでしょう。

マンションも土地の持ち分は所有しますが、マンションが建つ土地に対して「1/100」や「1/200」など所有分はかなり少ないです。

建物部分だけ見れば、戸建てよりマンションの方が資産価値は下がりにくいといえます。

しかし、建物部分は経年劣化もしていくので価値は目減りしていきます。

そのため資産価値を長期的に考えると、土地がある戸建ての方に軍配が上がるといえます。

ただ5年や10年などの短期間だったら、建物の耐用年数が長く、価値が落ちにくいマンションの方が資産価値を保てる可能性が高いです。

「マンションか戸建てか」を決めるには、今後のライフプランについてもある程度決めるのがいいでしょう。

戸建てとマンションは、資産価値が損なわれていくスピードや、最終的に残る価値が違うんです。

「今後売るつもりなのか」「買い替えはしないつもりなのか」を考え、手放すときの資産価値を予想してマンションか戸建てかを選択すべきです。

関連記事⇒値崩れしないマンション10つの特徴~プロが教える資産価値が落ちないマンション

②一戸建て住宅とマンション立地が良いのはどっち?

立地は相対的に見て、マンションの方がいいといえます。

駅前に戸建ては滅多にありませんけど、駅前には多くマンションが並んでいますよね。

「駅直結」なんてマンションだから成せるものです。

やはり戸建てを建てられる土地は、多くの場合で郊外や、駅から少し距離がある場合が多いです。

ただ通勤や通学には不便かもしれませんが、住環境としては戸建てが多く建ち並ぶエリアの方が、閑静で住まいには適しているともいえます。

関連記事⇒理想の注文住宅を建てるために!土地探し方のポイントやその後の工程と流れ

③一戸建て住宅とマンション固定資産税が安いのはどっち?


「固定資産税は戸建ての方が高い」と思っている方って、たくさんいると思います。

でも実は、マンションの方が固定資産税は高額なんです。

固定資産税は基本的に、「固定資産税評価額×1.4」が課税されるものです。

市街化地域は、固定資産税の他に「固定資産税評価額×0.3」の都市計画税も課税されます。

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ただし住宅が建つ土地は、最大1/6まで固定資産税が減税される優遇措置があります。

参考記事⇒固定資産税制度について|総務省自治税務局固定資産税課

この優遇はマンションでも戸建てでも適用になりますが、マンションってそもそも土地の持ち分が少ないですよね。

一般的に、戸建てだったらその不動産を持つ価値の7割が土地、3割が建物だといわれていますが、マンションはその逆。

評価額4,000万円の戸建てだったら、単純に考えて2,800万円が土地、1,200万円が建物となります。

一方、マンションだったら、建物が2,800万円、土地が1,200万円と考えるのが基本です。

つまり戸建ての方が、不動産全体の価値に占める土地の価値の比重が重いというわけです。

となると、土地の固定資産税優遇の恩恵が大きいのは戸建て。

最大1/6という減税はかなり大きいので、結果的にマンションより戸建ての方が、固定資産税が安くなる傾向があるということです。

ただし建物部分については、マンションは新築から最長7年間、戸建ては新築から最長5年間、固定資産税が1/2になる優遇措置があります。

この期間に限って見れば、建物の比重が重いマンションの方が、固定資産税が安くなる可能性もあります。

ただ土地の固定資産税優遇措置は、基本的に住宅が建っている限りなくなることはありません。

また戸建ては多くの場合で木造なので、耐用年数は22年。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年となっていますから、建物部分の固定資産税が安くなっていくスピードについても、戸建ての方が早くなります。

これらのことを相対的に考えれば、「固定資産税は戸建ての方が高い」というのは間違いであり、マンションの方が固定資産税は高いといえるでしょう。

固定資産税については下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒住宅の固定資産税はいくら?シュミレーション・計算方法と負担を減らす軽減措置

④一戸建て住宅とマンション維持費がかからないのはどっち?


固定資産税とともにかかるランニングコストとして、家の維持費用が挙げられます。

マンションは毎月修繕積立金が徴収されるので、「維持費が高い」イメージがあるかもしれませんね。

でも戸建てだって維持費がかからないわけではありません。

建物は必ず経年によって劣化していくものですし、必要な時期に必要な手入れをしなければ、住みやすさや資産価値、風貌はどんどん衰えていってしまうものです。

むしろ管理組合が所有者に代わって維持費を積み立ててくれて、修繕の手配までしてくれるマンションとは違い、戸建ては全ての責任を自分が負わなければならないのですから、戸建ての方が「維持」は大変かもしれません。

戸建ての維持費用は、「10年で150万円」が一つの目安となります。

マンションの大規模修繕はおよそ10年に1回おこなわれますが、戸建てについてもそれくらいの周期を目安にし、修繕をしていくべきです。

最初の10年では外壁や屋根、防水設備の点検や修繕。

20年目を目安に、水回りの設備などの交換やクロスの張替えなど。

木造の耐用年数は22年ですから、その前には床下や建物の構造部分についても点検をおこないたいところです。

マンションについては管理組合が積み立てる修繕積立金で、マンション自体のメンテナンスはしてくれます。

しかし居住スペースのクロスの張替えや、水回りの交換などの費用は、自身で他に積み立てておくべきです。

また毎月徴収されるマンションの修繕積立金は、年数を追うごとに増額していく可能性もあります。

それは10年目より20年目、20年目より30年目の方が、大規模修繕にかかる費用が上がっていくからです。

新築時に「修繕積立金1万円以下でラッキー♪」なんて思っていても、10年、20年かけて倍増することも少なくありません。

相対的にみると、維持費用はマンションの方が高額です。

どちらにおいてもいえることは、維持費用は「建物の価値を保つ」「住みやすさを損なわない」ために必要不可欠だということ。

継続的にメンテナンスをしていった方が、数十年後に1度、大がかりな修繕をするより安く済むともいわれています。

マンションでも戸建てでも、毎月コツコツ積み立て、必要なときに必要な修繕ができる心構えをしていく必要があります。

関連記事⇒一戸建て住宅の維持費用はいくら?マンションとの違いと修繕費が必要な設備

⑤一戸建て住宅とマンション売りやすいのはどっち?


1度住まいを購入しても、家族構成の変化などで住み替えが必要になることもありますよね。

また「一生ここに住む!」と決めていても、転勤や離婚、親の介護など不測の事態で家を手放すことにもなるかもしれません。

そのため今後の資産価値に加えて、「売りやすさ」も考えて住まいを選ぶのは大事なことです。

基本的には、戸建てよりマンションの方が「売りやすさ」は上です。

マンションは立地がよく、ファミリー層に加え、若い夫婦や子どもが独立した老夫婦など様々な需要が期待できるからです。

戸建てでも地価や売りやすさを保つには、やはりできるだけ立地のいいところを選ぶべきでしょう。

また「売りやすい間取りや作り」というものもあります。

マンションでも戸建てでも、購入層になるのは多くの場合でファミリー世帯です。

もちろん単身用のマンションなどは除いてです。

まず3LDK~4LDKというのは、ファミリー世帯が選ぶ一般的な間取りですよね。

その他には、「南採光」「収納が多い」「対面式キッチン」「戸建てならトイレは2か所」などの条件が、人気があります。

逆に「リビングだけ広くて1部屋や2部屋しかない」「1階部分が店舗や事務所」「壁紙や外壁が独特」などの条件は、需要を下げてしまう要因となります。

もちろん住まいは、ご家族の住みやすさや好みを優先すべきものです。

しかし「売りやすさ」の面では、それが必ずしも的確とはいえません。

マンションを購入する、家づくりをするという際には、今後のライフプランについてもよく考え、入居時にオプションで間取りを変更したり、自分の個性を出しすぎる家にしたりするのが果たして賢明なのか、よく考えるようにしましょう。

関連記事⇒家を売る時に必ずやるべき12のポイントを不動産のプロが解説!

⑥一戸建て住宅とマンション耐震制度が高いのはどっち?


日本は言わずと知れた地震大国です。

家を買うにあたって一番心配なのが、「耐震面」といっても過言ではないのではないでしょうか?

「マンションと戸建て、どちらが安心か」といわれれば、「物件による」としかいいようがありません。

一ついえるのは、今の新築物件はかなり地震に強い作りになっているということ。もちろんマンションも戸建てもです。

木造の戸建ての方が「軟弱」のイメージが強いかもしれませんが、構造に関わらず、建築基準法によって一定の地震に対する強度を持たせることを義務付けられています。

「木造だから弱い」「コンクリート造だから強い」ってことはないんですね。

最近では度重なる大地震によって「建築基準法以上の耐震構造」ももとめられており、1~3まである「耐震等級」が定められています。

耐震等級1:建築基準法の規定ライン
耐震等級2:建築基準法の1.25倍
耐震等級3:建築基準法の1.5倍

この等級は、マンションでも戸建てでも同じように評価されるものです。

耐震等級1でも、震度7の地震でも「人命を奪うような倒壊は避けられる」とされていますから、耐震等級2、3はかなり安心できる水準だといえるでしょう。

また近年は「耐震」だけでなく、「免振」「制振」の構造にも注目されています。

揺れを吸収したり、逆にある程度揺れさせて、建物への負荷を少なくしたりする構造です。

タワーマンションの上層階って、すごく揺れるって聞いたことありませんか?

でもそれは建物を地震の揺れに合わせて揺れさせることで、タワーマンションという上に長い建物の負荷を、少しでも減らすための構造がされている証拠なんですね。

タワーマンションに限らず、大きなマンションは「備蓄庫」があって、住人が数日間困らないだけの水や食料が備えられています。

戸建ては自分で備えればいいのですが、そういった備えも、耐震面を気にするのと同様に気をかけるべきですね。

戸建てでも「免振」「制振」に力を入れているメーカーもあります。

やはり建売住宅よりは注文住宅の方が構造面や耐震性能の選択ができますし、地盤調査~着工~完成まで全て自分の目で見ることができますから、安心度は高いといえるでしょう。

「マンションか戸建て」という観点ではなく、耐震性は物件によってかなり違い、「制振」「免振」など力を入れている部分もあるため、物件ごとに見極める必要があります。

住まいを買う前には耐震性は必ず確認すべき事項であり、それに加えて住み始める頃は土地勘もありませんから「家族の避難場所を決める」「備蓄をする」ことにも気を付け、震災に備えるべきです。

⑦一戸建て住宅とマンション防犯が優れているのはどっち?


セキュリティの面では、マンションに完全に軍配が上がるでしょう。

マンションのオートロックや防犯カメラは、犯罪の抑止力になります。

ただ防犯性を高める設備は、マンションの居住者からの「管理費」から捻出されているものです。

ある意味、お金を払っているんだから当たり前とも判断できます。

ただ戸建てで防犯システムを入れるとなると費用はかなり高額です。

初期費用もかなりかかりますし、月々の支払いも一般的なマンションの管理費以上にかかります。

1軒に対して防犯システムをいれるのか、マンションのように何世帯も集まっているところに入れるのかでは、1軒あたりの費用負担が全然違うのは当然ですよね。

またセコムやアルソックなどと契約したとしても、開口部が多い戸建てはオートロックのような機能まで入れることはできません。

何かあったら警備員が駆け付けるのに留まりますから、やはり戸建てはマンションのセキュリティには勝てないといえます。

一戸建て住宅とマンションを比較まとめ

7つの視点から、戸建てとマンションの違いや良さなどを解説してきました。

戸建てとマンションは、一概にどちらがいいとはいえません。

ただ「将来売る予定があるのか」「住まいに何をもとめるのか」「予算」などを考えれば、ご家族に最適な住まいの形は見えてくるはずです。

それでも決めかねるという人は、住宅展示場やマンションのオープンルームなどに視察にいかれることをおすすめします。

このような場所は、見る人のイメージをいっそう膨らませるものであり、より具体的な観点で両者を比較できるはずです。

その事前知識として今回挙げた7つのことを頭の片隅に入れておいてくと、見る視点が変わり、より充実した時間が過ごせると思います。

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