理想の注文住宅を建てるために!土地探し方のポイントやその後の工程と流れ

家族の理想を形にした家づくりをするには、理想を実現できる土地探しをすることが大切です。

立地や形状、日当たりや風通し、地盤の強さなど、どんな土地を選ぶかで、予算や家の形、暮らしやすさが変わってきます。

しかし、多くの人にとって土地探しは初めてのことなので、どんな点をチェックすればいいのか迷ってしまうものです。

そこで今回は、注文住宅の土地探しの際に知っておきたい、以下3点について紹介しています。

1.土地探しを始める前の準備・段取り
2.注文住宅を建てる際の土地探しのチェックポイント
3.土地探し完了後の工程・流れ

これらの内容を知ることで、理想の土地探しができるようになりますので、ぜひ参考にしてください。

土地探しを始める前の準備・段取り

いきなり注文住宅の土地探しを始めるのではなく、土地探し前の準備・段取りが必要です。

これらをないがしろにすると、土地探しが上手く進まない可能性があります。

まずは、以下5つの準備・段取りをしたうえで土地探しを始めるようにしましょう。

●土地探し前の準備・段取り

1.希望の条件を整理する
2.土地探しの方法を決める
3.土地代金以外にかかる費用を知る
4.予算を決める
5.法規的な制限があることを知る

それでは、1つ目から紹介していきます。

1.希望の条件を整理する

注文住宅の土地探しを始める前に、家族の希望の条件を整理することが必要です。

以下のように、希望するエリアや希望する家の広さについて意見を出し合い、条件の整理をしておきましょう。

●希望するエリア

・最寄駅まで●分以内
・通勤・通学●分以内
・スーパーやコンビニまで●分以内
・バス停まで●分以内
・病院が近い
・海が近い
・●●が見える場所
・子どもの学校区 など

●希望する広さ

・希望する家の広さ
・駐車場の有無や駐車スペースの広さ
・庭の有無 など

基本的には、人気が高いエリアや利便性の良いエリアは価格が高くなりますが、まずは条件を出し合うことが大切です。

建物はリフォームなどもできるため、自分たちの居心地の良い空間を作りやすいですが、立地は一生動かせません。

そのため、可能な限り、家族の希望の条件を満たした土地にすることが大事になります。

抜け漏れがないように、家族でしっかりと意見を出し合いましょう。

2.土地探しの方法を決める


希望の条件を整理した後は、土地探しの方法を決めましょう。

主に3つの方法がありますので、自分に合った方法で土地探しをすることが大事です。

【1】自分で探す

家づくりを希望しているエリアが、今住んでいる場所や地元など、地縁のある場所なら自分で探すのもいいでしょう。

エリアを歩いたりインターネットで探して、希望の条件に近い土地が見つかれば問い合わせをします。

地縁があり、行動力もある場合は向いている方法といえます。

【2】不動産仲介会社に依頼して探す

土地探しの方法の1つが、不動産仲介会社に依頼をして探す方法です。

希望のエリアや予算、広さなど条件を伝えれば、条件に近い土地を探し紹介してくれます。

独自のネットワークも持っているため、自分では探せないような土地を見つけることが可能です。

ただし、不動産仲介手数料など、自分で探すよりもコストがかかります。

【3】ハウスメーカーや工務店に相談して探す

ハウスメーカーや工務店などに相談をして、土地探しをする方法もあります。

業者によっては、自社で持っている土地を紹介してくれるケースもありますし、提携している不動産仲介会社を紹介してくれることもあります。

注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店が決まっている場合は、相談してみるといいでしょう。

希望している注文住宅を実現できる土地探しをしてくれます。

3.土地代金以外にかかる費用を知る

土地の購入にかかる費用は土地代金だけではありません。

土地代金以外にどのような費用がかかるか把握しておかないと、資金計画が狂ってしまい、予算オーバーになる恐れもあります。

適切な資金計画を立て、スムーズに土地探しや注文住宅づくりを進めていくためにも、土地代金以外に以下の費用がかかることを把握しておきましょう。

●不動産仲介手数料

土地代金以外にかかる代表的な費用が不動産仲介手数料です。

不動産仲介手数料とは、土地の仲介会社に支払う手数料のことで、「土地代金×3%+6万円+消費税」が上限となっています。

土地代金が2,000万円だとすれば、70万円程度の仲介手数料がかかる可能性があるため、大きな負担です。

ただし、土地の売主が不動産会社の場合は、仲介手数料がかからないこともあります。

土地を購入する際は、仲介手数料分も予算を組んでおきましょう。

●解体費用

もし、希望の土地に建物が残っている場合は、土地代金以外にも解体費用がかかります。解体費用を売主が負担してくれるケースもあるため、事前確認が必要です。

●擁壁工事

土地によっては新たに擁壁工事が必要な場合があります。

もし、擁壁工事をする場合は、非常に多額のコストがかかるため注意が必要です。

希望の土地の擁壁が古い場合や道路との段差が大きい場合は、擁壁工事が必要か必ず確認してください。

●上下水道工事関連

希望の土地に水道が引き込まれていない場合もあります。

その際は、水道の引き込み工事費用がかかります。

また、仮に水道が引き込まれていても、水道管が細い可能性もありますので、工事が必要かどうか確認するようにしましょう。

上下水道工事関連の費用も数十万円以上かかります。

4.予算を決める


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土地購入に充てる予算を決めなくてはなりません。

土地取得費用にいくらかけるか?建築費用や諸経費にいくらかけるか?など、家族で話し合いましょう。

基本的に、注文住宅を建てる際にかかる費用は、「土地関連費用(土地取得費+その他費用)+建築費+諸経費」です。

かかる費用は土地取得費用だけではありませんので、全体の予算を考え、その中で土地取得費用にどれくらい予算配分を割くかを現実的に考えることが大切です。

ちなみに、「その他費用」は、次の項で紹介している不動産仲介手数料などがかかります。

また、上記の費用以外にも、引っ越し費用や家電やインテリアの購入費用(新しく買い替える場合)もかかるため、それらの費用も考慮しなければなりません。

そして、予算を立てる際は、自己資金や住宅ローン借入額の内訳も決めるようにしましょう。

借入額によって毎月の返済額も変わってきます。

また、そもそも希望金額を借入れできるのか?つなぎ融資は利用するのか?なども考える必要があるため、予算決めにはある程度時間がかかりますので、早めに動くことが大事です。

5.法規的な制限があることを知る


注文住宅の土地探しにあたり、土地に法規的な制限があることを知っておく必要があります。

最低限以下のことについては、把握しておきましょう。

●建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、敷地に対する建築面積の割合のことです。

建物を真上から見た場合の水平投影面積で表されるようになっています。

たとえば、敷地面積が50坪で建ぺい率が50%だとすれば、建築面積は25坪まで可能ということです。

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

延床面積とは、建物の1階と2階(2階建ての場合)の床面積の合計のことで、バルコニーや吹抜け、小屋裏などは基本的に算入されません。

たとえば、敷地面積が50坪で容積率が150%の場合は、延床面積が75坪まで可能ということです。

土地によって建ぺい率や容積率が異なるため、必ずチェックをしましょう。

建ぺい率や容積率によって、希望の広さの家を実現できるかどうか変わってきます。

●高さ制限など

前面道路に関係する道路斜線制限や高さ制限、日影規制、土地の北側からかかる北側斜線規制などの制限が、土地によってかかるためチェックが必要です。

●用途地域

用途地域が定められており、地域ごとに建物の制限があります。

たとえば、工業専用地域に住宅を建てることはできませんし、第一種や第二種中高層住居専用地域だと周りには高い建物が多くなります。

また、低層住居専用地域だと自分の家も高く建てられません。

用途地域によって建物の制限が変わるため、自分たちの希望とする家を建てられるか、街並みは問題ないかを確認しておく必要があります。

注文住宅を建てる際の土地探しのチェックポイント


チェックポイントをあらかじめ決めておくことで、効率よく土地探しをすることができます。

自分たちの希望の条件と照らし合わせながら、以下の7つのポイントをチェックするようにしましょう。

●チェックポイント

1.利便性
2.日当たりや風通し
3.街並みや周辺環境
4.水はけ
5.土地に接している道路
6.土地の形状
7.地盤

それでは、1つ目のチェックポイントから順に解説します。

1.利便性

土地探しのポイントの1つが利便性です。

駅やバス停、スーパーや商業施設、病院や学校などが近い利便性の良い場所に、家を建てたいと考えている人は多いのではないでしょうか。

利便性が良い場所は、便利で多くの人が集まるため、資産価値が下がりにくい傾向があります。

今後、少子高齢化が加速化していく中で、利便性の良い場所はさらに注目されることはほぼ間違いありません。

特に強いこだわりがない場合は、なるべく利便性の良い立地を選ぶといいでしょう。

2.日当たりや風通し

何十年と暮らしていくマイホームですので、日当たりや風通しは非常に重要です。

日当たりや風通しが良くないと快適な生活が難しくなりますし、住宅の早期劣化にもつながります。

土地探しをする際は、天気の良い日と悪い日どちらも日当たりや風通しを確認するようにしましょう。

また、希望の土地に建物がなかったとしても、隣家の様子を見ればどれくらいの日当たりかチェックが可能です。

紹介資料などに記載されている「南向き」「風通し良い」などの文言を鵜呑みにするのではなく、実際に現地に足を運び自分の目で確かめるようにしましょう。

3.街並みや周辺環境

土地探しをするにあたり、重要な確認ポイントが街並みや周辺環境です。

通勤通学で利用する駅やバス停からの帰り道の雰囲気、公園や図書館があるか、子育てがしやすいか、治安は良いか、地元の人の評判は良いかなど、自分たちの希望の条件を満たす街並みや周辺環境かを確認しましょう。

実際に住んでいる人に、住みやすさや治安について聞くのも有効です。

4.水はけ


近年、大雨や台風も増えていますので、水はけの確認も重要です。

希望の土地の高さが周囲よりも高ければ水はけは良くなりますが、周囲よりも低ければ水はけは悪くなります。

水はけの良し悪しについても、雨が降った後に直接現場を見て確認するようにしましょう。

5.土地に接している道路

業者に頼らず自分で土地探しをする場合は、土地に接している道路についても確認が必要です。

たとえば、住宅用土地は、幅員4m以上の道路に開口2m以上接していなければなりません。

仮に、幅員が4m未満の場合はセットバックが必要となり、土地が削られてしまいます。

また、道路が公道か私道か、都市計画道路の有無なども確認するようにしましょう。

私道の場合は後にトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、詳細な調査が必要です。

6.土地の形状

土地探しをする際は、土地の形状に気をつけましょう。

いびつな形状や狭小地などだと、希望の家を建てられない可能性もあります。

設計事務所であれば、敷地条件が悪くても土地の特性を活かした家づくりができますが、理想の家とは限りません。

敷地条件は良いに越したことはありませんので、土地の形状はしっかりとチェックしましょう。

7.地盤

軟弱な地盤の土地に家を建てると、地震の際に大きな被害を受けてしまいますし、場所によっては液状化が発生する可能性もあります。

地盤の強さを確認するには、業者に資料やデータなどを確認してもらう方法や、土地の周辺に古くから住んでいる人に聞く方法があります。

一般的に、海や河川から近い土地や坂の下にある土地、池や沼、田んぼを埋め立てた土地は、地盤が軟弱な可能性があると言われているため注意が必要です。

近年、多くの大地震が発生していますので、末長く安心・安全に暮らすためにも地盤の強い土地探しをしましょう。

また、工事に入る前に必ず地盤・地質調査をしてください。

土地探し完了後の工程・流れ


土地探しをした後の流れについても把握しておきましょう。

どのような工程を進めていくのか理解しておくことでスケジュールが立てやすくなりますし、各工程の準備・段取りがしやすくなります。

ここでは、土地探し完了後の9つの工程・流れについて紹介しています。

●9つの工程・流れ

1.業者を決める
2.敷地調査・地盤調査
3.土地購入と契約
4.プランニングや設計
5.建築請負契約
6.建築確認申請
7.住宅ローン
8.着工〜上棟〜竣工
9.引渡し、入居

まずは、1つ目の「業者を決める」工程から見ていきましょう。

1.業者を決める

土地探しの次は、依頼する施工業者を決めましょう。

業者は、ハウスメーカー、工務店、設計事務所の大きく3種類あり、それぞれで特徴が異なります。

ハウスメーカー


住友不動産や積水ハウス、大和ハウスなど、全国各地で展開していて規模が大きい会社が多いため倒産の心配が少ないです。

住宅展示場やモデルハウスがあるため完成後のイメージがしやすく、規格化されているので品質も安定していて工期が短いメリットがあります。

工務店

工務店は、地域密着型で営業しているケースが多く、地域の特性をよく理解しています。

広告宣伝費などのコストがほとんどかからないため、割安な価格で家を建てることが可能です。

デザインや設計の自由度も高く、融通や小回りが効くことがメリットです。

設計事務所

設計事務所は、デザインや設計の自由度が高く、デザイン性も優れているのがメリットです。

多少敷地条件が悪くても、土地の特性を活かした注文住宅を提案してくれます。

設計だけでなく現場の監理業務もおこない、見積書のチェックや業者選びのアドバイスもしてくれるのが特徴です。

2.敷地調査・地盤調査

土地探しや業者探しが完了した後は、敷地調査や地盤調査をおこないます。

敷地調査は、高低差や方位、形状、各種法的制限の把握ができ、その土地にどのような家が建てられるかを調査するものです。

地盤調査は、その土地の地盤の強さに問題がないかを調査するものです。

もし、調査の結果、軟弱地盤だと判明した場合は地盤改良工事をおこないます。

これらの調査は、業者へ依頼をすれば、その業者が直接調査をするか、専門業者を手配してくれます。

3.土地購入と契約

敷地調査や地盤調査が完了した後は、土地の購入・契約です。

購入・契約にあたり、重要事項の説明を受けたり手付金の支払いをする必要があります。

土地の購入・契約は、まず、宅地建物取引主任者より重要事項の説明を受けることから始まります。

少しでもわからない点があれば、遠慮なく聞くようにしましょう。

また、契約時には手付金の支払いが必要です。

一般的に、手付金は売買代金の10%程度かかりますので、住宅ローンのつなぎ融資などを利用してお金を準備しておかなければなりません。

手付金は、買主都合でキャンセルした場合は戻ってきませんので十分に注意してください。

また、仲介手数料や契約印紙代などの諸費用がかかる場合もあります。

4.プランニングや設計


家族の「こんな家に住みたい」というイメージを具体的にしていきます。

業者と打ち合わせをしながら、プランニング・設計を進めていきますが、打ち合わせまでに以下の点をある程度明確にしておくといいでしょう。

・リビングや子ども部屋の広さ
・駐車場の広さ
・家全体の雰囲気
・和室の有無
・浴室、キッチン、洗面などの設備のグレード
・庭やバルコニー
・構造について
・外壁の仕様や形状 など

なお、デザインにこだわり設計事務所で注文住宅を建てる場合は、打ち合わせに時間がかかります。

5.建築請負契約

プランニングや設計の後は、建築請負契約です。

契約の際に渡される、工事請負契約書や工事請負契約締結書、見積書、設計図書の4つの書類は、いずれも相当なボリュームがあるため、事前に写しをもらい、わからない点がないかチェックしておきましょう。

そして、疑問に思う内容は当日すべて確認し、納得したうえで進めるようにしてください。

6.建築確認申請

行政や民間の指定確認検査機関に建築確認の申請をします。

確認審査をして、建築確認済証の交付を受けることで、工事を開始することが可能です。

建築確認申請は、注文住宅のプランが建築基準法などに適合しているかチェックするため、法律に不適合な建築物が建築されるのを防ぎます。

7.住宅ローン

注文住宅のプランが決まることで具体的な金額がわかりますので、住宅ローンの申し込みをします。

一般的に、住宅ローンの融資が実行されるのは建物の引渡し時です。

しかし、注文住宅の場合、引渡しよりも土地代金の支払いが先にあるため、つなぎ融資の利用を検討する必要があります。

金融機関によってはつなぎ融資を取り扱っていない場合もありますし、通常の住宅ローンよりも金利が高いため注意が必要です。

住宅ローンの審査も時間がかかりますので、申し込みをする金融機関や金利タイプ(固定・変動)、返済期間、ボーナス払いの有無など、事前に決めておきましょう。

8.着工〜上棟〜竣工


建築請負契約や建築確認申請が完了した後は、工事開始です。

地鎮祭や上棟式、近所への挨拶などもおこないます。

業者やプラン内容により異なりますが、着工〜完成までの期間は、ハウスメーカーが3ヵ月程度、工務店や設計事務所が5ヵ月〜6ヵ月程度です。

基礎立ち上げ、資材搬入・足場設置、上棟〜中間検査、木工事、仕上げなどを経て建物完成となります。

9.引渡し、入居

建物が完成した後は、施工完了検査や補修工事などを経て、引渡しとなります。

引渡しの際は、あらためて入居後のアフターサービスの内容について確認しておきましょう。

まとめ

今回は、注文住宅の土地探しを始める前の準備・段取り、チェックポイント、土地探し完了後の工程・流れなどについて紹介いたしました。

理想の注文住宅を建てるには、土地探しは非常に重要です。

建物はリフォームなどができても、立地や環境を変えることは難しいため、後悔しない土地探しをする必要があります。

この記事で紹介した、段取りやチェックポイントを参考にして、理想の土地を見つけ素敵なマイホームを建てましょう。

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