中古住宅は新築住宅より1000万円以上お得!?メリット・デメリットを宅建士が解説

「中古住宅は価格が安くて魅力的だけど、リフォーム費用が気になる。。」
「新しくて清潔感のある新築住宅がいいけど、価格が高いし。。」

など、マイホーム購入にあたり、中古住宅と新築住宅で迷っている人は少なくありません。

多くの人にとってマイホーム購入は人生で1番大きな買い物なため、迷うことは仕方がないことです。

そこで今回は、中古住宅・新築住宅それぞれのメリット・デメリットについて紹介しています。

この記事をご覧いただくことで、中古住宅と新築住宅の比較検討がしやすくなり、後悔が少ない選び方ができるようになりますので、ぜひ参考にしてください。

中古住宅のメリット

価格の安さや入居時期の早さ、消費税がかからない点など、中古住宅には、新築住宅とは違うさまざまなメリットがあります。中古住宅のメリットを知ることで、新築住宅との比較ができますし、自分たちに合った家選びが可能です。

ここでは、中古住宅の主な6つのメリットについて見ていきましょう。

1.価格が安い!新築価格より2割〜5割安い
2.すぐに入居できる
3.室内の雰囲気や日当りを確認できる
4.自分たちの好きな間取り・設備にリフォームできる
5.中古住宅ならではの味わいがある
6.消費税がかからない

まずは、1つ目の「価格が安い」メリットから解説していきます。

1.価格が安い!新築価格より2割〜5割安い

中古住宅のメリットは、何と言っても価格が安いことです。

物件の状況にもよりますが、新築住宅よりも2割〜3割、場合によっては5割程度安いケースもあります。

価格が安いため、住宅ローンの借入金額も少なく、毎月の支払い負担を抑えることが可能です。

住宅購入後、支払っていくのは住宅ローンだけではありません。

5年後、10年後など、先々の修繕・リフォームのために修繕費用も貯めなければなりませんし、毎年税金の支払いや子供の教育費などもあります。

また、住宅ローンの金利が上がれば、毎月の返済負担も増えてしまいます。

高収入の方であれば、他の費用や金利動向はさほど影響ないかもしれませんが、そうでない方の方が多いです。

住宅ローン返済でカツカツになってしまっては、何かあった時に生活水準の維持ができなくなってしまいます。

そのため、何かあっても対応できるように、価格が安い中古住宅を選ぶ人は少なくありません。

新築住宅よりも価格が安いことは、中古住宅にとって大きなメリットです。

2.すぐに入居できる

中古住宅のメリットの1つが、入居までの期間が短いことです。

新築住宅の場合は、建売住宅は比較的早く入居できますが、注文住宅の場合は、家が建つまで待っていなければなりません。

業者や施工内容にもよりますが、契約をして入居までに1年以上かかるケースもあります。

そのため、新築住宅だと「子供が進学するためできるだけ早く」「転職するためそれまでには入居をしたい」など、できるだけ早い入居時期を希望している人には、選択肢が制限される可能性があります。

入居時期が遅くなると、その分、賃貸住宅の家賃も無駄になるためもったいありません。

中古住宅であれば、契約から入居までのスピードが比較的早いため、即入居を希望している人でも安心です。

3.室内の雰囲気や日当りを確認できる


中古住宅は、実際の室内の雰囲気や日当り、風通しなどを確認したうえで物件を購入することが可能です。

新築の注文住宅の場合は、デザインがや模型はチェックできますが、実物を確認して購入することはできません。

そのため、「思ったより日当りが悪い」「風通しがよくない」など、「思っていたものと違った」というケースがよくあります。

しかし、中古住宅であれば、リビングの広さや床・壁の仕上材、トイレや浴室の広さ、外観デザイン、日当りや風通しなど、気になる点を事前に知ることが可能です。

実物を見たうえで購入するため、「思っていたものと違った」ということを最小限に抑えられます。

4.自分たちの好きな間取り・設備にリフォームできる

中古住宅のメリットの1つが、好きな間取り・設備を採用した家にリフォームできる点です。

新築の注文住宅であれば、希望の間取りや設備を実現できますが、建売住宅の場合はそうはいきません。

間取り・設備は決まっており、変更できるとしてもわずかな範囲です。

中古住宅であれば、室内や設備も老朽化しているケースが多いため、心置きなくリフォームができます。

家族の住宅へのこだわりが強い場合などは、中古住宅を購入して希望通りにリフォームするのもおすすめです。

最近のリフォーム技術であれば、まるで新築住宅のような家にすることもできます。

5.中古住宅ならではの味わいがある

中古住宅には、新築住宅にはない味わいがあります。築年数が経過することで、木材もよい味が出ますし、おしゃれなカフェのような雰囲気になります。

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新築住宅は清潔でキレイですが、中古住宅ならではの味わい深さを感じられるのはメリットです。

立地条件に恵まれている物件も多い

駅前や住宅地など、人気エリアの土地はそう簡単に出るものではありません。

そのため、新築住宅を建てるために土地を探しても、ある程度郊外になってしまいます。

しかし、中古住宅であれば、家が建っている場所すべてが対象であり、立地条件に恵まれている物件が売りに出されることも珍しくはありません。

普通は空き土地が出ないような場所であっても、購入して住める可能性があることは、中古住宅のメリットです。

6.消費税がかからない


中古住宅のメリットの1つが、消費税がかからないことです。

新築住宅であれば消費税がかかるため、仮に3,000万円の物件で外税であれば、240万円もの消費税がかかります。中古住宅の場合、売主が個人であれば消費税がかかりません。

そのため、仮に物件価格が3,000万円であれば、新築住宅よりも消費税分(240万円)お得です。

住宅価格は金額が大きいため、消費税の有無で負担額がまったく違ってきます。

中古住宅のデメリット

中古住宅には多くのメリットがありますが、住宅ローン審査やリフォーム費用、耐震性などのデメリットがある可能性もあります。

メリット・デメリットを知ることで、より具体的に比較することが可能です。ここでは、主な7つのデメリットについて見ていきましょう。

1.住宅ローンの審査が厳しい
2.老朽化だけでなく欠陥がある場合も
3.高額なリフォーム費用がかかるケースもある
4.地震に強くない家もある
5.光熱費などが高い
6.保証期間が短い
7.仲介手数料がかかる

それでは、1つ目のデメリットから紹介します。

1.住宅ローンの審査が厳しい

中古住宅のデメリットとして、住宅ローンの審査が厳しい点が挙げられます。

中古住宅は新築住宅に比べて資産価値が低く、35年返済で住宅ローンを利用することが難しいです。

返済期間が短いため、毎月の住宅ローン返済額が増えて、返済負担率が高くなってしまいます。

金融機関は、住宅ローン審査時に返済負担率を重視するため、審査が厳しくなってしまうのです。

返済負担率は「年収に対する年間返済額の割合」のことであり、「年間返済額÷年収」で算出できます。

返済負担率の基準は金融機関によっても異なりますが、30%〜35%程度の基準が一般的です。

仮に、年収400万円の人が、借入額2,500万円、35年返済、固定金利1.5%の場合の毎月・年間返済額、返済負担率は次のようになります。

毎月返済額:76,546円
年間返済額:918,552円
返済負担率:約22%

もし、同条件で返済期間が25年の場合は、以下のとおりです。

毎月返済額:99,984円
年間返済額:1,199,808円
返済負担率:約30%

このように、同じ借入金額でも返済期間が変わることで、返済額や返済負担率に大きな違いがでます。

これにより、住宅ローンの審査も厳しくなりますし、そもそも毎月の返済もきつくなる可能性があります。

2.老朽化だけでなく欠陥がある場合も


中古住宅を購入するのであれば、ある程度の老朽化は避けられません。

どれだけしっかりとメンテナンスをしていたとしても、経年劣化は絶対にあります。

中古住宅を購入する際に、傷や汚れなどを受け入れる必要がありますが、物件によっては重大な欠陥があるケースもあるため注意が必要です。

後で欠陥が見つかり、修繕に多額の費用がかかったというケースも珍しくないため、気をつけなければなりません。

とはいっても、素人ではわからないことの方が多いため、業者に住宅診断をしてもらうといいでしょう。

診断にはコストがかかりますが、安全性や見つかった場合のコストと比べると高くはありません。

また、中古住宅を契約する際は、業者の瑕疵担保責任や保証内容についても確認しておきましょう。

3.高額なリフォーム費用がかかるケースもある

「価格が安い中古住宅を買って、家族の理想の間取りや設備に全面リフォームをする」という人も多いのではないでしょうか。中古住宅は価格が安いため、リフォームにお金を掛けられるのは大きなメリットです。

しかし、リフォーム工事が大掛かりなものになると、非常に高額なリフォーム費用がかかってしまいます。

・子供部屋の増設
・床の張り替え
・システムキッチンの入れ替え
・浴室やトイレの入れ替え
・床暖房の設置
・クローゼットの増設

など、たくさんリフォームをすると、1,000万円以上費用がかかるケースもあるため、事前に入念なリフォーム計画・資金計画を立てておくことが大事です。

また、予算には余裕を持たせるようにしましょう。

床や壁を剥がすことで、新たにリフォームすべき点が見つかることもあるためです。

4.地震に強くない家もある

近年、大きな地震が多発していますので「地震に強い家に住みたい」と、耐震性の優れた家を求める人は増えています。

中古住宅は、新築住宅のように最新の工法で家づくりがされていないケースがありますし、古い家であれば旧建築基準法の時に建てられている可能性もあるため注意が必要です。

旧建築基準法は「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しない」を基準に家づくりがされているため、震度6〜7の大地震が起きると危険です。

1981年に施行された新建築基準法では「震度6強から7に達する大地震でも倒壊・崩壊しない」を基準しているため、大地震が起きたとしても、損傷を最小限に抑えられます。

地盤などもチェックする必要はありますが、中古住宅を選ぶ際は、新建築基準法になって建てられた物件を選ぶようにするといいでしょう。

せっかくリフォームをしても、地震で倒壊・崩壊しては意味がありませんし、家族の安全も守れません。

5.光熱費などが高い

新築住宅は、最新の技術でつくった材料と最新の工法で家づくりがされています。

そのため、1年を通して快適な居住空間を実現可能です。断熱性が優れていますし、LEDや太陽光発電システムなどを活かして、光熱費が安く抑えられます。

中古住宅は、新築住宅に比べて断熱性など住宅性能が劣ることが大半なため、光熱費が新築住宅よりも高くつく傾向があります。

6.保証期間が短い


新築住宅の場合、業者は、引渡しから10年間の瑕疵担保責任がありますので、瑕疵が見つかった場合は無償で補修をおこないます。

さらに、ハウスメーカーなどによっては、独自の長期保証を用意しているケースがありますので、買主は安心して暮らせます。

しかし、中古住宅の場合は、10年間の瑕疵担保責任はありません。

売主が業者の場合は2年間の瑕疵担保責任、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任は求められないようになっています。

また、業者独自に保証を設けていることは少ないです。

新築住宅に比べると入居後の保証が手薄なため、購入前に十分に物件のことを調べておく必要があります。

7.仲介手数料がかかる

中古住宅は、個人から購入する場合は消費税がかかりませんし、新築住宅よりも価格自体が安いのがメリットです。

しかし、仲介手数料がかかるため、諸費用は高額になる可能性があります。

仲介手数料とは、不動産仲介会社に支払う手数料のことで、以下のように売買金額によって手数料の上限額が異なります。

●仲介手数料の上限
売買代金200万円以下の部分:5%+消費税
売買代金200万円超400万円以下の部分:4%+消費税
売買代金400万円超の部分:3%+消費税

仮に、3,000万円の物件を売買した場合の仲介手数料上限は、103万6,800円です。

非常に大きな金額となるため、仲介手数料も含考慮して資金計画を立てなければなりません。

また、仲介手数料の上限金額は「(売買代金×3%+6万円)×消費税」の速算法を用いて計算するのが一般的です。

新築住宅のメリット

最新の設備・工法の家に住めることや、光熱費が安く税制上の優遇も受けられるなど、中古住宅にはないメリットが新築住宅にはあります。

ここでは、新築住宅の主な5つのメリットについて紹介いたします。

1.キレイで清潔感がある
2.最新の設備や工法を採用している
3.長期保証があるため安心
4.光熱費などが中古住宅より安い
5.税制上の優遇を受けやすい

早速、1つ目のメリットから見ていきましょう。

1.キレイで清潔感がある


新築住宅に住むメリットは、キレイで清潔感があることです。

「1度、他人が使った家は嫌だ。。」という理由で中古住宅ではなく新築住宅を選ぶ人は多いです。

気持ちの問題かもしれませんが、新築住宅に住むという満足感は大きいため、非常に大きなメリットとなります。

2.最新の設備や工法を採用している

新築住宅のメリットの1つが、最新の設備や工法を採用していることです。

中古住宅であれば築年数が経過していることもあり、搭載されている設備は古く、最新の技術を使った工法でもありません。

新築住宅の場合は、使い勝手がよい設備も標準仕様で充実しており、最新の技術を活かした工法で、耐震性・耐久性の高い家づくりができます。

さらに、天井が高く間口も広いため、開放感のある居住空間を実現可能です。

3.長期保証があるため安心

新築住宅は、引渡し後10年間は業者の瑕疵担保責任があるため、期間内に瑕疵が見つかった場合は無償で補修を受けることが可能です。

しかし、中古住宅の場合は、業者に10年間の瑕疵担保責任を求めることはできません。

新築住宅は、業者の瑕疵担保責任に加えて、業者独自で提供している長期保証やアフターサービスを受けられるため、何か困ったことがあっても安心です。

4.光熱費などが中古住宅より安い

新築住宅は、太陽光発電システムや快適な空調システムなど、効率的な創エネ・省エネ設備を数多く搭載し、高い断熱性を実現しているため、光熱費を安く抑えることが可能です。

創り出すエネルギー量が、消費するエネルギー量を上回り、エネルギー収支ゼロ以下を実現するZEHの家も非常に多く、経済的な暮らしができます。

新築住宅の価格は高いですが、生活費の節約が可能です。

5.税制上の優遇を受けやすい

新築住宅のメリットは、中古住宅よりも税制上の優遇を受けやすいことです。

住宅取得時に登録免許税や不動産取得税、入居後は毎年固定資産税の税金がかかります。

しかし、新築住宅であれば、以下のように中古住宅よりも優遇処置を受けられるためお得です。

●登録免許税の軽減
新築住宅:固定資産評価額×0.15%
中古住宅:固定資産評価額×0.3%
※長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築住宅の税率は、平成30年3月31日まで0.1%に軽減
※買取再販住宅取得に関する税率は、平成30年3月31日まで0.1%に軽減

●不動産取得税の軽減
新築住宅:固定資産評価額から1,200万円控除
中古住宅:築年数によって控除額が減額
※認定長期優良住宅で平成30年3月31日までに取得する場合は控除額が1,300万円に増額

●固定資産税の軽減
新築住宅:3年間の軽減措置(建物分が半額)
中古住宅:軽減なし

税金の負担は決して安くないため、優遇があるのは非常に大きなメリットと言えます。

新築住宅のデメリット

新築住宅には、価格が高いことや資産価値が下がりやすいなど、いくつかのデメリットがあります。

メリットだけでなくデメリットも把握しておくことで、新築住宅への理解が深まります。

ここでは、以下5つの新築住宅のデメリットについて見ていきましょう。

1.価格が高い
2.郊外エリアが中心
3.購入後、資産価値が一気に下がりやすい
4.実物を確認できない場合がある
5.付帯設備の購入費用がかかる

まずは、1つ目の「価格が高い」デメリットから解説していきます。

1.価格が高い


新築住宅のデメリットは販売価格が高いことです。

「新築住宅が欲しいけど、価格が高いから。。」と、価格を理由に購入を断念する人は少なくありません。

最新の設備・工法を採用したキレイな家に住むことができますが、中古住宅よりも価格は高く、住宅ローンの借入額も大きくなります。

中古住宅は、新築住宅に比べると2〜3割は安いことが多いため、価格重視であれば中古住宅の方がいいでしょう。

2.郊外エリアが中心

新築住宅のデメリットの1つが、郊外エリアが中心なことです。

中古住宅であれば、さまざまなエリアが対象となり、立地条件に恵まれた物件も少なくありません。

しかし、新築住宅であれば、基本的に、現在空き地の場所が対象となるため、郊外エリアが中心になってしまいます。

通勤・通学に多くの時間がかかる可能性がありますし、スーパーやコンビニ、駅やバス停までの距離が遠く利便性に難がある場合があります。

3.購入後、資産価値が一気に下がりやすい

中古住宅の場合は、業者の利益は乗っておらず、ほぼ市場価格で売買されます。

一方、新築住宅の価格には、業者の利益やモデルハウスの建設費用や広告費、人件費などのコストが含まれています。

市場価格に業者利益・コストを加えた価格が販売価格となっているため、購入後、資産価値が大幅に下がるため注意が必要です。

4.実物を確認できない場合がある

新築住宅のデメリットの1つが、実物を見ずに購入判断が必要になる可能性がある点です。

中古住宅や新築建売住宅であれば、外観や内装、日当り・風通しなどを確認したうえで購入判断ができますが、注文住宅の場合は、実物を見ずに判断が必要になります。

模型や同じ業者が手掛けた他物件を確認はできますが、どちらも実物は言えません。

あまりによいイメージを含ませすぎると、「思っていたものと違う」となってしまいます。

実物を確認できない可能性があるのは、新築住宅の大きなデメリットです。

5.付帯設備の購入費用がかかる

物件にもよりますが、中古住宅はエアコンや照明などの付帯設備が付いているケースがあります。

その場合は、付帯設備を購入する費用がかからないため、予算の節約が可能です。

新築住宅の場合は、エアコンや照明などの付帯設備が付いていないことが一般的です。

そのため、住宅取得費用に加えて、付帯設備の購入費用がかかります。

まとめ

今回は、中古住宅・新築住宅それぞれのメリット・デメリットについて紹介いたしました。

それぞれで特徴が異なるため、自分たちの希望に近い方、後悔しない方を選ぶことが大事です。

この記事で紹介した、中古住宅・新築住宅のメリット・デメリットを考慮したうえで、自分たちに合ったマイホームを手に入れましょう。

参考
SUUMO「新築vs中古。メリット・デメリットをFPに聞いてみた」
LIFULL HOME’S「新築住宅の正味のメリットを考えてみる」
日本住宅流通株式会社「住むなら、新築VS中古?!」」

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