不動産売買における媒介契約の種類~プロが教えるメリット・デメリット

不動産の売却を不動産業者に依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があることはご存知でしょうか?

媒介契約は宅地建物取引業法で定められており、不動産の売買、購入、交換を不動産業者に依頼する場合は媒介契約を結ばなければなりません。

媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

この記事では、それぞれの媒介契約の特徴と注意点をご紹介していきます。

<媒介契約までの流れ>

(1)売却の検討、不動産業者への相談・査定依頼

(2)査定内容の説明と金額の提示

(3)売り出し価格の決定、媒介契約書の締結

となります。

媒介契約書とは

不動産業者と締結する媒介契約書には次の事項が記載されています。

(1)国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約か否か

(2)媒介契約の種類と依頼者の義務

(3)不動産会社の義務や業務に関する事項

(4)指定流通機構への登録に関する事項

(5)有効期間と更新に関する事項

(6)成約時の報酬額と受領の時期

(7)目的物件の所在地・面積・名称等

(8)媒介価格(売り出し価格)

(9)契約の解除や契約違反の場合の処置

(10)反社会的勢力の排除に関する事項

不動産業者から媒介契約書の説明を受け、依頼者と不動産業者が媒介契約書にそれぞれ署名捺印をします。

媒介契約書は2通作成され、1通は依頼者が、もう1通は不動産業者が保管します。

媒介契約の種類

専属専任媒介契約

不動産の媒介を依頼する不動産業者を1社のみに限定した契約です。

他の不動産業者に重ねて依頼することは禁止されています。

また依頼者自身が購入希望者を探し、自分で契約をすること(自己発見取引)も禁じられています。

仮に知人や親戚などであっても、専属専任媒介契約を結んだ不動産業者を通して契約をする必要があります。

不動産業者が探索した相手以外の人と契約することはできません。

専属専任媒介は依頼者に対して強い拘束力がありますので、不動産業者に対しても厳しい義務を課しています。

具体的には、指定流通機構(レインズ)への登録は媒介契約締結の日から5日以内に行うこと、依頼者への業務報告義務は1週間に1回以上行うことになっています。

専属専任媒介契約の期限は3ヶ月を超えない範囲となっており、3ヶ月を超えた契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月になります。

依頼者が購入希望者と直接契約を結んだ場合は、約定報酬相当額を不動産業者に支払う必要があります。

また、他の不動産業者と契約を結んだ場合も同様となります。

専任媒介契約

不動産の媒介を依頼する不動産業者を1社のみに限定した契約です。

他の不動産業者に重ねて依頼することは禁止されています。

専属専任媒介契約との違いは、依頼者自身が購入希望者を探し、自分で契約をすること(自己発見取引)が認められています。

指定流通機構(レインズ)への登録は媒介契約締結の日から7日以内に行うこと、依頼者への業務報告義務は2週間に1回以上行うことになっています。

専任媒介契約の期限は3ヶ月を超えない範囲となっており、3ヶ月を超えた契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月になります。

依頼者が購入希望者と直接契約を結んだ場合は、不動産業者が売却活動に要した費用(広告費など)を支払う必要があります。

また、他の不動産業者と契約を結んだ場合は約定報酬相当額を不動産業者に支払う必要があります。

一般媒介契約

一般媒介契約では他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができます。

また、自己発見取引も認められています。

指定流通機構(レインズ)への登録は任意となっており、登録の義務はありません。

また、依頼者への業務報告義務も任意となっています。

一般媒介契約の期限は法令上の制限がなく、国土交通省が定める標準媒介契約約款では、3ヶ月を超えない範囲となっています。

一般媒介契約では、「明示型」と「非明示型」があります。

明示型は、依頼者が複数の不動産業者に重ねて依頼している場合、各業者に業者名を通知する必要があります。

非明示型の場合は通知をする必要はありません。

明示型の場合、通知していない不動産業者との間で取引が行われた場合は、売却活動に要した費用を支払う必要があります。

また、非明示型の場合でも、成約した場合に速やかに依頼した不動産業者全てに通知する義務があり、依頼者が通知を怠った場合は不動産業者が業務に要した費用を支払う必要があります

一般媒介契約と専任契約どちらが良い?

一般媒介契約のメリットは、依頼者が他の業者に重ねて依頼ができる点です。

複数の不動産業者に物件の広告をしてもらう事で、より高い広告効果が得られます。

ただし、重ねて依頼をすることで、各業者の意欲や目的意識が低下する傾向にあります。

また、一般媒介契約ではレインズへの登録や依頼者への業務報告が任意のため、市場の動向や反響状況が見えにくい部分があります。

1社に絞り込まない分、一般媒介契約の方が早く成約に繋がりそうですが、一概に上手く行くとは限りませんので、注意してください。

一方の専任契約の場合は、レインズへの登録や業務報告の義務がありますので、密度の濃い募集活動を行ってくれます。

また、専任で任されているので、不動産業者は依頼主に対して強い責任感を持ちます。

窓口が一本化できるので、契約作業もスムーズに行うことができます。

業務報告の際に、反響状況を確認して価格設定の見直しなども相談することができます。

ただし、専任した不動産業者の能力に左右されることになりますので、市場動向や相場を把握していなかったり、集客力が弱い業者である場合は、中々成約に繋がらないことがあります。

以上の点から、それぞれの特徴をいかした媒介契約を結んでください。

もし懇意にしている業者が複数ある場合は一般媒介契約が、信頼のできる不動産業者がいる場合は専任契約が向いていると言えます。

専任契約の際の注意点

専任契約は不動産の売却に関する業務を1社のみに限定した契約で、他の不動産業者に重ねて依頼することは禁止されています。

しかしながら、この専任契約を悪用したケースも目立ちます。

媒介の報酬額(仲介手数料)には業界用語で「両手」、「片手」と呼ばれるものがあります。

通常、専任契約を結んだ不動産業者が、自ら購入希望者を発見し取引を行うと、依頼者・購入希望者の双方から仲介手数料を得ることができます。

つまり仲介手数料の上限である売買価格の3%+6万円をそれぞれから受け取ることができる訳です。これを「両手取引」と言います。

一方、売主は専任の不動産業者が、買主には他の不動産業者が取引にあたることを「片手取引」といいます。

売主は売主側の、買主は買主側の不動産業者に報酬を支払います。

しかし、悪質な不動産業者の場合は、より大きな儲けを得たいために両手取引にこだわり、情報を意図的に他の不動産業者に流さず、物件情報を自社で抱え込んでしまうことがあるのです。

これを「囲い込み」と言います。

囲い込みの例として、他社からの問い合わせがあったにも関わらず、商談中や成約済だと嘘をついたりして断るケースがあげられます。

これでは他の不動産業者との情報共有ができず、成約までに時間がかかったり、有利な条件で契約をしてくれる買主が現れても、専任契約を結んだ不動産業者が紹介した買主でしか、契約が成立しなくなります。

囲い込みを防ぐには、まずきちんとレインズに登録しているか確認するために、「登録証明書」を受け取ってください。

また、不審な点がある場合は一般媒介に切り替えることも検討してください。

専任契約は信頼のできる不動産会社かどうかを見極めてから契約を行いましょう。

 

媒介契約の解除は可能?

標準媒介契約約款では、媒介契約の期間は3ヶ月を超えない範囲で定めることになっていますが、期間満了前の媒介契約の解除は可能です。

しかし、不動産業者の故意または過失、信義則上の義務に違反しているなどの理由がないのに、依頼者から一方的な解除をした場合は、不動産会社に対して広告に要した費用など支払う必要があります。

自己発見取引とは?

売主が自ら購入者を見つけて取引を行うことです。

例え友人が家を買いたいので直接取引がしたい、といった場合などです。

自己発見取引では、不動産会社に支払う仲介手数料が必要ないというメリットがありますが、不動産売買の手続きは高い専門性が要求され、個人間売買の場合、思わぬトラブルが発生する可能性が高くなりますので、注意してください。

指定流通機構とは

指定流通機構(レインズ)とは国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、東日本、西日本、中部圏、近畿圏の4法人があります。

不動産業者は依頼者と専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業法に基づき、レインズへの物件情報の登録が義務付けられています。

レインズに登録された情報は、加盟している他の不動産業者にも公開され、広範囲での告知が可能となります。

なおレインズの情報は守秘義務の観点から、一般には公開されていません。

また、不動産業者は依頼者に対し、レインズに登録したことを示す「登録証明書」を交付する必要があります。

直接取引の禁止

依頼者は媒介契約を結んだ不動産業者が紹介した購入希望者と、媒介契約満了後に直接取引することは禁止されています。

契約期間満了後、2年以内に直接取引をした場合は、不動産会社が取引に貢献した割合に応じた相当額の報酬を支払うことになります。

まとめ

不動産売買では、媒介契約の型式のみならず、不動産業者との信頼関係の構築が大切な要素になります。

不動産の売却を成功させるには、不動産業者の協力は必要不可欠で、きちんとした意思疎通ができることが条件になります。

その為にも、不動産業務の窓口となる営業担当の対応や人柄を良く観察して、「この人になら安心して任せられる」と思えるか、きちんと見定めてください。

円滑な不動産取引をすすめるためにも、ご自身にあった媒介契約を結び、定期的に不動産業者と相談を行って状況の把握につとめましょう。

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