家を売る時に必ずやるべき12のポイントを不動産のプロが解説!

家を売る時に知っておきたい12のポイント

もし実際に家を売ることになったら、どうしますか?

家を売却する際に、どのような点に注意するべきでしょうか?

全体の流れをつかめば、スムーズな契約、取引を行うことができますので、ぜひ要点を理解しておきましょう。

1.情報収集から始める。

家を売る際に、自分の家がどれくらいの価格で売れそうなのか、ある程度の目安をつけた方が、イメージしやすいですよね。

インターネットや雑誌などを見て、売りに出されている一戸建があればチェックして、大体の相場を知ってください。

もちろん、場所や築年数、面積などによって価格が違ってきますので、一概に比較はできませんが、売却の為の基本的な情報を知ることができます。

2.家を売りに出す際の手順を知る

家を売却する際の手順はこのような感じです。
・売却査定を行う
・不動産会社と条件の相談を行い、売買価格を決める
・不動産会社と媒介契約を結ぶ
・売り出しを始める
・購入希望者から買付証明書(申込書)をもらい、契約の手続きをすすめる。
・不動産会社から重要事項説明書と不動産売買契約書の説明を受ける。
・契約書類への署名捺印を行い、買主から手付金をもらう。
・最終の取引(売買代金の決済、物件の引き渡し)

となります。

3.売却査定をしてみる。

家がどのくらいの価格で売れるのか。一番簡単な方法は、インターネットで不動産一括査定サービスを利用してみることです。
例えば、NTTデータグループが運営する「HOME4U」という、一括査定サービスがありますので、利用してみてください。

一括査定サービスに情報を送ると、運営するサイトが複数の不動産会社に査定の依頼を出します。
その後、依頼者に査定金額を提示するシステムになっていますので、1度条件を入力すれば、あとは不動産会社の査定を待つだけなので、とても簡単です。

もちろん、ご自身で直接不動産会社に依頼することも可能です。
不動産会社を訪問する際には、建築図面や登記簿謄本など、家の情報が分かる書類を持参した方が良いでしょう。細かく状況を伝えることができ、査定がスムーズに進みます。

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4.募集条件の確認とリフォームの有無


家を売り出す際にリフォームが必要か。
結論から言えばどちらでも構いません。もしリフォームをしないで売りに出す場合は、売買価格を下げて募集をする必要はあります。

どちらにせよ、不動産会社を通じて、一度リフォームの見積もりを依頼した方が良いでしょう。プロの視点で見てもらい、必要な修繕箇所を全てピックアップしてもらってください。
もちろん、売主自ら見積もりを依頼することもできます。しかし、住宅リフォームの内容は多岐に渡っており複雑です。

自分で見積もりを取ると、高く売るためにリフォームの予算を抑えようと、中途半端な内容になってしまう恐れがあります。
不動産会社と十分相談して、売買価格やリフォーム箇所の取り決め、募集時の条件の確認を行ってください。

5. 媒介契約を結ぶ

募集条件が整えば、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約と3種類あります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産の売却を行う不動産業者を専任することになります。つまり、依頼した不動産会社以外に、売主が重ねて他の不動産会社に依頼することはできません。
逆に一般媒介契約は売主が他の不動産会社に重ねて依頼できます。

それぞれメリット、デメリットがありますので、内容を調べた上で、契約を行ってください。

申し込みから契約までの流れ

購入希望者から申し込みが入り、売主が承諾をすれば、売買契約を締結する日時の調整を行います。
不動産会社はまず、買主に説明をする重要事項説明書を作成します。

重要事項説明書は、買主に対して説明、交付する義務のある書面ですが、売主も署名捺印する必要がありますので、事前に不動産会社と打ち合わせをして、書面の確認を行ってください。

また、不動産売買契約書の作成の際に、「付帯設備表」と「物件状況等報告書」を不動産会社から渡されます。付帯設備表には、引き渡しを行う設備の有無や状態を書きます。物件状況等報告書には、土地や建物の状態、周囲の環境など、売主が知っていることを書面に書きます。

この書面は、売買契約締結時に売主、買主双方で確認を行います。どのような状態で物件を引き渡すのか互いに確認をして、引き渡し後のトラブルの発生を防ぎます。
なお通常、あらかじめ売買契約に先立って、不動産会社から買主に重要事項の説明が行われますが、売買契約締結と同日に行われるのが一般的です。

売買契約には、登記簿に記載されている所有者本人が立ち合いをする必要があります。しかし、売主が高齢であったり、時間の都合が取れないなどの理由がある場合は、代理人での契約も認められています。この場合は、委任状を作成し、売主本人の承諾、署名捺印が必要になります。

契約時に必要な書類は本人確認書類(運転免許証等)と印鑑。費用は売買契約書に貼付する収入印紙代になります。
契約時に買主から受け取る手付金の額は、特に決められていません。100万円もしくは不動産価格の10%ぐらいが相場になっています。

この手付金は後の取引の際に、売買代金に割り当てられます。
なお、売買契約締結後に、それぞれの都合で契約を取りやめる場合は違約金が発生します。売主の場合は手付金の倍額を買主に支払って、契約の解除となりますので、注意してください。

6.契約から取引までの流れ


次に契約から取引までの流れですが、この期間に売主は、取引時に必要な書類などを揃えて、最終の確認を行います。
また取引前に、物件の最終チェックなども行います。

買主が住宅ローンを組む場合は、金融機関の審査が通るまで、おおむね3週間程かかります。つまり、契約から取引までの期間は約1ヶ月程度かかると見ておいてください。
もし、住宅ローンが通らなかった場合は、契約解除となり違約金は発生しません。

売主が受領した手付金は、無利息で買主に返還することになります。
ただし、買主が所定の手続きを、定められた期間までに行わなかった場合は、この限りではありません。

取引は金融機関で行われることが多く、銀行や法務局が営業している平日に行われます。

7.取引時に必要な書類

家を売る際に必要な書類といえば権利証です。家の場合は土地と建物、両方の権利証が必要になります。
万が一、権利証を紛失している場合は、最初の段階で不動産会社に話をしておいてください。取引の直前になって申告をすると、最悪の場合、取引自体が延期になる場合があります。

権利証がなくても取引は可能ですが、司法書士に依頼をして確認作業を行ってもらう必要があります。また、通常の登記費用とは別に、追加の費用が発生しますので、注意してください。
他に必要な書類としては、本人の確認書類(運転免許証など)、印鑑登録証明書、固定資産税の納付書、土地や建物の関連書類(建築確認書、建築図面、設備の説明書・保証書など)になります。

なお印鑑登録証明書は、取引日から3ヶ月以内のものと指定されています。

8.印鑑

売買契約締結時に捺印する印鑑は、認印でも構いません。
取引時に渡される所有権移転登記の申請書には、実印が必要です。

ただ、売買契約書の印鑑と所有権移転登記の申請書の印鑑は、同一の方が好ましいことから、売買契約書に実印での捺印を依頼された場合は、指示に従ってください。

9.家を売る際に必要な経費・手数料

家を売る際に必要な経費は、契約書に貼付する収入印紙、移転登記の際の登録免許税、司法書士への報酬、不動産会社への仲介手数料です。
物件に抵当権が設定されている場合は、追加で抵当権の抹消手続きの費用、登記簿上の所有者の住所と現住所が違う場合は、住所変更手続きの費用を、司法書士に支払う必要があります。

仲介手数料は、宅建業法で上限が決められており、売買金額の200万円までの部分が5%、200万円を超え400万円までの部分が4%、400万円を超える部分が3%となっています。なお別の計算方法として、3%+6万円という速算式を用いて、計算を行うことがあります。

仲介手数料は全ての取引が終了した時に、不動産会社に支払うことになり、消費税が課税されます。

10.固定資産税、都市計画税の清算

固定資産税・都市計画税の納付通知書は、その年の1月1日時点での所有者に送られる為、売主が1年分の納税を行わなければなりません。
しかし売買契約では、取引日前日までの分を売主が、取引日以降の分を買主が支払う契約になっていますので、取引時に日割り計算を行い清算します。

つまり買主が売主に対して日割り分を支払う形になります。

11.売買価格の消費税について


消費税は事業者が提供する商品やサービスに対して課税されますので、売主が一般個人の場合は、買主が個人、法人(課税業者)にかかわらず、土地、建物の金額に消費税は課税されません。

12.家を売った後の税金と確定申告

不動産を売却した際に、譲渡所得(売却益)が生じた場合は税金(譲渡所得税)がかかってきます。
譲渡所得には長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合。
短期譲渡所得は所有期間が5年以下の場合になります。

長期譲渡所得では所得税15%住民税5%、短期譲渡所得では所得税30%住民税9%が課税されます。
ただし、税金がかかるのは、購入時の金額から売却時の金額(経費等を含む)を差し引いた際に、利益が出た場合のみです。

また、マイホームを売却した場合は、一定の条件を満たせば。譲渡所得から最高3000万円の特別控除の特例を受けることができます。

確定申告は、譲渡所得があった場合は必ず行う必要があります。逆に譲渡により損失が出た場合は、確定申告をする必要はありません。しかし、給与所得などに対する税金を安くできる場合がありますので、最寄りの税務署に相談をしてください。

家を売る時に知っておきたい12のポイントまとめ

家を売却するためには、長い時間と労力、そして様々な分野の知識が必要になります。
自分一人で行うには、かなり大変な作業ですが、不動産会社から売却のサポートを受けながら、書類の準備や各種の手続きを進めていきましょう。

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