築30年マンションを高く売る方法~図解で解説!持ち続けるデメリットや税金と売却術

築30年の築古マンションであっても通常よりも高く売ることは可能です。

買い手が見ているポイントを知り、優秀な不動産会社選びができれば、効果的なプロモーションや最適な価格設定、販売ができます。

しかし、

  • 「本当に築30年マンションが売れるの?」
  • 「具体的にどうすれば高く売れる?」
  • 「賃貸に出してはダメ?」

などなど、疑問を持っている人も多いことでしょう。

そこで今回は、築30年マンションを高く売るためのコツや、持ち続けるデメリット、不動産会社選びや税金について紹介しています。

この記事をご覧いただくことで築30年マンションを「より高く」売れる可能性があります。

ぜひ参考にしてください。

もくじ

築30年のマンションは本当に売れるのか?

「築30年の古いマンションは本当に売却できるの?」と心配している人も多いことでしょう。

しかし、築30年などの築古マンションも一定の需要が見込めるため、売却することが可能です。

立地や価格条件によってはすぐに売れる可能性も十分にあります。

ここでは、築年数とマンションの資産価値の関係や、築30年マンションが人気の理由について見ていきましょう。

築年数とマンションの資産価値の関係

基本的に、マンションは築年数が古くなるほど資産価値も下落します。

以下の数値は三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報(築年数別中古マンション坪単価)のものです。

東京、大阪とどちらの都市も築年数が古くなるほど、資産価値が下落していることがわかります。

築20年までは下落ペースが早いですが、20年以降はペースは緩やかです。

【東京】

築年数 資産価値
1年 261.4万円
5年 232.1万円
10年 203.8万円
15年 175.0万円
20年 149.9万円
30年 147.6万円
40年 142.1万円

【大阪】

築年数 資産価値
1年 163.2万円
5年 137.4万円
10年 109.0万円
15年 89.6万円
20年 69.3万円
30年 64.0万円
40年 49.9万円

もちろん、特定のエリアや周辺環境によっては、短期的に資産価値が上昇する可能性もあります。

しかし、基本的には築年数が古くなるほど資産価値は下落していきます。

築30年のマンションはこんな理由で人気


「築年数が古くなれば、人気がなくなるのでは?」と心配する人もいるかもしれませんが、決してそういう訳ではありません。

築30年以上のマンションでも、以下のような理由で人気があります。

価格が安く現金で買える

築30年マンションが人気な理由の1つが、価格が安く現金でも購入しやすいことです。

上記の坪単価で考えると東京の築1年だと坪単価は261.4万円ですが、築30年になると約120万円下がり147.6万円になります。

大阪でも築1年だと163.2万円ですが、築30年になると約70万円下がり64.0万円になります。

価格が安くなるため、住宅ローンを利用せず現金で購入することも可能です。

住宅ローン低金利時代と言えども利息はかかるため、現金購入をすれば余計なコストを抑えることができます。

ローン期間が短くて済む


仮に住宅ローンを利用する場合は、中古マンションかつ価格が安いため、ローン期間が短くて済みます。

毎月の返済負担が予定より重くなる可能性もありますが、早期に完済することが可能です。

住宅ローン期間が短ければ利息も抑えることができます。

住宅ローンを完済した後は管理費や修繕積立金、税金だけの支払いとなるため、住居費負担を大きく軽減できます。

リフォーム・リノベーションがしやすい

築30年マンションが人気の理由の1つが、リフォーム・リノベーションしやすいことです。

できるだけ安くマンションを購入して、自分たちの希望通りにリフォーム・リノベーションをしたいと考えている人は、少なくありません。

築30年マンションであれば安く購入でき、購入後にリフォーム・リノベーションが可能です。

築年数が新しいマンションだと状態も良いため、すぐにリフォーム・リノベーションに踏み切ることは難しいです。

しかし、築30年程度の古いマンションであればリフォーム等を実行しやすいです。

新耐震基準で建築


築30年マンションであれば、1981年6月に改正された新耐震基準で建築されています。

それまでの旧耐震基準は震度5程度の地震で倒壊・崩壊しないという基準でしたが、新耐震基準では震度6〜7程度の地震で倒壊・崩壊しないという基準が設けられています。

築30年マンションであれば価格が安いうえに、新耐震基準が設けられているため、築古マンションの中でも比較的人気です。

築30年のマンションを高く売るための11つのコツ

「築30年マンションを少しでも高く売るためには、どうすればいいのか…」と悩んでいる人も多いことでしょう。

築古物件を高く売るには、さまざまな取り組みや努力も必要になってきます。

ここでは、築30年マンションを高く売るための11つのコツについて紹介しています。

売却する際の参考にしてください。

買主目線を知ろう!買い手はこんなところを見ている


築古のマンションを高く売るためには、買い手がどのような点に興味を持つのか、どんな部分で購入を判断するのか知ることが大事です。

買主目線を少しでも把握することで、効果的なアプローチができるようになるため、高値で売れる可能性があります。

まずは、買主目線を知るために、買い手が興味を持つことや、購入の判断基準となる点について見ていきましょう。

Webサイトにたくさんの写真が載っているか

マンションを高く売りたいのであれば、まずは物件に興味を持ってもらう必要があります。

そのためにも、物件情報を載せたWebサイトには多くの写真を掲載しましょう。

写真が少ないとどのような物件かイメージがしづらいものです。

わざわざ写真が少ない物件に問合わせをする人は少なく、早い段階で検討候補から外れてしまいます。

「たくさん写真を載せると物件のデメリット部分も見られてしまう…」と心配する人もいるかもしれませんが、悪い部分が多少載っていたとしても問題ありません。

逆にデメリット点が載っていることで信頼されるケースもあります。

Webサイトに物件情報を載せる場合は、できるだけ多くの写真を載せるようにしましょう。

そうすることで、問い合わせや内覧件数が増える可能性があります。

もちろん写真のクオリティも大事です。

業者かプロに撮ってもらうようにしましょう。

室内はきれいで清潔感があるか


せっかくWebサイトの情報に興味を持ち内覧をしたとしても、室内が汚れていて清潔感がなければ、買い手は検討候補から外してしまいます。

自分が中古マンション購入を考えていて、見学したら汚れやサビ、ホコリなどがあちこちにあったらどう思いますか。

中古マンションといえども数百万円〜数千万円する高額な買い物です。

汚れが目立ち清潔に感じられないマンションであれば、「管理がずさんだったのかもしれない」「かなり室内が傷んでいる可能性がある」など、不安になるものです。

買い手は夢を抱いてマンション見学に来ますので、極力きれいで清潔感のある状態をつくるようにしましょう。

そうすることで、購買意欲が高まり高値で売却できる可能性があります。

内覧前にはハウスクリーニングを利用し、室内をきれいに清掃しましょう。

生活している様子をイメージできるか


内覧で実際の物件を見て、生活している様子をイメージできるかどうかは非常に重要です。

なぜなら、生活できるイメージが沸かない場合は、買い手の検討候補から外れる可能性があるためです。

生活をイメージできるかどうかは、マンション選びの決め手になる可能性も高いため、イメージしやすい空間づくりをしておきましょう。

自分で家具などを用意し、モデルルームのような空間をつくってもいいですが、センスがないとなかなか難しいものです。

多少予算に余裕がある場合は、ホームステージングを活用してみるといいでしょう。

ホームステージングとは、業者がモデルルームをつくってくれるサービスです。

インテリアコーディネーターとは違い、マーケティングも行います。

マンションのターゲット層に合った空間づくりをしてくれるため、高く・早く売れる可能性があります。

何もない殺風景の部屋から見違えるような魅力的な空間へと変貌できますので、検討してみるといいでしょう。

モデルルーム化することで、室内のデメリット部分を打ち消すことも可能です。

目立つ傷や不具合はないか


買い手は、汚れている部分だけでなく、目立つ傷や不具合がないかどうかもチェックをします。

築浅のマンションであれば特に時間をかけないこともありますが、築古のマンションであれば隅々までしっかりとチェックをするものです。

あまりにも目立つ傷や不具合などがある場合は、事前に補修・修理しておいた方がいいでしょう。

過剰なリフォーム・リノベーションがされていないか

買い手が築30年マンションを見る場合は、過剰なリフォーム・リノベーションがされていないか確認をします。

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なかには大規模なリフォームやリノベーションを行い売却に出している場合がありますが、リフォームやリノベーションが必ずしも売却にプラスに働くとは限りません。

築古マンションを探している人は、できるだけ安く物件を手に入れて、自分たちでリフォーム・リノベーションをしたいと考えているケースは少なくありません。

そのため、既にリフォーム・リノベーションがされている物件だと、検討候補に入らない可能性があります。

また、工事にかかった費用分をそのまま売却価格にも反映させると、検討する人が少なくなってしまいます。

仮にリフォーム等する場合は自分好みのデザインにするのではなく、大衆受けするつくりにしましょう。

日当たりや風通しは良いか


買い手は物件の日当たりや風通しを確認します。

どんなに立地の良い場所でも、日当たりや風通しが悪いと快適な生活を送ることが難しくなるためです。

これらを確認できないと購買に結びつかない可能性がありますので、内覧をする際は時間帯や天気に気をつけましょう。

また、日当たりに関しては、各部屋時間帯ごとの日当たりの様子がわかる写真があれば、買い手もイメージしやすくなります。

風通しに関しても、内覧中に窓を開けて確認漏れがないようにしましょう。

日当たりや風通しは、ほとんどの人が気にする点なので、しっかりと確認できるように準備をしてください。

物件の特徴・アピールポイント

築30年マンションに限らずですが、買い手は物件の特徴やアピールポイントをチェックします。

すべてを説明できればいいですが、口頭だけでは上手く伝わらないこともありますし、天気や時間帯によっては確認できないこともあります。

そのため、物件の特徴やアピールポイントがわかるような資料も準備しておくといいでしょう。

資料を作っていれば、買い手が帰宅をした後も、具体的に物件の特徴を見ながら検討できます。

特徴・アピールポイントの資料は、最終的に買い手の背中を押す一手になる可能性もあります。

高く売るための大事なコツは他にもある


築30年マンションを高く売るための大事なコツは、上記だけではありません。

ここで紹介する4つのコツも重要です。

それぞれのコツについて一つひとつ確認していきましょう。

事前に価格相場を調べておく

築30年マンションを少しでも高く売るために、まずは売却価格の相場を調べるようにしましょう。

相場を知っておかないと、業者の査定金額を見ても高い安いの判断ができませんし、資金計画を立てることも難しくなります。

売却価格がどれくらいになるかによって、次の住まいを探すタイミングや予算、ローンの利用金額なども変わります。

また、相場が思っているより安い場合は、住宅ローンの完済が難しく、他の資産を充当しないといけなくなるかもしれません。

およその金額でも構いませんので、エリアや間取り、築年数などが近い物件を調べ、相場を把握したうえで動き出してください。

複数業者で査定をして比較する


築年数が古いマンションを高値で売るためにも、査定金額が高い業者に依頼をしましょう。

業者によって査定基準が異なるため、同じマンションでも業者ごとで最終的な売却金額に差が出てしまいます。

査定金額が高い業者は、高く売るための実績やノウハウをたくさん持っている可能性があります。

逆に査定金額が安い業者は、実績やノウハウが少なく高く売却することが難しいため、ハードルを下げているのかもしれません。

査定金額ですべてが決まるわけではありませんが、高い業者の方が期待は持てます。

そのため最初から依頼する業者を1社に絞るのではなく、複数業者で査定を行い、金額や特徴などを比較したうえで依頼業者を決めるようにしましょう。

複数業者への査定依頼は、一括査定サイトを活用するとスピーディーで効率的です。

簡単な情報入力を済ませるだけで、複数の不動産会社へ査定依頼を出すことができます。

信頼できる不動産会社を見つける

築30年など築古マンションに限ったことではありませんが、マンションを少しでも高く売るためには信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

なぜなら、不動産会社によってプロモーションや営業力が異なり、結果や満足度が変わってくるためです。

信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して売却を任せられます。

信頼できる業者を見つける際は、以下のようなポイントで判断するといいでしょう。

  • 担当者が熱意があり信頼できる
  • 販売実績が豊富
  • 賃貸ではなく販売に強い
  • 該当エリアに強い

まず、担当者は業者の窓口でもあるため、知識があることはもちろん、礼儀やマナーが良く、熱意があって約束を守る人でなければいけません。

担当者は売主だけでなく買主の対応もするため、適当な人だったら売れる可能性が低くなりますし、お客さんを逃す恐れもあります。

そして、販売に強く実績が豊富で多くのノウハウを持っている業者に依頼すべきです。

マンションのあるエリアの販売に強い業者であれば、効果的なプロモーションが打てる可能性があります。

不動産はエリアによって特徴が異なるため、全国的に有名な業者に依頼をすれば安心というわけではありません。

満足度の高い売却をするためには、信頼できる不動産会社を見つけることが不可欠です。

査定金額が高い業者の中から、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

余裕を持った売却スケジュールにする


築30年マンションを高く売りたい場合は、余裕をのある売却スケジュールにすることが大切です。

時間的余裕がないスケジュールだと価格よりスピードを優先して売ることになるため、少ないお客さんに少しでも興味を持ってもらえるように値下げに走ることになります。

売却スケジュールに時間的余裕があれば、スピードよりも価格を優先して売ることが可能です。

期間が長ければより多くのお客さんに興味を持ってもらえますし、安易に値下げをする必要がありません。

時間的余裕があるかどうかは非常に重要なポイントです。

少しでも早く売りに出し、スケジュールに余裕を持たせるようにしましょう。

築30年のマンションを売るか迷ったら


「築30年マンションを売るかどうか迷っている」「そのまま持ち続けて賃貸に出した方がいいのでは…」など、迷っている人もいることでしょう。

特に、長く住んだマンションであれば愛着もありますし、住み慣れた住環境から離れることは抵抗があるものです。

築30年マンションは売らずに持ち続けた方がいいのでしょうか。

また、売るより賃貸に出した方がメリットは大きいのでしょうか。

ここでは、築30年マンションを持ち続けるデメリットや、賃貸との比較について見ていきましょう。

築30年のマンションをそのまま持ち続けるデメリット、メリット

築30年のマンションを売らずに、そのまま持ち続けることも選択肢の1つです。

しかし、そのまま持ち続けることにメリットがある一方で、デメリットもあります。

売却して得られるメリット・デメリットと、持ち続けるメリット・デメリットを天秤にかけたうえで、総合的に判断することが大切です。

ここでは、築30年マンションをそのまま持ち続けるデメリットと、メリットについて見ていきましょう。

そのまま持ち続けるデメリット


築30年マンションをそのまま持ち続けるデメリットは、維持管理費がかかることです。

住宅ローンや管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの費用がかかります。

さらに、今後必要となる室内のリフォーム費用や、大規模修繕に伴う費用も必要になる可能性があります。

築年数が古くなるほど管理費や修繕積立金は高くなる傾向がありますし、リフォーム費用や大規模修繕で必要となるお金は高額です。

築30年マンションを売らずに持ち続ける場合は、このようなコスト負担が今後も続くことを理解しておく必要があります。

そのまま持ち続けるメリット


築30年マンションを売らずにそのまま持ち続けるメリットは、住んだり賃貸に出すことができることです。

これまで通り住宅ローンや管理費、修繕積立金などを支払っていけば、住み慣れた環境の中で生活していくことができます。

この場合は新しい家の住居費用もかからないため、余計なコスト負担が追加で増えることはありません。

また、物件を所有していれば、賃貸に出して家賃収入を得ることも可能です。

そのまま持ち続ける場合は維持管理費はかかりますが、思い出が詰まった愛着のある住まいで生活ができます。

築30年のマンションは貸すよりも断然「売るべき」

築30年のマンションを利用してお金を得たい場合は、賃貸に出すよりも売却がおすすめです。

賃貸・売却それぞれにメリット・デメリットがあります。

将来の資産下落リスクをはじめとした様々なリスクを考えると、確実なうちに売却をしてお金を得た方がいいでしょう。

マンションが築浅であれば賃貸も有効な選択肢となりますが、築30年マンションであれば、賃貸に出しても空室リスクは高いですし、多くの維持管理費がかかります。

そのため、将来の不特定多数のリスクを抱えるよりも、手放して新しい環境で生活を始める方がおすすめです。

ここでは、売却と賃貸のメリット・デメリットについて紹介していますので、参考にしてください。

売却のメリット


売却するメリットは、まとまったお金が入ること、そして継続的なコスト負担がなくなることです。

賃貸の場合だと入居者が確保できない限り家賃収入が入ってくることはありません。

また、築35年築40年など、築年数が古くなるほど家賃収入は下がりますし、いつまでも入居者を確保しやすいわけではありません。

売却の場合だと、将来リスクを考える必要がなく早いタイミングで現金化ができます。

管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用も払い続ける必要がありません。

これまでの住環境を一度リセットして、心機一転新しい環境に身を置くことが可能です。

売却であれば、賃貸のように将来の資産価値の下落リスクや、空室リスクなどに苦しめられることはありません。

売却のデメリット

築30年マンションを売却するデメリットとしては、不動産資産がなくなること、そしてまとまったお金は入るものの、家賃のように継続した収入を得られないこと。

さらには、売却にあたり諸費用がかかることや、ローン完済できない場合は他の資産を充てる必要があることなどがあります。

賃貸の場合は入居者がいる限り継続的に家賃収入を得ることができ、年金とともに老後を支える収入源にすることが可能です。

しかし、売却の場合は一時的にまとまったお金は入るものの、その後不動産を通した収入を得ることはできません。

老後のためにお金を貯めておく場合は、しっかりとした管理能力が必要です。

また、売却する際には仲介手数料や抵当権抹消等登記費用などのお金がかかります。

そして、売却には住宅ローンの完済が必要です。

もし、ローン完済が難しい場合は、他の資産を充てるなどしなければなりません。

賃貸のメリット


賃貸に出すメリットとしては、安定した収入を得られる可能性があることです。

築30年マンションなのでそれほど高い家賃は期待できませんが、入居者を確保できれば本業の収入や年金とは別に収入を得ることができます。

また、賃貸に出すのをやめて住むことも可能です。

賃貸のデメリット

賃貸に出すデメリットとして、維持管理費の負担があります。

家賃収入は入ってくるものの、住宅ローンや管理費、修繕積立金、固定資産税などのコスト負担が続くことには変わりありません。

築30年のマンションなので家賃によっては、これらの費用負担をすべてカバーできない可能性もあります。

また、築年数が古くなるほど入居者確保が難しくなるため、空室リスクや広告費負担の上昇なども考えられます。

さらに、室内のリフォーム費用なども考えておく必要があるでしょう。

築古物件なので、賃貸に出すにしても先行き不透明な部分が多いのがリスクです。

このように、それぞれいろんなメリット・デメリットがあります。

賃貸に出しても入居者が見つからず、さらに築年数が古くなったときに売ろうとしても売れないなど、最悪のケースもあります。

築浅物件ならまだしも、築30年の物件であれば、リスクを考えて賃貸より売却した方がいいでしょう。

築古マンションを売却する鍵は不動産会社選び


築30年など築古マンションを少しでも高値で早く売却するためには、不動産会社選びがとても重要です。

なぜなら不動産会社によって特徴や強み弱みが異なるため、どの業者をパートナーにするかで売却の進み方や、満足度が変わってきます。

どのような不動産会社を選ぶといいのか、いくつかポイントを紹介します。

業者選びの参考にしてください。

担当者が親切で熱意がある業者を選ぶ

担当者は不動産会社の窓口でもあるため、良い担当者の場合は信頼できる不動産会社の可能性があります。

担当者が良くない場合は業者も信頼できないため、売却を依頼しない方がいいでしょう。

担当者の良し悪しは、専門知識があること前提で、以下のようなポイントで判断するといいでしょう。

 

  • 親身に相談に乗ってくれる
  • 熱意がある
  • 約束を守る
  • 礼儀・マナーがしっかりしている

こちらの困っていることに対して相談に乗ってくれなかったり、熱意がなく約束も守らない、言葉遣いや服装がだらしないなどの場合は、大切なマンション売却を任せるのは不安です。

逆に、しっかりとこちらの相談に乗ってくれて、熱意がある人であれば、途中上手くいかなったとしても一緒に課題を解決できるはずです。

自分の資産を預けるわけですから、信頼できる担当者がいる業者を選ぶようにしましょう。

依頼主だけでなく買主も担当者とコミュニケーションをとるため、印象が良く仕事ができる人に任せれば、売れやすくなります。

販売に強い不動産会社に依頼すること


不動産会社は販売に強いところもあれば、賃貸を主力としている業者もあります。

ただでさえ築年数が古いマンションを売却するのに、賃貸をメインとしている業者に依頼しては、上手く進まない可能性があります。

賃貸を得意としている業者は、賃貸に関するノウハウは多く持ち合わせていますが、販売に関してはそれほどありません。

逆に販売に力を入れている不動産会社は、たくさんの販売ノウハウが蓄積されています。

餅は餅屋というように、専門的な業者に依頼をすることで満足度の高い売却が可能です。

口コミ・評判が良い業者を選ぶ


信頼できる不動産会社を選ぶために、業者の口コミ・評判もチェックするようにしましょう。

飲食店や商品と同じように、口コミサイトを見れば多くの口コミ・評判が載っています。

信憑性が低い口コミがあったり、良い評判・悪い評判と両方が載っていますが、業者選びの参考にできます。

良い不動産会社であれば、悪い評判よりも良い評判が多いですし、そうでない業者であれば悪い評判の方が目立ちます。

また、実際に業者を利用した人の生の声も確認できるため、口コミ・評判に目を通すことも大事なことです。

ただし、評判・口コミがすべてではありませんので、あくまでも指標の1つと考えましょう。

実績が豊富な業者を選ぶ

信頼できる良い不動産会社をパートナーにするためにも、実績が豊富な業者を選ぶようにしましょう。

販売実績が豊富であれば、それだけ多くの人が依頼をしている理由があり、ノウハウも蓄積されているということです。

業者にとって実績はアピールポイントでもありますので、実績豊富な業者は大抵ホームページに載せているものです。

実績が豊富な業者であれば、満足度の高い売却を実現できる可能性があります。

複数業者を比較して選ぶ


築30年マンションを売却するのであれば、少しでも高く売りたいものです。

不動産会社によって査定基準が異なるため、同じ物件でも売却金額が変わってきます。

少しでも高値で売りたい場合は、査定金額が高い業者を選ぶことが重要です。

査定金額が高いと絶対に高値で売れるというわけではありませんが、査定金額が安い業者よりも高く売れる可能性はあります。

そのため、複数業者で査定をおこない、査定金額が高い不動産会社の中から選ぶようにしましょう。

一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数業者へ査定依頼を出すことが可能です。

最初から1社に絞るのではなく、複数業者で査定金額を比較したうえで選ぶようにしてください。

知って得をしよう!築30年のマンションを売却した際の税金の話

築30年のマンションを売却すると、仲介手数料などの費用の他に税金がかかります。

売却することはお金が入ってくるだけではないため、どのようなことにお金がかかるか知っておくことは大事です。

ここでは、売却に伴いかかる税金について確認していきましょう。

印紙税


まず、築30年マンションを売却する際に印紙税がかかります。

印紙税とは、マンションの売買契約を締結する際に使用する売買契約書に添付する収入印紙代のことです。

税額については売買価格によって、以下のように異なります。

売買価格 税額
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

※契約書1通あたり

※平成31年時点

登録免許税


築30年マンションを売る際は、登録免許税もかかります。

登録免許税とは、住宅ローンが残っているマンションの売却にあたり、抵当権抹消や住所変更登記にかかるものです。

金額はそれほど高くなく、抵当権抹消は不動産1件につき1,000円。

住所変更登記も1,000円となっています。

また、税金ではありませんが、これらの手続きは司法書士に委託するのが一般的です。

委託する際は司法書士への報酬が1万円〜3万円程度必要です。

譲渡所得税

築30年マンションを売却して利益(譲渡所得)が出た場合は、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得は以下の計算式で算出でき、所有期間(5年以下or5年超)によって税率が異なります。

譲渡所得=売却価格−(取得費用+売却費用)

短期譲渡所得(所有期間5年以下)

所得税(復興所得税含む) 30.63%
住民税 9%
合計税率 39.63%

【長期譲渡所得(所有期間5年超)】

所得税(復興所得税含む) 15.315%
住民税 5%
合計税率 20.315%

仮に、築30年マンションを中古で購入していて所有期間が5年に満たない場合は、40%近い税率となるため多額の税金が課せられる可能性があります。

ただし、譲渡益が出た場合は以下のような特例があるため、大幅な節税が可能です。

3,000万円特別控除


譲渡所得税に関する特別控除の中で代表的かつ、節税効果が高いのが3,000万円特別控除です。

一定要件を満たす家であれば対象となり、所有期間や居住期間の制限もありません。

3,000万円特別控除があることで、

「譲渡所得−3,000万円=課税譲渡所得」

一般的な築30年マンションであれば譲渡所得税はかなり軽減、もしくは0円になるでしょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、居住用物件を10年以上所有していて、譲渡益が出た場合に利用できる特例のことです。

所有期間が10年を超えている場合は、長期譲渡所得で20.315%の税率となりますが、軽減税率の特例によって14.21%(所得税10.21%、住民税4%)になります。

ただし、課税譲渡所得が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分しか軽減税率は適用されません。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、居住用物件を売却して新しいマイホームに買い換えする際に利用できる特例です。

マンションの売却価格より、新しく買い換えをした家の購入金額の方が高い場合に適用できます。

特定居住用財産の買換え特例を適用した場合は、その譲渡益の課税が繰り延べられます。

このような特例があるため、築30年マンションを売却して譲渡益が出そうな場合は、どの特例が適用できるか事前に確認し、節税をしましょう。

【番外編】住宅ローンが残っていてもマンション売却はできる?


基本的に、マンション売却する際は住宅ローンを完済する必要があります。

例えば住宅ローンが1,800万円残っているマンションを、1,300万円〜1,400万円で売るとなると、差額の400万円〜500万円を用意しなければなりません。

お金を用意する方法としては、大きく次の3点です。

  1. 他の資産を充てる
  2. 人に借りる
  3. 別の金融機関から借りる

不足分を補えるほどの資産がある場合は、住宅ローン返済に充てて完済をします。

貯金を充てたり、車を売ったり、保険を解約したり、株を売ったり…など、どのような資産から充当するかは人それぞれです。

また、親族や知人にお金を借りてローンを完済する人もいます。

しかし、この場合は金額によってはすぐに用意できませんし、人間関係が崩れる可能性もあるため注意が必要です。

そして、別の金融機関でお金を借りてローン完済する方法もあります。

この方法だと、これまで利用してきた住宅ローンよりも金利が高くなるため、利息の割合は大きくなってしまいます。

基本的には住宅ローンを完済できないと売却できませんので、事前にしっかりと資金計画を立てるようにしましょう。

なお滞納などがあって任意売却をする場合は、住宅ローンが残っていても売却を進めることが可能です。

まとめ


今回は、築30年マンションを高く売るためのコツや、持ち続けるデメリット、不動産会社選びや税金などについて紹介いたしました。

築30年マンションであっても、売り方や業者選びにこだわれば、通常より高く売ることは可能です。

築古マンションの売却を検討している方は、ぜひこの記事を参考に進めてみてください。

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