不動産売却のチラシの注意点!ポストに入っていたマンションや一戸建て売却チラシの注意点

情報収集ツールの主流がインターネットになり、WEB広告も一般的になった昨今、紙媒体の広告は少なくなりました。

それでも古典的な広告方法であるチラシを各家庭のポストに入れる「ポスティング」は健在で、家のポストには日々色々なセールスのチラシが投かんされ、不動産の売買に関するチラシも多いです。

チラシの殆どは、手にした人の目に留まることはありません。

しかしチラシには、次の2つの効果があります。

①「全く興味がなかったのが、チラシを見て興味を持って行動に移る」

②「興味や関心があるもの(事)に関するチラシは目に留まって、実現に向けての行動につながる」

不動産の売買に関するチラシは、「この地域で土地を探している人がいます。

高値で買いますのでご連絡ください」という売却物件募集に関するものから「今払っている家賃で買えるマイホーム!」という売り出し物件まで様々です。

普段は全く気にせずにすぐにゴミ箱行きのチラシも「売りに出そうかな」「そろそろ家を買おうかな」と少しでも思っていると目に留まるものです。

チラシがきっかけで興味が湧く、漠然としていた考えが具体化して行動を起こすこと自体は全く問題ありませんが、気をつける点はあります。

この記事では不動産の売買に関するチラシの、注意すべき点をご紹介します。

不動産売買に関するチラシ

不動産売買に関して投かんされるチラシには、大きく分けて2種類あります。

①「売却物件募集」、すなわち売主を探すチラシ

②「売り出し物件の広告」、すなわち買主を探すチラシ

①売物件募集のチラシ~売主を探すチラシ

売主を見つけるためのチラシは、「売却物件大募集!高値で買い取ります」のようなおおまかなものから、

「このマンションでお部屋を探しているお客様がいらっしゃいので、今ならすぐに高額で売却できます」

「○○町内の3LDKの物件を探しているお客様がいらっしゃいます」等具体的なものまで、実に様々な謳い文句で売物件を募集するチラシです。

また「大至急探しています」という文言が掲載されていることもあります。

町名や間取りの限定、「探しておられるお客様がいらっしゃいます」「大至急」等の文字を目にすると、「本当に物件を探している人がいるんだな」「すぐに売れそう」と思ってしまうものです。

しかし物件を探している人が本当にいるかどうか、ということは確実ではありません。

すぐに売却できると期待して不動産会社に連絡すると「チラシを配った時には確かに探しているお客様はいましたが、その後すぐに他の物件を購入されました」ということも多いのです。

では何故「物件を探している人がいます」と言うチラシをポストに入れるのでしょうか?

それは、「売却物件を預かるため」「売却見込み客情報の収集のため」です。

不動産会社は売物件を預かりたい

不動産会社は、物件を預からないと「売り物」がありませんので事業が営めません。

売物件として預かれば、後は売買契約が成立すれば仲介手数料としてまとまった金額が手に入りますし、売物件を預かって自身で買主を見つければ、いわゆる「両手取引」ができます。

両手取引とは、不動産会社1社が売主側と買主側双方から仲介依頼を受けて双方から仲介手数料を受け取ることです。

通常、売買では売主は「なるべく高く売りたい」と思い、買主は「できるだけ安く買いたい」と思い双方の利益は反するものです。

利益が反する双方の仲介を1社のみが担うのはおかしい話なので、海外では両手取引は法律で禁止されている国が多いのですが、日本では規制されていませんので違法ではありません。

また買主を自身で見つけなくても、売り出して待っていればいずれ買主が現れて売主側の分だけでも仲介手数料が手に入るのですから、売物件を預かるというのは不動産会社にとって重要な業務になっています。

今すぐに売却しなくても将来売却を考えている「見込み客」情報を把握しておくことも今後の経営や営業のことを考えると大切です。

「探していらっしゃるお客様がいます」というのは、物件を売却したい、将来売却しようかなと考えている人を見つけるための、撒き餌のような誘い文句です。

ポスティングは、地域の家やマンションを一軒一軒回ってチラシを投函していくので手間と時間、チラシを作る費用や人件費がかかります。

しかしチラシの殆どは手にした人の目に留まることはないので、かけた手間と費用に比べたら効率が悪い方法に思えます。

しかし一般的に不動産の価格最低でも百万円単位、マイホームの平均価格は千万円単位と高額商品ですので、1件でも物件を預かって売却できたら「売買代金×3%+6万円+消費税」の仲介手数料を手にすることができます。

仲介手数料の金額を考えると、チラシの費用や人件費は十分回収できる算段になりますので、手間とお金をかけてチラシのポスティングを行い、売り物件や将来不動産を売りそうな人を探すのです。

買主の存在をアピールする表現は、広告規制の対象外


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不動産に関する売買その他の広告は、宅地建物取引業法(宅建業法)と不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)の2つに従って行わなくてはなりません。

表示規約とは宅建業法とは別に、不当景品類及び不当表示防止法(景品表示法)12条の「事業者又は事業者団体は業種ごとに公正競争規約を設定し、それぞれ自主規制を行うことができる」に基づいて不動産業界が自主的に定めた規定です。

よく賃貸や売買のチラシや広告にある「駅徒歩〇分」というのは、「徒歩時間は80mにつき1分」という表示規約に基づいて算出されています。

途中の信号での待ち時間やマンションなら敷地内の距離は考慮されませんので、例えば「駅徒歩5分」と掲載されていても実際に歩くと10分近くかかることもありますが、広告違反にはなりません。

徒歩時間の他にも、広告の文字の大きさは7ポイント以上等細かい規定が幾つも定められています。

他にも土地の広さをごまかす等誇大広告の禁止、まだ建っていない建物を新築物件として売り出す等の広告開始時期の制限、不動産会社自身が売主となるのか仲介業なのかの取引態様の明示については宅建業法に規定されて遵守が義務付けられています。

しかし厳しく規制されている不動産広告において、「買主の存在をアピールする表現」は規制の対象外です。

購入希望者が、自身の希望するマンションや地域に売物件が出たら教えてほしいと不動産会社に依頼することは実際によくあることですので、「探しているお客様がいらっしゃいます」は嘘や誇大とは言えないからです。

「物件を探しているお客様」が、チラシをポスティングした当の不動産会社だったということもありますが、「探しているお客様」には違いありませんので違反になりません。

「探しているお客様」が本当に存在するのか、いつの時点で存在しているのか、探している人は個人か法人か、といったことはチラシでは分かりません。

チラシを見て関心を持つこと自体には問題ありませんが、連絡には慎重になった方がよいのです。

※不動産会社による買取は、一般的に「仕入れ」に当たります。

不動産に限らず、仕入れ値を抑えることが利益率を高くするセオリーですので、

いくらチラシに「高値で買い取ります」と掲載されていても、相場価格よりも低い金額での買取になると思っておいた方がよいでしょう。

利益が出なくてもいいから早く手放したい等の差し迫った事情がない限り、不動産会社に買い取ってもらうのは最後の手段としておくことをお勧めします。

チラシを見て連絡する前に、まずは自分で確認しよう


インターネットが主流になった今でも、ネットという実体のないものよりはやはり「紙」という実体のある媒体の方が信憑性や信頼性が高く、広告でも同じです。

もし家の売却を考えているときに、「売り物件を募集しています。今なら高額ですぐ売れます」というチラシを目にしたら、グッドタイミングとばかりに連絡したくなるかもしれません。

しかし連絡したら、相手のペースに乗せられて言われるがままにあれよあれよと売却に踏み切ってしまう可能性や、熱心なセールス攻勢を受ける可能性があります。

チラシを見てすぐに連絡するのではなく、まずは自分で調べて確認してみましょう。

今は売り出し価格や、「自分の家が売りに出したら幾らで売れるか」という査定額が、インターネットで簡単に調べられます

あらかじめ調べてから連絡すれば、相手のペースに乗せられることもありませんし、相手が買主のために本当に物件を探しているのか単に物件を預かりたいためだけなのかも検討がつきます。

また査定を受けておけば、相手が提示した売却金額が適正なのか目安をつけることもできます。

調べ方については後述します。

②売り出し物件のチラシ~買主を探すチラシ

売却物件募集のチラシとは別に、売り出し物件のチラシにも注意が必要です。

「あなたが今支払っている家賃分のローン返済額で、マイホームが手に入ります!」というチラシを、「そろそろ家を買おうかな」と思っている時に目にしたら、興味を持って「話を聞いてみるだけでも」と連絡してしまいがちです。

またチラシを見るまで購入する気はなかったのに「確かに賃貸だと家賃を払い続けても自分の所有物になるわけではない。どうせなら買ってしまおうか」という気持ちになるかもしれません。

家の売り出しに関するチラシには、「お買い得!新築物件3LDK3,500万円。月々ローン返済額75,000円」等、物件価格や月々の住宅ローン返済額しか書いていないことが殆どです。

しかし家の購入には、物件価格の他、不動産会社の仲介手数料、銀行ローンを利用する場合はローン事務手数料、登記の際の登録免許税、司法書士への手数料等、様々な「諸費用」がかかります。

諸費用の目安は物件価格の1割程度です。

家を購入するときは、物件価格の他に諸費用を資金計画に入れておかないと、後々購入や返済の計画に支障を来す可能性が出てきます。

また賃貸なら家賃さえ支払えば済みますが、家を購入すると月々の住宅ローンの返済だけでなく、土地や家に対して毎年固定資産税がかかってくることになりますので、毎月の支出やボーナスの使い道を考える時に予算に組み込んでおくことが必要です。

家の購入は、綿密で慎重な資金計画を立ててから行動を始めることが大切です。

何の計画も立てずに「興味がわいた。とりあえず話だけでも聞いてみよう」とチラシを見て不動産会社に連絡すると、不動産会社のペースに乗せられてしまう可能性があります。

「ローン審査には自信があります」というセールスコピーには注意


売り出し物件のチラシには、「ローン審査には自信があります」「どんなお客様でもローン審査を通す自信があります」等掲載している不動産会社もありますが、注意が必要です。

住宅ローンを利用して家を購入する人が大多数なので、いくら購入意欲があっても金融機関のローン審査に通らないと家を購入できず、不動産会社も契約が成立しないので仲介手数料が入ってきません。

本当に金融機関に太いパイプがあったり、審査基準が厳しくない金融機関に融資案件として持ち込んだりする場合もありますが、本来なら返済が厳しいと判断されて審査に通らないようなケースでも無理をして審査を通す、悪質な不動産会社も中には存在します。

無理にローンを組んで家を購入して後々困るのは買主だけで、不動産会社は全く困りません。

チラシの謳い文句に踊らされず、自身の収支状況も冷静に見て判断することが大切です。

また物件の売り出し価格が適正かどうかも調べておくことが大切です。

家は、市場の動向や物件価値に見合った価格で売り出されていることが一般的ですが、物件価値に見合わない高額で売り出されている場合もあります。

大手ポータルサイトに掲載されている売り出し物件の価格は、売主側の事情や希望が加味されていることがあるので必ずしも相場価格ではない可能性もありますが、チラシに掲載されている売り出し価格が適正かどうかを判断する目安にすることができますので、事前に確認しておくとよいでしょう。

物件価格を知るために、売る時も買う時も利用できる便利なサイト


売り出し価格や過去の取引価格を知るには、インターネットを大いに活用しましょう。

現在売り出されている物件の価格を調べることは当然ですが、現在売り出されている物件価格は、景気や市場動向の影響はありますが基本的に過去の取引価格を参考に算出されているので、過去の取引価格を知ることは現在適正価格での売り出しかどうかを判別するために有益な情報です。

過去の取引価格を調べる

過去の取引価格を知るには、次のサイトが便利です。

土地総合情報システム

国土交通省が公表しているサイトで、全国の不動産の実際に取引内容を見ることができます。

取引時期は4半期ごとと細かく分けられ、実際の取引価格に加えて所在地、地域、最寄駅からの距離、坪単価、土地の形状と詳細な情報が閲覧できます。

但し郊外や地方都市等、活発に不動産取引が行われていない地域は取引事例が少ない又は無いこともあります。

現在の市場での売り出し価格を調べる

売却でも購入でも、実際に地域で売り出されている物件価格を調べておくことは大切です。

「ポータルサイトで似たような物件が○千万円だったのに、なぜ不動産会社が提示した価格は○千万円なのだろう?」

「同じ地域で似たような間取りなのに、なぜポータルサイトとチラシで価格が違うの?」

事前に調べていれば不動産会社に価格について質問ができますし、適正価格かどうかをある程度自分で判断することもできます。

実際の売り出し価格を調べるには、地域を絞って複数の物件価格が検索できる大手ポータルサイトが便利です。

主な不動産大手ポータルサイトは、次の4つです。

SUUMO

アットホーム

オウチーノ

ライフルホームズ

売り出し価格は売主の希望や事情が反映されている場合があるので、必ずしも相場の価格ではありませんが、参考にできます。

売却を考えている時は、一括査定を受けるのもおすすめ


チラシを見て連絡する前に、自分の家がいくらで売れそうなのかを知るために、インターネットで一括査定を受けることも有効な方法です。

詳細な物件情報と個人情報を掲載する必要がありますが、一般的にパソコンやスマホから情報を入力し不動産会社を選択して送信すると、当日中~数日以内に不動産会社から査定結果がメールや郵便、電話等で知らされる、簡単で便利なサービスです。

「無料査定します」という文言が掲載されているチラシが投かんされることもありますが、不動産会社が行う査定は業務の一部として当然に無料なので(物件価格を算出するのに報酬が発生するのは、不動産鑑定士に依頼した時のみです)、インターネットの一括査定も勿論無料で利用できます。

但し詳細な情報を入力するので、査定を受けた後にセールスの電話やメール、不動産会社によっては直接自宅訪問してくることもあります。

「売る気はないが単に価格を知りたい」だけだと、後々煩わしい思いをする可能性がありますので注意が必要です。

主な一括査定サイトは、次の5つです。

すまいVALUEとソニー不動産以外のサイトは、全国どの地域でも対応可能です。

HOME4U

ライフルホームズ

イエウール

イエイ

すまいVALUE

※すまいVALUEは三井のリハウス、東急リバブル、野村の仲介、小田急不動産、住友不動産販売、三菱地所ハウスネットの大手不動産会社6社のみが参加しているサイトで、大手ならではの安心感や信頼感が魅力ではありますが、都市部の人口の多い地域の物件の査定しか扱っていません。

1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)の不動産なら、地域に特化したソニー不動産もおすすめです。

一括査定で提示された査定額は不動産会社によって異なりますし、「最低売却価格」を保証するものではありませんが、チラシを見て連絡する前に複数の会社の査定額を知っておくと、チラシをポスティングした不動産会社が提示した金額が高すぎるか安すぎるかといったことを判断できます。

チラシの活用の仕方

ポストに入っていたチラシは全く信用せずに無視しましょう、というのではありません。

チラシの中には、本当に真摯に売却物件を募集している不動産会社や良い売り出し物件の広告のものもあります。

良い情報か無視するべき情報かを判別する目を養うためにも、今はインターネットで便利にどんな情報でも調べられますから、ポスティングした不動産会社名を検索する、物件価格が適正か調べる等情報収集に利用しましょう。

情報を集めて知識を養い「信頼できそうだな」と思えば連絡してみてもよいでしょう。

また将来売却を考えた時に、自分の物件がいくらで売れそうか「相場価格」を知るために取っておくこともお勧めです。

ポータルサイトで売り出し価格を調べることも勿論便利で有効ですが、近隣の物件が売り出されていない場合もあります。

例えばマンションなら「価格÷物件面積」で㎡単価を出して、自分のマンションの床面積を乗じると参考価格が出せます。

同じ地域の物件のチラシが数件分あれば、各物件の㎡当たりの単価を算出して、単価の平均値を算出することも、相場の価格を知るのに役立ちます。

但し不動産に限らず情報は『鮮度』が命ですので、あまり古いチラシを長く置いておいても役には立ちませんので、2年分程度でよいでしょう。

実際に売却する時の、広告方法としてのチラシ


「チラシには要注意」「すぐに連絡しないように」と述べてきましたが、実際に家を売り出す場合は、やはりチラシのポスティングは有効な広告手段です。

実際に家を売り出した時は、ポータルサイトや不動産会社のホームページへの物件掲載、店頭の張り紙等様々な方法で広告を展開してもらうことになります。

家を買う人は、現在住んでいる地域周辺で物件を探すケースが多くの割合を占めます。

転勤が決まったので転勤先に新しい家を探すといった例もありますが、全く縁もゆかりもない地域に「住みたいな」と思ってインターネットで家を探す人はあまりいませんので、地域限定のチラシのポスティングは、現実的で十分有効なのです。

インターネットのポータルサイトは、偶然目に留まることもありますが、基本的にはサイトにアクセスするという「自ら行動を起こす」ことが必要です。

チラシは、自ら行動を起こさなくても目にする機会があることで、家を購入する気が無かった人が興味を持って「購入見込み客」になる可能性があることと、家を購入する意欲が元々あった人には、さらに意思を固めて具体的な購入への行動につなげられる効果が期待できます。

「誠実なチラシ」であること

自らが売却する場合の広告チラシは、不動産会社とよく打ち合わせをして、「購入希望者が新生活を思い描ける」正確で親切な情報が掲載されたチラシを作ってもらいましょう。

通常の商品広告の様な「狙った」キャッチコピーや、「家族の会話風」のような凝った作りにする必要はありません。

必要な情報が見やすく掲載されている方が、効果が期待できます。

必要な情報とは、主に次の3つです

①物件の写真や間取り

②周辺地域の情報

③物件のアピールポイント

チラシに掲載された物件の写真を見た人が関心を持てば「ここが私たちの新居になるかもしれない家」という気持ちになります。

間取りは「玄関すぐの部屋は子供部屋、2階の和室は来客用にして・・・」と新生活が思い浮かびます。

周辺地域のスーパー等の施設や学区を掲載していると「子供の通学にも便利だし、仕事帰りの買い物もし易そう」とより購入後の生活が具体的にイメージできます。

物件のアピールポイントとは、「日当たり良好」といった生活に関するものの他、「住宅ローンの所得税他、減税適用物件」や「インスペクション(住宅診断)済み」「耐震基準に適合しています。証明書有り」等、経済的な負担が軽くなることや安心して住める物件であるということです

「減税適用物件」と掲載されていれば、「税金がかかるんだな」という諸費用に対するひとつの啓発にもなります。

また購入に係る税金が安く済んだりかからずに済んだりすることは、購入の決断を後押ししてくれる大きなポイントですので、より目立つように掲載してもらいましょう。

おわりに


家の売却や購入を検討している時、チラシが目に留まると「ちょっと聞いてみるだけでも」と気軽に連絡してしまいがちです。

しかしチラシに掲載されている情報は、述べてきたように曖昧で正確でないことも多々あります。

フットワークの軽さは大切ですが、家の売却や購入は人生の中で何度もありませんし高額なお金が関係することでもありますから、チラシ一枚を見ただけで行動を起こすのは、後々足元を取られてしまう可能性もあり軽率です。

チラシを見て連絡する前に、必ず自分で下調べをしておきましょう。

調べて知識を持っておけば、チラシに掲載されている情報が正しいかそうでないか、連絡しても良い会社かどうかを判断できます。

また自分が売主になる場合は、誠実でわかりやすいチラシを心がけましょう。

チラシは上手く利用すれば、情報の収集、発信に有効です。

上手く活用するために、情報を取捨選択する目を養うことが大切です。

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