事故物件を売る方法~自殺や心理的瑕疵があった戸建てやマンションを高く売る方法

事故物件とは、自殺や殺人事件が起こったり、周辺に暴力団施設があったりするなど大きな問題を抱えた物件です。

普通の人なら避けがちなので、売却が難しいという大きなデメリットがあります。

  • 事故物件を売却するにはどうすればいい?
  • 普通の不動産会社に依頼できるの?
  • 売れなかったら、どうすればいい?

このような悩みを持っている方も多いでしょう。

じつは事故物件を専門に扱っている業者があり、売れるようにする対処法もあります。

また、事故物件であることを隠して売却すると、大きなトラブルの原因となるのです。

記事では

  • 事故物件の一般的な定義
  • 絶対にしておくべき瑕疵担保責任
  • 事故物件を売る6つの方法
  • 事故物件を専門に扱う業者

これらを解説します。

記事を読むことで、スムーズに事故物件の売却を行えるようになります。

それではさっそく見ていきましょう!

もくじ

事故物件の一般的な定義とは?

そもそも事故物件とは、どのような物件のことを指すのでしょうか?

じつは事故物件の定義はとても曖昧です。

一般的には、殺人や自殺、火災による死亡事故が起きた物件のことを示します。

そのため、病気による自然死などは含まれないことがほとんどです。

そこで気になるのが、近年増加している孤独死の扱いですよね。

自然死での孤独死で家族がすぐに発見したのならば、事故物件には含まれない可能性が高いです。

対して、自然死ながらも長い期間誰にも発見されなければ、事故物件とみなされるかもしれません。

また、心理的に嫌悪すべきものが近隣にある場合も、事故物件に含まれます。

例えば、暴力団の事務所や宗教施設などが近隣にあれば、それは事故物件となるでしょう。

事故物件は法律で明確に定められていないので、線引きが難しいです。

そこで、事故物件を定義で考えたいのは、あなたが知ってがっかりする事実があるかどうか。

死亡事故が起きていたり、周りに暴力団事務所があったりすると、普通の感覚では住みたくないですよね。

もしくは、住み始めて雨漏りに気づいたり、隣で事故死があったりするのも嫌なはずです。

このように、住人が物理的や精神的に嫌な思いを抱く物件は、事故物件と考えておくといいでしょう。

事故物件であることを隠して売るとどうなる?


事故物件の定義は曖昧ですが、物件のオーナーは購入希望者に事故物件であることを伝える義務があります。

これを瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と言います。

簡単に説明すると、瑕疵担保責任は物件に欠陥があった場合、その責任は売主にあることを定めた法律です。

瑕疵担保責任は、住宅購入者の不利益を防ぐためにあるものです。

そのため、不動産売却を考えているのなら、しっかりと理解してトラブルを防ぎましょう。

ここからは、さらに詳しく瑕疵担保責任について見ていきます。

心理的瑕疵に当たり告知義務違反になる


瑕疵は見えない不具合や欠陥のことを示します。

一般的には、住んで初めてわかる雨漏りやシロアリ被害などを指しますが、瑕疵は心理的不具合や欠陥も指します。

例えば、事故や事件が原因の殺人、異臭、暴力団事務所が近隣にあるなどが心理的瑕疵に含まれるのです。

瑕疵の視点で事故物件は次の4つに分類できます。

物理的瑕疵物件

雨漏りやシロアリ被害、柱の腐食、給排水設備の不具合などの物理的欠陥がある物件のこと。

環境的瑕疵物件

建物や土地自体には問題がないものの、周辺環境に迷惑がある物件です。

例えば、近隣に暴力団事務所や宗教施設があったり、騒音や悪臭があったりすることを指します。

法的瑕疵物件


住宅に関する法律は数多くあります。

法的瑕疵物件とは、法律に関する制約が多い物件のことを指すのです。

例えば、用途地域の制限が大きいや再建築不可避物件など。

心理的瑕疵物件

事故物件で想像されるよう、自殺や殺人事件などが起きた物件です。

心理的に不快感や嫌悪感を覚える物件を示します。

簡単にまとめると住宅の欠陥や事件などは、見えるものも見えないものも含めて、購入希望者に伝える義務があるということ。

目に見える欠陥などは、購入希望者も気づきやすいです。

しかし、実際に住んでからしか気づけない心理的瑕疵は、購入前に伝えなければいけません。

住宅売買は大きな金額が動くため、不備などは隠さずに全て教えてあげる必要があります。

では、住宅購入後に不備が見つかった場合、どうなるのでしょうか?

契約の解除や損害賠償を求められることも

瑕疵は民法によって記載されていますが、具体的にどこまでが瑕疵なのかは明示されていません。

民法の記載事項を簡単に要約すると以下の通りです。

  • 買主が不具合や欠陥を知らなければ、買主は契約の解除ができる
  • 契約の解除ができない場合は、損害賠償請求できる
  • 瑕疵の発生期限はないが、契約の解除もしくは損害賠償請求は、瑕疵を知ってから1年以内に行う必要がある

瑕疵担保責任では、売主が意図的に隠していなくとも、瑕疵があれば売主は損害賠償請求できます。

また、瑕疵の発生期限が設定されていないのも大きな特徴ですね。

例えば、住宅購入10年後に伝えられていない不具合が発見されると、売主が修理費用を負担しなければいけません。

ただし、無期限だと買主にとっての負担が大きすぎますよね。

そこで実際には、契約書に瑕疵担保責任の期間が定められるのが一般的です。

個人同士の売買では、瑕疵担保責任期間は3ヶ月が普通。

3ヶ月以内に発見された不具合の修理費用は売主負担となりますが、3ヶ月以降は買主負担となります。

契約内容によっては、買主が購入解除できないこともあるのです。

一方、売主が不動産会社の場合は、中古で2年間、新築で10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

不動産会社は住宅販売の専門家なので、大きな責任を担う必要があるというわけですね。

まとめると、瑕疵担保責任のポイントは次の通りになります。

  • 心理的瑕疵で義務違反になる可能性がある
  • 瑕疵担保責任の期間は契約書で定められる
  • 一般的には3ヵ月売主負担
  • トラブル回避のために契約書を要チェック

事故物件の売却で告知義務違反になった判例5選


事故物件の売買ではトラブルが起きるケースが高いです。

トラブルを回避するためには、告知違反義務となったケースを知り、同じ過ちは繰り返さないようにすることが重要。

ここからは、事故物件の売却で告知違反義務になった判例5選を解説します。

1.8年前の殺人事件が心理的瑕疵と認められたケース


個人の売主が不動産会社に住宅売却をした事例です。

不動産会社は事前に「事故や事件はなかったか」と尋ねたところ、売主はないと回答しました。

そして、一旦5,575万円で売却しましたが、近隣住民の話で7年前に強盗殺人事件があったと判明。

事故物件の場合、購入金額は半額ほどになるので不動産会社は差額を返還するように求めましたが、売主は連絡をしません。

そこで、不動産会社は売主を相手に訴訟を起こしたのでした。

裁判の結果、事故物件は4,000万円で売却できる可能性があることから、差額の1,575万円と弁護士費用160万円の支払いが下されました。

【ポイント】

  • 8年前の事件ながらも、近隣住民の記憶に残っていることから、心理的瑕疵が
    認められる
  • 市場価格は不動産見積もりより高かったので、支払い差額は軽減された

2.暴力団と関係の深い事務所が周辺にあったケース

宅建業者が購入した住宅を競売に出したところ、2億円での購入が決定しました。

しかし、購入者が調べたところ周辺のビルは暴力団の指定事務所と知ったのです。

宅建業者がその事実を知ったうえで売却したということで、購入者は契約解除の意思表示を行いました。

問題のビルは暴力団の事務所ではないながらも、暴力団と関係の深い興行事務所と判明。

ただし、周辺には女子高や通学路などがあるため、土地の瑕疵とは認められませんでした。

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そのため、契約解除は棄却されたのです。

しかし、宅建業者にはビルの存在を告げなかったことから、購入者に売却価格の1割の支払いを命じました。

【ポイント】

  • 暴力団と関連がありながらも周辺環境を踏まえて、土地の瑕疵と認められなかった
  • ビルの存在で価格は相場より1割下がるのが妥当と考えられ、2,000万円の支払いが命じられた

3.性風営特殊営業に使用されていた部屋が瑕疵と認められたケース


売主が貸していた住人が長い間、部屋を性風営特殊営業として使用していたのです。

管理組合は住民にやめるように求めたが、応じなかったため強制退去となりました。

その後、売主はクロスや床の張替など内装工事を行ったのです。

売主は性風営特殊営業があったことを告げないで、購入希望者に売りました。

入居後の総会で、特殊営業があったことが話題に出て、購入した夫婦は訴訟を起こしたのです。

判例では、性風営特殊営業のことを告げずに売却したのは瑕疵に該当するとみなし、損害賠償金の支払いが命じられました。

【ポイント】

  • 風俗特殊営業は瑕疵にあたる
  • 一般的な嫌悪感などがある物件は注意が必要

4.事故物件売却で購入解除が認められた事例


買主は1,400万円で物件購入を行い、月に1~2回宿泊を行ったものの、健康上の問題が生じたため売却を決めました。

仲介業者に売却を依頼し、購入希望者が調査を行ったところ、昔自殺が行われた物件だと判明したのです。

結局、売却は成立することがなく、買主は売買契約の解除と支払い済み代金の返還を求めました。

自殺が行われたのは7年前ながらも隠れ瑕疵に該当するとして、売買契約の解除が認められたのです。

【ポイント】

  • 競売で取得した事故物件でも瑕疵となる
  • 7年前の自殺でも認められる

5.火災事故を隠した瑕疵ケース

買主は物件を購入したのち、3年前に建物内で死亡者が出た火災事故があったことを知りました。

売主はそのことを伝えていなかったため、損害賠償請求を求めたのです。

裁判所は隠した火災事故は土地にまつわる心理的欠陥であり瑕疵であるとし、損害賠償の一部を認めました。

【ポイント】

  • 火災事故は心理的瑕疵にあたる可能性が高い
  • 心理的瑕疵とみなされるかどうかは、原因や経過した年月、近隣住民の認識具合
    などによる

事故物件の売却で告知義務違反にならなかった判例5選

事故物件売却で告知違反義務になった事例を見てきました。

しかし、義務違反とならなかった判例も数多くあるのです。

ここからは、事故物件の売却で告知違反義務にならなかった判例を解説します。

告知違反義務になった判例とならなかった判例を見ることで、事故物件のラインが明確になるはずです。

1.17年前の火災事件が瑕疵と認められなかった事例


買主は物件購入後に、17年前に死亡者の出た火災事件があったと知りました。

契約の時、売主にそのことを伝えられていなかったため、買主は土地の隠れた瑕疵にあたるとして損害賠償請求を行ったのです。

しかし、裁判所は火災事件は瑕疵に該当しないとして買主の請求を棄却しました。

瑕疵に該当しないと判別された理由は次の通り。

  • 事件から17年という長い時間が経っている
  • 事故が発生した建物が存在していない
  • 近隣住民の認知度が低い

また、売主が事故のあった事実を知らなかったということも考慮されました。

【ポイント】

  • 事件経過年数などによって瑕疵と認められない
  • 建物の存在有無が重要要素

2.売主が殺人事件を知っていたとみなされなかったケース

物件購入後に買主はかつて存在した共同住宅で殺人事件が発生したと、近隣の宅建住宅など通じて知りました。

そこで売主が事実を知っていながらも伝えなかったとして、損害賠償請求をしたのです。

しかし、裁判所は新聞紙などの報道は大きくなく、記憶にも残らないものであるため売主が知っていたとは言えないと判断しました。

そのため、売主は瑕疵担保責任の追及が問われず、買主の要求は棄却されたのです。

【ポイント】

  • 事件の大きさや印象度が弱いため、瑕疵と認められなかった
  • 今事例は珍しいもので、基本的に事件があれば伝えなければいけない

3.市場価格の減少が認められなかったケース


建築中マンション購入後、エレベーターシャフト内で作業員の死亡事故が起きました。

買主はマンションの高級感や安心感、品質などの引き渡し義務を果たせなくなったとして、手付金の返金などを求めたのです。

裁判所は社会通念上マンションには買主が求めるほどの瑕疵がなく、市場価値の減少も認められないということで、棄却しました。

【ポイント】

  • マンション共有部分の事故が瑕疵と認められなかった事例
  • 今後、同様なケースがあれば瑕疵と認められない可能性が高い

告知義務違反に当たるか判断できない場合は
必ず専門家に相談する

実際の事例を見てきましたが、告知違反義務になるかどうかは、非常に分かりづらいです。

例えば、殺人事件が起きていたとしても、経過年数や近隣の認知度によっては違反にならないケースもありました。

基本的には、普通の感覚で住みたくないと思う要因があるのなら、そのことは伝えておくべきです。

瑕疵を隠して売却するリスクは非常に高いうえに、誰にもメリットはありません。

事故物件かなと少しでも思ったら、住宅販売のプロである不動産会社に相談するようにしましょう。

さらに言えば、法律の専門家である弁護士に相談すると安心です。

ただ、弁護士は相談費用がかかるので、まずは不動産会社と相談するといいですね。

住宅販売のプロである不動産会社なら、適切なアドバイスをしてくれるでしょう。

また、売る前には第三者の視点で事実関係を確認することも重要。

隣人が騒音を発する時間帯や特殊営業として使用されていた時期などを正確に伝えれば、意外と購入希望者は気にしないかもしれません。

告知義務を果たすためには、マンションや土地の歴史、周辺の状況などを理解することが大事です。

事故物件の売却価格は相場価格より2~3割ほど下がる


事故物件を相場で売るのは不可能だと考えておきましょう。

基本的には、相場価格より2~3割ほど下がります。

また、事故物件の内容によって下がり率が異なるのです。

殺人や事故死の場合は3~5割、自殺は2~3割、自然死は1~2割ほど相場よりも下がります。

例えば、相場価格3,500万円の物件だと、2,450万円から2,800万円が相場になるということ。

事故物件は高確率で値段交渉されます。

その時に、適正価格を知らなければ必要以上の値下げをしてしまって損するのです。

売却する前は、不動産ポータルサイトなどを活用して周辺相場を知って、その相場から2~3割を差し引くといいでしょう。

事故物件には事故物件なりの相場があるので、なるべく高くで売却できるようにしましょう。

売りにくい事故物件を売る5つの方法

賃貸ならまだしも、事故物件を購入する人は、なかなかいないです。

ただし、なるべく早く手放したい方もいるでしょう。

そこでここからは、円滑に事故物件を売れる5つの方法を解説します。

1.価格を下げて売る


事故物件を売る定番の方法は、価格を下げることでしょう。

先ほども解説しましたが、売却価格は相場の2~3割ほど割引されます。

ただ、割引率は希望売却スピードや瑕疵の種類、立地条件などを加味することが重要です。

自分で考えるのは難しいと思うので、価格に関しては不動産会社と相談しましょう。

例えば、瑕疵が自然死で立地が良ければ、最初の提示価格は相場の1割引きでもいいかもしれません。

1つのテクニックとしては、値段交渉が行われることを前提に売却価格を設定すること。

どういうことかというと、最初の売却価格は相場から2~3割差し引いた適切額ではなく、相場から少しだけ下げた価格にします。

そして、購入希望者との値段交渉の時に、適切額まで下げるというものです。

例えば、3,000万円の事故物件だと2,100万円が適切額となります。

しかし、最初の売却価格は2,500万円に設定して、交渉で400万円までダウンさせましょう。

事故物件の売却は価格交渉があるので、初めから2,100万円に設定してしまうと、交渉でさらに値下がりしてしまう可能性が高いです。

だからこそ、初めの割引率はほどほどにして、交渉で大幅値下げをしながらも、相場で売り切るのです。

数百万円の割引を受けると、購入希望者も大きなお得感を得られるので、スムーズに売却が決まるかもしれません。

2.不動産業者に買取を依頼する

買取とは、不動産会社に住宅を買い取ってもらう方法です。

一般人に売却する必要がないので、不動産会社による査定に納得さえすれば、すぐに買い取ってもらえます。

そのため、次のいずれかに該当する方は、初めから買取依頼をするといいかもしれません。

  • 確実に事故物件を手放したい
  • 早く売却したい

不動産会社は事故物件の扱いに慣れているので、スムーズに売却へ進めます。

ただし、普通に売るよりも売却価格が安くなるデメリットが挙げられるのです。

買取価格が安くなる理由は、不動産会社は買取をした後、リフォームや修繕などをして売りに出すから。

つまり、売却した時に見込める利益の他、リフォーム代金を考慮した金額が提示されます。

次の項で紹介しますが、事故物件を専門に取り扱っている業者もいます。

普通の不動産会社よりも事故物件の扱いに慣れていて、買取価格も若干高めになります。

専門業者に依頼するのがおすすめです。

3.築古の戸建ての場合は更地にして売る


マンションは無理ですが、戸建てなら更地(さらち)にするのを考えてみてください。

物件の事故のほとんどは住宅内で起こり、部屋に血痕や破損などが残ります。

そういった事件を思わせる跡が、大きな心理的瑕疵になるのです。

そこで住宅を取り壊して建て直しを行う、もしくは更地にすることで、普通に売るよりも売却価格が高くなる可能性があります。

ある意味で戸建てを更地にすることは住宅イメージをリセットすること。

また、売却の代わりに更地を駐車場などにした場合、毎月定期的な収入が期待できます。

駐車場を数年間運営すると事件のイメージや近隣の記憶も薄まるため、土地の価値が上昇するでしょう。

ただし、更地にするデメリットもあります。

まずは建物を解体するための解体費用がかかるデメリット。

住宅の規模にもよりますが、一般的な2階建てだと100万円ほどはかかります。

そして、更地にすることで税金が高くなるのです。

固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍にもなります。

この2つの税金は毎年かかるため、更地を保有する限り支払うことになるのです。

そう考えると、ただの更地を所有するだけでは税金だけ出ていくので、月極駐車場などを運営するのがおすすめ。

しばらく運営した後、時期を見極めて売却するといいかもしれません。

注意点は、更地にしたとしても告知義務を怠らないということ。

判例でもありましたが、事件から10年近く経っていても、告知義務違反とみなされる可能性はあります。

4.専任媒介契約をする


不動産会社との契約スタイルは3つあります。

一般媒介契約は複数の会社に依頼できる契約で、専任媒介・専属専任媒介契約は1社にしか依頼できません。

普通の物件を売却するのなら一般媒介契約がおすすめですが、事故物件なら専任媒介契約を選びましょう。

一般媒介契約の大きなメリットは、複数会社に依頼することで、不動産会社間の競争心を高められること。

しかし、事故物件は売りにくい上に、利益となる仲介手数料が低くなる物件です。

はっきり言えば、不動産会社もあまり扱いたくない物件なので、他社と争ってまで必死に売り出す必要はありません。

つまり、事故物件の売却を一般媒介契約にすると、売却優先順位が下げられてなかなか売れない状態になるのです。

それを防ぐためにも、専属専任・専任媒介契約にして、一社に高いモチベーションで活動してもらいましょう。

専任媒介契約だと買い手からの仲介手数料も得られるため、不動産会社にもメリットがあります。

事故物件に限れば、一般媒介契約よりも専任媒介契約です。

5.リフォームして価値を上げる

通常のマンションや一戸建てなら、売却前のリフォームはNGとなります。

リフォームをすることで中古物件ならではの魅力がなくなり、リフォーム費用以上の効果も期待できないのです。

しかし、事故物件に関してはリフォームを行うことで、物件の価値は高くなります。

そのため売却期間が早くなり、価格が高くなる効果にも期待できるのです。

ただ、膨大なリフォーム費用以上の効果を得られない可能性もあります。

場合によってはリフォームしない方が手元に残るお金が多くなるケースもあるので、不動産会社などと相談しながら行うといいですね。

事故物件の売却を専門に扱う業者7選


最後に事故物件の売却を専門に扱うおすすめの業者を選びます。

業者選びは以下のポイントを抑えるだけでOKです。

  1. 事故物件売却に強みを持つ2~3の業者に目星をつける
  2. 無料査定を比較
  3. 無料査定結果や営業担当などを比較して決定

事故物件は売りにくいからこそ、業者によって結果が大きく変わります。

依頼業者は時間をかけて慎重に選んでください。

1.不動産買取アイコム

他の不動産で断られるような、訳あり物件を買い取ってくれる専門業者。

公式サイト:不動産買取アイコム

ただの不動産会社ではなく、特殊清掃や遺品整理などもワンストップで行ってくれます。

また、適切な後処理をして売りに出すので、比較的買取価格が高くなるそうです。

基本的な対応エリアは、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県・山梨県ですが、その他の地域の方も連絡して相談できます。

まずは無料査定だけでも頼んでみるといいでしょう。

2.訳あり物件買取センター


創業28年で、東京・神奈川での買い取り実績ナンバーワンの業者です。

公式サイト:訳あり物件買取センター

訳あり物件買取のスペシャリストが揃っており、判事や弁護士、メガバンクなどからも買取依頼が殺到しています。

どんな事情を持つ物件でも買い取れるのが強みであり、即日1億円まで現金での支払いが可能。

仲介手数料は一切ないので、余計な費用の支払いはありません。

創業28年で得た実績とノウハウのおかげで、高価な買取が可能となっています。

また、買取ではなくシェアハウス用としての借り上げもできます。

借り上げすることで定期的な収入に期待できるでしょう。

なるべく早く現金化したい方、高く売却したい方は無料査定の依頼をしてみてはいかがでしょうか。

3.共有持分・事故物件買取アール・マンション販売

平成11年に開業した買取物件専門業者です。

公式サイト:共有持分・事故物件買取アール・マンション販売

スタッフ全員が不動産業界歴25年以上のベテランが揃っています。

そのため、問題ある事故物件の売却も円滑に行われるでしょう。

事故物件の買取などは、全国対象となっています。

地方の事故物件買取を行っているところは少ないので、地方在住者は連絡してみるといいかもしれません。

4.事故物件買取.com

年間平均200件の事故物件を扱っている買い取り業者です。

公式サイト:事故物件買取.com

事故物件の知識と対応は業界トップクラスであり、スムーズな対応が期待できます。

最短48時間で現金化できるため、すぐにお金が必要な方でも安心です。

対応エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉を中心とした関東地方。

5.不動産買取MAX


訳あり物件の売却を手助けする仲介業者です。

公式サイト:不動産買取MAX

事故物件の売却に慣れたプロたちが、専門業者へ買取交渉を行ってくれます。

不動産買取MAXが買取するのではなく、あくまでも買取希望者とマッチングさせること。

仲介手数料は最大無料になり、普通の不動産会社を通すよりもお得になるかもしれません。

対応エリアは、東京・千葉・神奈川・埼玉を中心に、全国主要都市に展開しています。

6.事故物件買取センター「株式会社あきんど」

日本全国どこでも対応した事故物件買い取り業者です。

公式サイト:事故物件買取センター「株式会社あきんど」

どんな物件でも買い取ってくれる上に、特殊清掃やごみ屋敷、遺品整理なども行ってくれます。

そのため、面倒な手続きから買取まで一括で頼むことが可能。

また、無料査定してくれるのは業界歴15年以上の相談員なので、正確な査定をしてくれることでしょう。

売却後は瑕疵担保責任がなくなるのも魅力ですね。

7.訳あり物件買取窓口

関東を中心とした全国の訳あり物件買取を行っている業者です。

公式サイト:訳あり物件専門 事故物件解決の窓口

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士とネットワークを形成しているので、トラブルリスクなどを下げながら円滑に売却できます。

最短48時間のスピード売却プランもあるため、すぐに現金が欲しい方や期限が決まっている方も安心。

顧客満足度は95%と非常に高く、買取価格も比較的高めです。

クリーニングなどもする必要がないため、事故物件売却の頼もしいパートナーとなるでしょう。

まとめ


最後まで読んでくださりありがとうございます!

問題を抱えた事故物件だからこそ、売却は慎重に行うべきです。

事故物件を売却する場合、瑕疵担保責任があるため、不具合や問題は購入希望者にしっかりと伝えましょう。

もし事故物件に該当するのかどうか分からないのなら、不動産会社に相談するのがおすすめ。

そして少しでも高く売りたいなら、事故物件を専門にした業者に買取依頼しましょう。

複数社の無料査定を比較することで、事故物件でも売却できるでしょう。

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