住宅の固定資産税はいくら?シュミレーション・計算方法と負担を減らす節税方法

「住宅購入後に通知がくる固定資産税はいくらぐらいになるのか知りたい」

「固定資産税はわかるが都市計画税は何?」

「マンションと戸建住宅はどっちが固定資産税は高いのか」

固定資産税や都市計画税は支払い義務がありますが、どのくらいかかるのか知りたい。

固定資産税には軽減措置があるので、きちんと利用して節税したいですね。

今回の記事では、

・固定資産税と都市計画税のしくみ
・固定資産税と都市計画前の計算
・軽減措置に何があるか

などのお話をしていきます。

この記事を読んでいただければ

「固定資産税をおさえる方法」がわかります。

ぜひ参考にしてください。

それではまいります!

固定資産税や都市計画税とは~その仕組みとシュミレーション

固定資産税はいままで賃貸物件を利用していた人には関係のない税金です。

税金と聞くとまたお金がかかるのかと思いますが、資産を持った人は地方税として支払う義務があるのです。

資産は土地や家を保有している人にかかる税金です。

税金イコール税務署と考えますが、固定資産税は市町村に納付するお金です。

賃貸物件を借りている人は資産を保有しているのではないので納付義務はなく、固定資産税は賃貸のオーナーが支払うことになります。

詳しく固定資産税と都市計画税について見ていきましょう。

固定資産税の用途

家を建てて住むだけで税金を支払う義務が発生するのか、なんかおかしくないかと思いますね。

その理由について以下に簡単に整理しました。

・土地に住宅が建つには上下水道が必要
・ゴミ収集は行政がしている
・周辺の公共施設を利用する

これらの理由でもう理解できると思いますが、家に住むことで行政サービスやライフラインにかかるサービスを利用しているのです。

これらのサービスは自治体がしていて、この人たちの給料や働く場所、働くために必要な設備や機材などはお金が発生しています。

これらのお金は固定資産税を分配して運営しているのです。

固定資産税の用途については総務省自治税務局固定資産税課がまとめている下記ファイルが参考になります。

参考⇒固定資産税の現状と課題|総務省 自治税務局固定資産税課

都市計画税の用途


固定資産税に似ている税金に都市計画税がありますが、固定資産税と何が違うのかわかりにくいですね、

都市計画税はないと言う人もいるでしょう。

都市計画税は、市街化区域に住んでいる人に対してかかる税金になります。

市街化区域とは町の中心部分で、市街化区域外の人よりたくさんの公共サービスの恩恵を受けているからです。

その分固定資産税とは別に都市計画税がかかるので、納付義務が発生しているのです。

市街化区域に住める人は高級マンションや坪あたりの単価が高い土地に住宅を建てているお金持ちさんになりますね。

それでは気になる固定資産税がいくらになるか計算を見ていきましょう。

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固定資産税の計算方法

土地・戸建住宅・マンションにわけて固定資産税の計算を以下にまとめました。

土地にかかる固定資産税


固定資産税のなかで土地だけは評価のしかたが複数あり、公示価格・基準値標準価格・相続税路線価格・固定資産税評価額があります。

固定資産でも建物は価値が下がりますが、土地は固定資産税評価額を基準にして固定資産税を計算していくのです。

国土交通省が評定した公示価格によっては土地の価値に上下があり、それをもとに評価額を決めています。

毎年公示価格が発表されますが、固定資産税評価額は3年に1回見直しするのです。

固定資産税評価額×1.4%(標準税率)が固定資産税です。

固定資産税評価額が1,000万円としたら14万が固定資産税になるのです。

固定資産税評価額は、都市部で固定資産路線価×土地面積×評点で計算して、宅地開発が可能な市街化区域にある田・畑・山林など農地などは標準宅地比準方式で評価計算します。

※固定資産路線価や評点、標準宅地比準方式は市町村の役場で閲覧するか国土交通省サイトで最新を見てください。

一戸建住宅にかかる固定資産税

戸建住宅の固定資産税の計算は、固定資産税評価額×1.4%(標準税率)です。

固定資産税評価額は、再建築費評価点数×経年減点補正率×1点単価で計算します。

…正直わけがわからないですね。

再建築評価点数を簡単に言えば建築費のこと。

経年減点補正率は経過年数によって建物は劣化しますが、それをマイナスしていくものです。

※再建築評価点数は、いま同じ建物を建築する価格になります。

かなり古い住宅であっても価値はゼロではなく、経年減点補正率は最低2割かかります。

固定資産税の目的から住んでいる限り行政サービスを利用しているからゼロにならないのです。

マンションにかかる固定資産税

マンションの固定資産税の計算は、固定資産税評価額×1.4%(標準税率)で戸建住宅と同じです。

だったらマンションと戸建住宅は、土地の違いがあっても建物そのものは同じではないかと思うでしょうが、マンションのほうが高くなるのです。

マンションの固定資産税が高い理由は、耐用年数が50年から100年と言われ経年劣化は戸建住宅より緩やかになるからです。

耐用年数が長いのは構造にあって、マンション構造はRC構造で頑丈になっているのです。

同じ価格の戸建住宅とマンションで比較すると戸建住宅のほうが土地面積はひろいですが、30年までの固定資産税はマンションのほうが倍くらい高くなります。

都市計画税の計算方法


都市計画税の計算は、基本的には固定資産税と同じ考えて、税率が違うだけになります。

計算は固定資産税評価額×税率(最高0.3%)が都市計画税です。

固定資産評価はだれがするの?

新築戸建住宅は市町村の担当者が家屋調査といって評価額を計算するために家に訪問します。

家屋調査は、家の外観と家の中をすべてチェックしていくのです。

構造は木造か計量鉄骨か・外壁の材質は何か・屋根は瓦かスレートか・内装はクロスかボードか・床の材質は何かなど、細かくチェックしていきます。

設備のシステムキッチン・ユニットバス・トイレ・洗面代・床暖房・浴室乾燥機なども固定資産の対象になります。

固定資産税や都市計画税の節税方法

固定資産税と都市計画税の税率は1.4%で同じで、評価額が高くなると数十万以上の固定資産税の支払い義務があります。

固定資産税の計算や支払いは決まっていますがさまざまな軽減税率や優遇措置があるので、それらを理解して節税に取り組めば税金の負担が少しは楽になるのです。

☆固定資産税軽減措置はどのような考え

固定資産税の計算ですでに考慮されて軽減になっていないのか?

普通は国がすることだから間違いないと思うでしょう。

個人事業主は確定申告で節税できるように申告していきますが、それと同じで自分で申告して軽減するようになるのです。

固定資産税軽減措置には何があるの?


固定資産税軽減措置は新築住宅に適用される措置で、2020年(平成32年)3月31日までに新築された住宅に対して適用されます。

【新築住宅】

新築住宅の軽減措置は以下になります。

・都市計画税は減額なし
・戸建住宅の建物の固定資産税は3年間2分の1に減額
・マンションの建物の固定資産税は5年間2分の1に減額
・住宅用土地は1戸200㎡までは評価額×6分の1で計算
・一般住宅地は評価額×3分の1で計算

【長期優良住宅】

長期優良住宅は通気性・遮音性・耐震性・火災しにくい・長期使用のための維持管理などの評価基準をクリアしている家になります。

長期優良住宅の軽減措置は以下になります。

・戸建住宅の建物の固定資産税は5年間2分の1に減額
・マンションの建物の固定資産税は7年間2分の1に減額

関連記事⇒長期優良住宅とは~補助金の申請方法や基準とメリットを分かりやすく解説

【耐震建て替え】

2018年(平成30年)12月31日まで、旧耐震基準(1981年5月31日以前)で建てられた建物を新耐震基準(1981年6月1日以降)にする耐振改修した家を建てることです。

新築後、課税年度から3年間は固定資産税と都市計画税が全額減免されるのです。

【耐震改修】

耐振改修工事は2021年(平成33年)12月31日まで、旧耐震基準(1981年5月31日以前)に建てられた建物を新耐震基準(1981年6月1日以降)に耐振改修した家にすることです。

住宅ローンの借入有無にかかわらず所得税額から工事費用分を控除できるのです。

【バリアフリー改修】

バリアフリーは2020年(平成32年)3月31日まで、改修工事をした場合、翌年度の固定資産税が3分の1に減額されます。

耐振改修と同じように所得税額から控除できるのです。

新築から10年以上経過している住宅で住居者に65歳以上・要介護または要支援の認定を受けている・障害者がいることです。

バリアフリーの改修工事にも一定の要件、改修工事費用が50万を超えていることなどがあるので詳細は国土交通省のサイトでチェックしましょう。

【省エネ改修工事】

省エネ改修は2020年(平成32年)3月31日まで、改修工事をした場合、翌年度の固定資産税が3分の1に減額されます。

耐振改修と同じように所得税額から控除できるのです。

窓・床・天井・壁の断熱工事や太陽光発電の設置工事、高効率空調機・高効給湯器・太陽熱利用システムなど条件があります。

【土地の減免措置はどのような考え】


土地は住宅用地の特例で軽減されることがあり。以下の内容になります。

・小規模住宅用地で200㎡以下の部分は、固定資産税評価額の6分の1・都市計画税は3分の1

・一般住宅用地で200㎡以下の部分は、固定資産税評価額の3分の1・都市計画税は3分の2

固定資産税は自分で計算してチェック

自治体の優秀な人が固定資産税を計算しているから間違いないと思うでしょうが、実際のところはミスも発生しています。

信用している固定資産税が過大徴収されていることもあるので、固定資産税にミスがないのかチェックしましょう。

軽減措置を知ることより重要かもしれません。

固定資産税と都市計画税はいつ納税するのか

固定資産税は1月1日に土地と建物を所有している人に支払い納付書が4月から6月の間に届きます。

※地域によっては4月1日になっているところもあります。

1月1日以外で契約して引き渡しになると、その後12月1日まで売主が納付している固定資産税は、日割り計算で売主に支払うことになるのです。

都市計画税の対象期間は固定資産税と同じ。

固定資産税、都市計画税の納付は1年を4回に分けて、納期限が6月30日・10月2日・12月27日・2月28日までです。

※この納付期限は市町村によって異なります。

固定資産税や都市計画税を4回に分けて納付するのは面倒だから一括で納付したい人は、そのまま納付書を使って支払いができます。

一括納付したからといって税金が安くなるようなメリットは何もありません。

住宅にかかる固定資産税まとめ

固定資産税や都市計画税のしくみを理解して、納付書が届いたら自分で検証してみましょう。

新築マンションと新築戸建住宅の固定資産税はマンションのほうが高くなる。

固定資産税は、期間限定の軽減措置が該当する場合は利用して節税してください。

固定資産税や都市計画税の納付は年に4回になっています。

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