土地探しの方法とポイント~注文住宅はどこで建てるべき?失敗しない土地探しの流れと注意点をプロが解説

理想の家を建てられる注文住宅には、それに相応しいだけの土地が必要です。

土地探しが上手くいくことで、はじめて注文住宅を建てることができるのですね。

ただ、土地探しといっても具体的にどうやってやれば良いのでしょうか?探すコツや、注意点などはあるのでしょうか?

今回は注文住宅を建てるための土地を探すにあたり、失敗しないための土地探しのポイントについて解説します。

注文住宅と土地探しについて

注文住宅というのは、家の仕様や工法、間取、内装、外観などを自由に設計し、建てることができる住宅のことです。

建売と違って0から家を設計することになるため、希望や拘り、要望が反映された家が建てられるというメリットがあります。

依頼者の、こういう機能が欲しいという要望に応えられるため、注文住宅ならば建売には無いような世界に一つだけの我が家を建てることができます。

要するに注文住宅とは、依頼主の個性が発揮されやすい、オリジナリティのある家を建てられるということですね。

ただ、家を建てるには土地も必要です。

注文住宅では、依頼主の希望を反映させるためにも、建設をする前にまず条件に見合った土地探しをすることになります。

この土地探しが上手くいかないと、住宅を建てることができません。

というのも、注文住宅では土地が見つかってから設計を考えることになるため、土地探しが終わらないと次のステップに進めないのですね。

ただ、自由に設計できる建物と違い、土地は設計できるものではありません。

既にある土地の中から、希望に相応しい土地を見つけないといけません。

そのため、土地に対して拘りや希望が強すぎると、なかなか条件に合致した土地が見つからず、何年も土地探しに奔放する恐れがあります。これではいつまで経っても住宅を建てられないです。

そのような事態を回避するためにも、土地探しは計画的に行いましょう。

家を建てる時の土地探しの流れとポイント

土地探しといっても、安く手に入るならどこの土地でも良いわけではありません。

どのような生活を送りたいのか、希望に適した土地を探す必要があります。

そこで、土地探しをする際にはまずどのような生活を送りたいのか、希望や要望を決めることになります。

この住宅のプランが決まって、はじめて土地探しを始められるのですね。

土地探しを始め、住宅プランに合致した理想の土地が見つかれば、次は予算について計画をたてなければなりません。

土地や建物の購入にかかる費用はどのくらいなのか、どのくらいの融資があれば建てられるのか、いくらまでなら無理なく返済できるのかなどのローンや資金に関する計画を立てましょう。

必要な融資を受けたら、そのお金で土地を購入し、引き渡してもらいます。

こうして土地を手に入れて、はじめて建物の具体的な建築プランを立てることが出来るのですね。

家を建てる時の予算の組み方は下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒住宅購入予算の決め方~プロが教える家を建てる家を建てる費用の目安とシュミレーション

この土地を購入するまでにかかる時間ですが、独力ですべてをやろうとした場合、3ヶ月から1年はかかるでしょう。

さらに、実際に注文住宅を建てるにあたり、どのような家を建てるのかについて詳細に打ち合わせをしなければなりません。

注文住宅が建てられるまでに、だいたい3ヶ月から1年ほどの時間を要します。

土地探しから住宅の建設までのすべての時間を合計すると、長くて2年ほどの時間を必要とするものです。

ただでさえ注文住宅は時間がかかります。少しでもこの時間を短くするためにも、効率よく土地を探しましょう。

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プロが教える家を建てる時の土地探しのポイント


効率よく注文住宅のための土地を探すポイントは、計画性にあります。

しっかりと計画を立て、その計画に見合った土地を探すと、無駄なく効率的に理想の土地が見つかります。

土地探しのポイントは、まずどこに住むのか、資金の上限はいくらになるのか、どこの不動産会社に依頼するのかなどを決めておくことにあります。

まずどこに住みたいのか、立地条件なども含めて事前に決めておいてください。

風光明媚な土地に住みたいのか、子供が安心して暮らせるエリアが良いのか、住み慣れている地元で暮らしたいのかなど、住みたいエリアについて決めておきましょうね。

ここに住みたいという希望が既にあれば、土地探しが捗ります。

候補となるエリアはできるだけ細かく、条件を絞っておくと、その分だけ早く希望の土地が見つかりやすいです。

逆に条件を広範囲にすると、希望するエリアが大きい分、土地探しが困難になります。

どれだけ沢山土地があったところで、住める場所は一つだけです。なにより、いくら理想の土地だからといって、資金が足りなければ購入はできません。

果たしてこの土地は購入可能なのか、資金の上限についても決めておきましょう。

土地探しをする際には、土地に対して割ける金額はいくらになるのか、その上限を定める必要があります。

でないと、資金が足りなくなり、満足な家を建てられないなどの事態を引き起こしかねません。

建売と違って注文住宅の場合、土地と建物は別々の契約です。

つまり、土地にお金をかけすぎると、予算が足りなくなり、住宅を建てられなくなるということですね。

注文住宅の予算に対して、土地に割ける金額はいくらまでなのか、この金額は絶対に越えられないという上限を必ず設定してください。

しっかりとした資金管理をすることで、予算に見合った土地を探せるのです。

注文住宅を建てたいエリアと、土地に割ける予算の上限が定まったら、あとは不動産会社に土地探しを依頼するだけです。

土地探しといっても、流石に素人では理想の土地を探すことはできないです。

そこは専門家に依頼しましょう。

ハウスメーカーなどの不動産会社に協力を仰ぐ際には、こちらの希望するエリアと予算の上限については必ず伝えておいてください。

もしも予算について伝え忘れると、予算を超えた土地を紹介されることもあります。

いくら希望に合致した土地でも、予算を超えているのであれば諦めないといけません。

余計な時間を省くためにも、予算の上限を必ず伝えておきましょう。

不動産会社が条件に見合った土地を見つけてくれたら、あとはその中から住みたい土地を選び、契約を結んで購入するだけです。

土地の引渡が完了し、所有権が移れば、ようやく注文住宅の設計を始められます。

ハウスメーカーや工務店の選び方と各会社の特徴については下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒ハウスメーカーランキング2019【完全保存版】建築士がおすすめする39社

これだけは絶対に注意したい土地探しの注意点


不動産会社が見つけてきてくれたからといって、必ずしもそこが良い土地とは限りません。

土地探しをする際には、その土地について必ず調査をしてください。例えば国土交通省が運営する国土地盤情報検索サイトを利用すれば簡単に情報を入手することができます。

参考⇒国土地盤情報検索サイト|国土交通省

ここで調査するべきポイントというと、その土地の用途地域や地質、地盤、そして周辺の環境などがあります。

まず地質と地盤についてですが、土地によっては地盤がゆるく、住宅を建てるには不向きなことがあるのですね。

もしも地盤が弱かったりすると、地盤改良費用などのコストがかかります。

家を建てる以上、必ず土地の地質や地盤について確認しておきましょう。

地質や地盤は、専門家に依頼することで調査できます。

土地について調査すべき対象は地盤だけではありません。

用途地域についても調べる必要があります。

用途地域というのは要するに、その土地ならではの建物に関するルールのことです。

注文住宅だからといって、本当に自由無軌道な家を建てられるわけではありません。

住宅を建てる際には、この用途地域のルールを守らないといけないのですね。

用途地域によっては、背の高い建物が建てられないエリアもあります。

国土交通省のHPでは用途地域について下記のように記されています。

都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。

しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。

そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
出典:用途地域|国土交通省

そのような高さ制限に関するルールがあると知らずに土地を購入すると、背の高い建物を建てられなくなってしまうので、住宅の設計を見直さないといけません。

用途地域以外にも、建ぺい率や容積率など、建物に関わる情報は必ず調べておきましょう。

用途地域については下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒用途地域とは?プロが教える家を建てる時の用途地域の重要性と土地選びのポイント

いくら広い土地を購入したところで、建ぺい率が低いと敷地面積が狭い住宅しか建てられません。

同様に、容積率が低いと、住宅の階層を高くすることが困難になります。

できるだけ自由な間取りで、希望に適した住宅を建てたいなら、建ぺい率や容積率が高い土地がおすすめになります。

さらに、土地を購入する前には必ず現地で周辺の調査などを忘れずにやってください。

というのも、土地というのは図面だけではわからないことが多くあるからです。

例えば高低差や斜傾地などがまさにそれです。

もしも高低差のあるような土地で住宅を建てる場合、工事が必要になります。

当然、費用もかかるでしょう。

安くて良い土地が見つかっても、工事などでお金がかかってしまては意味がありません。

余計な出費を避けるためにも、現地調査は必ず行いましょう。

土地探しをする際には、その土地は防火地域もしくは準防火地域なのかも必ず確認しましょう。

この防火地域もしくは準防火地域の土地だと、木造の建築ができないなどの制約があります。

一応、木造耐火構造ならば木造でも建てられますが、建てられる住宅に制限をかけられてしまうことに違いはありません。

このような制限があると、注文住宅の強みである自由なデザインができるという利点が失われてしまい、住宅に対して拘りや希望を反映させることが叶いません。

建てられる建物に制限はないのか、必ず土地のルールについてチェックしてください。

他にも、日当たりや風当たりは良好なのか、隣地に問題はないのか、土地の出入り口に電柱やごみ置き場などは設置されていないのかなど、調査すべきことは多いです。

入念に調査をすることで、土地を買った後に問題が発覚するなどのトラブルを未然に防げるのですね。

土地探しの期間を早めるコツ


土地探しというのは、いざやってみると意外と大変です。

労力が多く、仕事が忙しい方からすると根気が必要な作業なのですね。

もちろん、理想の家を建てるという目的がある以上、ちょっとやそっとの労力程度ならば我慢できるでしょう。

ただ、この土地探しに十数ヶ月から1年以上という時間をかけてしまうと、流石に身に堪えるものがあります。

いくら理想の家を建てるためとはいえ、1年以上もの歳月を土地探しにかけることはできません。

では、どうすれば土地探しを早めに終わらせることができるのでしょうか?

できるだけ時間をかけずに土地探しをしようと思うなら、いつまでに土地を探すのか、必ず期限を設定しましょう。

期限を定めずに土地を探すと、いつまでも希望の土地が見つからず、ずるずると時間だけが過ぎてしまいます。

しかし、期限を設けておけば、タイムリミットがあるため、余計な時間を使わずに済みます。

そして、これが意外と重要なのですが、土地を探す際にはちょっとした不満については目を瞑りましょう。

いくら理想の家を建てたいからといって、希望や拘りが強すぎると、なかなか満足のいく良い土地が見つかりません。

そもそも、どんな土地にも多少の不満はあるものです。

あらゆる面でパーフェクトな土地というのは滅多にありません。

100%希望に合致した土地を探そうと思ったところで、そのような土地はまず見つからないでしょう。

それならば、ここだけは譲れないという拘りさえ満たしていれば、他は妥協するなど、柔軟に対応した方が良いです。

土地探しのポイントは、妥協することです。

拘るべきポイントは拘りつつ、それ以外については妥協しましょう。

たったそれだけのことで、土地探しにかかる時間を短縮できます。

注文住宅の施工期間については下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒注文住宅の施工期間はどれくらい?注文住宅をつくる工程や期間と注意点

土地探しにかかる必要費用

土地探しというのは、意外にもお金がかかるものです。

理想の土地を見つけ、それを購入すればお終いというものではありません。

不動産に土地を探してもらう以上、不動産仲介手数料がかかります。

この仲介手数料の上限についてですが、これは土地の価格の3%に6万円をプラスした金額となります。

この金額に対してさらに消費税も加算されます。

さらに、購入した土地に建物が建っていた場合、それを解体するための解体費用がかかります。

注文住宅をこれから建てる以上、古屋があれば解体しなければなりません。

そのため、建物がある土地ほど、余計な費用がかかりやすいです。

これ以外にも、土地に水道を引き込むための水道引き込み工事にかかる費用や、下水の工事費用なども発生します。

まだ水道が引き込まれていない土地ともなると、上下水道に関連した工事だけで高いと100万円ほどかかることがあるので注意しましょう。

もしも購入した土地の擁壁が古かったり、道路との段差が大きいと、擁壁工事が必要になります。

この擁壁工事が意外と高く、100万円を超えやすいのですね。

以上のように、土地探しといっても、土地の購入費用以外に発生するコストがあるので注意しましょう。

土地探しにかかるコストを抑えるコツ


土地探しにかかるコストですが、やり方と工夫次第では節約することができます。

例えば上下水道や擁壁の工事費用についてですが、上下水道が完備されている土地や、そもそも擁壁工事が不要な土地であればかからないです。

同様に、解体費用についても、なにも建っていない土地ならばやはりかからないです。結局のところ、費用がかかるかどうかは土地次第ということですね。

余計な工事が要らない土地ならば、不動産仲介手数料以外のコストはかからないでしょう。

そのためにも、土地探しをする際には、信頼できる不動産会社を利用しましょう。

信頼できる不動産会社にきちんと要望を伝えておけば、余計な工事がかからない土地を見つけてくれます。

このような仕事はハウスメーカーが得意としています。

ハウスメーカーは住宅を建てることを前提に土地を探すので、余計な工事がかからない土地探しが上手いです。

なにより、ハウスメーカー自身が土地の売り主の場合、仲介手数料を安くしてもらえることもあるほどなので、土地探しにかかるコストを下げたい方ほどハウスメーカーとの相性は良いです。

注文住宅と土地探しまとめ

注文住宅を建てるためには、条件に合った土地を探さないといけません。

土地探しで見つけた土地を購入して、はじめて注文住宅を設計できます。

この土地探しのポイントは計画性にあります。

どこに住みたいのか、予算の上限はいくらなのかを事前に決め、その要望に合った土地を不動産会社に探してもらいましょう。

土地探しをする際には、本当に希望の家を建てられるのか、用途地域や建ぺい率、容積率について必ず確認してください。

しっかりと調査をし、問題のない土地であれば、そこをベースに理想の住宅を建てられます。

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