売渡承諾書の法的効力は?交付後にキャンセルする方法を宅建士が解説

不動産というのは、欲しければ誰でも購入できるというものではありません。

ただでさえ価値が高い不動産。その上、買い手が多くいる人気の物件ともなると、購入できるかどうかは売り手次第となります。

せっかく購入の意思があることを伝え、準備を進めても、売り手の気分次第でキャンセルになるようではおちおち住宅の購入などできません。契約を締結する前の段階で、売ってもらうことを確約できないのでしょうか?

売渡承諾書とは、まさに売り手の意思を確認したい時に役立つ文書です。売渡承諾書を交付してもらうことで、買い手は契約締結前の段階で売り手に売却の意思があることを確認できます。

ただ、そもそも売渡承諾書には法的な拘束力はあるのでしょうか?今回は売渡承諾書とは何か、法的効力の有無や交付後のキャンセルについて解説します。

売渡承諾書とは?

売渡承諾書とは、不動産などの取引時に売り手が買い手に交付する書面で、その目的は自身が所有する不動産を売却する意思があることを買い手などの第三者に伝えることです。

書面には、不動産の価格や売買における条件、支払の時期などが記述されます。さらに、ここに書かれている条件に合意するなら売却するという旨が売渡承諾書には書かれるものです。

日本の不動産取引において、慣習的に用いられている文書で、売渡承諾書を交付する一方で買い手は買付証明書を交付するものです。

買付証明書とは、買い手が売り手の不動産を購入する意思があることを表明する書面のことで、買付証明書と売渡承諾書をお互いに交付し合うことで、互いに売買の意思があることを確認できます。

ここだけ見ると、売渡承諾書と買付証明書の交付が完了すると、売買契約が締結されているように思われがちですが、この時点ではまだ売買契約は締結されていません。

そもそも売渡承諾書も買付証明書も契約書ではないので、たとえ交付が完了しても、この時点ではまだ契約の履行義務はないのですね。

要するに、売渡承諾書を交付したところで、その書面には法的拘束力はなく、キャンセルは可能ということです。

これが契約書だった場合、一旦不動産の売買契約が成立すると、よほど正当な事由がない限りキャンセルはできなくなります。

不動産の売買契約が成立したにも関わらず、売り手が不動産の引渡を拒否すると、契約違反を理由に損害賠償を請求される恐れがあります。場合によっては契約を解除されることも有り得ます。

しかし、契約を締結する前であれば、まだ売買をすると決まったわけではないので、いつでもペナルティなしでキャンセルができます。

では、契約前だけれど、売渡承諾書を交付した後だった場合はどうなるのでしょうか?

売渡承諾書の交付後のキャンセルにペナルティはあるのか?

契約締結後に引き渡しを拒むと、買い手より損害賠償を請求されるリスクがあります。では、契約締結前の段階で、なおかつ売渡承諾書の交付後のキャンセルの場合、損害賠償や違約金などのペナルティはあるのでしょうか?

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まず、売渡承諾書の交付後であってもキャンセルそのものは可能です。問題は、このキャンセルについて、売り手が何かしらのペナルティを受けるか否かとなります。

結論から述べるなら、売渡承諾書の交付後であっても、契約締結前ならば売り手が何かしらのペナルティを負うことはありません。

過失もしくは悪意のある売り手などの一部のケースを除き、売渡承諾書だけを根拠に売買契約の成立を主張することは困難です。

売渡承諾書を交付後に売り手が一方的にキャンセルをしても、損害賠償を請求することは難しく、たとえ裁判になったとしても信頼利益以上の請求はできないでしょう。

信頼利益とは、契約が有効だろうと信じ、それを根拠に発生した費用のことです。

例えば、売渡承諾書を信じ、不動産を購入することを前提にした行動によって生じたコストについては、信頼利益としてキャンセルした売り手に対して損害賠償ができるということですね。

以上のように信頼利益に関しては売渡承諾書を根拠に損害賠償できるでしょうが、それ以上の損害賠償は請求できないでしょう。

売渡承諾書は契約書ではないだけに、法的効力については期待できません。

売渡承諾書が交付されているからといって、必ずしも売ってもらえるとは限らないだけに、買い手はキャンセルされる可能性を考慮に入れて行動した方が良いでしょう。

購入申込後のキャンセルは可能か?


不動産の売り手が売渡承諾書を交付する一方で、買い手は買付証明書を交付することになります。

買い手の中にはこの買付証明書の交付をもって契約が締結されたと考えている方が多くいるのですが、まだこの時点では購入申込だけであり、契約はされていません。

購入申込後であっても契約締結前であればキャンセルは可能です。

売渡承諾書同様に、買付証明書にも法的な拘束力はありませんので、たとえキャンセルしてもペナルティなどは原則として発生しません。

購入申込をしておくと、優先的に売り手と交渉することができます。

人気のある物件ともなると、早めに購入しないと他の人に先に買われてしまう恐れがあります。

かといって、よくわからないうちから売買契約を結ぶことはできません。

購入申込とは、契約締結の一歩手前の段階です。

買付証明書を交付することで、売り手に買う意思があることを伝えることができる一方で、他の人に先に買われるリスクを減らすことができます。

売り手としても、売渡承諾書を交付することで、契約締結に向けて本格的な準備に移ることができるというメリットがあります。

購入申込後の話し合いの内容次第では、条件が合わず、キャンセルしたくなることもあるでしょう。

この時点ならばまだペナルティなどは無いので、キャンセルしても大丈夫です。

不動産取引の現場では、途中でキャンセルになるということはよくあることです。

安易なキャンセルは止めた方が良いのですが、条件がどうしても合わないようであれば、契約締結前にキャンセルした方が賢明でしょう。

要は、購入申込後であっても契約締結前ならば、これといったデメリットなしでキャンセルできるということですね。

手付解除とは?


不動産の取引では、キャンセルを未然に防ぐ目的で手付金が支払われることがあります。

不動産の購入価格の一部を事前に支払うことで、契約締結前にキャンセルされるリスクを減らすことができるのですね。

本来、手付金が支払われた場合、キャンセルになることは滅多にないです。

では絶対にキャンセルできないのかというと、そのようなことはありません。

たとえ手付金を払ったとしても、手付解除を実行することで、契約を解除することができます。

買い手ならば手付金を放棄、売り手ならば手付金の倍の額を買い手に払うことで、契約を解除することができます。

確かに売渡承諾書の交付後であっても、キャンセルは可能です。

ただし、手付金を受け取っている場合に関しては、手付解除があるため、手付金の倍額を払わないといけないというペナルティを受けることになります。

以上のように、売渡承諾書の交付後でも手付金を受け取っている場合とそうでない場合では、違いがあるので注意してください。

手付解除の期日は?

売り主は手付金の倍額を払わないといけないなど、手付金が支払われている場合に関して言えばたとえ契約締結前でもペナルティが発生します。

ただ、やろうと思えばたとえ手付金が支払われていたとしてもキャンセルは可能です。

せっかく手付金を払っても、土壇場でキャンセルになってしまったのでは意味がありません。

果たして手付解除には期日があるのでしょうか?

民法557条によると、手付解除は、履行に着手されるまでが期日とされています。

履行の着手以外にも、手付解除の期日について事前に契約で定めておけば、その定めた期日を手付解除の期日とすることができます。

期日を過ぎてしまえば、手付解除ができなくなります。

その反面、期日前であれば売り主は手付金の倍額を買い手に払うことで、手付解除ができるでしょう。

手付解除をする場合は、手付解除の通知を内容証明郵便で行いましょう。

内容証明郵便で通知をすれば、期日内に手付解除をしたことを証明できるので、トラブルにならずに済みます。

売買契約後に解除をする場合はどうなるのか?

売渡承諾書の交付後であっても、売買契約を締結する前ならばペナルティを被ることなくキャンセルできます。

たとえ手付金を支払われている場合でも、期日内であれば手付解除が可能です。

このように、契約前であれば不動産取引のキャンセルは可能となります。

では、契約が成立した後、それも手付解除の期日が過ぎた後の場合はどうなのでしょうか?

不動産の売買契約が締結された後にキャンセルをするとなると、違約金が発生します。

さらに、既に買い手が決済をするためにローンを組んでいるなど、住宅購入のための準備が進行している場合、損害賠償を請求されることもあります。

損害賠償を請求するにあたって裁判をするともなれば、お金だけでなく、時間もかかることでしょう。

ちなみに、一旦契約が成立すると、その後に契約を解除することになったとしても、不動産会社への仲介手数料は発生します。

仲介手数料は、売買契約の成立とともに発生するので、その後で解除をしたとしても仲介手数料の義務から逃れることはできないのですね。

以上のように、売買契約の締結前と締結後では、キャンセルに対するペナルティの度合いに違いが生じます。

住宅を売却したくないのであれば、契約を締結する前にキャンセルを申し出ましょう。

契約解除の種類


不動産売買の契約を解除するといっても、様々な種類があります。

契約解除の原因の種類というと、手付解除や危険負担、契約違反、瑕疵担保責任、特約、合意、など。

まず手付解除ですが、こちらは先述したように、手付金の倍返しをすることで契約を解除することです。

期限内に受け取った金額の倍を払ってしまえば、売り主は契約をいつでも解除できます。

危険負担とは、地震や台風などの災害が原因で不動産が棄損してしまった場合、契約を解除できることです。

危険負担が原因の場合、売り主は手付金を返還することで契約を解除できます。

既に売買代金を受け取っている場合は、このお金を返還しないといけません。

契約違反とは、契約書に書かれている内容に違反した場合に契約を解除できることです。

契約違反があると、解除に際して売主は違約金を請求されるので注意してください。

瑕疵担保責任とは、瑕疵を原因に契約を解除することで、生活できないほどの重大な瑕疵ともなると買い主は契約を解除できます。

特約とは、特約で解除できるようにすることです。

例えば、買い手がローンを受けられない場合は契約を解除するなどの特約を設ける場合がこれに該当します。

合意とは、買い手と売り手が合意することで契約を解除することです。

売り手と買い手、双方が納得しているのであれば、合意でも契約を解除できます。

以上のように、契約の解除の方法といっても種類によって売り手が受けるペナルティに違いがあります。

ただ、危険負担や特約、合意などを除き、売り手の一方的な意思で解除することは難しいです。

恣意的に解除をするとなると、契約違反となり、違約金や賠償金を請求されることになるでしょう。

その点、売渡承諾書だけならば、特にペナルティを受けることなくキャンセルができるので、キャンセルをするなら契約締結前までにした方が賢明ですね。

買付申込から契約締結前までの流れ


一旦売買契約が結ばれてしまうと、買い手と売り手、双方には契約の履行義務が発生します。

契約を履行できないと、違約金や損害賠償を請求されることになるだけに、責任は重いです。

その点、売渡承諾書を交付しただけならば、まだ契約とはなっていないので、キャンセルに対する責任は軽いです。

ただ、不動産の取引において、契約締結までにどのような作業があるのでしょうか?

これから不動産の売買契約を結ぶにあたり、買い手はまず買付申込を行います。

この時点ではまだ買付証明書を交付するだけで、売渡承諾書の交付はしません。

その後、価格交渉を行い、いくらで不動産を売買するのかを売り手と買い手との間で決めることになります。

ここで折り合いがつかなければ、キャンセルとなるでしょう。

この時点ではまだ契約は成立していないので、特にペナルティはないです。

価格交渉で折り合いがついたら、次に買い手は銀行に不動産ローンの申込をすることになります。

不動産ローンの申込をし、いよいよ不動産の取引価格について決まってきたら、売渡承諾書を交付します。

ここまできたら、あとは不動産について重要事項の説明を受けるだけとなります。

建物を購入するなら、どのような建物なのか、詳細な説明を受けます。

やがて説明が完了したら、いよいよい売買契約を締結することになります。

手付金はこの時に払うことが多いです。

契約書に署名し、捺印をすれば、契約締結となります。ここからお互いに契約の履行義務が発生するので、うかつにはキャンセルができなくなります。

不動産取引のキャンセルをするなら、重要事項の説明が終わるまでにした方が良いということですね。

特に買い手の場合、ローンを組む前に買うか否かを決めておきましょう。

売渡承諾書に関するまとめ

今回は不動産取引における売渡承諾書について解説しました。

売渡承諾書は、確かに不動産を売却する意思を明示した書面ですが、この書面を交付しただけでは契約の成立とはなりません。

そのため、売渡承諾書の交付後であっても、契約締結前であればキャンセルをしてもお咎めはありません。

ただし、契約の締結後、もしくは手付金を受け取っている場合は、キャンセルに対してペナルティが発生するので注意しましょう。

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