持ち家と賃貸お得なのはどっち?必要な費用とメリットデメリットを比較

<記事の情報は、2022年5月1日時点のものです>

結婚して家族が出来る、子供が出来て部屋が手狭になる、両親と同居することになったなど、人生のターニングポイントは何度か訪れます。

その際に住まいについて考える機会があることでしょう。

そこで必ず話が出るのが、『持ち家』にするのか『賃貸』にするのかです。

『持ち家』には、充実した施設と自分のものになっていくという満足感があります。

一方『賃貸』の場合には、気に入らなければすぐに引っ越すことが出来る気楽さを感じることが出来るのです。

『持ち家』『賃貸』両方にメリットとデメリットがあるので、どちらが得なのかなかなか決めきれません。

そこで実際に『持ち家VS賃貸』どちらが本当にお得なのか今回は5つの項目から考えて、あなたの家選びをお手伝いします。

  • 年収
  • 家族構成
  • 将来性
  • 耐震性・耐久性
  • モデルケースで考える

この記事を見て、『持ち家VS賃貸』を決めて満足した住まいを手に入れてください。

また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。

マイホームを建てたい!と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。

それは、「自分の住んでいる場所に対応しているハウスメーカー・工務店の比較検討をみっちり行うこと」です。

ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。

例えば、住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。大金のかかる買い物であるという特性上、取り返しがつかなくなってしまうことも。場合によっては何千万円もの損をしてしまうこともあるのです。

マイホームは人生で一度あるかないかの大きな買い物なので、誰しも絶対に失敗したくはないはず!

その為には、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め比較することが何よりもまず最初にやるべきことなのです。

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それでは解説を進めていきます。参考にして下さい!

年収からみた『持ち家VS賃貸』

まず年収から見た、『持ち家と賃貸』を見ていきましょう。

最初に、住居費は年収の何割程度が適当かご存知ですか?

以前は『家賃は収入の1/3がよい』と言われていましたが、それは昔の好景気の時代に言われていた話です。

現在では、『年収の25%以下』というのが家計を圧迫しない、ちょうどいい割合と言われています。

賃貸の場合は、年収と家賃の目安は下記です。

年収 家賃の目安
400万円 8.3万円
500万円 10.4万円
600万円 12.5万円
700万円 14.5万円
800万円 16.6万円

では『持ち家』の場合はどうなるのでしょうか?マイホームを購入する際、年収と物件価格の目安として考えるのが、『年収の5倍以下にする』というものです。

年収 物件価格の目安
400万円 2000万円以下
500万円 2500万円以下
600万円 3000万円以下
700万円 3500万円以下
800万円 4000万円以下

上記が、年収から考えた住宅の目安価格です。

では、毎月の返済額から試算した場合の物件価格はどうなるでしょうか?

返済期間
25年 30年 35年
8万円 1687万円 1897万円 2078万円
10万円 2108万円 2371万円 2598万円
12万円 2530万円 2846万円 3118万円
14万円 2952万円 3320万円 3637万円
16万円 3374万円 3795万円 4157万円

上記の表を見ていくと、年収400万円の人は、賃貸の場合では8.3万円の物件であり、持ち家にした場合には35年ローンで2078万円の家が購入可能ということが分かります。

では、年収400万円の人が35年間『賃貸』で住み続けた場合

8万円×12カ月×35年=3.360万円

支払うことになるのです。

この他に、2年ごと更新料もかかってくることでしょう。

一方『持ち家』で計算した場合は下記になります。

2078万円を、2.3%の金利で35年間支払った場合、3.027万円支払うことになるのです。

『持ち家』のメリットとしては、表を見てわかるように総支払額が安く済みます。

35年間で、3.360万円-3.027万円=333万円の差が出ているのです。

デメリットとしては、60歳の定年の時に住宅ローンを終わらせると考えた際、35年ローンだと25歳で組まなくてはならなくなります。

25歳の時に、数千万円の借金を抱えるのはとても不安でしょう。

では『賃貸』のメリットはどんな点があるでしょう?

年収があまり高くない若いときに、数千万円の住宅ローンを抱えるリスクを持たないという点です。

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いつでも引っ越せるという気楽さがあります。

デメリットとしては、一生家賃を払い続けなくてはならないことです。

『持ち家』の場合には、住宅ローンが終われば住居費の支払いは終わりますが賃貸は終わることがありません。

家族構成からみた『持ち家VS賃貸』


次に家族構成からみた『持ち家VS賃貸』を見ていきます。

住まいについて、先々のことを考える時期は、『結婚・出産・両親との同居』など様々です。

まずは『結婚』が訪れた際に、一緒に住む住まいを探し始めます。

多くの新婚カップルは賃貸から始める人が多いでしょう。

しかし60歳までに35年ローンを終わらせると想定すると、結婚のときに購入するのも1つの方法です。

次に訪れるのが『出産』です。

このタイミングが、一番マイホームを考えるきっかけになります。

家族が増えることで今まで住んでいた部屋が手狭になる点と、子供を安心した環境で育てたいという人が引っ越しを検討し始めます。

また共働きの家庭は特に、どちらかの両親の近くに家を購入し子育てを手伝ってもらうというケースも増えているのです。

そして子供が1人の時は『賃貸』で住んでいても、2人3人と子供が増えたため『持ち家』に変えたというケースも増えています。

家族が増えれば増えるほど安定を求めて、『持ち家』を検討する人が増えているのです。

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将来性からみた『持ち家VS賃貸』

2045年に日本人の平均寿命が100歳になると言われています。

そうなった場合、60歳まで仕事をして収入があるうちは問題ありませんが、その後40年も人生が残っている計算になりなります。

そうなった場合、『持ち家』と『賃貸』どちらがいいのでしょうか?

メリットデメリットを見ていきましょう。

まず『持ち家』のメリットは、住宅ローンの支払いが終わっていれば住居費を払わなくてよいという点です。

そう考えると定年の時には住宅ローンを終わらせておくほうが良いでしょう。

結果、住居費がかからないので定年後の生活が楽になります。

ただし、固定資産税やマンションの場合には管理費などはかかりますので残しておかないとなりません。

それでも住居費がないというのはとても魅力的だと思います。

そしてもう1点、高齢になって今までの住まいが不便になった場合も家を売却して引っ越すことが可能です。

若いときには何ともなかった階段も、高齢になるととても不便なものに変わります。

年齢とともに住みやすい家は変わっていくので、高齢者住宅に引っ越す資金を持ち家を売却することで得ることが可能になるのです。

一方デメリットとしては、『持ち家の処分』です。

後を継いで住んでくれる子供がいればよいですが、いない場合には家だけが残ってしまします。

すでに社会問題にもなっている『空き家』を増やしてしまうことになるのです。

では『賃貸』についてみていきましょう。

メリットとしては、『持ち家の処分』がないことです。

これは老後の負担を軽減してくれます。

また、賃貸でも『高齢者住宅』に早い段階で住んでいる場合、生活がとてもしやすいでしょう。

一方デメリットしては、金銭面で不安という点が挙げられます。

総務省の調べで、『無職世帯の家計調査』で1カ月の平均支出額が¥277,884という結果が出ています。

収入がないのに、これだけの支出があるのです。

家賃で節約するしか方法はありません。

しかし、高齢者になってからの引っ越しは、賃貸の審査が通らないこともしばしあります。

耐震性・耐久性からみた『持ち家VS賃貸』


『持ち家』と『賃貸』耐震性・耐久性から見た場合にどちらがいいのでしょうか?

結論から言うと、どちらも昭和56年の建築基準法改正後の建物であれば同じということです。

注意しなくてはならないのが、新しい耐震基準が施行されたのは昭和56年(1981年)の6月1日です。

この日以降に建築確認をうけた建物が適用されています。

建築確認を受けてから着工するので、1981年9月~10月以降に完成した建物から新耐震基準で建てられていると見たほうがよいです。

役所に行けば、1970年以降の建物であれば、建築確認の日付を確認できます。

新基準で建てられたか、とても重要な点ですので確認しておきましょう。

耐震性・耐久性から見た『持ち家・賃貸』は変わらないので、どちらにせよ1981年以降に建築確認をした物件を選んでください。

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モデルケースからみた『持ち家VS賃貸』


様々な点から『持ち家』と賃貸で見てきましたが、2つのモデルケースで50年間を見ていきましょう。

ケース1 35歳会社員・専業主婦・子供2人 4人暮らし 年収500万円

世田谷3LDK持ち家(3500万円) 世田谷3LDK賃貸(17万円)
入居時の費用 諸経費(物件価格の5%) 175万円 家賃 17万円
敷金(2カ月) 34万円
礼金(2カ月) 34万円
手数料(1カ月) 17万円
合計 175万円 合計 102万円
ランニングコスト 毎月の返済 13万7837円 家賃毎月 17万円
固定資産税 10万円 更新費用 17万円
年間支払額総額 175万円4044円 年間支払額総額 212万5000円
×30年間 5262万1320円 ×50年間 1億625万
×20年間(住宅ローン返済後 200万円
20年目にリフォーム 1000万円
総支払額 6462万1320円 総支払額 1億625万円

金額面で考えると、50年間で4000万円の差が出ることがわかります。

ケース2 40歳会社員 女性独身 年収540万円


中野区1LDK持ち家(2000万円) 中野区1LDK賃貸(10万円)
入居時の費用 諸経費(物件価格の5%) 100万円 家賃 10万円
敷金(2カ月) 20万円
礼金(2カ月) 20万円
手数料(1カ月) 10万円
合計 100万円 合計 60万円
ランニングコスト 毎月の返済 6万7000円 家賃毎月 10万円
固定資産税 6万円 更新費用 10万円
年間支払額総額 83万円4000円 年間支払額総額 125万円
×30年間 2502万円 ×50年間 6250万
×20年間(住宅ローン返済後 60万円
20年目にリフォーム 500万円
総支払額 3062万円 総支払額 6250万円

近年、独身女性も家を購入する人が増えてきています。

上記のシュミレーションで見ればわかるように、総支払額が全く異なるのです。

特に女性の一人暮らしの場合定年後の生活を不安に思うことが多くなります。

持ち家を売却して、その資金で高齢者住宅に引っ越したり、老人ホームに入るなどの方法が考えられるでしょう。

『持ち家VS賃貸』まとめ


様々な観点から、『持ち家VS賃貸』を見てきましたが、金銭面で考えると断然『持ち家』が得ということが分かりました。

ではこんなにお得なのに、なぜ賃貸で住み続けようと考える人がいるのでしょうか?

  1. 住宅を購入すると転勤したときに困る
  2. 将来、病気になって働けなくなってしまったときに住宅ローンが払えない
  3. 近所に変な人がいたときに、気軽に引っ越すことが出来ない
  4. 自然災害で家が壊れた時にどうしたらいいのか

金銭面で得をする、『持ち家』を買わない理由は上記の人がほとんどでしょう。

しかし上記のリスクを軽減する方法があります。

住宅を購入すると転勤したときに困る
→住宅を賃貸に出しておく(定期借家)

将来、病気になって働けなくなってしまったときに住宅ローンが払えない
→保険に入っておけばいい

近所に変な人がいたときに、気軽に引っ越すことが出来ない
→住宅購入検討時に、近所の様子を見ておく。またもしも迷惑なご近所さんがいた場合にはほかの人も嫌がっている可能性があるので、仲間を増やす。

自然災害で家が壊れた時にどうしたらいいのか
→保険に入っておく

上記の様に、全てにおいてリスクを軽減する方法があるのです。

マイホームは、簡単に決められる買い物ではありません。

しかし、いい選択を早めにすることが、いい物件との出会いにもつながります。

何が一番大切か、話し合って満足するマイホームを手に入れてください。

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