公図とは?不動産のプロが取得方法や見方と手数料についてわかりやすく解説

不動産というのはお金を払って購入すれば、すぐに自分の所有物だと主張できるものではありません。

この土地が自分のモノだと第三者に主張するためには、登記をする必要があります。

不動産登記法では、登記されている人がその土地の所有者として扱われるだけに、登記をしないと所有権は認められません。

公図はこの登記されている土地がどこにあるのかを特定することができる図面のことで、法務局に備え付けられています。

番地や境界線の情報など、その土地について知りたいことがあったら公図を取得しましょう。

今回は公図についてその特徴と見方、取得にあたってかかる手数料などについて解説します。

公図とは?

公図は法務局に備え付けられている図面のことで、こちらは一般公開されています。

手数料を払えば、誰でも公図は取得可能です。

参考⇒公図の閲覧について|東京法務局

公図には日本の土地に関する情報、その土地の形状や地番などが描かれています。

インターネットが発達している現代、ネットで検索をすれば誰でも簡単に地図を閲覧することができます。

ただし、地番などの詳しい情報までは一般的な地図では掲載されておらず、登記されている不動産について調べたい時には不便です。

公図では、登記されている土地ごとに区切ってマッピングされているので、地番だけでなく隣接されている土地についても調べることができます。

もっとも、公図は方位などについては正確ではないので、地図として用いるには不適切です。

公図は隣接している土地との関係や、境界線がどうなっているのかを知りたい時に役立つ「地図に準ずる図面」となります。

土地がどこにあるのか、どのような形状になっているのか、道路は付いているのか、隣地の境界はどうなっているのかなどの情報を公証する図面となるため、公図は非常に信頼されています。

もしも火事や地震などの災害が原因で隣地との境界がわからなくなるようなことがあっても、公図をチェックすればいつでも隣地との境界を調べることができます。

隣地との境界を復元できることを現地復元能力と呼びます。

ただし、公図は必ずしもリアルタイムで現在の土地の状況を反映しているわけではないので、絶対に正しいと妄信することは禁物です。

公図は法務局だけでなく、各市町村の役場にも備えられているので、必要な際には近くの役場でも取得できるでしょう。

公図の見方

不動産の登記を見れば、その土地の権利関係などを知ることができます。

ただ、具体的にどこまでがこの土地の境界なのかという情報は、図面にしないとわからないことです。

そのため、不動産の取引をする際には登記だけでなく、公図も重宝されるのですが、公図は一体どのように見れば良いのでしょうか?

公図で見るべきポイントは、当該の土地とその周辺にある土地との境界です。

土地はどのような形状をしているのか、面積はどのくらいの広さなのか、どこに位置しているのか、そして隣地との境界はどうなっているのかを公図で確かめましょう。

特に、土地と道路が接面しているか否かはとても重要な情報です。

土地の価値というのはちょっとしたことで変化するものです。

例えば同じエリアの土地でも、道路に接面しているか否かで、土地の価格は異なります。

一般的に土地の価格は、道路に接面している土地ほど価値が上がりやすいです。

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その反対で、道路に接面していない土地というのは価格が安くなる傾向があるのですね。

特に都内のような密集しているエリアともなると、旗竿地や袋地となっている土地が多くあるだけに、公図を手掛かりに隣地との関係を知ることはとても重要になってきます。

袋地や旗竿地の厄介な点は、価値が安いことだけではありません。

土地の形状や位置関係によっては、住宅ローンが制限されたり、再建築が不可能なケースもあるのですね。

相場よりも安い土地というのはそれなりの問題を抱えているものです。

土地探しをするにあたって、もしも相場よりも安い土地を見つけたら、公図を見て隣地との関係をチェックしてみましょう。

公図をチェックし、土地の形状や位置関係を調べることで、袋地や旗竿地になっているか否かを目視で確認することができます。

公図を取得するのに必要な手数料はいくら?


公図を取得するためには、手数料がかかります。

この手数料に関してですが、登記所の窓口で受け取る場合は450円かかります。

ただし、オンライン請求をしてから登記所の窓口で受け取ると、430円まで安くなります。

オンライン請求をした際に、そのまま郵送してもらう場合は450円かかります。

登記手数料については法務省のHPに記載されています。

参考⇒登記手数料について|法務省

公図は誰でも取得可能なのですが、取得する際には手数料がかかるので注意してください。

公図はオンライン上より取得することが可能なので、わざわざ法務局や市町村の役場まで出向く必要はありません。

忙しい方は郵送で取り寄せることをオススメします。

筆界未定地について


公図を見ることで、番地を調べることができるのですが、公図の中には番地がよくわからない土地もあります。

それが筆界未定地で、この土地は筆界が不明瞭のため、複数の番地がまとめて記載されています。

境界を明瞭にするためには、直接現地に赴き、調査をしなければなりません。

筆界未定地では、この調査をするにあたって立ち合うことができず、十分な地籍調査が行えていない状態のため、番地がまとめられてしまっているのですね。

立ち合いができない原因は様々なので、一概にこれが原因だと断定はできません。

例えば、土地の所有権者が境界を巡って紛争しているようなケースなどが原因の一例としてあります。

公図に法的効力はあるのか?

土地というのは非常に価値のある財産です。

それだけに、自己が所有する土地はどこまでなのかといった、境界に関するトラブルは非常に多く、争点になりやすいです。

そのため、ここまでが境界だとハッキリと記載されている公図は、トラブルを回避する上で非常に重要な図面となるのですが、この公図にはどれほどの法的根拠があるのでしょうか?

確かに公図には地番や境界などを公証できるという機能があるのですが、実は法的な根拠に関しては弱く、公図だけを根拠に自己の土地の所有権を主張するのは難しいです。

旧土地台帳法が廃止されたことをキッカケに公図の法的な根拠が失われてしまった現在において、公図には法律的な効力はないのですね。

そのため、土地の境界線で隣人とトラブルになったようなケースにおいては、土地家屋調査士などの専門家に依頼することをオススメします。

地図に準ずる図面とは?

公図は一見すると地図のように見えますが、精確に言うなら「地図に準ずる図面」として扱われます。

この「地図に準ずる図面」とは一体何なのでしょうか?

公図は番地や形状に関しては正確なのですが、距離や面積、方位などに関して言うと実は不正確なため、完璧に信頼できる地図というわけではありません。

現地復元能力に関しても、基準に達するほどのものではないため、地図に準ずる図面として扱われているのですね。

公益社団法人不動産保証協会のHPには下記のように解説がなされています。

不動産登記法は「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」という定めを設けて(同法14条1項)、地図を整備することとしています。

これが、14条地図です。他方、多くの登記所に備えられている公図は、旧土地台帳法よって保管されていた土地台帳附属地図を、そのまま登記所に設置し続けている図面であって、不動産登記法に基づく14条地図ではありません。一般に、14条地図と公図は違うものです。

出典:14条地図|公益社団法人不動産保証協会

現地復元能力のある地図というと、「不動産登記法14条地図」などがそれに該当します。

法務局には公図とは別に、この14条地図も備え付けられています。

公図と違って14条地図は方位や形状に関しても正確なため、公図よりも精度に関しては信頼に足ります。

ただし、14条地図の整備状況はまだ半分程度で、完成には至っていません。

そのため、14条地図を見ても、まだ整備されていない部分については精確な情報がわからないです。

本来は14条地図を参考にした方が良いのですが、整備されていない部分が多いので、公図を参考にすることが一般的です。

境界とは?


その土地の形状や、隣地との関係を知る上で役に立つ公図ですが、そもそも境界とは一体何なのでしょうか?

境界とは地番と地番の境目のことで、この境目より内側が自己の土地、外側が他者の土地となります。

公図では隣地との境目だけでなく、道路との境目も確認することができますよ。

不動産売買をする際には、どこまでが自己の土地で、どこからが他者の土地になるのか、土地の境界線を明示しなければなりません。

土地の境界線が不明瞭のまま土地を売買すると、隣人との関係でトラブルに発展しやすいです。

たとえ樹木の枝が一本、相手の土地に入っただけでもトラブルに発展することがあるだけに、土地を購入するにあたって境界線は非常に重要で注意するべきポイントとなります。

もしも土地を購入し、設置した水道管などが境界線からはみ出して隣地に侵入すると、隣地に入らないように修繕を要求されるリスクがあります。

土地の境界を巡って隣人とトラブルになるというケースは非常に多く、注意が必要なのですね。

失敗しない土地探しの方法については下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒理想の注文住宅を建てるために!土地探し方のポイントやその後の工程と流れ

境界を巡るトラブル

境界についてよく知らずに住宅を購入すると、トラブルに発展する可能性があるので気を付けてください。

例えば、土地を購入してみた結果、隣の土地の塀や車庫がはみ出てこちらの土地を占拠している、などのトラブルが発生することがあります。

国土交通省のHPでも境界をめぐるトラブルに関して下記のように対応をするよう注意喚起がなされています。

隣人と確認の上で境界標を設け、その管理に留意するなど、日頃から境界めぐるトラブルを防止するための行動が必要です。機会があれば、隣人と立ち会いの上で正確な実測図を作成することもおすすめします。

なお、法務省では「筆界特定制度」を創設して土地の筆界の特定を支援しています。

当該制度では、測量費用など自己負担は伴いますが、登記官により迅速かつ適正に土地の筆界の特定を受けることができます。詳細については最寄りの法務局にお問い合わせください。
出典:境界をめぐるトラブルを防止するには、どうすればいいのですか。|国土交通省

たとえ他人がこちらの土地を使用しても、実際に固定資産税を払うのはこちらです。

無償で土地を使用させているようなものなだけに、不満も溜まりやすいでしょう。

たとえ同意の上で他人の土地を占有していたとしても、土地の売買などがキッカケでその土地の所有権が別に移転すると、新たな土地所有者との間で土地の占有を巡ってトラブルに発展しやすいです。

土地の所有者が境界線確認などの締結を行うなどして、正式に所有権の範囲を変更した場合でも、公図が原因でトラブルになることがあります。

というのも、当事者同士が協議をすることで土地の所有権の範囲を変更したからといって、その内容が必ずしも公図に適用されているとは限らないからです。

公図ではここからここまでが自己の土地だと明記されている一方で、当事者が内々で協議をしたことで土地の所有権の範囲が変わっていたら、確実にトラブルになりますよね。

このような厄介なトラブルを避けるためにも、現実の所有権の範囲が変更された際には早急に公図にもその内容を反映させておきましょう。

土地の所有権の範囲を変更するなら変更するで公図上での位置関係も変更させておかないと、後々になって実際の所有権の範囲と公図との違いのせいでトラブルに発展してしまう恐れがあるということですね。

後になって面倒なトラブルを起こさないためにも、土地の範囲を変更する際には正式な手続きを行い、公簿上での境界線も変更してください。

身内だからといって、土地の境界線が変更したことを放置すると、将来厄介なトラブルを引き起こしかねません。

筆界特定制度とは


もしも境界が原因となってトラブルが発展した場合、どうやって解決したら良いのでしょうか?

トラブルの解決方法というと、裁判があります。

ただ、裁判を始めるには手間とコストがかかりますし、なにより余計隣人関係が悪化させる恐れがあります。

できるだけ手間とコストをかけずに争いを終息させたいなら、筆界特定制度がオススメです。

筆界特定制度を利用すると、法務局を介して境界に関するトラブルを解決へと導くことができます。

境界に関するトラブルというのは、境界線が曖昧なことが原因で起こることが多いです。

そのため、解決へと導くためには一度専門家に依頼し、境界線を明確にする必要があります。

筆界特定制度を利用することで、境界はどこにあるのかを定めることができるでしょう。

境界線を定めることでトラブルを終息できるのであれば、それはそれで問題はないです。

ただ、それでもトラブルが解決する見通しが立たないようであれば、そこから先は裁判をすることなります。

筆界特定制度は、裁判の一歩手前の解決策ということですね。

境界標に関するトラブル

隣地との境界を調べる方法は公図だけではありません。

境界標を調べることで、隣地との境界を知ることができます。

境界標とは、隣地との境界がハッキリとわかるようにした目印のことで、この境界標を見れば一目で隣地との境界が確認できます。

事前に隣地と相談し、境界標を設置しておけば、将来にわたって余計なトラブルに悩まされることがなくなるでしょう。

ただし、この境界標のせいでトラブルに発展することもあるので注意してください。

まず、境界標を設置してみた結果、公図の境界と境界標が定めた境界線にズレがあった場合、トラブルになりやすいです。

かえって勘違いさせてしまうことになるため、境界標を設置する際には公図の境界線と同じになるように気を付けましょう。

他にも、工事や災害などがキッカケで境界標が紛失してしまった場合も、やはりトラブルになりやすいです。

例えば電柱やマンホールの工事をするにあたって一時的に境界標を撤去した結果、境界標を元に戻さずに工事を終えたり、もしくは境界標の設置場所を間違えるなどの事態が発生すると、トラブルになることがあります。

境界標の近くで工事が行われる際には、ここに境界標があるとしっかりと現場の人に伝えておくなどの対策が求められます。

以上のように、境界標といえども万能ではありません。

隣地とのトラブルやいざこざを防ぐためにも、公図を参考に境界はどこなのかを明確にしておきましょう。

公図まとめ


今回は公図に関する特徴や見方、手数料について説明しました。

公図があれば、その土地の番地や隣地との境界線を明確に知ることができます。

不動産の売買や、隣地との関係でトラブルが発生した時などにおいて、公図は役に立つでしょう。

公図は法務局だけでなく、各市町村の役場でも取得することが可能です。

直接出向かなくても、オンラインより郵送で送ってもらうこともできます。

土地の境界を巡ってトラブルになるケースは非常に多いです。

今後、隣人とは良好な関係を築きたいのであれば、公図を参考に境界がどこにあるのかを必ず把握しておきましょう。

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