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日本の不動産市場や経済成長に限界を感じている投資家たちは、海外不動産に興味を持ち始めています。
特に世界的に人気のリゾート地である「ハワイ」の人気は不動ともいえます。
またハワイに別荘を持ちたい、移住したいと考える人も多いのではないでしょうか？
今回はハワイでの投資、不動産購入を考えている人に、ハワイの不動産の魅力や購入方法を説明していきます。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
もくじ
なぜハワイの不動産は人気なの？ハワイの不動産投資の魅力
ハワイって、気候も快適だし、海は綺麗、ご飯も美味しいですよね。
「なんでハワイの不動産は人気なの？」って「そりゃハワイだからでしょ！」
の一言なんですが、もう少し専門的な話をすると、次の3つが大きな理由として挙げられます。
ハワイの不動産は価値が落ちにくい
まずは、価値が落ちにくいということが最大の理由でしょう。
日本は築年数に応じてマンションも戸建ても価値を落としていきますよね。
それも結構なスピードです。
それは日本では建物の価値が急速に落ちていくからです。
日本の地価は近年、ほぼ横ばいで推移していますからね。
ハワイはというと、「通年の気温の変化が少ない」「湿気が少ない」ことから、日本に比べると家の経年劣化はかなり少ないです。
地震などの自然災害も少ないことから、「築年数が高い」ということがあまりマイナスの条件にはならないという特徴があります。
もちろん新築は人気が高いですが、ハワイでは築年数の経過は必ずしも価値を落とすというものではないんですね。
建物の価値が落ちにくいハワイですが、土地を含めた不動産相場もここ数十年、上昇を続けています。
特筆したいのが、2008年～2009年に世界的に不動産価格と景気を落ち込ませたリーマンショックが起こったとき。
このときもハワイの不動産価格はほとんど価値を落としていません。
これって結構すごいことで、日本ではこの時期、首都圏のマンションの平米単価は10～20万円ほど落ち込んでいます。
各国を見てもそれまで好調だった経済成長率がマイナスに転じた国もあったほど、リーマンショックが世界に与えた影響は大きいんです。
それでも最小限の影響に留めたハワイの不動産市場の強靭さは、不動産投資をする上でかなりの安心材料になるといえるでしょう。
不動産投資は節税対策としても有効
ハワイの不動産に限りませんが、不動産投資って節税の効果も見込めるんです。
それは「減価償却」に秘密があります。
減価償却とは、固定資産の耐用年数に応じて資産価値として失っていくとされる部分を経費として計上することです。
土地は基本的に経年によって劣化しないので、不動産の場合は建物部分だけが減価償却されます。
減価償却された金額は、所有者の収入から損益通算することができるので、結果として所得税などの減税に繋がるということです。
もちろん日本で不動産投資をしても減価償却は計上できるので、節税は見込めます。
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ただハワイの方が節税率は高いと考えられるんです。
その理由として、ハワイの方が不動産の建物部分の価値が高いことが挙げられます。
例えば日本で1億円の不動産を購入したとしたら、多くの場合で土地の方が建物よりも価値が高くなります。
その割合は戸建てなのかマンションなのか、また立地によっても大きく異なりますが、「土地：建物」が「8：2」から「7：3」くらいになるのが一般的です。
1億円の不動産だったら、建物の価値は2,000～3,000万円ほどにしかならないのが日本です。
それに対してハワイの不動産は、「土地：建物」の割合が日本の逆。
1億円の不動産だったら建物の価値が7,000万円前後になるのが一般的です。
また日本より建物面積も広いため、さらに建物部分が持つ価値は高まります。
建物の価値が高いということは、それだけ減価償却される金額も高くなるということなので、節税効果は高まるということです。
ワイキキなどハワイの中心地では土地が高いため、そのようなエリアのコンドミニアムは日本の分譲マンションとそれほど建物が持つ価値は変わらないかもしれません。
ただ前述したように、ハワイの建物は日本のような経年による価値の低下は見られません。
本来持っている価値は落ちにくいのに、減価償却として引ける割合は変わらないのですから、費用対効果は相対的に見てハワイの不動産の方が断然高いといえます。
さらにハワイの税制を見てみても、不動産投資による節税率は高いといえるでしょう。
ハワイでは、不動産購入時に不動産取得税、消費税、登録免許税などはかかりません。
日本においても、海外で不動産を取得したからといって課税はされません。
ただ「賃貸収入」や「譲渡所得」については、日本の税制で課税されるので、その点は注意してくださいね。
ハワイの不動産はリゾートならではの多様な需要がある
ハワイの不動産は多様な需要が見込めます。
移住、留学、観光などで、多くの国から多くの人が集まるのがハワイの特徴です。
長期滞在する人もいれば、数年間の滞在の人もいますし、数週間～数ヶ月などのショートステイの人もいます。
そのためハワイの不動産の使い道は「投資」か「居住」の二者択一とは限りません。
後で詳しく説明しますが「投資しながら自己利用もできる物件」なんかもあるんです。
また貸し方についても、「定期賃借」「ウィークリー」「マンスリー」「民泊」など多種多様です。
多様な需要があるということは、物件の立地や大きさ、種別、それぞれに向いている利用方法が見つかりやすいということ。
利益を生み出せるのは、高い価格の物件に限られているわけではないということです。
多様な需要により、国籍や収入が違う様々な人が、色々なタイプの物件を購入できるため、ハワイの不動産はより魅力的だといえるんですね。
ハワイの不動産の4つの種類
ハワイの物件は大きく4つに分類することができます。
購入する目的やご予算から、最も適した物件種別を見極めてくださいね。
1.コンドミニアム
ハワイでの不動産投資で最もポピュラーなのが、コンドミニアムでしょう。
コンドミニアムは、日本でいう分譲マンションにあたるものです。
日本でも不動産投資といえば分譲マンションですよね。
コンドミニアムは賃貸でも売買でも需要が見込めるので、投資に向いているというのはハワイでも同じです。
ハワイのコンドミニアムは、日本のタワーマンションのように共用施設や管理システムが充実しているものが多いです。
なんといってもワイキキエリアが不動の人気ですが、最近は「カカアコ」エリアの開発も進んでいます。
カカアコは、ワイキキからアラモアナショッピングセンターがあるエリアを超えて北西にあるエリアです。
このエリアには、今後10年ほどで20棟以上のコンドミニアムの建設が予定されているとか。
価値が上がる臭いがプンプンしますね！
2.ホテルコンドミニアム
「ホテルコンド」や「コンドテル」などとも呼ばれる、ホテルコンドミニアム。
区分所有という意味ではコンドミニアムと同じですが、マンションの1室ではなく、ホテルの1室の所有権を得るというスタイルです。
ホテルコンドミニアムは、観光客が多いリゾート地ならではの物件だといえるでしょう。
所有しているといっても、自身が宿泊するときにはホテルに泊まるのと一緒です。
チェックインもしますし、アメニティの提供やシーツの交換、清掃、タオル交換などのサービスを受けることもできます。
自身が利用しないときは、ホテルの1室として貸し出します。
貸し出すときの宿泊料の何割かを受け取るというのが、家賃収入のようなものです。
つまり「別荘」と「投資」を1つの物件で済ませたいという場合に、最も適しているのがホテルコンドミニアムだといえます。
ただ別荘のように自分の私物を居室内に置くことはできませんし、投資マンション以上に管理費は高額です。
「自分が使いたいときに使える」「使わない時には収入が得られる」ということから、理にかなっている投資方法にも思えます。
しかし「自分の所有物という感じがしない」「経費と収入とで儲けを出すのは難しい」などのことから「自由に使える別荘を持ちたい」「投資をして儲けたい」という人には向いていないかもしれませんね。
3.一戸建て
ハワイでは、郊外にいくと一戸建ても多く立ち並んでいます。
ダイアモンドヘッド周辺にも一軒家が並ぶエリアがありますが、ここはかなり高額。
世界の富裕層が別荘として持っているエリアです。
ハワイの戸建ては日本と違って、土地が広いのが特徴として挙げられます。
多くが木造平屋で、プール付き、庭付きという家が一般的ですね。
賃貸としての需要は低いですから、投資としてよりは別荘や移住のための住まいに向いています。
4.タウンハウス
タウンハウスとは、1棟の建物を縦割りに区分したものです。
壁が隣と共有なので、日本でいうところの「長屋」みたいなものといえば分かりやすいかもしれませんね。
一戸建てより価格はお手頃で、マンションように共用スペースとしてプールや庭などが設けられているタウンハウスが主流です。
こちらも投資よりは自己居住に向いている物件です。
ハワイでの不動産の買い方
ハワイの不動産は魅力が多いですが、気になるのがどうやって買ったらいいのかですよね。
日本人が一番簡単に安心して買えるのは、日本の不動産会社に窓口になってもらうことだと思います。
大手だと東急リゾートなんかがハワイの不動産を扱っていて、相談から契約まで、現地との窓口になってくれます。
また現地の仲介業者に直接依頼したとしても、日本語ホームページを設けているところが多いですし、日本語ができるスタッフもいますから、諸外国と比較すると安心した取引ができるといえます。
ここからは購入における注意点や知りたいポイントを挙げていくので、こちらも参考にしてみてくださいね。
ローンは組めるの？
まず結論からいうと、ローンは組めます。
ただ利用方法は日本とは違うので注意が必要です。
日本だったら、物件を決める→ローンの仮審査を受ける→物件の契約をする→ローンの本審査を受ける→物件の引渡し、というのがローンを組んで物件を購入するときの流れです。
それがハワイだったら、物件を決める前にまずローンの仮審査が必要になってきます。
それは購入申し込みの段階で、仮審査に通っているという証明書を提出しなければならないからです。
ハワイでは外国人がローンを組むときは、物件総額の3～4割を現金で用意しなければならないのが一般的です。
仮審査の段階でその金額の用意も必要になります。
ローン金利は日本の銀行より高めで、4～5％ほどになっています。
まずローン審査が必要なハワイでは、オープンルーム巡りがおすすめ
日本だったらまず物件探しからスタートすることができますが、ハワイではまず予算を確定しなければ内覧することもできません。
でも物件の下見もせずに予算を決めるのって、難しいと思いませんか？
外国だから事前知識もないし、どんな予算でどんな物件が買えるのか実際に見てみないとわかりませんよね。
日本人だったら「まず物件を見たい！」というのが本音だと思います。
そこでおすすめなのが、オープンルームに行くこと。
日本でもたまに開催されていますよね。
ハワイでは物件を売る時のオープンルーム開催はつきもの。
毎週日曜日にもなれば各地で開催しているので、それを巡ってみるのもいいかもしれません。
ただオープンルームには売主のエージェントがいると思いますが、その人には予算や購入の意思などは伝えないようにしてください。
むしろほとんど会話しないくらいがいいと思います。
というのも、ハワイの不動産仲介は、売主、買主に別々のエージェントがつくのが基本。
日本みたいに両手仲介されることはまず無いので、売主のエージェントは売主の利益しか考えていないんです。
こちらの情報を与えてしまえばいいように利用されてしまうので、その点だけは注意してくださいね。
借地権と所有権に注意
ハワイの土地は、借地権の割合が高いです。
日本でも「お、なんかこの物件安い！」と思ったら「なんだ、借地権か」ってこと結構あると思いますが、ハワイも同じ。
相場より安い物件の多くは借地権であることが多いです。
日本では分譲マンションが借地権ということはあまりありませんが、ハワイではコンドミニアムでも借地権のケースが多いので、必ず所有権の有無を確認しましょう。
ハワイでは、所有権を「Fee Simple」といい「FS」と表記するのが一般的です。
一方、借地権は「Lease Hold」で「LH」と表記されます。
そもそも借地権の割合が高い地域なので、日本ほど敬遠するものではないと思います。
ただ借地料の引き上げなどは懸念されますので、長期に渡って所有したいのならやはり所有権があるに越したことはありません。
諸費用は物件価格の1％ほど
日本では売主、買主ともに仲介手数料は、「売買金額×3％＋6万円」が上限と定められています。
ハワイでは、売主、買主に別々のエージェントが付きますが、買主の仲介手数料はなんとゼロ。
それは売主が自身のエージェントと買主のエージェントに、それぞれ物件価格の3％を払うことになっているからです。
買主からすればありがたい制度ですよね。
ただ売る時には6％かかるんですけどね。
ハワイでは、不動産取得税や登録免許税などもかかりません。
ただし登記費用や固定資産税と管理費の精算金、保険費用などで、物件価格の約1％が諸費用としてかかりるので事前の準備が必要になります。
またローンを利用する場合には、日本同様、ローン手数料が別途かかってきます。
ハワイの不動産まとめ
ハワイの不動産購入は、その他の地域と比較して安心して取引をおこなうことができます。
また資産価値を考えても価値は下がりにくく、投資、居住、別荘、どんな目的にも適しているといえるでしょう。
ただやはり不動産という価格の高いものを外国で買うとなれば、それなりのリスクははらんでいるとの認識は必要です。
文化が違う、情報が得られにくい、管理状態が把握しにくいなどのことは、ときには大きな損害にも繋がります。
自国で不動産を購入する以上に、物件選び、不動産会社選び、資金計画、税制の確認等を慎重におこなう必要があります。
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