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＜記事の情報は、2023年9月7日時点のものです＞
「立地適正化計画とは何なのか知りたい」
「住宅購入に立地適正化計画エリア内と外で何が違うか教えて欲しい」
「立地適正化計画をチェックしないと不動産売買で損することがあるようだがどうして？」
聞きなれない言葉、立地適正化計画は「今後不動産を購入する人にとって」外せないポイントになります。
立地適正化計画を知らないで不動産の購入は損もしますが、不便な生活になることもあるのです。
立地適正化計画と聞いても分からない人も多いでしょう。
今回の記事では、
- 立地適正化計画とは何か
- 立地適正化計画エリア内と外では何が起こるのか
- 立地適正化計画エリア内と外の不動産価値はどうなるのか
の3点を中心にお話をしていきます。
この記事を読んでいただければ「立地適正化計画による環境と不動産価値の変化」が明確になりますので、ぜひ参考にしてください。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
もくじ
立地適正化計画とはなんのこと？知ってびっくりする
立地適正化計画って何それという感じでしょう。
住宅や土地などの不動産購入を予定している人は、立地適正化計画を知らないと損することになるのです。
立地適正化計画を理解したうえで不動産購入を探さして、不動産価値が下がらないように対策が必要です。
立地適正化計画はどのような内容なのか、具体的に説明します。
立地適正化計画の背景
2014年に施行した改正都市再生特別措置法にもとづくもので、高齢化社会が進むなか自治体ごとに今後どのようにしていけばいいか、街づくりから考えられたものが立地適正化計画になります。
人口が減少しても別に何がどうなるのか？不動産に関係あるの？不動産購入する予定がない私には関係ないよと思うでしょうが、みんなに関係することなのです。
高齢化社会になると社会福祉にかかるお金は増えていくが、働く人は少なくなり税収は減少していきます。
自治体に税金は入らないで、福祉はたくさんのお金が出ていきマイナスになってしまうのです。
自治体ごとの地域に住む人たちに行政サービスを万便なくしていこうと思ってもできなくなってしまうのです。
自治体の施設を維持することや、そこで働く人もお金がかかります。
人が少ない税収がない地域に、いままでと同じようなサービスはできなくなってしまうのです。
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ここまで説明しても、高齢者になっていないから別に関係ないね！と言う方もいるでしょうが、高齢者だけが困るのではありません。
立地適正化計画は人口のドーナツ現象から？
人口のドーナツ現象という言葉はなんとなく聞いたことがありと思います。
ドーナツ現象は、都市中心部の人口が減少して周辺に人口が増加することです。
都市部では土地が高くて住宅を持つことはできないので、中心部から離れた周辺区域で住宅を持つ人が増えていきます。
中心部の人口が減少して周辺の人口が増加してドーナツに似ているのです。
このドーナツ現象は昭和40年から50年にかけての高度経済成長期のもので東京・大阪・名古屋の三大都市でありました。
いまはスプロール現象も発生して、人口がまばらになっているのです。
スプロール現象とは中心部のさまざまな機能が無計画に広がっていくことです。
広がることで経済的がよくなればいいですが、人がバラバラになることで行政サービスが万遍なく整備できなくなるのです。
ここに少子高齢化で人口減少が重なって、将来的にどのような街づくりをすれば住みやすい環境になるか、国が主導になって進めているのが立地適正化計画です。
立地適正化計画は、
- 少子高齢化による人口減少
- 平等な行政サービス
- 防災面の対策
などをメインにさまざまな項目で検討されているのです。
立地適正化計画は、いまでは全国1,741のうち400以上の自治体が取り組んでいます。
それでは、立地適正化計画を知らないと損する理由を見ていきましょう。
立地適正化計画を知って不動産購入しないと損する2つの理由
自治体が進めている立地適正化計画でどのように街が変化していくのか、これを見たら自分にも影響があると理解できます。
立地適正化計画のエリア以外は快適に生活できない？
立地適正化計画で進められると、行政サービスは集中させるようにしていきます。
これは立地適正化計画のエリアかそうでないエリアかに分けて進めていくのです。
言葉としては適切でないかもしれませんが、自治体は今後行政サービスが不十分なエリアもでてくるようにしていくのです。
行政サービスを集中するエリアに人口を集中させると、当然ですが商業施設もその周辺に集まるでしょう。
これでどのようなことがあるのか、行政サービスごとに見ていきましょう。
コンパクトシティにする方向
コンパクトシティとは立地適正化計画を実現するための構想名で、実現することは街の中心に行政サービスや商業施設、住宅を集中させることになります。
前述少し触れましたが、無計画に広がっていったスプロール現象を防ぐようにするのです。
警察署・消防署・病院・高齢者サービス施設・学校・役所などは立地適正化計画で街の中心部に集中して周辺に商業施設ができていくとどうなるのか説明します。
警察
都市によって警察署や交番の数は違いがありますが、警察や交番も高齢化社会に向け対応できないことにもなっていきます。
いままでのように少ない人口のエリアに駐在所を配置することはなくなるでしょう。
立地適正化計画のエリア以外の場所は、警察が少なくなるのです。
そうなれば、エリア外は治安がどうなるのか不安になりますね。
警察署の近くに家があると緊急車両のけたたましいサイレンが聞こえて住むのにあまりいい気持ちはしませんが、警察の配置がかわって治安が不安になるのはもっと問題です。
消防
警察署と同じように消防署も配置がかわってくるようになるでしょう。
消防署が立地適正化計画のエリアに集中すると、エリア外で火事があった場合どうなるのか不安ですね。
いままで消防車が10分で到着していた地域が、遠くになるとどうなるのか？救急車の到着もどうなるかです。
警察署と同じように消防署も近くにあると、サイレンや緊急車両の出動などがあり近くに住むのは、何かあったのかと毎回ドキドキして心臓に悪いですが、エリア外で消防署の対応に遅れるのは問題です。
病院や高齢者サービス
立地適正化計画のエリアに病院が集中して困るのは高齢者になりますね。
高齢者は徒歩移動が困難なので公共交通機関で移動して病院に行く人が多くいます。
立地適正化計画のエリア外であれば、病院・介護関係のサービスをうけることが不十分になってしまうでしょう。
エリアに人口を集中させることになると、バスなどの路線や時間も変更になっていくため、ますます高齢者は困るのです。
エリア外の診療所などはどのように経営していくのかも問題になっていくでしょう。
エリア内で総合病院が家の近くにあると安心できますが、24時間緊急車両などの出入りもあり落ち着かないことにもなりますね。
学校
学校については少子化が進んでいるので、既に統廃合が進んでいます。
街の中心街にあった学校は廃校や生徒減少で統合して1つになったりしているのです。
いままで学校まで1.2kmの距離を徒歩で通学できていたが、統廃合によって学校までの距離が4.5kmになっているのです。
立地適正化計画が進むと統廃合はもっと加速していき、学校までもっと遠くなっていきます。
立地適正化計画のエリア外の子供たちは学校に行くまで公共交通機関でいけるルートがあればいいですが、なければ親の送り向えが必要になるでしょう。
小さい子供がいる人は立地適正計画のエリアに住居を持つことで安心して通学させることができます。
しかし、子育てが終了した人や高齢者にとっては学校から聞こえる音で生活ができない人も出てくるかもしれませんね。
役所
役所はそう頻繁に使うようなことはありませんが、生活に密着しているもので言えばゴミ収集処理ですね。
立地適正化計画のエリア内は、ゴミ収集や廃品回収があるが、エリア外の人はゴミを自分で収集するところまで持参することになるかもしれません。
スーパー
立地適正化計画が進むと街の中心に人は集中するので、自然にスーパーなどの商業施設も増えるでしょう。
スーパーは毎日の食料品や衣料品を購入することができる場所、人口が少ないエリア外はなくなっていくのです。
病院と同じく高齢者にとっては不便になっていきますね。
コンビニエンスストアやドラッグストア、銀行も同じことが言えるでしょう。
立地適正化計画のエリア外の人は、もしかするとアメリカ映画のように家には大型冷蔵庫があり、1カ月に1回買い物にいくようになるかもしれませんね。
駅から遠い
人口が少なくなると駅やバス停も見直していくでしょう。
立地適正化計画のエリアは集中的に周回する公共公機関は発達していくでしょうが、エリアの外はどこにいくのも不便になっていくでしょう。
エリア内に住んでいる人も良いことばかりではないかもしれません。
エリアに人口が集中するといつも混雑していくことにもなるでしょう。
駅近くだったら電車や踏切の音など生活するにはどうなのかという部分もでてくるかもしれません。
人口が集中して密度が増えると都会と同じように、不審者が紛れて見えにくい部分もあると思います。
限られたエリアにコンパクトシティをつくると土地は制限され高層マンションが増えていくことにもなります。
そうなれば日当たりの問題もでてくるでしょう。
エリア内にもデメリットは残るでしょうが、立地適正化計画で中心に人口や行政サービスを集中させることで、エリア内の利便性はよくなりますがエリア外は不便になるのです。
立地適正化計画が進むと不動産購入はどのようになるか心配になりますね。
立地適正化計画エリアの不動産購入は割高になる
立地適正化計画が実行されていくと中心街に人が集中して住まいを持つようになるので、エリア外の人口は減少していきます。
不動産価値は言うまでもありませんが、変化していくことになります。
立地適正化計画エリア外は将来資産価値が下がる
立地適正化計画のエリアは不動産価値が上昇して割高になっていきますが、エリア外は利便性が悪い土地になるので価値はどんどん下がっていくようになるでしょう。
いまでも少し離れた田舎では土地の坪単価がつけられないようなところがありますね。
それが立地適正化計画のエリア外で発生してくのです。
立地適正化計画の不動産でないと売却しづらい
立地適正化計画の外に住宅を所有している人が、将来売却してなにかをしようとしても売却がしづらい状況になっていくでしょう。
立地適正化計画のチェックはどうする
立地適正化計画によってエリア内と外では不動産価値がかわってくるのであれば、将来的なことも視野に入れて不動産の購入や売却をしないといけないです。
立地適正化計画が目に見えてわかるようになると、売却できない・購入できないことになってしまうのです。
いまからその情報をチェックして不動産の売買に役立てないといけません。
現在の立地適正化計画がどうなっているのかは、国土交通省のサイトにある「立地適正化計画作成の取り組み状況」がどうなっているのかを見てください。
立地適正化計画を見て不動産購入まとめ
立地適正化計画とは少子高齢化社会に向けた処置で、集中した行政サービスをするために決められたエリアに人口を集中させることです。
立地適正化計画をチェックしてエリア内に住むようにしないと、行政サービスを受けるのは困難になるかもしれません。
立地適正化計画のエリア外の不動産の価値は下がり売却しづらくなるでしょう。
不動産の購入は国土交通省の「立地適正化計画の取り組み状況」をチェックして行いましょう。
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