地役権とはどんな権利なの？その特徴を不動産のプロがわかりやすく解説

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これから住宅を購入するにあたって無くてはならないのが土地。住宅を建てるためには、まず建設するための土地を確保する必要があります。

ただ土地といってもそれぞれで、中には権利関係が複雑な土地も存在します。

地役権などがまさにその典型ですね。

地役権について知らずに土地を購入すると、後々になって厄介なトラブルに遭いかねません。

住宅で快適な暮らしを送るためにも、地役権などの権利関係についても詳しくなりましょう。

今回は地役権とは何か、その特徴についてわかりやすく解説します。

地役権とは

土地に対する権利というと、所有権以外にもあります。

例えば、賃借権や地上権、などがありますね。

地役権も土地に対する権利の一つで、こちらは物権となります。

地役権に関しては、民法第280条に記述されています。

民法280条によると、地役権とは他人の土地を自分の土地のために利用できる物権、とのことです。

どんな時に使用できる権利かというと、例えば土地と道路との間に他人の土地があるため、その土地を通らないと道路に出られないような場合において地役権が役立ちますね。

自分の土地の周囲が他人の土地で囲まれている袋地の場合、道路に出るためにはどうしても他人の土地を通行するための権利が必要です。

もしもこの権利がないと、自分の土地に出入りができず、住むことができません。

地役権を設定すれば、自分の土地から公道に至るまで、他人の土地を通行することを法的に認められるのですね。

地役権を設定してできることは、他人の土地を通行することだけではありません。

他にも、用水路を引くようなケースや、日照を確保するために地役権を設定することもあります。

地役権は一旦設定されると、たとえ土地が売却されてもそのまま移転します。

要するに、土地とは別に地役権だけを売買することはできないということですね。

もしも欲しい土地が袋地だったとしても、地役権が設定されているのであれば、問題なく公道へ出入りできるでしょう。

この物権は、たとえ土地の所有者でも侵害することができない強力な権利となります。

地役権は土地での暮らしを快適にする上で、とても役に立つ権利なのですね。

通行地役権とは

通行地役権とは地役権の一種で、他人の土地を通行できる権利のことを指します。

要役地と承役地、双方の所有者が合意し、契約をすることで通行地役権を設定することができます。

要役地とは自分の土地のことで、承役地とは他人の土地のことです。

要は、使用したい他人の土地の所有者の了解を得ないと、通行地役権は設定できないということですね。

ただし、双方が合意していたとしても、第三者に通行地役権を主張するためには、この地役権を登記しなければなりません。

もしも承役地が売却され、第三者に所有権が移った場合、地役権を登記しておかないと第三者に主張できず、トラブルに発展しやすいです。

ちなみに、地役権は契約によって設定することができますが、時効での取得も主張可能です。

通行地役権の時効取得について

通行地役権を第三者に主張するためには、地役権を登記しなければなりません。

そのため、もしも第三者が承役地を取得し、土地の通行を拒否した場合、登記がないと今後その土地を通り道として使用できなくなります。

ただし、通行地役権を取得する方法は契約だけではありません。

時効取得も可能です。

民法162条と同法283条を根拠に、通行地役権は時効取得ができるのですね。

参考⇒民法｜e-Gov

時効取得とは、他人のモノなどを一定期間占有していた場合において、所有権などの権利を取得できる制度のことです。

要は、たとえ登記していなくても、一定期間地役権を行使してきたのであれば、第三者に時効取得を主張できるということですね。

もっとも時効取得ができるからといって、登記が不要になるわけではありません。

第三者に通行地役権を主張するためにも、時効取得が認められた際にはできるだけ早急に登記を済ませておきましょう。

もしも通行を妨害された場合の対応策

たとえ他人の土地だったとしても、通行地役権が認められている以上、その土地を通行する権利が要役地側にはあります。

にも関わらず、通行を妨害され、通れなくなってしまった場合、どうしたら良いのでしょうか？

通行地役権は物権です。

そのため、妨害された際には、妨害排除請求権が認められます。

妨害排除請求権を訴えれば、たとえ他人の土地であっても法律を盾に通行することができるでしょう。

それどころか、妨害されたことに対する損害賠償請求も行えます。

通行地役権が設定されてしまったら、たとえその土地の所有者でも妨げることはできないということですね。

地役権付きの土地の購入で注意するべき事

たとえ袋地の土地であっても、通行地役権などの地役権が設定されているのであれば、他人の土地を通行することで公道に出入りすることができます。

もちろん、地役権があるといっても土地に対する所有権まであるわけではないため、承役地の所有者はいつでも自己の判断で土地を売却できます。

ただ、たとえ承役地が第三者に売却されたとしても、通行地役権が失われることはありません。

地役権は土地の所有権が移転すると、それに合わせて地役権も移転するため、登記があれば土地の売却後であっても第三者に地役権を主張できます。

このように地役権は非常に強い権利なだけに、土地を売買する際には地役権があるのか、よくチェックしておいた方が良いです。

一見すると問題の無さそうな土地だと思って購入した結果、地役権が設定されている承役地だった場合、自分の土地といえども要役地の通行を妨害しないように配慮しなければなりません。

もしも承役地だと知らずに土地を購入すると、要役地との関係でトラブルに発展しやすいです。

トラブルを避けるためにも、これから土地を購入する予定があるという方は、本当にその土地は隅々まで問題なく使用できるのか、地役権などは設定されていないのかをよく確認しておいた方が良いでしょう。

特に、土地の周りに袋地のような、地役権を設定しないと通れない土地がある場合などは、注意が必要です。

購入した土地が袋地の通り道になっていないか、周辺についてはよく調べておきましょう。

トラブルを回避する方法

地役権に関して、余計なトラブルを招かないようにするもっとも良い方法は、地役権を登記することです。

地役権を登記しておけば、第三者に対して地役権を主張することができるので、トラブルがあっても堂々と権利を主張できます。

そのため、地役権に関しては必ず登記しておきましょう。

たとえ承役地側であっても、それは同様です。

地役権に関するトラブルは、土地を売却する時に発生しやすいです。

特に黙示の通行地役権のような、権利関係が不明瞭な地役権はトラブルの大元になりやすいです。

今は売却する予定が無いとしても、将来土地を売買する可能性がある以上、地役権の登記は必ず行っておきましょう。

地役権は、要役地と承役地の所有者の合意と、契約のための書類があれば登記できます。

登記をする際には、司法書士などの専門家に依頼しましょう。

プロに任せることで、適切な方法で登記をすることができます。

駐車場は地役権にできない

地役権を行使すると、たとえ他人の土地でも使用することが可能です。

ただし、なんでもかんでも地役権を設定できるわけではありません。

例えば、駐車場に関して言えば、通行地役権の設定はできません。

通行地役権は、あくまで土地を通行するための権利であって、駐車できる権利ではないのですね。

要役地の所有者が通行地役権を根拠に駐車の権利を主張しても、承役地側が拒否すれば駐車はできなくなります。

ただ、承役地の中には暗黙の了解ということで、要役地の住人が承役地に駐車していることもあります。

いくら慣例といえど、登記がないのであれば、承役地の住人に対して駐車の権利を主張することはできません。

しかし、このような習慣的に要役地が駐車をしているケースの場合、トラブルに発展しやすいです。

特に、今まで何十年も駐車目的に土地を使用していたというようなケースの場合、いきなり駐車場としての使用を禁止しても、揉めることになりやすいです。

このような駐車に関するトラブルを避けるためにも、土地を購入する際には今までこの土地はどのように使用されてきたのか、周辺との権利関係などをよく調べておきましょう。

もしも購入予定の土地に黙示の地役権がある場合、事前に相談し、話し合いで解決する、それが円満でトラブルが起きにくい対処法です。

地役権を妨害した場合

駐車利用など、特定の場合に関して言えば拒否することができる通行地役権ですが、正当な使用方法であればその権利を妨害することはできません。

では、もしも正当な方法で地役権を行使している状況で、地役権を妨害した場合、どうなるのでしょうか？

このケースの場合、地役権の妨害に対して損害賠償を請求される可能性があるので、正当に行使をしているのであれば妨害するのは止めておきましょう。

地役権が理由で隣人関係との間に禍根を残すと、後々になってトラブルに発展しやすいです。例えば、土地を売却したい時に、隣人からの妨害を受けるリスクがあります。

円満な暮らしを送るためにも、土地を購入する際には周辺の環境にも配慮しましょう。

特に登記がある場合、こちらがいくら不服を訴えたところで、この権利を妨害することはできません。

話し合いでも解決できないようであれば、別の土地を探すなど、代替策を考えておいた方が良いですね。

地役権のある土地は安い

地役権が設定されている承役地などは、地役権の関係上、使用を制限されてしまいます。

例えば通行地役権がある土地の場合、その通行を妨げるような住宅を建てることはできないでしょう。

同様に、高圧線の関係上、上空に関して使用制限のある土地も、やはり相場よりも安くなる傾向があります。

地役権といっても様々で、通行を目的にしている通行地役権もあれば、高圧線を通すことを目的にした地役権もあります。

例えば土地の上に電力会社の高圧線が走っている土地の場合、地役権の関係上、背の高い建物は建てられません。

土地というのは特に理由がない限り、相場よりも安くなるということは基本的にないです。

もしも購入予定の土地が相場よりも安い場合、地役権のせいで使用を制限されている可能性があるので、注意しましょう。

もっとも、住宅を建てるにあたって特に支障のない地役権であれば、相場よりも安く買えるだけに、地役権付きの土地はむしろお買い得な土地となりますね。

注文住宅を建てる際の土地探しについては下記の記事で詳しく解説をしています。

関連記事⇒理想の注文住宅を建てるために！土地探し方のポイントやその後の工程と流れ

囲繞地通行券権と通行の自由権について

通行地役権があるおかげで、他人の土地であっても通行することができます。

では、もしも通行地役権が認めてもらえず、設定できない場合はどうなるのでしょうか？

特に袋地のような、通行の権利を認めてもらえないと生活できないような土地の場合、通行を許可してもらえないと生活を脅かされてしまいます。

このような単独では道路に出られない土地に対して、通行を認める権利のことを囲繞地通行権と呼びます。

この囲繞地通行権がある以上、袋地の住人は通行することができます。

ただし、囲繞地通行権はそれほど強い権利ではありません。

あくまで通行を認めるだけの権利であり、人一人が通れる程度の幅しか囲繞地通行権は認められないのですね。

本当に人が一人通るための権利となるため、自動車の通行もできないです。

快適な通り道を求めるなら、やはり通行地役権を設定した方が良いでしょう。

囲繞地通行権以外にも、通行の自由権と呼ばれる通行のための権利があります。

こちらも囲繞地通行権同様に弱い権利です。

他人の土地を通らないと生活に支障を来すなど、特別な事情がある場合に限って認められる権利となるため、地役権ほど強く主張できる権利ではないのですね。

通行の自由権や囲繞地通行権でも土地の通行は認められるのですが、これだけだと車や自転車などを通せないリスクがあります。

いくら土地が安いからといって、地役権がないと不便な生活を強いられる恐れがあります。

地役権が必要な土地を購入する際には、本当に地役権が設定されているのか、よく確認しておきましょう。

地役権がない袋地だと、囲繞地通行権か通行の自由権しか認められず、自動車の出し入れができないリスクがあります。

地上権と地役権との違い

他人の土地に行使できる権利は地役権だけではありません。

地上権も、地役権同様に他人の土地に行使可能な権利です。

地上権と地役権はどちらも物権で、債券よりも強い効力を持っています。

地上権や地役権があれば、たとえ他人の土地であっても自己の権利を強く主張することができるということですね。

ただし、主張するためには登記が必要です。

第三者に権利を主張するためにも、必ず登記は忘れずに行いましょう。

そして地役権と地上権との違いですが、地上権は土地に建物を建てる権利のことです。

他人の土地に住宅を建てる権利というと、他にも賃借権があります。

しかし、債券である賃借権と違って、地上権は物権であるため、法的に非常に強い権利となります。

地上権が設定されている場合、土地の所有者の承諾などがなくても自由に権利を行使することができます。

地上権を設定する際に無償で使用可能という契約を結べば、地代を払うことなく他人の土地に建物を所有できるのですね。

通行などを目的に土地を使用する地役権と違って、地上権の場合は実際に建物が建つという違いがあります。

地上権が付いている土地は地役権以上に注意が必要ということですね。

これから土地を購入する予定があるという方は、どのような物権が設定されているのか、必ず確認しておきましょう。

地役権まとめ

今回は地役権の特徴について簡単にまとめました。

地役権が設定されていると、たとえ他人の土地であっても妨げられることなく通行することができます。

もしも通行を妨害された場合、損害賠償を請求することもできます。

ただし、地役権を第三者に主張するためには、登記が必要です。

たとえ時効取得した地役権だったとしても、第三者に主張する以上、欠かさずに登記をしましょう。

地役権以外にも、囲繞地通行権など、通行に関する権利はあります。

ただし、地役権ほど強い権利ではありません。

今後袋地のような、地役権が必要な土地を購入する際には、地役権が設定されている土地なのかを必ず調べておきましょう。

地役権が設定されている土地ならば、たとえそこが袋地であっても公道への出入りに不自由することなく、快適に暮らすことができます。