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＜記事の情報は、2023年9月7日時点のものです＞
新築の戸建て住宅を購入しようと考えた際に、建売住宅にしようか？注文住宅にしようか？ということを悩む人は多いです。
建売住宅も注文住宅も戸建て住宅であることは同じですが、購入までの過程や、特徴が全く違います。
そのため、予算はもちろんですが、購入する人の状況や性格、住まいに対する考え方によってどちらにするかを検討しなければ、住宅の購入に後悔が残る結果になってしまうこともありますね。
この記事では、建売住宅と注文住宅とはそもそも何なのか？ということから、それぞれのメリット・デメリット、建売住宅が向いている人・向いていない人の特徴、建売住宅を購入する際に注意したいこと、建売住宅の購入の流れ、についてお伝えします。
新築の戸建て住宅の購入を検討中の方や、建売住宅の購入を迷っている方、住宅の購入で失敗や後悔をしたくない方は、住宅の購入前にぜひ確認してください。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
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SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
そもそも建売住宅・注文住宅とは何なのか？
新築一戸建て住宅を購入する場合の選択肢である、建売住宅と注文住宅。
まずは、そもそもの意味と、それぞれの特徴を確認しましょう。
そもそも建売住宅とは？
建売住宅とは、土地に建物が既に建っている状態で販売される新築住宅のことです。
住宅が完成してから販売する場合と、間取りのみが決まっている段階で販売する場合などがあり、数百棟のうちの一区画を購入する場合から、1棟で売られるものまで、販売の規模は様々です。
建売住宅は工事中や、工事着手前の早い段階で契約した場合には、床の色や壁紙の色、外壁の色等が選べる場合がありますが、間取りから検討できるということはまずありません。
既製品～セミオーダー品と言えますね。
そもそも注文住宅とは？
注文住宅とは、一般的には土地と建物を別に契約して購入し、施主が建設会社に依頼して設計・工事を行ってもらい、建てる住宅のことです。
ハウスメーカーや工務店など、設計と施工をまとめて依頼する方法と、設計事務所に設計を依頼し、工務店に工事を依頼するする方法があります。
注文住宅は、土地の形状、間取り、内装、外装の全ての仕様を自分で決めることになりますので、言わばフルオーダー品ですね。
続いて、建売住宅と注文住宅のメリット、デメリットについて確認しましょう。
建売住宅のメリット・デメリット
建売住宅のメリットは、注文住宅と比較すると以下のようになっています。
- 価格が安い
- 購入に手間がかからない
- 予想外の出費のリスクが低い
- 実物を見て購入できる
- 立地条件が良い
- トラブルになりにくい
順番に内容を確認しましょう。
価格が安い
建売住宅は、注文住宅よりも安く購入できることが多いのですが、それは以下のことが主な理由となっています。
- 安く仕入れられる材料や設備を使っている
- 材料や設備をまとめ買いするので低価格で仕入れることができる
- 必要な最低限のレベルの設備が使われる
- 土地もまとめ買いするので安くできる
- 顧客の要望を入れ込む必要がないので、設計に手間がかからない
- 安く仕上げるための設計、施工が社内で調整できる
建売住宅の低価格の理由の多くは、個人ではなく、建売住宅を複数戸手がける建設会社だからこそできるものばかりですね。
手間がかからない
建売住宅は、注文住宅に比べて購入の手間がかかりません。
注文住宅は購入までに土地探し、土地契約、ローン契約、設計契約、工事契約と最低でも5回の契約を結ぶことになり、計画から工事契約までは半年程度の時間が必要になります。
一方建売住宅は、ローン契約と売買契約のみで購入をすることができるため、気に入った物件があれば1ヶ月以内には必ず購入することができます。
時間も手間も掛からないことは、メリットとして大きいですね。
また、この手間のかからなさも価格が安くなるひとつの理由でもあります。
予想外の出費のリスクが低い
注文住宅は、施工期間が長いため、その間に追加工事や変更工事を依頼して工事費が増額になる人が多いです。
また、地盤改良費や地中埋設物などによって、予想外の出費が発生してしまうことも。
建売住宅は、完成した状態で売買契約をするので、追加の費用はまず発生することがありません。
そのため、資金計画も立てやすいです。
実物を見て購入できる
建売住宅の最大のメリットは、完成した物を見て購入できることです。
これは、注文住宅では絶対に不可能なことですよね。
契約前に実際に家の中に入り、生活をシミュレーションしてイメージできるので、満足の度の高い買い物ができます。
立地条件が良い
建売住宅は、住宅会社が『必ず売れる』と確信した土地に建てられる傾向があります。
土地を買って家を建ててうるのですから、売れにくいところでやっては意味がありませんよね。
そのため、建売住宅は立地条件が良い場所にあることが多いです。
立地条件の良い土地は価格が高いため、注文住宅ではとても予算が回らないような所でも、建売住宅であれば予算内で住むことができることもあります。
トラブルになりにくい
何件かまとめて建設される建売住宅の場合、敷地の境界線をはっきりさせてから建設するため、隣地との境界トラブルを防ぐことができます。
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また、一棟のみの住宅建設の場合は工事中に近隣からの騒音クレームによって、住んでからもトラブルが続くケースがありますが、数棟まとめて建設される場合は、騒音トラブルに悩まされることも少ないです。
続いて、建売住宅のデメリットはと言いますと・・・
- 自分好みにできない
- 工事過程のチェックができない
- 建築会社を選べない
- 資産価値を保ちにくい
となっています。
詳しく確認してみましょう。
自分好みにできない
建売住宅は完成した状態で売られる住宅です。
そのため、注文住宅のように何からなにまで自分好みにすることはできません。
工事着手前の早い段階で契約したとしても、自分好みにできるのは内装と外装の色程度となってしまうのは、建売住宅の特性上仕方のないことでしょう。
工事過程のチェックができない
注文住宅の場合、毎日のように工事現場に足を運んで現場をチェックすることができますが、完成している建売住宅は、目に見えない構造体などの部分のチェックはすることができません。
施工会社でチェックはされているので一定の品質は保たれていますが、建売住宅は手抜きがされやすく、圧倒的に欠陥住宅が多いのも現実。
自分の目でしっかり工事過程をチェックしたいという方は、早い段階から契約をして現場確認をするか、注文住宅にした方がいいでしょう。
建築会社を選べない
注文住宅は、信頼できる建設会社を自分で選び、設計や工事を依頼することができます。
建売住宅の場合は建設会社を選ぶということはできません。
契約前には、施工した会社がどこなのかを調べ、評判、建設業許可、所持している資格を確認して納得した上で購入しましょう。
資産価値を保ちにくい
安く建てられることを最優先にした建売住宅の場合、資産価値を保ちにくいこともデメリットのひとつです。
構造材や外装材、内装材こだわって品質の良い注文住宅を建てた場合と、建売住宅を比較すると、やはり建売住宅の方が資産価値が下がりやすく、実際に劣化も早いです。
将来的に売却することを考えている場合は、建売住宅を避けるか、土地の価値が高い場所の建売住宅を選ぶようにしましょう。
注文住宅のメリット・デメリット
注文住宅では、建売住宅と間逆のことがメリットにもデメリットにもなります。
注文住宅のメリットから確認しましょう。
- 自分好みにできる
- とことん時間がかけられる
- 工事過程をチェックできる
- 予算が調整できる
- 設計・施工会社を選べる
- 資産価値を保ちやすい
自分好みにできる
注文住宅は、土地、間取り、外装、内装全てを自分好みにすることができます。
建売住宅は、どんな人が買うかわからずに設計していますから、万人うけするプランとなっています。
一方注文住宅は、自分のために設計しますから、自分たちが使いやすいプランをとことん追求することができます。
建売住宅もプロが考えたプランなので、住みやすいですが、自分たちのためだけに考えられた注文住宅の住みやすさとは比べ物になりません。
とことん時間がかけられる
注文住宅は、施主の理想と、その理想を叶えたい設計士との共同作品です。
そのため、両者の納得がいくまでとことん時間をかけて打ち合わせをし、計画をすることができます。
とは言っても、ローンの兼ね合いなどがあるので立案～竣工まで半年から1年程度が一般的ですが、建替えの場合や、予算が十分にある場合には時間をたっぷりかけることができます。
その過程を楽しめる人であれば、注文住宅の計画に時間をかけることはメリットに感じられるでしょう。
工事過程をチェックできる
注文住宅は、更地の状態から建物ができていく様子をチェックすることができます。
常に見られているかもしれないという状況は、現場に緊張感がうまれ、手抜き工事のリスクがかなり下がります。
もちろん施工会社もチェックはしますが、自分たちで工事現場をチェックできたという安心感は、住み心地にも影響してきます。
私が担当した注文住宅では、施主さんの多くが工事現場を写真におさめる姿がありました。
私が自宅を建てた際も、こまめに現場の写真を撮るようにしましたが、これは万が一瑕疵があった場合の資料になりますし、思い出にもなっています。
工事過程を見られるということは、家に対する愛着も格段に強くなるのではないでしょうか。
予算が調整できる
注文住宅は、こだわる部分、こだわらない部分で予算の調整をすることができます。
例えば、自宅で料理教室をしたいと考えている人の場合、キッチンにはとことんお金をかけてこだわって、その分浴室にはこだわらずにグレードを下げるということもできますね。
間取りは自分好みにしたいけれど、予算が無いので全体的にローコストの仕様にするという場合もあります。
予算の調整は、設計担当者と納得がいくまで打ち合わせをすることができます。
設計・施工会社を選べる
注文住宅を建てる際には、設計・施工会社を自分で選ぶ必要がります。
情報を集め、評判や施工実績を調べ、自分好みで信頼できる会社に依頼できることは、注文住宅ならではのメリットですね。
資産価値を高く保ちやすい
注文住宅は、それだけで建売住宅に比べて資産価値を高く保ちやすいです。
さらに、有名ハウスメーカーや評判の良い施工会社で建てた場合には、住宅自体がブランド化されるため、さらに建物の資産価値が下がりにくくなります。
続いて、注文住宅のデメリットを確認しましょう。
- 入居までの期間が最も長い
- 決めないといけないことが多い
- 予算をオーバーしやすい
- 完成イメージがしにくい
- 価格が高い
となっています。
詳しく確認していきましょう。
入居までの期間が最も長い
建売住宅、中古住宅、マンション・・・と住宅の形態には様々なものがありますが、注文住宅は立案から入居までの期間が最も長いです。
契約方法や、その段取りも複雑で、とにかく時間がかかりますので、時間がない人や早く入居したい人にとってはデメリットになります。
決めないといけないことが多い
注文住宅は、自分たちで様々なことを期限以内に決めていかないと完成しません。
お金はどこに借りるか
土地はどこにしようか
間取りはどうしようか
どの会社に頼もうか
構造は何にするか
外装材は何を使うか
内装材は何を使うか
設備機器はどうするか
何色にするか
庭はどうするか
照明のタイプは…等
全てが丁度いい物で決まっている建売住宅に対して、注文住宅は全てを決めないと先に進めません。
この選択の連続は、ストレスになりやすいので、苦手な方は注意が必要です。
予算をオーバーしやすい
注文住宅は、計画を進めるうちに追加の要望が増えるのが一般的です。
そのため、予算から10％程度はあらかじめ予算オーバーするものという気持ちで臨むか、予算オーバーを絶対にしないように強い意志を持って計画をすすめる必要があります。
追加の要望に関わらず、地中埋設物や地盤改良など予期しないお金が掛かることも。
そのため、ある程度は手元に現金を残すなどして予算に余裕を持たせた計画をすることが大切です。
完成イメージがしづらい
実際に完成した姿を見てから契約できる建売住宅と比較して、注文住宅は契約してから建設を始めるので、契約段階で完成品を見ることはまず不可能です。
そのため、イメージの相違がないように何度も打ち合わせを重ね、イメージパースなどを見て想像を膨らませるのですが、建物が完成するとイメージと違い残念な思いをする可能性があることは、覚悟しておく必要があります。
価格が高い
注文住宅は、建売住宅に比べてどうしても手間がかかるため、同じ規模の同じ部材を使った住宅であっても割高になってしまいます。
予算に限りがある場合、土地の高い都心部では建売住宅の方が土地も建物もお得に購入できることが多いですね。
建売住宅が向いている人、向いてない人
建売住宅と注文住宅のメリット・デメリットを知ったところで、建売住宅が向いている人、向いていない人の特徴や考え方を確認しましょう。
建売住宅が向いている人
建売住宅が向いているのは、以下のタイプがあてはまる人です。
- 家を建てる土地を持っていない
- 早く入居したい
- 予算をなるべく掛けずに戸建て住宅に住みたい
- 戸建て住宅に住みたいが時間と手間は掛けたくない
- 住宅にあまりこだわりがない
- 大規模に開発された住宅の統一感に憧れる
- 便利な場所に戸建て住宅を建てたいが、予算はあまりない
- 建築や不動産に対する知識が全くなく、調べるのも面倒
建売住宅に向いてない人
- 土地を既に持っている
- 住宅の間取りや設備にこだわりがある
- 時間をかけて住まいを決めたい
- 将来的に家を売りたいと思っている
- 住宅に掛けられる予算が十分にある
- 駐車スペースが複数台分必要
- 建築や不動産に対する知識を調べるのが苦ではない
建売住宅と、注文住宅の特徴は間逆のものがありますので、購入する人のタイプも間逆と言えます。
自分自身の本当の気持ちと向き合って、向いている住宅を購入することで、住宅購入におけるストレスを軽減することができます。
建売住宅か？注文住宅か？選ぶポイントは？
戸建て住宅がほしいと考えていて、建売住宅か注文住宅か迷った場合、それぞれのメリット、デメリットを比較した上で自身の性格や考え方、住宅の購入に対する状況をよく考慮して選択しましょう。
建売住宅にした方が良い人は、時間がなく、住宅に対するこだわりは強くなく、打ち合わせなどが面倒に感じる人。
注文住宅づくりは、打ち合わせと選択の連続です。
そのような時間や選択をすることが苦手な人の場合は、家づくりの期間中にとても疲労を感じ、ストレスを抱えることになりますので、建売住宅の方が満足度の高い買い物をできることでしょう。
注文住宅にした方がいい人は、時間に余裕があって、住宅に対するこだわりが強い人。
この場合、現段階で予算が足りなくても、少し貯蓄をした上で注文住宅を選択した方が後悔のない買い物ができます。
戸建て住宅で迷った場合、自分と家作りの中心となる家族の様子もよく考慮した上で最適な選択ができるといいですね。
後悔しないために！建売住宅を購入する際のチェックポイント
建売住宅を購入する際に、後悔や失敗をしないために住宅・販売会社・契約について必ずチェックすることをお伝えします。
住宅でチェックすること
建売住宅を内覧して、好みの雰囲気で、日当たりもよく、ここに決めた！となる前に冷静になってチェックしたいことをお伝えします。
住宅において、パッと見の印象はもちろん大切ですが、最低限以下のことは確認してください。
システムバス、キッチン、洗面化粧台、トイレなどの住設機器メーカーで確認したいこと
- 住宅設備機器のメーカーがどこか
- メンテナンスの手続きは簡単か
床、壁、天井等内装材で確認したいこと
- 質感
- 素材
- メーカー
- お手入れ方法
- どのようなインテリアが合うか(インテリアコーディネートが苦手な場合)
電気設備で確認したいこと
- 分電盤の位置
- 照明設備の種類
- 購入が必要なシーリングライトの数
- コンセントの位置
- TVアンテナの位置、仕様
- 換気扇の位置
- スイッチの位置
- スイッチの操作性
- インターホンのメーカーと操作性
扉で確認したいこと
- 素材
- 質感
- メーカー
- 丁番のメンテナンス方法
- 開け閉めの動作に引っかかり等がないか
- 開け放した際に生活の邪魔になったり、人にぶつからないか
階段で確認したいこと
- 手すりがついているか
- 滑り止めがついているか
- 上り下りのしやすさ
- 3階建てや、ルーフバルコニーの場合は天井に頭がぶつからないか
窓で確認したいこと
- メーカー
- ガラスの種類(省エネ性)
- 開閉操作にひっかかりや不具合はないか
- 鍵のかかりにひっかかりや不具合はないか
- 窓の外の景色で不快なことや気になることはないか
外装で確認したいこと
- 外壁の素材とメンテナンス時期
- 屋根の素材とメンテナンス時期
- ベランダ防水の種類
- 雨樋の素材
外回りで確認したいこと
- 駐車場の広さは十分か
- 水栓はついているか
- 水道メーター、電気メーター、ガスメーターの位置
- 給湯器の位置
全体で確認したいこと
- 収納は足りているか
- 部屋数は足りているか
- 家具、家電の搬入経路に無理はないか
- 日当たりは良おいか
- 家事動線が便利か
- 騒音、悪臭など不快なことはないか
安全性で確認したいこと
- 治安や防犯的に不安なことはないか
- 施工会社の信頼性
- 地盤は強いか
- 海抜は何メートルか
- 土砂災害の恐れはないか
- 緊急車両の進入経路
災害に対する安全性については、自治体の公表しているハザードマップで確認しましょう。
販売会社についてチェックすること
戸建て住宅は、住み始めてからも1年、3年、5年と定期的に点検をし、必要に応じてメンテナンスをする必要があります。
そのため、販売会社とは住んだ後も付き合いが続くことになりますので、物件だけではなく、販売会社についてもよくチェックをしましょう。
なるべく施工・販売の両方を手がける会社から購入しよう
建売住宅の販売方法で多いのは以下の2つのパターンです。
建設会社が建てて、不動産会社などが販売するパターン。
建設会社が建てて、建設会社が売るパターン。
この場合、なるべく後者の建設会社が建てて、建設会社が売っている建売住宅がおすすめです。
設計・建設を手がけた会社が販売している場合、その建物について熟知しているので、こちらの問い合わせにも正確に答えてくれますし、アフターサービスも責任を持って対応してくれるでしょう。
また、定期的なメンテナンスも依頼しやすくなります。
契約を急かさない会社から購入しよう
本当に顧客のことを思って住宅を販売する会社であれば、住宅購入を無理に急かすようなことはしません。
多くの物件を見て、自分たちに合った住宅で暮らしてもらいたいと思うためです。
ただし、不動産売買は早いもの勝ちの世界であることもお忘れなく。
他の内覧予約が多く入っているから、急いだほうが良い のように、全うな理由があるなら問題ありませんので、急かされた場合には、具体的にどうして契約を急ぎたいのか、理由を確認するようにしましょう。
必要書類をくれる会社を選ぼう
建物を購入する場合、その建物に関する書類は一式もらっておく必要があります。
定期メンテナンスや、リフォーム、住宅関連の手続き、住宅の売却の際に必要になるためです。
引渡しの際には、以下の必要書類を一式もらえるか確認しましょう。
- 地盤調査の情報
- 地盤改良、補強工事の記録
- 建築確認申請書1面から5面
- 確認申請図面
- 建築確認済証
- 完了検査済証
- 基本構造を保証する保証書
- 工事図面
- システムキッチン、システムバス、トイレ、洗面化粧台などの住設機器の資料
- 内装材や外装材の品番がわかる仕上げ表
- 瑕疵担保責任保険、火災保険、地震保険の資料
近年は少なくなりましたが、欠陥住宅の購入を防ぐことにも役立ちます。
契約でチェックすること
住宅、販売会社共に特に問題点がなかった場合、契約に踏み切ることになります。
その契約の際にもチェックするべきことがありますので、順番に確認してください。
土地と建物の内訳が別になっているか
土地と建物が合算されて一式の値段になっている場合は、すぐに契約書を作り直してもらいましょう。
建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。
もしも合算されている場合、別にしてもらわないと土地の消費税分大損をすることになりますので、よく注意して確認してください。
住宅の品質保証
住宅を建設する業者は、その住宅の品質を10年間保証することが義務付けられています。
住宅の品質に関する保証内容と、期間、もしも瑕疵が起きた場合にはどうしたらいいのかは必ず確認してください。
建売住宅購入から入居までの流れ
最後に、建売住宅の購入から入居までの流れをお伝えします。
一般的に、建売住宅の購入は以下のように進みます。
- 物件情報集め
- 内覧
- 購入申し込み
- ローン仮審査
- 売買契約
- ローン本審査
- 最終内覧
- ローン契約、残価支払い
- 引渡し、登記
- 入居
順番に詳しく確認しましょう。
物件情報集め
建売住宅の購入は、物件の情報集めから始まります。
インターネットや広告、不動産会社への聞き込み等で物件を探しましょう。
インターネットでの情報集めはエリアや希望条件を絞り込みやすいのでとても効率的です。
内覧
気になる物件があったら、内覧を申し込みます。
内覧の際には、先ほどお伝えした『住宅でチェックすること』をリストアップして確認してください。
購入申し込み
気に入った物件が見つかったら、販売会社に購入の申込みを行います。
この際に、購入申し込み金として2～10万円程度の支払いが必要になる場合がありますので、事前に確認しましょう。
ローン仮審査
住宅ローンを利用する場合、ローン仮審査を申し込みます。
内覧前でも良いですが購入申込みのタイミングで行われる場合が多いですね。
早めに受けて、資金的な目安に確信を持っておくと安心です。
金融機関に直接足を運んで手続きする場合と、インターネットで受付をしてもらう場合等があります。
売買契約
ローの仮審査に合格したら、売買契約となります。
売買契約の際に、手付金が必要になりますので、具体的な金額を事前に確認しておきましょう。
一般的に物件価格の5～10%が相場です。
ローン本審査
契約を結ぶと同時に、住宅ローンの本審査を申し込みます。
仮審査に合格していれば、まず落ちる可能性は少ないですが、2～3週間ほど審査結果を待ちます。
最終内覧
ローンの本審査に合格したら、最終内覧を行います。
建物の不具合や気になることなど最終的な確認を行い、もしも不具合などが見つかれば、修理を依頼しましょう。
ローン契約、残価支払い
最終内覧の気になる部分が全てクリアするか、気になる部分がなかった場合、いよいよ残金を支払うことになります。
ローンの契約を行い、金融機関から一括で販売会社に残金を支払う手続きが行われます。
引渡し、登記
物件の鍵や必要書類が渡され、住宅の所有権を移す登記手続きを行い、住宅購入のための一通りの手続きは完了です。
ついに住宅があなたのものになりました。
入居
都合の良い日に引越しを行い、入居します。
建売住宅の購入をスムーズに進めるためには、事前にこの購入の流れを頭に入れておく必要があります。
適したタイミングで必要な資金を用意し、手続きを行うことを忘れないようにしましょう。
まとめ
新築戸建て住宅の購入について、建売住宅と注文住宅とはそもそも何なのか？
ということから、それぞれのメリット・デメリット、建売住宅が向いている人・向いていない人の特徴、建売住宅を購入する際に注意したいこと、建売住宅の購入の流れについてお伝えしました。
住宅の購入は、多くの人にとって一生に一度のことです。
そして、何よりもおめでたいライフイベントのひとつですね。
住宅購入のための期間を、少しでもストレスなく楽しめ、満足の行く買い物ができるように、自分たちに合った住宅の買い方で住宅の購入ができるといいですね。
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