マンションを売るならオリンピック前？後？市場変化と買い替え、住み替え術

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マンションを高く売るなら、市場から売り時を判断することが必須。

いつ売ろうかと迷っている人もいるでしょうが、今は迷っている時間がもったいない時期です。

実は、マンションはオリンピック前、さらに言えば2019年が絶好の売り時なのです。

また、オリンピック以外にマイナス金利や、需要増加などが売却の追い風となっています。

しかし、すでに多くの外国人投資家が売却に向け動き出しており、大量の選手村マンションも売り出されているのです。

そのため、オリンピック後もしくは開始直前から、マンション価格は徐々に下落すると予想されています。

今回はマンション売却のタイミングで悩んでいる方のために、オリンピック前にマンションを売るべき理由、オリンピック後に価格が下落する理由などを解説します。

記事を読むことで、オリンピック前後どちらでマンションを売るべきなのか理解できるでしょう。

それでは、さっそく見ていきましょう！

既に今が価格上昇のピーク！？
マンションを売るならオリンピック前の今がおすすめ

マンションを少しでも高く売りたいなら、今から売却の準備を始めるべきです。

オリンピック開催に伴い、首都を中心としたインフラ整備が行われ、マンションの価格が高まっています。

この価格の上昇はオリンピック開催まで続くと予想されています。

マンションの一般的な売却期間は3～6か月なので、ピークに限りなく近づいている今から売却するのがおすすめ。

しかし、「本当にマンションの価格が上昇しているの？」と疑問に思う方もいるでしょう。

そこでここからは、過去のオリンピックと不動産価格の関係、マンション価格を上昇させている要因、注意すべき税金などについて解説します。

データから読み取る！過去のオリンピックはどうだった？

まずは過去のオリンピック4大会と住宅価格の関連性を見ていきます。

みずほ総合研究所が作成したデータによると、アトランタオリンピックからロンドンオリンピックまで、開催決定時と開催時の住宅価格を比較すると、全4大会で住宅価格が上昇しているのです。

ふり幅が多い大会だと、約2倍も価格差が生まれています。

価格上昇の理由で考えられるのは、オリンピック開催に伴うインフラ整備です。

元々は整備されていなかった土地が、オリンピック開催をきっかけに整備されたことで住宅価格全体が上がりました。

つまり、オリンピック開催が決定しても、インフラ整備が行わなければ価格は上昇しないのです。

では、2020年に開催される東京オリンピックに向けて、インフラ整備は行われているのでしょうか？

東京オリンピック開催に向けて、12の恒久施設建設が計画され、交通インフラも整備されています。

インフラ整備は順調に行われており、そのことを証明するかのように、首都圏のマンション価格は6年連続で上昇しているのです。

過去のオリンピックでもマンション価格は増加し、今大会に向けてインフラ整備されているということで、東京オリンピックでもマンション価格は上昇すると思われます。

オリンピックだけじゃない、マンション価格を上昇させている要因3つ

実は、マンション価格を上昇させている要因は、オリンピックだけではありません。

様々な要因がタイミングよく合わさっているので、2019年はマンション売却に最適な年になっているのです。

ここからは、マンション価格を上昇させている3つの要因を見ていきましょう。

1．外国人投資家への需要増加

現在の日本は円安状態であり、外国人にとってお得に買い物できる国となっています。

特に日本はインフラが十分な国であるにも関わらず、マンションの価格はお手頃です。

シンガポールや香港を始めとするアジアの投資家にとって魅力的な物件であるため、多くの外国人投資家が日本のマンションを購入しています。

外国人投資家のお金がマンション市場に大きく流れていることが、価格上昇の大きな要因となっているのです。

マンションン市場は、外国人投資家の動向に大きく影響されていると覚えておきましょう。

2．金融緩和

アベノミクスの1つとして、大胆な金融緩和が実施されています。

金融緩和を簡単に説明すると、市場に流通するお金を増やすことです。

この金融緩和政策のおかげで、日本は超低金利時代となっています。

金利が低くなるとデメリットもありますが、マンション売買者には大きなメリットがあるのです。

それが、お得に住宅を購入できること。

マンション購入は何千万円と大きな額が動くため、住宅ローンの金利が0.1%異なるだけで、返済額が数百万円変わります。

今は史上最低の金利なので、多くの方がお得に住宅を買おうと考え、結果的にマンションの需要が高まっています。

需要が高まるということは、マンション価格が上昇するということ。

金利はいつ上昇するのか予測できません。

需要が高まっているからこそ、早めに売却に出しておくべきなのです。

3．中高年のマンション需要が増加している

国土交通省調査によると、60歳70歳代以上のマンション居住者の割合が増加しています。

戸建てよりも利便性が高く、メンテナンスの必要のないマンション人気は、中高年を中心に高まっているのです。

子供の独立や退職をきっかけに、戸建てからマンションに移り変わる人は増えています。

特に新築ほど高価ではなく、リフォームしやすい中古マンションは、永住の住みかとしてぴったりなのです。

今マンションが高く売れる人気地区は、オリンピック関連
＆都市開発エリア

オリンピックの影響を大きく受けるのは、やはりオリンピックに関連する都市開発エリアです。

特に東京都内で立地の良い場所にマンションを持っている方は、今が絶好の売れ時でしょう。

言い方を変えれば、東京オリンピック終了後には価格が大きく下がるリスクがあります。

都内のマンション売却を考えている方は、早めに動き出しましょう。

また、オリンピックに伴う外国人観光客が、地方へ旅行することも予想されています。

そのため、東京以外の地方都市もオリンピックの恩恵を大きく受けると思われます。

東京以外の土地でも、高く売れる可能性があるので、その土地に精通した地元の不動産などに相談してみるのがおすすめです。

オリンピック前にマンションを売却したら「譲渡所得税」に注意する

オリンピック前にマンション売却すると、購入した価格よりも高い価格で売れる可能性があります。

もしマンション売却で利益が出たら、譲渡所得税の対象になり、確定申告を行う必要があるので注意してください。

譲渡所得税とは土地や建物を売った時、譲渡価格が取得費用を上回った時にかかる税金です。

具体的には、譲渡費用は売る際にかかった費用総計であり、取得費用は住宅購入にかかった費用合計のこと。

売却価格や建物の価格だけではありません。

譲渡所得の計算式は以下の通りになります。

収入金額ー（取得費用＋譲渡費用）

この譲渡所得に所定税率がかけられて税額が決定します。

税率は建物の保有期間によって異なり、長く保有しているほど税率は低くなるのです。

• 所有期間5年以下：39.63%
• 所有期間5年越え：20.315%
• 所有期間10年越え（譲渡所得6,000万円以下の部分）：14.21%
• 所有期間10年越え（譲渡所得6,000万円超えの部分）：20.315%

かなり大きな税額となりますが、税金を軽減させる3つの特例が用意されています。

2つは売却で得をした方のため、1つは損をした方のための特例。

そのため、マンション売却をする方は要チェックです。

ここからは、3つの特例について解説します。

1．3,000万円の特別控除

譲渡所得税を大きく減らせるのが、3,000万円の特別控除です。

これは譲渡所得から3,000万円差し引くことができる制度で、譲渡所得が3,000万円までなら税金の支払いは不要となります。

特別控除を利用した場合の計算式は以下の通りです。

（譲渡所得-3,000万円）×税率

利用条件は様々ですが、あなたが売却したマンションに住んでいた、かつ購入者が配偶者や親族ではないことが大切です。

また、買い替え特例や住宅ローン控除などの他の控除制度との併用は不可となっています。

買い替えをするのなら、住宅ローン控除と3,000万円特例どちらがお得か検討する必要があるのです。

2．買い替え特例

買い替え特例とは、住宅売却価格よりも高い価格の住宅を購入する時、譲渡所得の課税を次回売却時まで引き延ばせる制度のことです。

例えば、3,500万円の住宅を4,500万円で売却すると譲渡所得が発生します。

しかし、4,500万円越えの住宅を購入した場合に限り、譲渡所得税が課税されなくなるのです。

注意点は、課税が先延ばしにされるだけで、税金自体がなくなるというわけではありません。

先ほどの例の続きで、5,000万円の住宅を購入したとしましょう。

すると、1,000万円の譲渡所得は先延ばしにされますが、新たな住宅を売却した時、先延ばしされた1,000万円が課税されるのです。

買い替え特例の条件もまた様々あるので、国税庁の公式サイトで確認してください。

公式サイト：国税庁

この特例が適用されるのは、2019年12月31日の売却までです。

3．譲渡損失の損益通算・繰り越し控除

これは、売却で得た資金が購入費用よりも少なくなった方のため、つまり損した方のための特例です。

この特例を使用すると、その他の所得と合算して所得税と住民税を減らすことが可能です。

さらに、売却した年の所得よりも損失の方が多ければ、翌年の所得からも差し引けるのです。

繰り越し控除は最大3年続くので、売却した年と合わせて最大4年間は、住民税と所得税の負担が軽減されます。

この特例が適用されるのは、2019年12月31日の売却までです。

オリンピック後に予想されるマンション価格の下落

オリンピック前にマンション価格はピークを迎えると予想されています。

見方を変えると、ピークを迎えた後はマンション価格が下落していくのです。

ここからは、マンション価格が下落する要因と時期などについて解説しましょう。

オリンピック後にマンション価格が下落する要因4つ

オリンピック後にマンション価格が下落すると言われる理由は4つあります。

4つの要因を理解することで、2019年は重要な年だと理解できるでしょう。

1．分譲マンションが割安で売りに出される

東京オリンピックのために作られる選手村ですが、オリンピック後は分譲マンションとして大量販売される予定です。

2019年4月23日、三井不動産などは販売価格を5,000万円から1億円で調整すると発表しています。

都内のマンションで8,000万円以下だと、現在の相場よりも安いです。

計4,145戸という大量のマンションが低価格で販売されると、他のマンション価格も競い合うかのように下がるでしょう。

例えば、同じ都心にあるマンションで5,000万円と9,000万円ならば、5,000万円の方を買いますよね。

割安なマンションが大量に売りに出されることから、他のマンションも価格を下げる、結果的に相場が下がるという可能性があるのです。

2．海外投資家の撤退

現在、マンション価格相場を高めている重要な存在が海外投資家たち。

しかし、オリンピック開催前後で投資家たちは、所有しているマンションを売りに出すと予想されています。

海外投資家がマンションを売りに出す理由は2つ。

まずは、オリンピックで価格上昇している今が最大の売り時だから。

オリンピック後は現在ほどの価格高まりは期待されないため、2019年からオリンピック開催までに徐々に売り出されるでしょう。

2つ目が、長期保有により所得税軽減が適用されるからです。

2013年に東京オリンピック決定した時に、日本のマンションを買っていれば、5年以上の保有となり譲渡所得税の税率が軽減されます。

2019年から2020年にかけては、税率が軽減されるうえ良い価格で売却できるため、投資家にとって絶好の売り時なのです。

また、2018年末から2019年にかけて発表された中国経済指標は景気減速を示しており、アメリカ合衆国も政府が問題を抱えています。

そのため、海外の景気が悪くなる可能性も十分に考えられ、そうなると日本のマンション需要が減速するでしょう。

現在のマンション市場は、海外投資家の影響を大きく受けています。

彼らが撤退すると、マンションの相場も下落するのです。

※すでに中国人は撤退している

日本のマンションを多く保有しているのは中国人の投資家です。

2018年6月に「民泊新法」が成立されて以来、多くの中国人投資家がマンションの売却をスタートさせています。

民泊新法とは観光客の宿泊ニーズが多様化したことを踏まえて、定められた一定のルールのこと。

中国人投資家たちは、購入したマンションを観光客に貸し出していましたが、新法成立をきっかけに売却して撤退しています。

オリンピック開催が近づくにつれ、投資家たちの売却活動はさらに進むことが予想されます。

3．金利上昇のリスク

現在は史上最低金利時代と言われています。

おそらくですが、これからさらに金利が下がることはないでしょう。

つまり、低金利のピークを迎えているので、今後は上昇するだけです。

金利が少しでも上昇すると、買い手からするとマンションの買い時ではなくなります。

突然、金利が急上昇することはありませんが、徐々に上がっていく可能性は高いです。

4．マンションの価値は年々減る

これはオリンピックは関係しませんが、マンションの価値は年々下がります。

マンションは築年数が浅いほうが価値が高いので、年々売却を保留すると価格が大きく下がっていくのです。

一般的にマンションの売り時は、築5年から15年ごろと言われています。

その理由は価値が高いということもありますが、保有年数が5年を超えると譲渡所得税の税率が低くなるからです。

20年を超えると価値が大幅に下がるので、20年未満が1つの目安でしょう。

しかし、20年や30年を超えるマンションでも、相場に近い価格で売れる可能性は十分にあります。

大切なのは、高く売れるベストな売却時期を逃さないことです。

オリンピックが終了したらすぐ？
いつからマンション価格は下落するのか？

マンション価格が下落する時期を正確に予測することは不可能です。

しかし、2019年10月を超えたあたりからオリンピック閉会に向けて、徐々に下落する可能性があります。

その理由は次の3つ。

1. 外国人投資家による売却が行われる
2. オリンピック選手村のマンション販売が2019年中旬から開始される
3. 金利上昇の可能性

1と2については見てきたので、ここでは3の金利上昇について解説します。

よく言われるのが「金利が上がれば不動産価格は下がる」ということです。

金利はこれ以上下がりようがない状態なので、いつ上昇してもおかしくありません。

実際に、2018年に日銀の黒田総裁は長期金利の変動幅を倍に拡大すると発表したのです。

ただし、金利は上昇したものの、今でもかなり低いのが現状。

このマイナス金利は2019年10月、つまり消費税増税までは続くと予想されます。

というのも、増税されると個人消費が少なくなると想定されるからです。

個人消費の冷え込みに加え、金利上昇も伴うと、景気は大きく抑制されます。

それを防ぐためにも、消費税増税からしばらくの間、金利は上昇しないと思われます。

つまり、オリンピック開始直前からマンション価格は下がる兆候を見せ始め、オリンピック後から徐々に下がる可能性が高いです。

ただ、これはあくまでも予想であり、実際にどうなるのかは誰にも判断は尽きません。

だからこそ、売却を考えている方は、今のうちに売りに出すのがおすすめです。

湾岸エリアは特に注意！
オリンピック後にマンション価格が大きく下落する可能性の地域

東京オリンピック後、大きく価格が下落する可能性のある地域は、やはり東京です。

特に、東京オリンピック決定で大きな注目を集め、選手村マンションが大量に建設されている湾岸エリアは要注意。

湾岸エリアにマンションを持つ方で、売却を考えている方は、早めに行動するのをおすすめします。

2013年湾岸エリアの不動産平均価格は5,523万円でしたが、東京オリンピック開催決定から上昇し、2018年には7,553万円にまでなっているのです。

対して、販売戸数は2013年3,249戸から2018年は1,342戸まで減っているので、需要過多の状態と言えます。

しかし、2019年以降は約6倍にもなる8,000戸以上が手頃な価格で販売される予定なのです。

つまり、急激に販売戸数が増加することで需要と供給の関係がひっくり返り、価格が大きく下落する可能性があります。

湾岸エリアを始めとする都心のマンションは、オリンピック終了の影響を強く受けるので要注意しましょう。

本当にマンション価格の上昇と下落は、予想通り起こるのか？

まだまだ、マンション価格上昇と下落が信じられない方がいるかもしれません。

そこでここからは、最新のデータから価格の動向の読み取りや地方への影響などを見ていきます。

オリンピック後のマンション価格下落に対する政府の対策

2019年5月現在、政府はオリンピック後のマンション価格下落に対する対策を発表していません。

これからオリンピック開催が近づくにつれて、対策が発表されるかもしれません。

しかし、価格下落が起きる確率こそ高いものの、100%ではないのです。

不透明な将来に向けた対策を立てるのは難しいのでしょう。

考え方次第では、政府はオリンピック後に、大幅な価格下落は起きないと考えていると捉えられます。

これは大多数の専門家も予想しており、オリンピック後に突然価格が下落することはなく、徐々に下がっていくでしょう。

最新のデータから読み解くマンション価格の動向

2020年以降にマンション価格が下落すると言われる理由の1つに、人口減少が挙げられます。

なぜ人口とマンション価格が関係しているかというと、人口が減少するほどマンションなどの不動産の需要が少なるからです。

2014年3月に東京都が発表した人口予測では、2020年に都内の人口はピークを迎え、その後は減少するというものでした。

この予測が発表されたため、2020年に価格下落が起きると言われたのです。

しかし、平成27年の国勢調査をもとに作られた最新の予測では、東京都の人口は平成37年にピークを迎えるとなっています。

つまり、人口ピークを迎えるのは、当初の予測よりもかなり後ろ倒しになっているのです。

厚生労働省の調査でも、日本全国の人口減少は当初予想されていたペースよりも緩やかになっていると判明しています。

出生率もまた下がってこそいますが、減少スピードは緩やかです。

そのため、人口減少が原因のマンション価格下落が2020年に起こる確率は極めて低いでしょう。

では、最新のマンション価格動向はどうなっているのでしょうか？

一般社団法人不動産協会「平成31年度マンション供給動向調査」によると、首都圏の平均分譲価格は6,573.3万円で前年比のプラス3％です。

その他の地域でも、平均価格は前年よりも上がっています。

すでに価格上昇は始まっているのです。

マンション売却には3～6か月ほどかかるので、オリンピック前に売れるように早めに行動するのが大切。

オリンピック前後のマンション価格変動は地方でも起こり得るのか？

都心ほどではありませんが、地方でもオリンピック前後の価格変動が起きています。

特に、訪日外国人観光客が訪れるような地方都市は、マンション価格も少し上昇しています。

ただ、地方の場合はオリンピックというよりも、消費税増税やマイナス金利などの影響の方が強いようです。

マイナス金利は史上最低なので、地方にお住いの方も、今のうちに売却を考えた方がいいでしょう。

オリンピック前後の価格変動は一戸建てでも起こるのか？

一戸建てはマンションよりもオリンピックの影響を、いい意味でも悪い意味でも受けにくいです。

まず、海外投資家が一戸建てを購入することは、あまりありません。

というのも一戸建ては定期的な管理やメンテナンスが必要であり、投資用には向いていないからです。

多くの海外投資家はマンションを売りに出しているので、マンションの相場は高くなっても、一戸建ての相場はそれほど上昇しません。

そしてオリンピック村用に作られているのは、大量のマンションでした。

オリンピック後は選手村マンションが売却されるため、相場の下落が予想されていましたが、一戸建ては大きな影響を受けないでしょう。

一般的に、一戸建ては相場が変わりにくいという性質があります。

それでもマイナス金利は購入者に大きなアドバンテージを与えるので、今が売り時でしょう。

より高くマンションを売るための3つの方法

ここまで読んだあなたは、マンションを売却するのに最適な時期が分かったはずです。

しかし、売却時期を見極める他にも、マンションを高く売る3つのポイントがあります。

ここからは誰もが実践すべき3つのポイントについて解説します。

1．複数の不動産会社に査定依頼をしてもらう

マンションを売却する際には、不動産会社による査定が行われます。

マンションの売却価格は、不動産会社の査定を基準に決定されるのです。

つまり、査定額が高ければ売却価格も高くなるということ。

しかし、査定方法は不動産会社で統一されておらず、不動産会社によって査定額は数百万円異なるのです。

不動産会社はパートナーとなるので、慎重に見極めなければいけません。

まずは、気になる不動産会社3～4社に目星をつけ、査定依頼をしてもらいます。

査定結果が出たら、その査定額になった理由を尋ねて、納得できるところを選びましょう。

また、査定額の他に以下のポイントも不動産会社選びで重要です。

• マンション売却に強みを持っている
• 営業担当が的確なアドバイスをしてくれる
• 営業担当との相性が良い

複数会社に査定依頼をすることで、適切な査定額が判明します。

高く売るための重要なファーストステップなので、時間をかけて不動産会社選びをしましょう。

2．ハウスクリーニングとホームステージング

マンション売却を成功させるために、一番重要なのは内見です。

購入希望者が実際にマンションを見に来るので、内見で良い印象を与えることに力を注ぎましょう。

おすすめなのが、ハウスクリーニングとホームステージング。

ハウスクリーニングは数万円かかりますが、プロにお掃除をしてもらうことで、見違えるほど印象が変わります。

費用を節約したい方は、キッチンや洗面所などの水回りだけでもしてもらいましょう。

キッチンや洗面所の汚れは、自分では落とせないうえに、購入希望者に要チェックされる場所。

家全体の印象が良くなるので、ハウスクリーニング依頼をしましょう。

そして、ホームステージングとは売却予定の物件に、インテリアコーディネートをしてモデルハウスのような見た目にすることです。

家具や小物を貸してくれるので、事前に不必要な物はトランクルームなどに保管しておくといいですね。

ホームステージングをすることで、広告写真も魅力的になり、高い価格で売却できるようになります。

ハウスクリーニングとホームステージングは、費用以上の効果をもたらしてくれるので、ぜひ行ってください。

3．一般媒介契約を選ぶ

不動産会社との契約は、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

この3種類があります。

大きな違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼でき、残りの2つは1社としか契約できないこと。

マンションを少しでも高く売りたいなら、一般媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約にして複数の不動産会社に依頼すると、不動産会社間の競争意識が過熱します。

不動産会社同士が競い合う理由は、仲介手数料があるからです。

仲介手数料は100万円を超えるほど莫大ですが、実は売却が成立した時にしか支払われません。

せっかく依頼を受け広告活動を行っても、売却できなければ不動産会社は利益を上げられないのです。

そのため一般媒介契約にすることで、それぞれの不動産会社は必死に売却活動をしてくれるでしょう。

注意点は、依頼する不動産会社を多くしないこと。

理想は2社、多くても3社への依頼にとどめてください。

多くの不動産会社に依頼すると、不動産会社のライバルが多くなるということであり、売却の優先順位を下げられてしまう可能性があります。

2～3社に絞ると競争倍率が程よくなるので、高いモチベーションで不動産会社は動いてくれるでしょう。

まとめ

最後まで読んでくださりありがとうございました！

2020年東京オリンピックはマンション価格に大きな影響を与えます。

最後にもう一度、大切なポイントをまとめましょう。

• すでにマンション価格は上がっている
• マイナス金利や需要の高まりで、オリンピック前がマンションの売り時
• オリンピック後はマンション価格が下落する可能性が高い

オリンピックやマイナス金利など様々な要因が合わさって、今が絶好の売り時です。

オリンピック後に価格が下落しない可能性もありますが、売り時は2019年からオリンピック開始前まで。

すでに外国人投資家は動き始めているので、なるべく早く動き始めましょう。