マンションが売れない!損しない処分方法と売れない家を売って住み替える方法

空き家マンションは所有するだけで毎年税金がかかります。

相続などで得たマンションを放置すると、資産価値の減少や税金の支払いなどのデメリットしかありません。

そのため、マンションを放置するくらいなら、一刻も早く処分すべきです。

  • でも、売れないマンションはどうしたら処分できるの?
  • 離婚するけど、マンションの処分方法が分からない
  • 売却できない時はどうするべき?

マンションの処分方法はいくつかありますが、おすすめは売却です。

空き家マンションを売却することで税金や管理費などがなくなれば、まとまったお金も得られるのです。

そして、空き家マンションが売れない場合は価格を下げたり、不動産会社に直接買い取ったりしてもらいましょう。

記事ではマンションの処分に悩んでいる方のために、

  • マンションを放置する5つのデメリット
  • お得に処分する方法
  • ケース別処分方法

などについて解説します。

記事を読むことで、あなたに合った方法でマンションの処分ができるようになるでしょう。

それではさっそく見ていきましょう!

マンションを空き家のまま放置する5つのデメリット

マンションを空き家のまま放置するメリットは1つもありません。

それどころか経済的な面や安全面などで、大きなデメリットが発生するのです。

例えば、放置することで資産価値が大幅に減少すれば、税金が最大6倍まで上がります。

まずはマンションを空き家のままにしておく、5つのデメリットを見ていきましょう。

1.資産価値が年々減少する


マンションや一戸建ての資産価値は年々減少します。

これからも特定の使い道をする予定がないのなら、いずれは売却することになると思います。

そして、売却する時期が早いほど、マンションは高く売れるのです。

築5年のマンションだと資産価値の下落率は約26%ですが、15年にもなると約48%にもなります。

具体的な数字で見ると、5,000万円のマンションは5年で3,700万円、15年で2,600万円にまで下がるということ。

いずれ売却するのなら、1年でも早く売却したほうが価格は高くなるのです。

また、これから地方でマンションを売るのは難しくなります。

そう予想される理由は次の2つ。

  1. 人口が都市部に集中する
  2. 空き家数が多くなる

総務省の「三大都市圏への人口集中と過疎化の進展」によると、過疎化が進む地域の人口推測は2020年約224万人だそうです。

そして2030年には約184万人、2050年には約114万人まで減少すると予想されています。

つまり、地方の人口が少なくなる=マンションの需要が少なくなる、結果的にマンションの相場が下がるのです。

また、昔から日本では新築物件が好まれる傾向にあります。

そのことを数字で示すかのように、2033年に空き家率は30.2%にもなると推測されています。

3戸に1戸が空き家になり、多くの方が売却を行うでしょう。

中古マンションの販売数が増えるので、結果的に相場が大きく下がる可能性があるのです。

マンションを空き家にすると価値が減少する理由は次の通り。

  • 資産価値は年々下がる
  • 地方の過疎化が進んでいる
  • 空き家率が上昇する

一戸建ての場合は定期的なメンテナンスが必要なので、空き家にすると資産価値が落ちるスピードは早いです。

しかし、マンションは管理組合などが世話してくれるため、空き家でも早いスピードで価値の下落はしないでしょう。

幸いにも、東京オリンピックとマイナス金利の影響で、マンションの需要が高まっています。

現在の高い相場はオリンピックまで続くと予想されており、早めに売却するのがベストな選択肢です。

2.余計な税金を支払うことになる


マンションを空き家にする最大のデメリットは税金です。

マンションを所有している限り、毎年固定資産税と都市計画税の対象となります。

  • 固定資産税:不動産などを所有していると課税対象となる税金
  • 都市計画税:市街化区域内にある建物が課税対象となる税金

固定資産税・都市計画税共に支払い義務があるのは、マンションの所有者です。

所有者とは、マンションを賃貸に出しているオーナーの他、マンションの1部屋を購入した人などを示します。

実はマンションが空き家になると、土地にかかる固定資産税が最大6倍になり、トータルで税額が2~3倍にもなるのです。

税金額が高くなるのは、マンションが「特定空き家」と認定されたとき。

特定空き家は地方自治体が、マンションが以下のいずれかに該当すると判断した時に認定されます。

  • 老朽化が進んで倒壊の恐れがある
  • 景観を損なっている
  • ごみが貯まるなど衛生上の問題がある

基本的には、長年空き家として放置された一戸建てが認定されますが、マンションも対象となります。

特定空き家と認定される可能性は低いですが、全て空き室のマンションや管理組合がしっかりと機能していないマンションは認定されてしまうかもしれません。

認定されなくとも、空き家のマンションを所有する限り毎年の税金は避けられないので、早めに対処すべきです。

3.強制解体になると、多額の費用の支払いがある


地方自治体は、長年空き家となっている住宅を調査できます。

調査結果、様々な勧告がされるでしょうが、それらを無視すると最終的には強制解体となるのです。

強制解体とは市町村の判断で住宅を解体できることであり、解体費用は所有者負担となります。

マンションの解体費用は数百万円から1千万円にもなるので、強制解体だけは避けなければいけません。

4.近隣からのクレームリスク

空き家にしたままだと、近隣からクレームリスクが起きる可能性が高いです。

例えマンションであっても、定期的に管理されなければ、景観破壊や悪臭、不審者の侵入など様々な問題が起きます。

このような問題が起きると、近隣にも大きな迷惑をかけてしまうのです。

実際に、賠償責任が発生したケースが多数あります。

適切な管理ができないのなら、周りにも迷惑をかけるので、早めに対処しましょう。

5.自然災害の危険性


地震や台風などの自然災害が多い日本では、マンションの耐久性が非常に重要です。

空き家となり傷んだマンションでは、自然災害に対処できない可能性があります。

マンションの場合は、外壁タイルの剥がれや共有部分の水漏れ、地震によるひび割れなどが考えられます。

ダメージを受ければ、売却査定にも大きく響いてしまうのです。

基本的には災害に強いマンションですが、管理がなくなれば基本性能が大幅に下がります。

また、築40年を超えたあたりから事故発生率が高まるのです。

万が一、事故が起きた場合、訴訟につながるリスクも十分に考えられます。

日本の住宅では安全性能が最も重要視されます。

空き家として安全性が落ちたマンションでは、どんなに価格が安くとも、買い手を見つけるのが難しくなるでしょう。

最悪の場合、大がかりな耐震工事、もしくは自身で解体しなければいけない可能性さえも出てきます。

安全性と利益性が高いうちに、マンション処分するのが賢明です。

買い手がつかないマンションを処分する5つの方法


空き家への売却を試しても、買い手が見つからないケースは多々あります。

しかし、先ほども見てきたように、空き家マンションはデメリットばかり。

実は少しの工夫をすることで、売れにくいマンションも売却できるようになります。

また、売却以外にも処分する方法があるので、ぜひこれから紹介する5つの方法を参考にしてください。

1.価格を下げて売却

マンションが売却できない主な理由は次の2つです。

  1. 価格が適切でない
  2. 広告などの売却活動が悪い

空き家マンションは状態が悪い傾向にあります。

適切な管理が長年行われていないため、外壁が黒ずんだり、設備が破損したりしているかもしれません。

そのような状態だと、空き家マンションを相場価格で売却するのは難しいです。

早く売却したいのなら、相場価格から2~3割ほど下げた価格で売るといいでしょう。

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2,500万円のマンションなら、1,750万円から2,000万円が空き家マンションの適性額。

相場よりも下がりますが、保有するだけで生じるコストを考えれば、売却できるだけでも損切となります。

大切なのでもう一度言いますが、空き家マンションは保有するだけで損します。

基本的に、マンションは3~6ヶ月で買い手が見つからなければ、これからも見つかる可能性は少ないです。

最初の3ヶ月間で内見希望者が来なければ、売り出し価格を再検討しましょう。

もしくは不動産会社の売却活動が悪いかもしれないので、他の不動産会社に依頼するのも手です。

高額売却のカギは複数査定


もしマンションの状態が悪くないなら、高額売却を狙いましょう。

少しでも高い価格で売るためには、2~3社の不動産会社の無料査定の比較が重要。

売却価格は不動産会社の査定額を基に決定されます。

そのため、査定額が高ければ売却額も高くなるのです。

まずは無料の一括比較サイトを利用して、あなたのマンション価格の相場を知りましょう。

その後、2~3社にマンションに来てもらって本格的に査定をしてもらい、依頼先を決めるのです。

不動産会社選びでは実績や営業担当も重要ですが、それと同じくらい査定額も重要となります。

内見前にはハウスクリーニングをしよう

老朽化が進んだ売れなさそうなマンションでも、工夫次第で売却可能となります。

ぜひ実践していただきたいのが、内見前にハウスクリーニングを行うこと。

内見はマンション購入に興味を持った方が、実際に部屋の中を見学する重大なイベントです。

内見時に良い印象を与えることで、高い価格で売却できるようになります。

そして、簡単に印象アップできる方法こそが、ハウスクリーニングなのです。

プロに掃除をしてもらうことで、部屋が清潔感にあふれて印象が数倍良くなります。

数万円から10万円ほど費用はかかりますが、費用以上の価格アップにつながるでしょう。

また、広告写真を撮影する前に、部屋をモデルハウスのようにコーディネートする「ホームステージング」も行うとさらによし。

ハウスクリーニングとホームステージングは、マンションの売却確立を劇的に高めるので、ぜひ実践してください。

2.不動産業者に買取を依頼する


不動産会社に直接マンションを買い取ってもらうことを「買取」と言います。

買取は不動産会社との交渉がまとまれば、すぐに現金が支払われるので、以下に該当する方におすすめです。

  • すぐに現金が必要
  • 早く空き家マンションを手放したい

買取を実施しているのは、大手と呼ばれる不動産会社ばかりです。

地元の小さな不動産会社だと、買取拒否される可能性があるので、大手に依頼しましょう。

また、知っておくべき買取のデメリットは、売却価格が相場よりも下がること。

不動産会社は買取の後、リフォームや修繕を行ってマンションを売却に出します。

つまり、買取価格にはリフォーム費用なども含まれているのです。

基本的に買取価格は相場から2~3割差し引いたものになります。

相場以下の価格にこそなりますが、高確率で買い取ってもらえるのはメリットです。

また、買取と仲介を組み合わせた「買取保証」もおすすめの選択肢。

買取保証は、最初の3ヶ月間は普通に売却活動を行い、3ヶ月で売れなかったら不動産会社が買い取るという仕組みで成り立っています。

高額で売れる確率があれば売れ残る心配もないので、時間のある方は買取保証を検討するのがおすすめです。

3.リフォーム・リノベーション後に売却する


空き家マンションが売れない理由は、マンションの状態が良くないからです。

部屋や外壁が傷んでいたり、設備が壊れたりしているマンションは売れたとしても、価格は最低限のもの。

そのためリフォームやリノベーションをして、マンションを綺麗にした後、売却するという方法もあります。

上手くいけば、相場と同価格で売り出せるようになるでしょう。

しかし、規模の程度にもよりますが、マンションのリフォーム・リノベーションは数百万円の費用がかかります。

リフォーム費用以上の効果が出ない可能性は十分にあるのです。

例えば、500万円かけてリフォームしたものの、売却価格が400万円しかアップしなければ100万円の損失になりますよね。

大切なのは、リフォーム・リノベーションの必要性を見極めること。

何も手を付けないほうが経済面で得する可能性さえあるのです。

リフォームの必要性を見極めるのは難しいので、不動産会社に相談してみましょう。

住宅のプロとして、リフォーム・リノベーションの必要性、必要なら規模や箇所をアドバイスしてくれるはずです。

4.マンションを解体して管理の手間を失くす


マンションを棟で所有しているのなら、思い切って解体する方法もあります。

解体することで、建物や土地の管理だけではなく、近隣住民からのクレームもなくなるでしょう。

また、資産価値が大幅に下落したマンションを所有するよりも、更地にした方が高く売れる可能性もあります。

更地を駐車場やコインパーキングなどにして運営するという手もあります。

老朽化したマンションの需要は少なくとも、駐車場なら借り手がすぐに見つかるかもしれません。

デメリットとしては、マンションということもあり、数百万円のまとまった解体費用がかかること。

そして、固定資産税の減税が適用されなくなるのです。

土地の上に建物があることで、固定資産税は最大6分の1にまでなりますが、更地にすると最大6倍まで税金が上がります。

5.サブリースする


サブリースとは転貸しのことであり、サブリース会社にマンション一棟もしくは一室だけ貸して、会社が一戸単位で入居者を募集すること。

相場よりも安いですが、毎月安定した収入が期待でき、サブリース会社によってリフォームなども行ってくれるのです。

つまり、空きマンションをサブリースすることで、以下2つのメリットを得られます。

  1. 毎月固定収入を得られる
  2. 契約期間終了後には、綺麗なマンションが戻ってくる

会社が管理から運営まで代理で行ってくれますが、知っておくべきデメリットもあります。

それが入居者と契約内容の把握ができないことです。

特に契約期間については、しっかりと確認してください。

再契約すると家賃の保証額の見直しが行われます。

その時に減額を断ると、最悪の場合は再契約拒否さえされてしまうのです。

サブリースはトラブルも多いですが、契約書を確認することで、事前予防はできます。

マンションの一室からのサブリースも可能なため不労収入を目指す方は、サブリース会社に相談してみるといいでしょう。

6.相続放棄をする


親族のマンションを相続しても、売却できる見込みがないのなら、相続放棄するという方法もあります。

相続放棄とは、その名の通り相続を拒否することであり、固定資産税の支払い義務がなくなるのです。

ただし、税金の支払い義務がなくなっても、所有権の放棄までは行えません。

そのため、管理義務は残ったまま。

管理義務までも放棄したい方は、相続財産管理人を選ぶといいでしょう。

相続財産管理人とは、相続人がいなくなった財産を代わりに取り扱う人物のことで、家庭裁判所により認定されます。

家庭裁判所で相続財産管理人を選ぶことで、空き家マンションは国の所有物となるのです。

しかし、相続財産管理人を選ぶには、20~100万円ほどの費用が必要。

大きな支出となるので、まずは売却や買取などを検討するのがおすすめ。

どうしても買い手がみつからない場合は自治体に
寄付できるか相談する

最後の手段として、空き家マンションを自治体に寄付するという方法があります。

寄付を受け入れてもらえると、無料で空き家マンションを手放せるのです。

ただし、「寄付」という形式ながらも、場合によっては受け入れ拒否されます。

自治体は空き家を他の方法で利用できる時だけ寄付を受け入れてくれるのです。

例えば、空き家を住民交流の場所や倉庫などに活用できる時は、受け入れてくれるでしょう。

まずはマンションのある自治体に、空き家を寄付したい旨を相談してみてください。

【ケース別】マンションを処分したい場合の対処法


マンションを処分したい理由は、人によって様々ですが、よくあるケースが次の3つ。

  1. 離婚
  2. 相続
  3. 住宅ローンが払えない

それぞれのケースで、最適な処分方法は異なります。

そこでここからは、3つのケースでのマンション処分法を紹介しましょう。

1.離婚後のマンションを処分したい

離婚をする時の大きな問題が購入したマンションをどうするのか。

住宅ローンの支払いが終わっているのなら、仲介売却を行って、売却して得た資金を分け合うのがベストでしょう。

住宅ローンが残っている場合は、2つのパターンで考えます。

売却費用で住宅ローン完済できるのなら、普通に売却して財産分与。

売却資金や預貯金などを合わせても、住宅ローン完済ができない場合、金融機関が売却許可を出しません。

そのため、「任意売却」が現実的な手段となるでしょう。

任意売却とは、金融機関と話し合いをして、ローンを残しながらも売却を認めてもらう方法です。

任意売却をすることで、ローンが残りながらもマンションを売れるので、元夫婦間のトラブルはなくなるでしょう。

しかし、任意売却をすると、しばらくの間はブラックリスト登録される大きなデメリットがあります。

そのため、まずはローン完済できるよう高額売却を目指し、あくまでも最終手段として任意売却を行いましょう。

2.両親から相続したマンションを処分したい


まず親族からマンションを相続すると、相続税がかかります。

相続税額はマンションの評価額にもよりますが、3,000万円+(法定相続人数×600万円)の基礎控除があります。

そのため、マンションを相続したとしても、税金の支払いがなくなるかもしれません。

この控除さえ知っておけば、相続税に対する不安はなくなるでしょう。

そして、相続したマンションの主な選択肢は次の通りになります。

  • 住み続ける
  • 売却
  • 買取
  • サブリース

おすすめは、売却もしくは買取保証。

相続したばかりのマンションなら、部屋の状態がいいでしょう。

東京オリンピック前までは、マンションの相場も上がっているので、高く売れる可能性は十分にあります。

普通に処分するよりも、売却したほうが得です。

売れないと思っていても、不動産会社に相談したら、意外と売れることはあります。

そのため、売却もしくは買取の相談だけでもしてみる価値は十分にあります。

3.住宅ローンが払えなくなったマンションを処分したい

住宅ローンの支払いが難しくなったとしても、簡単にマンションの処分はできません。

まずは金融機関と相談をして、返済期間の延期や変更すなどをする必要があります。

今は支払いが難しくとも、将来的に家計回復の見込みがあるのなら、そのことを金融機関に告げましょう。

家計が回復するまで、返済負担を軽減してくれるかもしれません。

本当に返済できなくなった時、任意売却もしくは「競売」することになります。

競売とは、金融機関が住宅を強制的に売却にかけて、売却代金をローン返済に充てるというもの。

住宅ローンの支払いを長い間滞納し、金融機関からの勧告を無視し続けると、競売が行われます。

強制売却の他、競売には次のデメリットがあるのです。

  • 近所に競売にかけられていることが知れ渡る
  • 市場価格より安くで売りに出される
  • 引っ越し費用などの確保が難しい

対して、任意売却ではプライバシーが守られるうえ、市場に近い価格で売り出されるのです。

結局マンションを売ることになるなら、相場に近い価格で売却できる任意売却を選択して、その後のローン返済負担を軽減するのが賢明。

競売よりも任意売却の方がメリットは多いので、競売となる前に任意売却の相談を行いましょう。

マンションを処分する際にかかる費用・税金


多くの方がマンションを売却・買取で処分することになるでしょう。

売却・買取で処分した場合は、費用や税金がかかります。

予め必要となる費用を確認して、スムーズに空き家処分できるようにしましょう。

印紙税


売買契約書に貼る印紙にかかる税金を印紙税と言います。

印紙税額はマンションの売買価格によって異なり、最大で6万円です。

売買価格が1千万円越え5千万円以下なら、印紙税は1万円なので、大きな負担にはならないでしょう。

抵当権抹消登記費用

抵当権とは、住宅ローンの債務者が返済できなくなった時、土地や建物を担保にできる権利のこと。

この抵当権がある限り、マンション売却は行えません。

そこで、住宅ローン完済した時に抵当権抹消してもらう必要があるのです。

基本的に、司法書士に抹消手続きを行ってもらいます。

依頼費用と税額合わせて相場は約2~3万円となります。

不動産仲介手数料

不動産会社を通じて売却を行ったのなら、仲介手数料の支払いがあります。

仲介手数料の上限は売却価格によって異なりますが、400万円以上の場合は次の計算式です。

売却価格×3.24%+6万4,800円

2,000万円で売却できた場合、仲介手数料は以下の計算式で求められます。

2,000万円×3.24%+6万4,800円=712,800円

仲介手数料は数十万円から100万円を超えるほど大きな金額になります。

そのため、売り出し価格が決定した時点で、仲介手数料も尋ねておくといいですね。

譲渡所得税

マンションを売却した結果、購入費よりも売却費用が多くなった場合、不動産譲渡所得税がかかります。

不動産譲渡所得税額は次の計算式で求められるのです。

譲渡所得税額=不動産譲渡所得×税率

税率は物件の保有期間が長いほど低くなります。

譲渡所得税は大きな負担となりますが、控除措置も用意されているのです。

代表的なのが、2019年12月31日までの売却に適用される「3,000万円の特別控除」。

これは譲渡所得から3,000万円差し引ける制度であり、3,000万円までなら無課税となる制度です。

主な利用条件は、売却した物件に住んでいたこと、そして買主が親族ではないこと。

基本的には売主が住んでいることが前提ですが、相続した物件に住んでいなくとも控除が認められるようになりました。

相続物件で特例を利用するためには、相続開始から3年以内の売却や耐震基準など、様々な条件を満たす必要があるので国税庁ホームページを確認してください。

公式サイト:国税庁

3,000万円の特別控除は2019年までなので、早めに売却に向けて動くといいですね。

瑕疵担保責任


空き家マンションを売る時に気を付けたいのが、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)です。

瑕疵担保責任とは、売却したマンションに欠点や不備などがあれば、その責任は売主にあることを定めた民法。

瑕疵は、設備不備などの物理的なものの他、自殺や周辺問題などの心理的ものも含まれます。

不動産会社に買取をしてもらった場合は、瑕疵担保責任は発生しません。

しかし、個人に売却した場合は発生する可能性があるので要注意。

特に、長年空き家となったマンションなら、知らないうちに設備に不具合が出たり、雨漏りが起きていたりする可能性が高いです。

瑕疵担保責任を問われたら、修繕費用の支払いなどが義務となるので、売却前に一度住宅内を確認しましょう。

そして、不具合があれば、購入希望者に伝えることが重要です。

処分できないマンションは賃貸に出すのも手

空き家マンションを賃貸に出すことで、不労所得に期待できます。

しかし、マンションを賃貸に出すためには、当然ではありますが状態を良くすることが必須。

長年空き家となっていたのなら、大幅な改修工事が必要でしょう。

また、マンションを賃貸に出す前に1つ知っておくべきことがあります。

それが、部屋が埋まる可能性は高くないということ。

中高年からのマンション人気は高まっていますが、人気のマンションは綺麗で立地のいいところ。

魅力的な条件がないのなら、借り手を見つけるのが難しいと思われます。

賃貸に出しても、管理費や税金はかかってきます。

借り手が見つからないのなら、支出の方が多くなるので、売却したほうが賢明でしょう。

まとめ


最後まで読んでくださりありがとうございます!

売れないマンションを空き家として放置するのは、主に経済面で大きなデメリットをもたらします。

そのため、早めに対処するようにしましょう。

数ある処分法の中でも、おすすめなのが「売却」です。

価格を下げたり、ハウスクリーニングを行ったりするだけで、空き家マンションでも売れるようになります。

まずは複数の不動産会社の無料見積もりを比較してください。

空き家マンションを賢く処分できることを願っています!

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