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＜記事の情報は、2023年9月7日時点のものです＞
一見すると条件の良さそうな土地。しかし、いざ購入してみると、思わぬトラブルや問題が発生することがあります。
土地や建物などの不動産は権利関係が絡みやすく、見えない場所で複雑な問題を抱えているものです。
余計なトラブルに出くわすことなく安全に不動産を購入したり、相続をするためには、不動産の背後にある権利関係についても調べないといけません。
不動産の登記資料を調べることで、その不動産が誰のもので、どのような不動産なのかなどの公示されている内容を知ることができます。
ただ、このような資料はどうやって調べれば良いのでしょうか？
今回は不動産の登記資料の調べ方について、個人でもできる調査方法を解説します。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
もくじ
登記とは？
登記とは公に示すために帳簿などに情報を記載することで、法務局の登記簿には不動産の所有権などの情報が登記されています。
不動産に関する情報が登記されることで、その土地の所有者は第三者に対してこの土地の正当な所有権を主張することができるのですね。
不動産登記は、不動産という財産の保全と共に、不動産の取引を安全なものにするために必要な制度です。
もしも不動産登記の制度がないと、自分の土地や建物を第三者に占有されても、自分のモノだと所有権を証明することが困難になります。
最悪のケースとして、不当な方法で不動産を奪われるリスクがあるのですね。
しかし、法務局が不動産の所有権などの情報を管理することで、土地や建物の所有者は常に安心して不動産を所有することができます。
登記資料は、不動産取引において無くてはならない存在ということですね。
登記簿などの登記資料を調べることで、どのような土地なのか、誰が所有しているのかなどの情報を知ることができます。
例えば、その土地の面積や種類、住宅ならばどのような構造の家で、いつ建てたのかなどの情報がわかります。
さらに、誰が所有している土地もしくは建物で、その不動産は売買によって取得されたのか、それとも相続なのかなどの名義変更の原因や、住宅ローンを組んでいるのであれば抵当権が設定されているのか否かなど、不動産の背後にある権利関係についても登記簿より調べることができます。
登記簿はまさにその土地の背後関係を知りたい時に役立つ登記資料なのですね。
登記資料の調べ方
土地や建物の所有を第三者に主張するためには、登記が必要です。
大切な不動産を守るためにも、売買や相続、贈与などが原因で所有者が移転した際には必ず登記をし、本当の所有者が誰であるのかを公示しましょう。
ただ、登記をするにしても、登記資料はどうやって調べれば良いのでしょうか？
まず、登記資料は法務局に備え付けられています。
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そのため、調べるのであれば法務局まで行くか、もしくは申請書を送って郵送してもらうかのどちらかとなります。
ただし、昔と違って近年は登記資料のデータがコンピュータで電子保存されているので、オンライン上からの申込でも登記資料を取得することが可能です。
法務局より取得可能な資料というと、登記簿謄本の他に公図や地積測量図、建物図面など。
これらの資料は誰でも自由に取得することが可能です。
インターネットから申請もできますし、郵送も可能なので、わざわざ出向く必要はありません。
ただし、法務局は平日の8時30分から17時15分までしか業務を行っていないので、急いでいるのであればこの時間に間に合うように申請しましょう。
資料の取得にかかるコスト
登記簿などの資料は誰でも自由に取得し、調べることができます。
ただし、コストがかかるので注意してください。
登記資料の取得にかかるコストというと、登記事項証明書が600円、地図・図面証明書が450円、となります。
これらのコストですが、直接法務局まで出向いて申請するか、オンラインで申請するかで多少コストが前後することがあります。
☆登記情報提供サービスでも登記資料は調べられる
登記資料を調べられる場所は法務局だけではありません。
インターネットよりアクセスできる「登記情報提供サービス」のWEBサイトでも、登記資料を調査することができます。
この登記情報提供サービスを利用するためには、利用のためのIDとパスワードを取得するか、もしくはクレジットカードで一時利用の権限を取得するかのどちらかの方法を選ばないとなりません。
利用できる時間帯は平日の8時30分から21時00分までとなります。
登記情報提供サービスを利用すると、確かに登記資料を調べることができます。
ただし、法務局と違ってこちらはデータを閲覧するだけとなりますので、資料を取得することはできません。
登記資料を調べるだけなら登記情報提供サービスだけで十分です。
ただし、資料が必要という場合は、法務局を利用しましょう。
登記簿の見方
登記資料は法務局などを利用することで調べることができるのですが、資料を閲覧できたとして、どこをどうやって見れば良いのでしょうか？
法務局より登記簿謄本を取り寄せた場合、まず見るべきポイントは表題部です。
表題部には不動産の所在地、不動産の家屋番号、種類、構造、床面積、原因と日付、などが記載されています。
原因と日付をチェックすれば、いつどのような理由で所有権が移転したのかがわかります。
表題部の次に権利部（甲区）と権利部（乙区）をチェックしましょう。
甲区と乙区の両方を見ることで、権利者に関する事項から登記の目的、受付年月日、受付番号などを確認できます。
特に権利者に関する事項はチェックしておきたい箇所です。
ここをチェックすることで、現在の所有者の情報から、さらには抵当権や不動産ローンの存在を知ることができます。
相続などの関係で、登記簿についてより詳しく教えてもらいたいという時は、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼しましょう。
専門家に任せることで、登記簿から読み取れる情報を詳しく教えてもらうことができます。
登記簿を変更しないデメリットとは？
不動産は価値のある財産なだけに、誰が所有しているのか、権利関係を巡ってトラブルになりやすいです。
特に登記簿などの登記資料は、誰が所有者なのかを公示する公的な資料なだけに、登記を巡って裁判などの争いに発展することもあります。
余計なトラブルを避けるためにも、土地や建物を所有する際には登記簿を取得し、その権利関係を把握しておきましょう。
登記資料を巡るトラブルというと、まずは名義変更などがあります。
名義変更とは、要するに登記簿の所有者の名義を別の人に変更することですね。
名義変更をするということは、不動産の所有権が別の人に移転することを意味します。
この名義変更の手続きを怠ると、不動産の権利を外部に主張できません。
それに付随して、土地を売却できない、融資を受けられない、などのデメリットが生じます。
名義変更をしないだけで、様々なデメリットを受けます。
たとえ身内から譲り受けるような内々のケースであったとしても、不動産の所有権が移転したのであれば必ず登記しましょう。
もしも登記を怠ると、第三者に不動産を占有されても正当性を主張することができません。
そればかりか、時効取得などをキッカケに、不動産を奪われるリスクがあります。
たとえ他人の土地でも、一定期間以上占有が続くと、時効取得が成立することがあります。
一旦時効取得が成立してしまえば、もはやその土地は占有者の所有物になってしまうのですね。
登記資料を調べてみた結果、登記簿の名義人が想定していた人物と違っていた場合、後々になってトラブルに発展しやすいです。
面倒事が起きる前に、名義人を変更しておきましょう。
名義人の変更方法とは？
名義人を変更する場合は、登記資料を取り寄せるだけではダメです。
必ず変更のための手続きを行ってください。
名義変更をするためには、まず所有権は誰にあるのかを確認しなければなりません。
必ず登記資料をチェックし、現在の所有権は誰にあるのかを調べてください。
所有権に関する情報は、登記簿謄本の権利部（甲区）より確認できます。
登記資料を調べることで所有権が誰にあるのかを確認したら、次に戸籍を揃えてください。
登記簿の名義人を変更する場合、戸籍などの資料が必要になってくるので、必要書類は必ず準備しておきましょう。
どのような書類が必要になるのかは、状況によって異なります。
そのため、手続きをする前にまず、司法書士などのプロに相談することをオススメします。
名義変更で必要になる書類というと、一例ですが戸籍謄本から住民票、印鑑証明書、登記済権利証、固定資産税評価証明書、登記申請書、など。
さらに、状況によっては離婚協議書などが必要になることもあります。
これらの資料を一般の方が個人で準備し、作成するのは困難なので、書類を準備する際には司法書士などのプロに依頼しましょう。
必要書類を準備したら、あとは法務局にて登記申請をしてください。
申請後、名義人が変更されることで、所有権が移転します。
名義変更に関するトラブル
不動産の名義変更に関するトラブルというのは意外と多いです。
例えば、不動産の所有者が亡くなり、相続をするというケースの場合。
この時、相続人が二人以上いて、さらにそのうちの一人が行方不明もしくは仲が険悪で連絡が取れない状態にあると、名義変更ができず、相続できない恐れがあります。
というのも、不動産を相続するためには相続人などの権利者全員の同意が必要になるからです。
もしも相続人などの権利関係者が行方知れずの場合、不在者財産管理員を選出するなどの手続きを取らないとなりません。
要するに相続の権利者が全員揃わないと、スムーズに相続できず、相続した不動産の売却もできないということですね。
たとえ名義人が故人であっても、相続人などに名義人を変更していないのであれば、その土地を売却することはできません。
売却をするためには相続だけでなく、名義人の変更も必要となるのです。
ちなみに、名義変更の手続きが遅れたとしても、相続を放棄したことにはなりません。
権利関係者が相続を放棄すると意思表示をしていない限りは、相続された不動産として見なされます。
そのため、名義変更が遅れたとしても、勝手に相続放棄されるということはないので、その点については安心です。
登記の公示力と公信力
不動産登記には公示力はありますが、公信力はないとされています。
公示力とは、この不動産は現在誰が所有しているのかなどの情報を公に示すことです。
要するに、登記を見れば誰が所有しているのかがわかるということですね。
他方で公信とは、公示の内容が本当に正しいのか、保証することなのですが、実は不動産登記簿には公示力はないのです。
そのため、本当の権利者と、登記簿に記載された人物が異なっていた場合、登記簿に書かれているからといってその権利を優先的に保護してもらえるわけではありません。
あくまで登記とは、一般的に見て正しいとされる内容であって、真実を保証する手段ではないということですね。
通謀虚偽表示とは？
登記簿に公信力がないとなると、登記資料を調べても必ずしもこの情報が正しいとは限らないということになってしまうため、安心して不動産取引ができなくなってしまいます。
もしも土地の所有権が悪意をもって名義人を変更し、不動産を売却した場合、登記資料を信じて購入した善意の第三者は騙されることになるでしょう。
例えば、善意の第三者が名義人より土地を購入したとします。
しかし、実際にはこの土地は別の人の所有物で、売り手と共謀してわざと名義人を変更していたようなケースの場合、公信力がないと購入した第三者が不当な扱いを受けることになります。
このようなケースの場合、通謀虚偽表示として扱われます。
通謀虚偽表示だと認められると、善意の第三者である土地の買い手は法的に保護されます。
登記簿には原則として公信力は無いのですが、通謀虚偽表示が該当するケースに関して言えば公信力が認められるということですね。
そのため、登記資料に記載されている情報は、その内容が正しいと考えてまず間違いはないでしょう。
登記資料の調べ方に関するまとめ
今回は不動産登記簿などの、登記資料の調べ方について解説しました。
登記資料は法務局だけでなく、登記情報提供サービスのWEBサイトよりも調べることが可能です。
登記資料は誰でも自由に調べることができますが、法務局から資料を受け取る際にはコストがかかるので注意しましょう。
不動産の売買や相続をするにあたって、登記資料は非常に重要な資料となります。
名義人についてよく調べないでいると、トラブルに発展しやすいので、登記簿の名義人に間違いがあるようなケースでは早急に変更の手続きを執り行いましょう。
名義人などを調べてみた結果、名義人が違っていると、土地を売却できないなどのデメリットが発生します。
名義人の変更などの手続きをする際には、司法書士などの専門家の協力を仰ぎましょう。
インターネットが発達している今の時代、登記資料を調べるだけなら簡単です。
登記に関するトラブルに巻き込まれる前に、登記資料について調べたいことがあったら、早めに調査を始めておきましょう。
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