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もくじ
プロが教える9つの空き家活用方法
総務省統計局が発表した平成25年住宅・土地統計調査によると総住宅数は6063万戸、そのうち空き家は63万戸で全体の13.5%にものぼります。
二次的住宅を除いても12.8%にもなり、全国的に空き家の問題が深刻化しています。
空き家が増えた要因としては、人口の減少、都市部への人口集中、高齢化による老人介護施設の利用増加などが挙げられます。
平成27年に空き家対策特別措置法が施行され、倒壊の危険や周囲に害を及ぼすと判断された建物は、固定資産税の特例対象からの除外される可能性もあります。
また、最悪の場合、行政代執行により空き家を強制撤去させられる可能性もあります。
本記事では、どのような空き家の活用方法があるのか、解説をしていきます。
1.空き家を居住用賃貸にする
空き家の活用方法として、まず賃貸住宅にして貸し出す方法があります。
一戸建ての場合は、アパートやマンションのように近隣の騒音を気にする必要がないため、人気が高い傾向にあります。
また、一度入居をすれば長期に渡る場合が多く、安定した家賃収入を得ることができます。
自宅をどうしても手放したくない、将来的に子供が住む予定があるなどの理由がある場合に有効です。
賃貸にするには、まず不動産会社に家賃相場や賃貸市場の動向を教えてもらい、借り手がいるかの判断をする必要があります。
家賃の相場に関しては総務省統計局のHPで調べる事も可能です。
総務省統計局が5年ごとに10月1日現在で実施している「住宅・土地統計調査」により、人が居住している借家の1か月当たり及び1畳当たりの平均家賃を調べることができます。
借家のうち専用住宅（用途が居住専用）については、延べ面積の1平方メートル当たりの平均家賃も調べることができます。
出典：借家の家賃｜総務省統計局
また、空き家を貸し出すためには、居住するための最低限のリフォームが必要になります。
不動産会社や建築業者に依頼をして、リフォームの見積もりをとることも大切です。
賃貸にするということは、所有者が賃貸経営を行うことになります。
借主と締結する賃貸借契約書には、借地借家法で規定された細かな取り決めが記載されています。
貸主の都合で突然契約を解除した場合は、違約金が発生しますので注意が必要です。
また、居住中に設備が故障した場合や建物の不具合が発生した場合は、貸主が修理しなければなりません。
貸主としての立場を良く理解した上で、賃貸をすることをおすすめします。
賃貸の最大のメリットは、入居者が建物を使うことで老朽化を防ぐことができる点です。
老朽化の主な原因は湿気やシロアリによる被害などですが、人が住むことで日常的な管理ができ建物を良好な状態に保つことができます。
万が一建物に不具合が生じても、報告を受けて早めの対応をとることができるので、建物の寿命ものびることになります。
国土交通省の報告書には下記のように記されています。
木造住宅にとって耐久性を脅かす要因の一つに蟻害があります。建築基準法施行令第 49 条の 2項にも「（中略）必要に応じて、しろありその他の虫による害を防ぐための措置を講じなければならない」とあります。
建築後一定期間を経過した木造住宅において「必要に応じて」を判断することは非
常に困難です。
出典：シロアリ被害実態調査報告書｜国土交通省補助事業
管理にかかる手間も賃貸管理会社に依頼をすれば、毎月の管理料が必要になりますが、管理会社が所有者に代わって建物の維持管理を行ってくれます。
2.空き家を事業用賃貸(店舗や事務所)にする
同じ賃貸でも空き家を店舗（事業用）として貸し出す方法もあります。
最近では古民家のカフェやバー、レストランなどが人気になっていますよね。
居住用にするには立地条件が悪い、借り手が見つかる見込みがないなどの場合に有効です。
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また、居住することを前提としていないため、居住用賃貸にくらべてリフォーム費用を減らすことができます。
しかし、店舗として貸し出す場合は、室内を大幅に改装する必要性が出てくるため、再び居住用として使うことは難しいと考えてください。
その他に、空き家をオフィス用の賃貸として貸し出す方法もあります。
起業を考えている方の中には、テナントを借りたくても初期費用や家賃が高いために、借りることをためらう人がいます。
しかし、事業を始めるには固定電話や住所が必要になることが多いため、空き家を安く貸し出して利用してもらえれば、その問題も解決できます。
事務所用の契約は、基本的に事前に話し合いを行い、内装や設備工事の負担区分を取り決めます。
事業用賃貸として貸し出す際に注意が必要な点として、退去時の原状回復の取り決めがあります。
現在使われている原状回復のガイドラインは、賃貸居住用を想定して作られているため、事業用には適していない内容や不足している部分があります。
このため、契約書を締結する際に、入居中の修繕や退去時の原状回復方法などをよく話し合い、特約事項に記載しておく必要があります。
特に飲食店などに改装する場合は、退去時に内装を全て撤去してもらうのか、内装を残したままでも可能かなどの細かい取り決めを契約書に明記しておいてください。
3.空き家バンクに登録する
不動産会社で募集をしても中々買い手や借り手が見つからない場合は、空き家バンクに登録する選択肢もあります。
国土交通省も空き家バンクによる空き家流通を促進しています。
自治体が運営している空き家バンクに登録することで、Uターンでの移住希望者などに空き家情報を提供します。
つまり所有者と移住者を引き合わせるマッチング制度になります。
空き家事業者として不動産会社と提携している場合が多く、移住者との契約は指定された不動産会社を通して行われます。
また、空き家バンクを活用した移住者には、自治体が補助制度を設けて補助金や助成金の支給をしている場合もあります。
その他に、所有者に対して住宅の改修費用を補助している自治体もあります。
各自治体のホームページなどで確認を行ってください。
4.空き家の借主DIY型賃貸活用
これまでの賃貸は貸主がリフォームをした上で住宅の貸し出しを行っていました。
しかし、リフォーム費用をあまり出したくないなどの理由がある場合に、借主に室内をDIYしてもらう方法があります。
事前に細かい打ち合わせを行い、賃貸借契約書に明記する必要がありますが、借主にとっては家賃が安く済む、自分好みに改修することができる等。
DIYをした箇所の原状回復義務がないなどのメリットがあります。
貸主にとっても、そのまま貸し出すことができるので、改修費用が安くすみます。
借主DIY型賃貸には、現状有姿で貸し出す方法と、一部修繕を行った上で貸し出す方法があります。
国土交通省のホームページに詳細が掲載されており、ガイドブックも用意されています。
詳しくは国土交通省のHPを確認してください。
参考⇒DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて｜国土交通省
5.空き家をシェアハウスにする
シェアハウスは1つの住居を複数人で共有し、共同生活を送る生活スタイルのことです。
各部屋をそれぞれの住人が使用し、お風呂、トイレ、洗面、キッチン、リビングなどを共有して使用します。
借主にとって、初期費用が安くすむ、家賃を共同で支払うため1人あたりの支払う家賃が安くなる、光熱費も分担できる、お互いに助け合いながら生活を送ることができるなどのメリットがあります。
貸主にとっては、通常の家賃を高く設定することができます。
ただし、家賃の滞納があった場合や、シェアをしている住人の一人が退去したときの対処方法、原状回復費用の請求方法などを契約書で細かく決めておく必要があります。
6.空き家をコミュニティスペースやレンタルスペースとして活用
地域住民や自治体、NPO法人などにコミュニティスペースとして活用してもらう方法です。基本的に収益は考えずに、寄贈や貸与といった形で使用をしてもらうことになります。
社会貢献の意味合いが強く、改装の必要がなく引き渡しを行うことができ、管理も運営者に任せることで費用をかけずに有効活用することができます。
レンタルスペースに活用してもらう場合は、アートギャラリーやフリーマーケット、講演会や発表会、カルチャーセンターとして貸し出すことが考えられます。
地域の活動にも貢献でき、収益も得ることができます。
7.空き家を民泊として利用
民泊とはマンションや住宅を旅行者に宿泊施設として使用してもらい、収益を得ることです。
現在、日本への外国人旅行者が年々増加しており、2016年の訪日外国人の数は、過去最高の2403万9千人にのぼっています。
日本政府観光局のHPでは下記のように記されています。
2016 年の訪日外客数は前年比 21.8%増の 2,403 万 9 千人で、JNTO が統計を取り始めた 1964 年以降、最多の訪日者数となった。
クルーズ船寄港数の増加や航空路線の拡充、これまでの継続的な訪日旅行プロモーションに加え、ビザの緩和、消費税免税制度の拡充等が、主な増加要因として考えられる。
出典：報道発表資料｜日本政府観光局
しかし、宿泊施設の不足が問題になっており、今後2020年に東京オリンピックが開かれることもあり、宿泊施設の需要がますます高まっています。
従来、住宅を宿泊施設として貸し出す場合は旅館業法の規制がかかり、要件を満たすことができないため、無許可で営業を行う業者が現れるなど、問題が発生していました。
これを受けて国会でも審議を重ねた結果、2017年6月に民泊のルールを定めた「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が成立しました。
これまでは国家戦略特区の特区民泊を活用するか、旅館業法の簡易宿所免許をとる方法しかありませんでしたが、都道府県に届出を行い、年間180日の上限を設けることにより、民泊の運営を行うことができるようになります。（2018年1月から施行）
住宅宿泊事業法（民泊新法）については民博制度ポータルサイトで下記のように解説がなされています。
住宅宿泊事業法は、急速に増加するいわゆる民泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律で、平成29年6月に成立しました。
住宅を宿泊施設として貸し出す場合は、様々な義務が課せられ、宿泊施設用にリフォームを行った上で寝具などを設置したり、消防用設備なども必要になる場合があります。
しかし、確実に需要が見込まれるだけに、今後の市場の盛り上がりが期待できます。
インターネット上でもAirbnb（エアビーアンドビー）などが、ホスト（貸し手）とゲスト（借り手）をつなぐ宿泊サイトの運営を行っています。
8.空き家で子育て支援施設を作る
現在、日本では待機児童の問題がクローズアップされていますが、子育て支援を行う事業者やNPO法人が増えつつあります。
保護者同士の情報交換や子育てに関する情報提供、悩みや相談の受付などを行っており、親子での歌や読み聞かせ、ふれあい遊びなどの場を提供しています。
子育て支援施設として貸し出すことで、空き家活用にもなり、地域の子育てに貢献できるなどのメリットがあります。
また、子育て支援事業の場合は、自治体から家賃補助が出るために、家賃滞納のリスクも抑えることができます。
9.空き家を老人介護施設にする
2016年に政府が空き家を在宅介護対応施設へ転用する事業をすすめることを発表しています。
高齢化で需要が見込めるグループハウスやデイサービスとして空き家を活用することができます。
事業に必要な内装や設備などの改装工事は借主で行ってもらうことができるため、費用がかからないメリットもあります。
空き家活用まとめ
全国的に空き家が増加している中で、いかに有効に活用するかが鍵になります。
困ったときには地元の不動産会社や各自治体の相談窓口で相談をしてみましょう。
最近では空き家対策セミナーを開催していることも多いので、参加して情報を集めることも大切です。
空き家の立地条件や状態によって、一番有効な活用方法は何かを考えて、かしこい空き家活用を行っていきましょう。
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