空き家予備軍とは?プロが教える「予備軍」の今だからできる3つの対策

「空き家問題」って最近よく耳にしますよね。

問題の深刻化に比例して、この言葉の認知度も高くなっているように感じます。

では「空き家予備軍」なる言葉は聞いたことありますか?

大方、意味は予想できると思いますが、空き家問題は「予備軍」の内にするべきことをすれば、実際に空き家となったときの負担は大きく減るものなんです。

空き家問題って、元の所有者というより今後それを相続する人が負担を強いられるものですよね。

先のことや相続する子供たちのことを考えておこなう「終活」が今ブームともなっていますが、「空き家予備軍」がすべきこともその1つ。

今回は将来空き家になる前にすべき3つのことを説明していきます。

終活と同じく準備さえしてしまえば、現所有者も周りに人も大きな安心ができるはずですので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

空き家問題とは?

「空き家予備軍」の前にそもそも日本の「空き家問題」が今、どのような状況なのか説明しますね。

「空き家問題」は、日本全国で空き家の数が増加しているという問題です。

空き家が増加すると何が問題なのかというと、大きく分けて次の3つのことが考えられます。

・不動産価格が下落する
・管理不十分によるリスク
・空き家所有者へのペナルティ

1つずつ見ていきましょう。

空き家の増加は不動産価格の暴落に繋がる

不動産の価格は、「需要」と「供給」で決まります。

空き家がたくさん売りに出されれば「供給」が増えるということですから、不動産全体の価格は下落していきます。

そして日本の人口はこれから急激に減少していくのは避けられませんから、「需要」も少なくなり、さらに不動産価格は下落していくでしょう。

管理不十分の空き家は周辺に危害を及ぼす可能性も


また空き家の管理状態の悪さについても危惧されています。

空き家となるのは、生前ご両親が住んでいた実家というケースが多いですよね。

相続によって空き家の所有者となるのは、多くの場合でその子どもです。

子世帯は首都圏に出てきていることが多いので、所有している空き家は遠方にあることが多いんです。

そのため十分な管理や修繕ができずに家が劣化していき、その街の景観を損ねたり、周辺住人に危害や迷惑を与えたりすることになります。

空き家対策特別措置法により所有者の負担が増大

従来までは空き家を十分に管理しないからといって、所有者が罰せられるようなことはなかったんです。

空き家は所有者に管理を任せるしかなく、行政機関がそれを強制したり、罰則を与えたりすることはできなかったんですね。

それが2015年に施行された「空き家対策特別措置法」によって一変します。

特措法ともいわれるこの法律は、所有者に対して空き家の管理を義務付けるともいえる内容のものです。

もし管理状態の改善の命令に従わなかった場合は罰金も課せられますし、最終的には強制撤去という行政代執行までおこなわれる可能性が出てきたんです。

行政代執行という最悪のケースを避けたいのはもちろん、空き家所有者が特に気をつけたいのは、空き家が建つ土地の固定資産税の優遇措置がなくなってしまうということでしょう。

特措法施行により行政から「危険」「迷惑」と判断された空き家は「特定空き家」に指定され、改善の「勧告」の段階で固定資産税の優遇が撤廃されます。

所有者への一種のペナルティのようなものですね。

建物が建つ土地の固定資産税は最大1/6にまで優遇されていますから、優遇措置が無くなれば負担額は6倍にもなる可能性があるんです。

空き家率の推計

政府は空き家の実態調査を5年に一度おこなっているのですが、直近の調査は2013年。

この年の調査によると、全国の空き家率は13.5%となっています。

日本の住宅のおよそ7軒に1軒は空き家ということです。

空き家の増加率は近年著しいものがあります。

政府による2018年のデータは現時点で発表されていませんが、野村総合研究所は2018年以降の空き家率を次のように推測しています。

総住宅数 空き家数 空き家率
2018年 6337万戸 1026万戸 16.1%
2023年 6661万戸 1293万戸 19.4%
2028年 6920万戸 1608万戸 23.2%
2033年 7156万戸 1955万戸 27.3%

2013年から2018年までで空き家率は2.6%上昇。

その後は上昇のスピードを上げて、5年ごとに約4%ずつ上昇していくとの見方をしています。

人口の急減によって「需要」が減っていくとともに、空き家の急増により「供給」が増えていく日本において、不動産価格の下落は今後避けることはできないといえます。

所有者は空き家の管理とともに、「売りたくても売れない」状況にも頭を悩ませることになるでしょう。

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「空き家予備軍」とは


空き家問題の深刻さがおわかり頂けましたか?

では今回の本題である、「空き家予備軍」の話をしていきましょう。

空き家予備軍は、読んで字のごとく「将来的に空き家になりそうな家」という意味です。

具体的には、「65歳以上のみの世帯が暮らす住宅」と定義されています。

65歳以上の高齢者が子などの世帯と同居していない場合、所有者が高齢者施設に入った段階や死亡した段階で空き家になるケースは多いと考えられますよね。

今後10年~30年の内に空き家になる可能性が高い住宅が、空き家予備軍ということです。

2018年6月、日経新聞は空き家予備軍の実態を報じています。

以下、同新聞からの抜粋です。

『大都市に空き家の「予備軍」が大量に潜んでいる。65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が、東京、大阪、名古屋の三大都市圏に合計336万戸あり、同圏内の持ち家全体の2割強に達することがわかった。現在の空き家比率は7%。家主の死後も相続人が入居しないことが多く、古い家屋は買い手がつきにくい。中古住宅の流通を促進しないと空き家が大都市であふれてくる。』

(出典:日経新聞2018年6月22日

記事中にもありますが、三大都市圏の空き家比率は現在、全国平均の13.5%を大きく下回っています。

しかしこの圏内においても持ち家全体の20%以上が「空き家予備軍」という事実には、少し驚きますよね。

空き家問題って地方の問題だと思っている人も多いかもしれませんが、決してそんなことはありません。

近い将来には都心部でも空き家が溢れかえり、その管理と処分に苦しむ所有者が急増するのは避けられません。

「空き家予備軍」は今何をすべきなのか


空き家を相続するとなると、所有者は空き家のまま管理を続けるか、処分するか、居住するかの三択を迫られることになります。

しかし空き家予備軍が実際に空き家となるのは、恐らく10年~30年後。

その時には今好調な不動産価格は大きく下落しているでしょうし、空き家率はかなり高くなっているはずです。

「売りたくても売れない」状況にあれば、目的もなく管理の義務だけ課せられることにもなりかねません。

既にご自身やご家族の住まいがあれば、自ら住むのも難しいでしょう。

また「空き家予備軍」の怖いところは、今後、現所有者の方が認知症になったり、亡くなった後の相続で揉めたりする可能性があることです。

所有者が認知症になれば簡単に売却や所有権の移転をすることはできなくなりますし、相続で揉めれば独断で空き家の処分や活用をすることはできなくなります。

いわゆる「資産凍結」のような状況になってしまうということです。

これは所有者が決まっていて、いつでも売却や活用ができる空き家よりさらに厄介です。

ただ今の状況はまだ「予備軍」。

これらの懸念点を解消するための時間があります。

「空き家予備軍」で重要になるのは、現所有者が元気な内にできることをしておくということ。

具体的には次の3つのことを考えてみましょう。

・資産価値を上げるために買い替えをする
・認知症による「財産凍結」を事前に防ぐ
・遺言書によって相続人が揉めるのを防ぐ

では1つずつ説明していきますね。

空き家予備軍がすべきこと①資産価値を上げるための買い替えを検討する


空き家は簡単には売れないものだと思っていませんか?

確かに「田舎の古びた家」や「昭和期に栄えた古い団地」なんかは売却が難しく、希望の金額にならないどころか売りたくても売れないこともあるかもしれません。

空き家って「売れない」「価値がない」「負の遺産」になるから迷惑なんです。

売って利益が得られる空き家だったら、喜んで相続したいと思いませんか?

だったら「迷惑な空き家」ではなく、「価値ある空き家」を相続するために、今の内に資産価値を高める、またはこれから資産価値が落ちにくい家に買い替えればいいんです。

現在の「空き家予備軍」の段階で築20年、30年の家だったら、実際に空き家になったときには、築40年、50年を迎えていますよね。

さらに人口が減少し、空き家が増加する将来に、その条件の家が満足のいく価格で売却できるとは思えません。

一般的に戸建ては築20年ほどで価値がなくなり、マンションは築30年~40年ほどで価値がなくなるといわれています。

どちらにおいても「土地」としての財産は残りますが、その土地が地方にあれば将来的に売れるとも限りません。

マンションは土地の持分は所有しているものの、土地部分だけの売却はできませんし、将来的に建て替えの話にでもなれば逆に費用を徴収される可能性もあります。

つまり現時点で築年数が古い「空き家予備軍」は、「空き家」となった時点でマイナスの資産になる可能性大。

だったら今の時点で、築浅物件や資産価値が今後落ちない家に買い替えてしまえばいいんです。

ただ「買い替えたいけど、親にも自分にもそんな金銭的余裕はない」と思う人が多いと思います。

高齢のご両親に、お買い替えや転居を促すのも気が引けてしまう気持ちもあるでしょう。

でも今住んでいる家から広さを変えたり場所を変えたりすれば、今の家を売却したお金でも十分転居することは可能です。

また「築浅」だけが資産価値の落ちにくいわけではありません。

同じような築年数の住まいでも、今後、地価が落ちにくい場所では、土地の価値は最低限残りますからね。

具体的には、

・田舎の戸建てから、都内の駅近のマンションに転居する

・「駅から遠い」、「築年数が古い」「両親だけでは広すぎる」マンションから、「駅近」「築年数が浅い」「少し手狭だけど十分な広さ」のマンションに転居する

このような住み替えができれば、数十年後に残る資産価値には大きな差があると思いますよ。

要は、例えば現在3,000万円の価値がある家でも、資産価値が落ちる家が20年後はほぼ価値が付かなくなるのに対し、資産価値が落ちにくい家に買い替えれば、20年後でも1,000万円や1,500万円、それ以上の価値を残すことができるということです。

お子さんとの「近居」も叶うでしょうし、ぜひ思い切って転居することを検討してみてください。

同居という選択肢も


また「近居」ではなく、「同居」という可能性も探ってみるのも1つの手です。

ご両親が今住んでいる家を売却したお金を援助してもらえば、子世帯が家を建てる際にもかなり助かるのではないでしょうか?

お風呂やキッチン、玄関が1つの「同居」だと親が亡くなったあと家が「広すぎてしまう」など使い道に困りますが、完全分離型の二世帯住宅にして、将来的には「賃貸併用住宅」にするという選択肢もあります。

なによりご両親が住んでいた家を「資産」として残せるというのがポイントとなります。

空き家になったときに価格がつかない、売れないというのが、相続人が一番に困ることですからね。

空き家予備軍がすべきこと②財産凍結を防ぐための2つの方法を考える

今や65歳以上の高齢者の5人に1人は認知症になるといわれています。

認知症になってしまったら困ることの1つが、預貯金や不動産などの財産が「凍結」されてしまうということ。

つまり本人はもちろん、ご家族でも勝手に家の売却やその他の活用などができなくなってしまうということです。

不謹慎な言い方になりますが、亡くなってしまえば相続によって所有権が相続人に移行するので凍結することはないんです。

認知症は本人がご健在の上、その本人に判断能力がなくなってしまうので、誰も、何もできなくなってしまうんですね。

認知症になってしまったあと、「法定後見人」を立てることで凍結を解消することはできます。

しかしこの場合、弁護士や司法書士などの専門家が後見人に指定されることが多く、不動産の売却などは家族の意向でもできないことが多いんです。

例えば「認知症になった親を施設に入れたいから、家を売ってその資金にしたい」なんてときにも、自宅の処分については裁判所の許可が必要になります。

ここでさらに問題になるのは、認知症の方のご自宅の売却はなかなか裁判所の許可が降りないということです。

というのも裁判所や法定後見人は、「本人の利益を害することはしない」また「家族が資産を使い込むのを防ぐ」というポリシーを持っているというか、傾向があるものなんです。

実際に本人の利益を害しているとはいえないことでも、「自宅を処分する」となれば本人にとっては「帰る場所が無くなる」ということ。

それが「不利益」だと判断され、売却が許可されるのは難しくなります。

この場合「施設に入る資金は預貯金を使いなさい」というケースが多いと思います。

このように「認知症になってから」後見人を決めると、本当の意味で資産の凍結を解消することは難しくなります。

それに備え、「空き家予備軍」であり、元気な今、するべき行動は次の2つです。

資産凍結に備えてするべきこと①任意後見人を決めておく


「法定後見人」は認知症になったあと、家族が申請して裁判所が決める後見人です。

一方、本人の判断能力がある段階で、本人の意思で選べる後見人を「任意後見人」といいます。

本人の意思がしっかりある状態で「何かあったらこの人に任せる!」と決めているので、「任意後見人」の決定に裁判所が否定したり、口を挟んだりすることはしません。

「法定後見人」は第三者が決める以上、本人の意思が確認できないがために様々な制約が出てきてしまうんですね。

ただ「任意後見人」にも、弁護士や司法書士などが「後見監督人」が付くことは避けられません。

いわば「お目付け役」のような存在ですね。

本人の資産を使ったり、不動産の売却をしたりするには、監督人に「お伺い」を立てなければなりません。

そのため任意後見人だとしても、自由に本人の資産を使ったり、不動産の処分ができたりするとは言い切れないところがあります。

資産凍結に備えてするべきこと②家族信託


認知症になってから法定後見人を決めるとなると、家の売却をすることは難しくなります。

一方、認知症になる前に任意後見人を指定していれば、本人の資産を使ったり、家の売却をしたりすることは可能ですが、その度に監督人への報告をするという一種の手間が残ります。

そこで次に説明するのは、任意後見人よりも自由度が高い「家族信託」という方法です。

信託というと、銀行に資産を預けるようなイメージを持つかもしれませんが、それを家族間でおこなうというのが家族信託です。

所有者が認知症になった場合、子が自由に家の売却ができるようにしたいのならば、現所有者を「委託者」に、子を「受託者」、「受益者」を現所有者かその奥様にして信託契約をします。

信託契約の受託者と後見人の大きな違いは、家の所有権を移転できるという点です。

後見人の場合は本人に代わって家の売却をおこないますが、信託契約上の受託者は本人から所有権を移転されます。

そのため「自分の家」として売却することができるわけです。

売買契約には、自分の名前を署名するということです。

となると「生前贈与では?」と思う方も多いと思いますが、贈与は所有権とともに「家を売った金額を受け取る権利」も子に移行します。

それに対し信託は、所有権を子に移転するので売却などをしてもらえますが、利益については受益者が得ます。

収益物件だとしても、所有権と管理などの義務だけを子に移し、家賃収入は受益者が受け取ることが可能です。

信託契約は贈与ではないので贈与税がかかりませんが、委託者の死亡時には相続税がかかります。

そもそも税金とは、財産や金銭を移行したり、得たりした場合にかかるものです。

委託者が健在の場合は、所有権のみが移行し、財産までは移行しませんので、贈与税などの税金はかからないということです。

また信託契約は、委託者の死亡後のことも契約に盛り込むことが可能です。

つまり「生前は息子に所有権を移転し、売却をお願いしたい」「死亡後の遺産は、妻と息子で半分ずつに分けてほしい」など、生前の希望とともに、遺言書のような効力を持たせることも信託契約では可能なわけです。

家族信託はあまり一般的に認知されていませんが、認知症になったときには特に家族の負担を減らすために効果的な方法です。

空き家予備軍がすべきこと③遺言の作成

所有者が死亡した家は、相続人が決定するまで売ったり、貸したりすることはできません。

つまり相続人がもめている状況では、「資産凍結」されているのと同じ。

スムーズに、そして恨みっこなしに相続人が相続できるよう、「空き家予備軍」所有者は遺言書を作成しておくことをおすすめします。

「相続争いなんてテレビドラマみたいなこと起きないでしょ。そんな大金でもあるまいし。」

と思った方。

それは大きな間違いです。

相続ってそれまで仲の良かった親兄弟の人や、関係性が変わってしまうこともあるんです。

そして金額は少ない方が揉めるともいいます。

大金や多くの不動産を相続する人って、あらかじめ遺言を書いているケースが多いですし、相続対策している人が多いんです。

でも「住んでいる家しか相続しない」「現金なんてほとんどない」と思っている人は、多くの場合で何も用意していません。

でも実際には相続されるのは、色々なものをかき集めるとけっこうまとまったお金にもなります。

また車や家、その他現金ではないものって、分割することができませんよね。それが揉める原因でもあります。

例えば「家を長男に相続するから、現金は長女に」とあらかじめ言っておき、遺言を書いておけば、相続人は揉めることはありません。

遺言は自分で書いたとしても書き方を誤らなければ効力はありますが、間違いがないよう、公正証書による遺言を作っておくべきだと思います。

それとともに、遺言の内容を相続人になる人に伝えておくのがいいでしょう。

「口頭で伝えておく」「遺言を遺す」この2つで確かに伝えておけば、文句を言う人はいないはずです。

まとめ


この記事を読んでいる方が空き家予備軍の所有者だったら、自ら率先して、元気な内に色々なことをしておくことをおすすめします。

子どもって、親に「遺言書いといてよ」なんて本当に言いにくいし、言いたくないんです。

そこをさらっと、「遺言書いといたよ。何かあったときはこうしてほしい。」なんてことを言ってくれたら子どもは非常に助かります。

そしてそれは「自分の意向を確実に家族に伝えるための手段」ですから、ご自身にとっても損ではないはずです。

子世代の方は、思い切ってこれからのことを親御さんと相談してみてください。

子どものことを思っていない親はいません。

少し嫌な気持ちにさせてしまうのかもしれませんが、親もきっといつかは考えなきゃいけないことだてわかっています。

一度しっかり話せば、家族みんなの安心に繋がります。

空き家予備軍のことを知ったことをきっかけに、ぜひご家族皆さんで話し合ってみてくださいね。

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