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「マイホームが欲しいけど、新築マンションと中古マンションどちらを購入するか迷っている」という人も多いのではないでしょうか。
新築と中古、どちらを選ぶかで、立地や部屋の広さ、予算、設備、保証、セキュリティなど、さまざまな点が変わってくるため、自分たちに合った方を選ぶことが大事です。
しかし、新築と中古どちらを選べばいいのか簡単には判断できないもの。
そこで今回は、新築マンションと中古マンションの特徴やメリット・デメリットについて紹介しています。
この記事をご覧いただくことで、新築・中古それぞれの特徴をより深く理解でき、自分たちに合ったマンション選びができるようになりますので、参考にご覧ください。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
新築マンションのメリット9つ
新築マンションは、きれいで清潔感があるだけでなく、住宅ローン条件の有利さやセキュリティ・設備の充実、近所付き合いがしやすいなど、さまざまなメリットがあります。
中古マンションとの違いを知るためにも、ここでは、以下9つの新築マンションのメリットについて見ていきましょう。
- 住宅ローンの金利・借入条件が中古より有利
- 間取りや階数が選べる
- .最新の設備
- 近所付き合いがしやすい
- 長期保証がある
- 充実したセキュリティ
- 共用施設・サービスが充実している
- 駐車場が確保しやすい
- ペットを飼える物件が多い
それでは、1つ目のメリットから解説いたします。
1.住宅ローンの金利・借入条件が中古より有利
住宅ローンを借りる際の条件がよいことが、新築マンションのメリットの1つです。
新築マンションの方が中古マンションよりも資産価値が高いこともあり、借入金額や適用金利、返済期間に違いが出る可能性があります。
中古マンションは、借入期間に制限がかかり、35年ローンを組めないことも多いため、価格が安くても毎月の返済額は高くなりがちです。
2.間取りや階数が選べる
新築マンションのメリットの1つが、間取りや階数を選べることです。新築マンションは、基本的に1棟ごと分譲するため、
Aタイプ：4LDK、90㎡
Bタイプ：3LDK、80㎡
Cタイプ：4LDK、120㎡
Dタイプ：2LDK、75㎡
など、さまざまな間取りタイプが用意されていることが多く、好みや家族のライフスタイルに合った間取りタイプを選択できます。
同じ間取りであっても「景色がよい高層階を希望」「景色よりも予算重視の低層階がいい」など、階数を選べるのも魅力です。
また、竣工前の早い段階であれば、費用はかかりますが多少の間取り変更もできます。
中古マンションの場合は「●階の▲▲号室」と、ピンポイントで部屋を検討する必要があり、希望に近い物件を見つけたとしても、「高い場所は苦手だけど、高層階しか空いていないから」など、間取りや階数を妥協しなければならない可能性があります。
3.最新の設備
新築マンションは、設備が最新なのも魅力です。
便利な設備は毎日の生活を快適にしてくれます。
最近の新築マンションであれば、以下の設備が付いていることが多いです。
- 食器洗浄機
- 浴室乾燥機
- ディスポーザー
- パントリー
- スロップシンク
- 床暖房
- 宅配ボックス
食器洗浄機があれば食器洗いがラクになりますし、浴室乾燥機があれば室内でも洗濯物が乾きますし、ディスポーザーが付いていればすぐに生ゴミが処理できて悪臭も防げます。
一部オプション仕様の設備もありますが、大抵の設備が標準仕様で付いていることが多いです。
中古マンションだと、ディスポーザーや浴室乾燥機などが付いていないことも珍しくありません。
4.近所付き合いがしやすい
新築マンションは、ほぼ同じ時期に入居者が引っ越しをして、新生活をスタートさせます。
ほとんどの人が初めて顔を合わせるため、これからコミュニティを形成していくことが可能です。
新築マンションの場合、価格帯にあまり差がありませんし、「ファミリー向け〜」「DINKS向け〜」などのコンセプトのもと設計・販売しているため、経済レベルや家族構成が似ている入居者が多くなります。
そのため、近所付き合いがしやすく、親も子供も友だちができやすい環境になるため安心です。
5.長期保証がある
新築マンションのメリットとして、長期保証があります。
住宅引渡しから10年間は、業者の瑕疵担保責任により、万が一、対象範囲に瑕疵が見つかった際に、無償で補修がおこなわれます。
瑕疵担保責任の対象範囲は、基礎や土台などの「構造耐力上主要な部分」と開口部や外壁などの「雨水の浸入を防止する部分」です。
仮に、事業者が倒産したとしても、保険法人などから補修費用を受け取れます。
6.充実したセキュリティ
セキュリティが充実しているのも、新築マンションのメリットの1つで、以下のセキュリティシステムがあたりまえに採用されていることが多いです。
- ピッキングが難しいシリンダーキー
- オートロック
- 防犯カメラ
- 管理人常駐
- TV付きインターホン
特に、タワーマンションや大規模マンションであれば、エントランスや駐車場、エレベーター内など、いたる所に防犯カメラが設置されています。
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また、マンションエントランスだけでなく、エレベーターを操作するのにも鍵やカードが必要など、ダブルオートロックやトリプルオートロックを採用している物件も少なくありません。
中古マンションだと、防犯カメラどころかオートロックが付いていないケースもあります。
7.共用施設・サービスが充実している
タワーマンションや大規模マンションであれば、共用施設やサービスも充実しています。
物件にもよりますが、主な共用施設・サービスは以下のとおりです。
- 来訪者ゲストルーム
- コンシェルジュサービス
- ハウスキーピングサービス
- フィットネスジム
- カーシェアリングサービス
- スパ・温泉施設
- プール
- キッズルーム
- シアタールーム
- 24時間ゴミステーション
- ラウンジ・バー
- マンション専用レストラン
最近の新築マンションには魅力的な共用施設・サービスが多いため、マンション内で充実した時間を過ごせます。
友人や知人、親族が遠くから遊びに来た際は、来訪者ゲストルームを利用して格安料金で泊まることが可能です。
フィットネスジムやプールがあれば、スポーツジムに通う必要もありません。
8.駐車場が確保しやすい
都市部のマンションも郊外に建つマンションも、今では駐車場付きがあたりまえとなっています。
マンションによって、1戸あたりの駐車場の数は異なりますが、比較的駐車場は確保しやすいです。
地下駐車場や機械式駐車場なども多く、愛車が雨に濡れる心配もありません。
出入口にはグリルシャッターが設置されているケースも多いため、防犯性も高く安心です。
駐車場が少ない物件では抽選の場合もあるため、新築でなければ確保は難しいです。
また、郊外のマンションであれば、敷地内に2台分確保できるケースもあります。
9.ペットを飼える物件が多い
新築マンションは、ペットが飼える物件が多いのも魅力です。
以前までは、ペット飼育可のマンションは一部に限られていましたが、現在では、ほとんどの新築マンションでペットが飼えます。
そのため、ペット専用の足洗い場やエレベーターのペットボタン、物件によってはドッグランまで設置されているケースもあります。
ペットと一緒に生活しやすい環境が整っているのもメリットです。
新築マンションのデメリット6つ
新築マンションには多数のメリットがある一方で、以下のデメリットもあります。
メリット・デメリットをしっかりと把握するすることで、具体的に検討が可能です。
ここでは、新築マンションを購入する主な6つのデメリットについて見ていきましょう。
- 価格が高く住宅ローンの返済負担が大きい
- 実物を見ずに決断が必要な場合もある
- 価値の下落幅が大きい
- 将来的に管理費や修繕積立金が高くなる可能性
- どんな人が住んでいるかわからない
- 消費税がかかる
早速、1つ目のデメリットから紹介します。
1.価格が高く住宅ローンの返済負担が大きい
新築マンションのデメリットの1つが、価格が高いことです。価格が高いため、住宅ローンの借入額が多くなり、返済負担も大きくなります。
リクルート住まいカンパニーの「2017年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、首都圏の新築マンション平均購入価格は2001年の調査開始以来過去最高額となる5,452万円でした。
そして、自己資金の平均額は1,214万円で、平均の住宅ローン借入額は4,568万円となっています。
仮に、4,568万円をみずほ銀行の10年固定で借りた場合の、返済額は以下のとおりです。
みずほ銀行10年固定（0.800%）、35年返済の場合
毎月返済額：124,732円
ボーナス月：124,732円（1倍）
年間返済額：1,496,784円
総返済額 ：52,387,440円
上記の毎月返済額に加えて、管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかりますので、プラス3〜4万円程度は見ておく必要があります。
また、金融機関や金利プランによっては、適用金利は1%〜2%です。
上記金利0.800%は低い方なため、さらに余裕を見ておくといいでしょう。
金融機関や他のローン返済などにもよりますが、住宅ローンは年収の6〜7倍まで借入れ可能と言われています。
もし、6〜7倍借りられるのであれば、4,568万円の借入額だと、最低でも約652万円の年収が必要ということです。
ただし、実際には住宅関連の出費だけでなく、教育費や生活費などさまざまな費用がかかるため、もう少し年収を増やすか、自己資金を増やして借入額を減らさなければ、金利上昇時や管理費・修繕積立金上昇時、急な出費が重なった場合に対応できなくなってしまいます。
新築マンションは魅力的な物件が多いですが、価格が高く住宅ローンの返済負担が大きいため、予算には十分気をつけなければなりません。
2.実物を見ずに決断が必要な場合もある
ほとんどの新築マンションが、建物が完成する1年半〜2年前から販売を始めるため、人気の物件だと竣工前に完売してしまいます。
そのため、実物を見ることなく決断が必要な場合も出てくるのが、新築マンションのデメリットです。
パンフレットやモデルルームは用意してありますが、中古マンションのように、実際にエントランスや廊下を歩いたり、室内を確認して購入することはできません。
完成時に完売していなくても、7〜8割は売れているケースがほとんどです。
低層階の価格が安い部屋や高層階の景色がいい部屋、人気の角部屋は早くに埋まってしまうため、残っている部屋が、必ずしも希望の間取り・予算とは限りません。
立地・価格帯・コンセプト・設計などが希望に近く購入を検討したい場合は、実物を見る前に決断する覚悟が必要になってきます。
高い買い物なため勇気はいりますが、チャンスを逃してしまうと、しばらくは希望通りの物件が出てこない可能性もあります。
3.価値の下落幅が大きい
新築マンションのデメリットとして、価値の下落幅が大きいことが挙げられます。
新築マンションは購入後、5年程度で資産価値が大幅に落ちる傾向があります。
なぜなら、新築マンションの販売価格は、市場価格に業者の利益やコストが乗っているためです。
モデルルーム建設費やチラシ・ホームページ・パンフレット制作費、人件費など、さまざまなコストが含まれており、価格の3割程度が業者の利益と言われています。
購入後は、市場価格ベースとなるため、購入時の価格よりも大幅に下落するのがほとんどです。
4.将来的に管理費や修繕積立金が高くなる可能性
マンションを購入すると、毎月の住宅ローン返済以外に管理費や修繕積立金がかかります。
管理費や修繕積立金は、長期修繕計画などをもとに毎月の金額が算出されるのですが、途中で金額が上がるケースが少くありません。
中古マンションを見れば、管理費や修繕積立金は高い物件がほとんどです。
新築マンションの場合、最初から管理費や修繕積立金が高いと、購入希望者が減ってしまうこともあり、不自然に低く設定しているケースが多いです。
新築分譲時の管理費・修繕積立金の金額から、近い将来、上がる可能性もあることを念頭に置いて、資金計画を立てるようにしてください。
5.どんな人が住んでいるかわからない
新築マンションは、入居時期がほぼ同じなため、コミュニティが形成しやすいというメリットがあります。
しかし、入居するまでは、どんな人が住んでいるのかわからないのは、新築マンションのデメリットです。
中古マンションであれば、
- どのような住人が住んでいるか
- トラブルを起こす人はいないか
- 両隣の部屋にはどんな人がいるか
- 子供は友だちができそうか
など、さまざまな情報を得たうえで、判断ができます。
しかし、新築マンションの場合は、両隣にどんな人が住んでいるかもわからない状態で、購入しなければなりません。
両隣にクレーマーが入居する可能性だってあります。
大体同じ程度の経済レベルの人や家族構成の人が住むケースあ多いですが、具体的にどんな人が住むかは蓋を開けてみなければわかりません。
6.消費税がかかる
新築マンションの購入価格には消費税が含まれています。
そのため、消費税が上がれば、マンションの価格も高くなります。
一方で、中古マンションは、購入相手によっては消費税がかからないため、消費税8％分お得です。
中古マンションのメリット6つ
新築マンションにはないメリットが中古マンションにはあります。
しっかりとメリットを把握することで、新築マンションとの比較もしやすくなります。
ここでは、以下の6つのメリットについて見ていきましょう。
- 価格が安く住宅ローンの返済負担が小さい
- 希望の間取り・設備にリフォームしやすい
- 日当りや風通しなど実際の様子を確認できる
- 管理状態が確認できる
- 消費税がかからない
- どんな人が住んでいるか確認して購入できる
1つ目のデメリットから紹介していきます。
1.価格が安く住宅ローンの返済負担が小さい
中古マンションの最大のメリットと言えるのが、価格の安さです。
価格が安いため、住宅ローンの借入額もできるだけ少なく抑えられます。
新築マンションの場合は、さまざまなコスト分が市場価格に上乘せされていますが、中古マンションの場合は業者の利益・コストはほとんど乗っていません（仲介手数料が利益）。
中古マンションは、基本的には市場価格で流通するため、新築の6〜7割、場合によってはさらに安い価格で購入できます。
住宅ローンの返済負担も小さくなるため、その分、年収や自己資金が少なくても購入できる可能性が高くなります。
また、住宅ローンの返済でカツカツになるのではなく、生活水準を維持しながらマイホームを持ちたい人に中古マンションは人気です。
2.希望の間取り・設備にリフォームしやすい
新築マンションの間取りや設備は魅力的ですが、必ずしも自分たちのライフスタイルに合ったものとは限りません。
そのため、間取りや設備には、どこか不満があったりするものです。
中古マンションであれば、購入後すぐにリフォームをして、間取りや設備を自分たちの理想通りにすることもできます。
ある程度のリフォーム費用はかかりますが、使い勝手のよい間取りや本当に欲しい設備を採用した家づくりが可能です。
3.日当りや風通しなど実際の様子を確認できる
新築マンションの場合は、パンフレットやモデルルームだけで購入判断しないといけないケースも多いですが、中古マンションであれば、実物を見たうえで決断できます。
新築マンションは、パンフレットやモデルルームでも、仕上材や設備、室内の雰囲気などは確認できますが、共用部分の様子や部屋からの景色、日当りや風通し、騒音などは実物でないと確認できません。
「思ったより日当りがよくない」「風通しが悪くジメジメしている」「夜中に騒音がうるさく眠れない」など、入居後に判明して購入を後悔するケースは決して珍しくありません。
中古マンションは、オプションなども付いておらず、すべて実際のものを見聞きしたうえで購入を決められるため、住んでみて「ここが違った」という点をできるだけ少なく抑えられます。
4.管理状態が確認できる
中古マンションのメリットの1つが、管理状態がわかることです。
マンションの資産価値は管理で決まるとも言われており、管理状態がどれだけしっかりとしているかで住み心地も変わってきます。
ある程度築年数が経過していてもきれいな中古マンションもあれば、管理が行き届いておらず、ゴミが落ちていたり設備がボロボロのマンションもあります。
管理費や管理会社によって、マンションの管理状態は大きく変わりますが、中古マンションであれば実態を確かめたうえで判断が可能です。
新築マンションの場合、数年〜10年以上、築年数が経過しないと本当の管理状態はわかりません。
修繕積立基金がかからない
新築マンションの場合、購入する際の諸費用の中に修繕積立基金が含まれています。
修繕積立一時金とも呼ばれており、将来の大規模修繕のために集められるお金です。
毎月集められる修繕積立金の額を抑えるために、最初の段階でまとまったお金を集めています。
修繕積立基金の金額はマンションの規模にもよりますが、30万円台〜50万円台が多いです。
新築マンションの場合は必要となる修繕積立基金ですが、中古マンションの場合は前オーナーが既に支払っているため、かかりません。
5.消費税がかからない
新築マンションは消費税がかかりますが、中古マンションの場合は消費税がかかりません（個人から購入する場合）。
そのため、消費税分お得です。
ただし、個人からの購入ではなく、業者から購入する場合は、消費税がかかります。
また、仲介手数料や司法書士に対する報酬についても消費税がかかりますので注意してください。
6.どんな人が住んでいるか確認して購入できる
どんな人が住んでいるか確認したうえで購入できるのも、中古マンションのメリットです。
両隣の部屋にはどんな人が住んでいるのか、トラブルを起こすような人はいないかなど、ある程度の情報を事前に把握できます。
どれだけ立地や設備のよい物件でも、住民トラブルがあると快適な生活を送ることは難しいです。
どんな人が住んでいるかを事前に確認できることは、大きな安心感にもつながります。
中古マンションのデメリット8つ
中古マンションのメリットだけでなく、デメリットについても把握しましょう。
メリット・デメリットの両方を知っておくことで、新築と中古のどちらが自分に合っているか選びやすくなります。
ここでは、中古マンションの主な8つのデメリットについて紹介します。
- 間取りや階数
- 仲介手数料がかかる
- 多額のリフォーム費用がかかることもある
- 35年返済ができない可能性がある
- 耐震性に問題がある場合も
- 近所付き合いがしづらい
- オートロックや監視カメラがない場合も
- ペットを飼えない物件も多い
まずは、1つ目のデメリットから見ていきましょう。
1.間取りや階数
新築マンションの場合は、間取りや階数の選択ができますが、中古マンションの場合はこれらの選択ができません。
「●●物件の▲▲号室」と一戸単位での販売となるため、「同じ間取りで上の階を選びたい」と思っても難しいことです。
間取りや階数を選択できないのは、中古マンションのデメリットと言えます。
2.仲介手数料がかかる
中古マンションのデメリットの1つが、仲介手数料がかかることです。
物件を仲介してくれる不動産会社に対して支払わなければなりません。
仲介手数料の上限は法律で決まっており「物件価格×3%＋6万円×消費税」です。
中古マンションの価格が3,000万円だとすれば、仲介手数料は最大で100万円を超えるなど、大きな金額になります。
「仲介手数料半額」など、安く設定している業者もあるため、できるだけ済ませたいところです。
3.多額のリフォーム費用がかかることもある
中古マンションは、購入後のリフォームが醍醐味でもありますが、物件状況やリフォーム内容によっては、多額の工事費用がかかります。
- 間取り
- 壁や床の仕上材
- キッチンやトイレ、浴室
- 和室
- 玄関
- 床暖房
など、リフォーム箇所が多くなるほど、多くの費用がかかり「リフォーム費用だけで1,000万円以上かかった」というケースも珍しくありません。
物件価格が安かったとしても、リフォーム費用を合わせると新築物件並みの予算かかるケースもあります。
リフォーム予算と内容を綿密に決めないと、予算オーバーしてしまうため注意が必要です。
4.35年返済ができない可能性がある
中古マンションだと35年返済ができない場合があります。
一般的に、多くの人が35年返済で住宅ローンを利用し、毎月返済額を安く抑えます。
しかし、築年数が経過した中古マンションの場合、金融機関によっては借入期間が短くなるため、毎月の住宅ローン返済額が多くなってしまうため大変です。
仮に、3,000万円の中古マンションを、固定金利1.5%、元利均等払いの場合、返済期間によって返済額が以下のように変わります。
- 返済期間35年：毎月返済額91,855円
- 返済期間30年：毎月返済額103,536円
- 返済期間25年：毎月返済額119,980円
- 返済期間20年：毎月返済額114,763円
このように、同じ借入金額でも返済期間が短くなれば、毎月の負担がとても大きくなります。
たとえ、3,000万円借りれる年収であったとしても、返済期間によっては毎月返済が厳しくなるため、住宅ローン商品もリサーチしたうえで物件購入をする必要があります。
5.耐震性に問題がある場合も
中古マンションによっては、耐震性に問題があります。
なぜなら、耐震性が十分な新建築基準法が施行されたのは1981年6月1日で、それまでは旧建築基準法が適用されていたためです。
新建築基準法では、震度6強から7に達する大地震が起きても建物が倒壊・崩壊しないことを基準としています。
一方、旧建築基準法は、「震度5程度の地震で倒壊しない」という基準でしたので、新建築基準法と旧建築基準法では、建物の耐震性がまったく違います。
そのため、築年数が10年〜20年程度の中古マンションであれば、新建築基準法のもと建てられていますが、1981〜1982年以前の建物になると旧耐震基準となるため注意が必要です。
安い価格で中古マンションを購入しても、地震で大きなダメージを受ける可能性があります。
その点、新建マンションであれば新建築基準法で建てられているうえ、最新の耐震工法や免震工法が採用されているため安心です。
6.近所付き合いがしづらい
新建マンションであれば入居時期がほぼ同じなため、他の居住者と一緒に新しいコミュニティを形成していけます。
しかし、中古マンションの場合は、既にマンション居住者のコミュニティが形成されているため、そのコミュニティ内に新しく飛び込んで溶け込むことはなかなか大変なことです。
上手く溶け込めるとよいですが、そうでない場合は近所付き合いは難しく、心地よく暮らすことも難しくなります。
7.オートロックや監視カメラがない場合も
中古マンションによっては、セキュリティシステムが貧弱な場合があります。
新築マンションであれば、ダブルロック、トリプルロックのオートロックシステムに加え、ホームセキュリティや監視カメラ、24時間常駐の管理員を採用している物件もありますが、中古マンションであればオートロックすらない場合があります。
また、オートロックシステムを採用していても、監視カメラや管理員がいないなど、セキュリティシステムが充実しているとは言えない物件も少なくありません。
これから家族で長く暮らしていく場所なため、セキュリティシステムが貧弱だと不安です。
8.ペットを飼えない物件も多い
今でこそ、新築マンションであたりまえのようにペットが飼えますが、少し前まではペットを飼える物件はそれほど多くありませんでした。
そのため、ペット飼育を禁止としている中古マンションは多いです。
仮に、管理規約が変更され、ペット飼育可になっていても、新築マンションのようにペット専用の洗い場などはありません。
ペットを飼っている人にとっては、物件選びが制限されてしまいます。
まとめ
今回は、新築と中古で迷っている人向けに、それぞれのメリット・デメリットを紹介いたしました。
新築と中古で特徴がまったく異なりますので、どちらが良い悪いではなく、自分たちに合った物件を選ぶことが大事です。
この記事で紹介したメリット・デメリットを参考にして、理想に近いマイホームを探しましょう。
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