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これからマンションを購入しようという時、一体どこでマンションを建てれば良いのでしょうか？
戸建てと違い、マンションというのはどこにでも建てられるものではありません。
それぞれの地域には用途地域と呼ばれる、建物に関する細かいルールがあります。
この用途地域次第では、自分が理想とするマンションを建設できないケースがあります。
マンションを購入したいなら、それに相応しい土地を選ぶ必要があります。
第二種中高層住居専用地域は、そんなマンションを建設する場所を探している方にオススメの地域なんですね。
今回は、この第二種中高層住居専用地域とは何か、その特徴と建物に関する規制などについて解説します。
第二種中高層住居専用地域について知ることで、失敗せずにマンションのための土地を選べるようになるでしょう。
もくじ
第二種中高層住居専用地域の特徴
第二種中高層住居専用地域とは、用途地域の種類の一つであり、背の高い中高層の住居が建てられる地域となります。
中高層住宅の良好な住環境を保護することを目的にしている用途地域となるため、住環境の快適さが重視されている街となります。
そのため、高さの制限こそ緩いのですが、その他の制限については厳しくなります。
もちろん、条件が厳しいということは、都市の景観が守られやすいということでもあります。
第二種中高層住居専用地域にマンションを建てると、現在だけでなく将来にわたって快適な環境の中でマンション暮らしができることでしょうね。
住居専用地域と言いますが、この地域には住宅以外の建物も建設可能です。
ただし、あくまで主役は住宅となるため、住環境を脅かすような建物の建設は原則として認められていないです。
第二種中高層住居専用地域で建てられる建造物というと、小中学校や病院、図書館などの公共施設などがあります。
飲食店や店舗も建設可能ですが、2階以下で、1,500㎡以下でないといけないなどの厳しい制限があるので、学校などの公共施設ほど自由には建てられません。
住宅以外の建物に対して厳しい条件があるため、商業エリアのような活気は少ないです。
その反面、落ち着きのある閑静な街並みになりやすいです。
中高層のマンションでゆったりと暮らしたいという方向けの地域ですね。
第一種との違いとは？
第二種中高層住居専用地域は、4階建て以上の中高層のマンションが立てやすい地域となります。
ただし、ここだけが中高層のマンションを建てられる地域というわけではありません。
他にも、中高層のマンションを建てられるエリアはあります。
特に、第一種中高層住居専用地域は、第二種と特徴がよく似ている地域となります。
果たして第一種と第二の中高層住居専用地域との間にはどのような違いがあるのでしょうか？
第一種は、第二種と比べると、建物に対する制限が厳しい地域になります。
というのも、第一種中高層住居専用地域は第二種同様に飲食店や店舗を建てられるものの、第二種ほど面積が広い建物は建設できないからなんですね。
1,500㎡まで店舗や事務所を建てられる第二種と違い、第一種で建てられる店舗や事務所の面積は500㎡までと制限されています。
第一種は第二種よりも、住環境を重視している街となります。
そのため、第二種と比べると、利便性が劣ります。
他方で、住環境については第二種よりも第一種の方が優れている、という違いがあります。
住環境を重視している方は第一種がオススメですし、利便性を重視している方からすると第二種の方がオススメとなります。
どちらも一長一短があるため、必ずしもこちらの方が優れているというものではないということですね。
どちらも共通して絶対高さ制限がなく、中高層のマンションを建てることが可能です。
3階建てを超えるような中高層のマンションを建てる時、第一種にするか第二種にするかで悩んだら、住環境の良さや利便性の有無で判断すると良いでしょう。
関連記事⇒容積率とは～家を建てる時に知っておかなければならない計算方法と注意点
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第二種中高層住居専用地域の街並み
第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域と比較すると、基準が緩い地域です。
ただし、どちらも住居専用地域ということもあってか、他の地域と比べると建物の制限は厳しい地域となります。
あくまで、第一種と比較するなら第二種の方が基準が緩いというだけで、客観的に見ると第二種の制限も十分に厳しいです。
そんな厳しい制限が課されている第二種中高層住居専用地域とは、どのような街並みなのでしょうか？
まず、絶対高さ制限については特に制限のない街なため、4階建て以上の中高層のマンションが建ちやすいですね。
では、そのような背の高いマンションが密集して乱立しているのかというと、そのようなことはありません。
中高層のマンションが密集すると、他の建物の採光や風通しを阻害してしまう恐れがあるため、建物を建てる際には隣地の建物の採光や風通しを阻害しないように建設することになります。
このように第二種中高層住居専用地域は、制限があるおかげで密集することなく、快適な住環境が守られながらマンションが建てられるのですね。
それに加え、1,500㎡以下の店舗の建設が認められているため、それなりに面積の大きい店舗や飲食店が建ち並ぶ街になりやすいです。
その他に小中学校や図書館、医療福祉施設などの公共施設の建設が認められている地域のため、公共サービスが充実しやすい地域でもあります。
第二種中高層住居専用地域は、中高層のマンションが建てられる上に、住環境と利便性の両方を兼ね備えた街なのです。
第二種中高層住居専用地域の規制
第二種中高層住居専用地域は、閑静な街で中高層のマンションを建てたいという方にはオススメの地域です。
ただ絶対高さ制限を除き、様々な厳しい制限があるため、自由にマンションを建てるというわけにはいきません。
果たして第二種中高層住居専用地域にはどのような制限があるのでしょうか？
ここでは建ぺい率や容積率、その他の制限がどうなっているのかについて解説します。
建ぺい率について
第二種中高層住居専用地域の建ぺい率というと、30%から60%までと定められています。
この基準を超える建ぺい率は制限されるため、建ぺい率は最大でも60%までとなります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことですね。
仮に土地の敷地面積が200平米として、建ぺい率が60%とすると、建築可能な面積は120平米となります。
建ぺい率が30%だと、建築可能な面積が60平米まで減ります。
このように、建ぺい率が少ないと、建築可能な面積が縮小します。
できるだけ面積の広いマンションを建てようと思うなら、建ぺい率が高い土地を探した方が良いでしょう。
建ぺい率については下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒建物の面積には限界がある？計算方法と建ぺい率とは何かをプロが解説
容積率について
第二種中高層住居専用地域の容積率は、100%から500%までと定められています。
中高層のマンションが建てられるエリアということもあってか、容積率の基準はとても緩いです。
仮に土地の敷地面積が200平米で、容積率が500%とすると、延べ床面積の限度は1,000平米となります。
単純な計算になりますが建ぺい率50%の土地ならば、各階の面積を50%ずつにすることで、10階建てのマンションを建設できる計算になりますね。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。
容積率が高ければ高いほど、階数が多いマンションが建てられます。
容積率については下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒住宅の容積率とは？不動産のプロがその調べ方と緩和について解説
絶対高さ制限について
第二種中高層住居専用地域は、絶対高さ制限については特に指定されていません。
そのため、高さ制限を気にせず、中高層のマンションを建設できます。
もちろん、容積率があるため、闇雲に高いマンションを建てられるわけではありません。
どのくらいの高さのマンションが建てられるかは、その土地の容積率次第となります。
その他の制限
第二種中高層住居専用地域には、道路斜線制限や隣地斜線制限、北側斜線制限などの斜線制限があります。
これらは隣地などの通風や採光などを確保し、周囲の住環境を守るためにある措置ですね。
道路斜線制限の場合、適用距離は20mから35mまでとなります。隣地斜線制限の立ち上がりは20m、勾配は1.25となります。
北側斜線制限の立ち上がりは10m、勾配は1.25となります。
第二種中高層住居専用地域でマンションなどの住宅を建設する際には、これらの制限におさまるように、周囲の環境に配慮してマンションを建てる必要があるということですね。
第二種中高層住居専用地域で建設可能な建物とは？
第二種中高層住居専用地域では、制限の範囲内であれば自由にマンションを建設することができます。
それは戸建ても同じです。住居の住み心地を重視した街並みとなるため、ここにマンションや戸建てを建設すれば、将来にわたって快適に暮らせます。
ただ、生活に必要なものは住処だけではありません。
時には出かけて買い物をしたり、食事に出かけることもあります。
もしも住宅だけの地域に住んでしまうと、外出する度に遠出しなければならず生活が不便になってしまいますね。
果たして第二種中高層住居専用地域には、住宅以外にどのような建物を建設できるのでしょうか？
ここでは建設可能な建物と、そうでない建物について解説します。
第二種中高層住居専用地域に建設できる建物
第二種中高層住居専用地域で建設できる建物というと、まずは小中学校や図書館、病院などの公共施設があります。
老人福祉センターや児童厚生施設などもあるため、子供からお年寄りまで、幅広い年齢層の方が住みやすい地域です。
さらに、面積に制限こそありますが、店舗や飲食店の建設も認められています。
第二種中高層住居専用地域の場合、2階建て以下で、床面積が1,500㎡以内であれば、店舗や飲食店を建設できます。
ただし、流石に10,000㎡を超えるような店舗の建設は認められていません。
店舗といっても、小中規模のお店になるということですね。
店舗や飲食店の建設が可能なため、買い物に不自由することはないでしょう。
近くにコンビニがあれば、何か必要なモノが生じた時、すぐにでも買い物に行けます。
他にも、単独自動車車庫や建築物附属自動車車庫なども建設可能となります。
もっとも、倉庫業のための倉庫などは認められていません。
パン屋や米屋などの食品製造業に関しては、2階建て以下で、1,500㎡以下であれば作業場を建てられます。
ただし、原動機や糖衣機を使用する製品の製造業の建物は認められていないので、特定の分野の製造はできないということです。
お店を営業できるといっても、買い物や食事をするためのお店に限定されており、娯楽性の強いお店は建設できないです。
第二種中高層住居専用地域は、公共性が強く、風紀が整いやすい街なのですね。
第二種中高層住居専用地域に建設できない建物
第二種中高層住居専用地域は、住環境を守ることを目的にしている地域ということもあり、その目的にそぐわない建物の建設が認められていません。
例えばカラオケや麻雀、パチンコなどの娯楽性の強い施設の建設は認められていません。
他にも、風俗店などの風紀を乱すお店は建設できないです。
ホテルや旅館、水泳場などの宿泊施設やスポーツ施設の建設も禁止されているので、これらの施設を利用しようと思ったら別の地域まで出かける必要があるでしょう。
さらに、工場の建設が全面的に禁止されているので、第二種中高層住居専用地域にて工場を見かけることはまずないでしょう。
工場の排ガスや公害などについて心配しているという方からすると、工場がない第二種中高層住居専用地域は住みやすい街ですね。
第二種中高層住居専用地域は、工場や風俗店などがないため、安全に暮らしやすい街です。
その反面、娯楽に関する施設は基本的に建設が認められていないので、週末を楽しもうと思ったら遠出する必要があるでしょう。
遊べるような場所が少なく、刺激が少ないというのが第二種中高層住居専用地域のデメリットとなります。
その代わり、安全に、そして快適に暮らせる環境がここにはあります。
第二種中高層住居専用地域での民泊について
第二種住居専用地域は、旅館やホテルの建設が原則として認められていません。
そのため、旅行者や観光客が大挙して訪れるということは滅多にないです。
では、民泊についてはどうなのでしょうか？
以前までは、民泊であっても認められていませんでした。
しかし、民泊の規制が緩和されている昨今では、住居専用地域であっても民泊が可能になっているのですね。
このように民泊が可能な現在、近くに旅館やホテルがないからといって、必ずしも旅行者や観光客が訪れないということはありません。
民泊の有無が気になるという方は、事前に周囲に民泊をしている建物がないか、確認しておいた方が良いでしょう。
第二種中高層住居専用地域まとめ
第二種中高層住居専用地域は、中高層のマンションを建てたいという方にオススメの地域となります。
住居専用地域ということもあり、高さ以外の制限がとても厳しいエリアとなります。
そのため、いざこの街で住宅を建てると、将来にわたって快適な住環境の中で過ごせることでしょう。
住環境が優れていることに加え、第二種中高層住居専用地域には学校などの公共施設だけでなく、店舗や飲食店などが軒を連ねています。
様々なお店があるため、わざわざ遠出をせずとも買い物や外食ができる環境があります。
パチンコやカラオケなどの娯楽施設こそありませんが、風俗店や工場などの風紀や生活環境を乱す建物もないため、安全に健やかに暮らせる街なんですね。
今後、住環境の良い街で穏やかにマンションで暮らしたいという方にとって、第二種中高層住居専用地域は相性が良い土地となるでしょう。
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