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今後10年20年と長期にわたって暮らし続ける住宅。
いざ新築で建てるなら、妥協せずに良い家を建てたいですよね。
家を建てるためにはまず土地を購入し、そこからどのような家を建てるのか考えることになります。
この時、家のことだけを考えるあまり、土地について何も考えずに購入すると、後々になって自由に住宅を建てられず、後悔することになりかねません。
建築条件付きの土地の購入などがまさにその典型です。
もしも住宅を建てるために購入した土地が建築条件付きの土地だった場合、自由に家を建てるというわけにはいきません。
条件次第では、理想とはかけ離れた家になってしまいます。
今回は建築条件付きの土地の特徴と、この土地で住宅を建てる時の注意点などを解説します。
建築条件付きの土地というとデメリットがあるように感じられますが、メリットもあります。
建築条件付きの土地とは何か、その特性を把握しておけば、理想のマイホームを安く手に入れることもできます。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
もくじ
建築条件付きの土地とは？
建築条件付きの土地とは、その言葉の通り、住宅の建築に対して条件が付いている土地のことです。
その条件というと、土地を購入してから一定の期間内において、特定の建設業者で住宅を建てるという内容になります。
要するに、この土地を買うなら、指定されている建設業者で家を建てなければいけない、という約束事ですね。
このような条件が付くため、建設条件付きの土地を購入すると、自由に建設業者を選べなくなってしまいます。
ただ、建設業者が選べないと、一体どのような不都合があるのでしょうか？
建設業者を指定されるデメリット
建設業者を指定されるということは、どのような家を建てるのか、デザインや間取りを指定されてしまうということです。
つまり、このような家を建てて欲しいという要望が通らず、建設業者が決めたデザインや間取りの住宅しか建てられないということですね。
これではせっかく土地を購入しても、理想のマイホームを建てるという夢が叶いません。
流石に奇抜な家を強制的に建てられるということはないでしょうが、家に対して特定のニーズを持っている方からすると、厄介なデメリットとなります。
例えば、自宅でも仕事をしているという方の場合、自宅内に作業ができる環境があった方が良いですよね。
これが特に条件が設定されていない土地ならば、こちらの要望に合わせて住宅に仕事のための作業場を作ることができるでしょう。
しかし、建築条件付きの土地の場合、そのような要望は通らない可能性が高く、ニーズが満たされません。
他にも、子供が沢山いるので子供部屋が多めに欲しいという要望や、地下室が欲しいという要求、親と同居をするので二世帯住宅にしたいという購入者の希望が叶わず、理想とは違う住宅を押し付けられてしまいます。
賃貸の物件と違い、持ち家というのはこれから数十年と時間をかけて過ごす場所です。
にも関わらず希望が叶わないとなると、住宅を購入するメリットすら失われかねません。
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このような家に住みたいという希望がある方ほど、建築条件付きの土地は要注意です。
土地選びの際には、どのような条件が付いているのか、必ず確認しておきましょうね。
不動産会社は家を建てるのになぜ建築条件を付けるのか？
建築条件付きの土地かどうかに関わらず、どこの地域であっても、建物を建てる際にはこのようなルールで建ててくださいという制限があります。
このような制限のことを用途地域と呼ぶのですが、建築条件付きの土地のルールと、用途地域のルールは目的が異なります。
用途地域の場合、その街の景観と発展を守ることを目的に建物に対してルールを設けています。
用途地域については下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒用途地域とは？プロが教える家を建てる時の用途地域の重要性と土地選びのポイント
他方で、建築条件付きの土地は、景観の保護を目的に条件を付けているわけではありません。
建築条件付きの土地にルールが設けられている主な理由とは、建設業者が利益を得るために付けられている条件なのです。
土地を売却する時、まずそこに住めるようにハウスメーカーなどが大規模な開拓をし、整地をすることになります。
この整地にもコストがかかっている以上、ただ土地を売却するだけでは、ハウスメーカーに利益がありません。
そこで、土地の売却時に条件を設けているのですね。
土地を売却する時に、自社が建築を請け負うという条件を付けておけば、土地の売却益にプラスして、住宅の建設でも建設業者は利益を得ることができます。
このような利益の仕組みがあるからこそ、土地に対して建築条件が付いているのですね。
この建設業者側の思惑もあってか、土地の整備に対して複数のハウスメーカーが参加している場合、土地開発に参加した複数の建設業者のうちのどれかを選べるなど選択肢が用意されていることがあります。
建築条件付きの土地だからといって、必ずしも一つの建設業者しか選べないというわけではないということですね。
それどころか、建築条件付きの注文住宅ともなると、建設業者が指定されるという条件以外は自由に家を建てられます。
ハウスメーカーの目的はあくまで利益を得ることで、特定の種類の住宅を強要することではありません。
建設業者が指定されるといっても、自由に家を建てられるのであれば、特に問題はないですよね。
このように、建築条件付きの土地だからといって、必ずしも家の設計まで強要されるとは限りません。
条件次第では、希望に即した住宅を自由に建てられます。
建築条件付きの土地のメリットとは？
建築条件付きの土地は、必ずしもデメリットばかりではありません。
メリットもあります。
果たしてどのようなメリットがあるのでしょうか？
建築条件付きの土地のメリットというと、土地の値段が安い、建設までの手続きが簡単など。
特に、土地の値段が安くなるという利点は、安くマイホームを建てたいという方にとって非常に嬉しいメリットですね。
建築条件付きの土地の値段は安い
土地というのは基本的に高いものです。
経年劣化すると価値が下がる建造物と違い、土地は時間が経てば安くなるというものではありません。
むしろ、都市開発が進むと価値が上がるほどです。
そんな常に高値が付きやすい土地が、建築条件付きになることで、通常よりも安くすることができます。
そもそも、建築条件付きの土地とは、家を建てることを前提にしている土地です。
土地の売り手も、自社に建設を依頼してもらうことで利益を得るつもりなので、土地の価格を安くすることに抵抗がありません。
むしろ安くすれば、その分だけ土地が売れる可能性が高まるため、積極的に安くしてくれます。
このような事情もあってか、建築条件付きの土地はそうでない土地の相場と比べると安くなる傾向があるため、土地を安く購入しやすいのですね。
土地というのはとても高価です。
いくら収入の高い方でも、そう易々と手に入るものではありません。
事実、RETIOの調査報告書では良質な土地はすぐに専門業者が抑えてしまっていることを指摘しています。
建築条件付き土地売買は、特に大都市圏近郊の住宅地で見られる。好条件の土地は稀少性を持つことが、その理由の一つであろう。
「教えて！goo」で、「建築条件付き」を検索すると、数百件がヒットする。中でも「い
い土地は、業者がすぐ抑え、建築条件付で売出す。素人には、建築条件なしの土地の入手が難しいが、どうしたら」という問いが数十件ある。
建売住宅より注文住宅を選好し、中でも業者選定自由の物件を選好する消費者が相当数いるということであろう。
出典：建築条件付土地売買のトラブル実例について｜RETIO
実際に、優良な土地を一般の方が探し出すのは難しいと言わざるを得ません。
しかし、建築条件が付与されることで、本来であれば高額の土地が、通常よりも安く手に入るだけに、建築条件付きの土地は実は掘り出し物の不動産だったりします。
土地の探し方やポイントについては下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒理想の注文住宅を建てるために！土地探し方のポイントやその後の工程と流れ
建築条件付きの土地は家を建てやすい
住宅を建てるというのは簡単なことではありません。
土地を購入し、建設業者に依頼し、いざ建築に取り掛かるまでの間に様々な手続きが踏む必要があるのですね。
家を建てるというのは思った以上に面倒な作業なのです。
ただ、建築条件付きの土地ならば、この家を建てるまでの面倒な手続きを簡易化することができます。
通常、家を建てようと思ったら、まずはその土地について調査する必要があります。
なにしろ家を建てるといっても、好き勝手にサイズを決めることはできません。
限られた土地の中で、どのように家を建てたら良いのかを知るためにも、その土地を調査することになります。
本来、土地の下調べなどは、その土地を購入した本人が主導で行わないといけません。
しかし、建築条件付きの土地の場合、最初から住宅を建てることを前提に土地を売っているということもあってか、下調べなどを売り主のハウスメーカーが行ってくれることがほとんどです。
建築条件付きの土地には、購入してから一定の期間内に家を建てないといけないという条件が課されるものですが、この条件を満たすためにも建設業者側は積極的に建築の手伝いをしてくれます。
その土地の制約調査や地質調査、さらには間取りなどについても提案してくれますので、本来かかるはずの工程を大幅に短縮して住宅を建てることができます。
まさに今すぐ住宅を建てたいという方にとって、期限が設定されている建築条件付きの土地は非常に相性の良い土地となります。
このように、建築条件付きの土地には安く土地を購入できるので費用を節約できる、建設業者が住宅を建てるための手続きをやってくれるので時間を短縮できるなどの利点があります。
早く安く建てたいという方ほど、建築条件付きの土地はメリットがあるということですね。
建築条件付きの土地の注意点とリスク
実はメリットも多い建築条件付きの土地なのですが、いざ購入するにあたり、どのような点に気を付けるべきなのでしょうか？
まず、建築条件付きの土地には、建設業者が指定されるというデメリットがあります。
こちらの希望に沿った住宅を建てられるかどうかは、この建設業者次第となります。
できるだけ希望に叶った家を建てたいなら、自由にデザインできる建設業者を指定できる建築条件付きの土地を選びましょう。
建築条件付き注文住宅ならば、この手のニーズを満たせるのでオススメです。
たとえ建築条件付きの土地であっても、希望通りの家を建ててくれる建設業者に依頼できるのであれば、業者が指定されるというデメリットはそれほど気にならないです。
むしろ、土地が安く手に入る分、メリットが多いくらいです。
その反対で、こういう家を建てて欲しいというニーズがあるにも関わらず、そのニーズを満たせない住宅しか建てられないのであれば、相性が悪いので選ばない方が良いです。
このように、建築条件付きの土地は、どのような建設業者が指定されているかで、良し悪しが決まります。
それだけに、いざ建築条件付きの土地を選ぶ際には、本当にメリットのある土地なのか、よくよく調べないといけません。
ここではいざ建築条件付きの土地を選ぶにあたり、どの点を注意したら良いのかについて解説します。
建築条件付きの土地なのに総額が高くなることも？
確かに建築条件付きの土地には、通常の相場よりも安く購入できるというメリットがあります。
しかし総額で見た場合、果たして本当に安いと言えるのでしょうか？
先述したように、建築条件付きの土地とは、家を建てることを前提にしている土地です。
そのため、安く土地を売ることになったとしても、建設費用で元が取れれば、売り主は得になります。
言い換えると、土地が安くても、建築コストが相場よりも高くなる可能性があるということです。
せっかく土地を安く買えたものの、建築コストが高くなったせいで、総額で見ると相場よりも費用がかかったというのでは意味がありませんよね。
このように建築条件付きの土地には、意外な落とし穴があります。
相場よりも安い建築条件付きの土地を見つけた際には、建設費用を足すと総額でコストはいくらになるのかまで、しっかり計算しておいた方が良いでしょう。
この建設コストを加えた総費用が、相場よりも安ければ、間違いなくお買い得な不動産となります。
ハウスメーカーの坪単価や特徴については下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒ハウスメーカーランキング2019【完全保存版】建築士がおすすめする39社
建築条件付きの土地はどこまで自由なデザインの家を建てられるのか？
建築条件付きの土地だからといって、必ずしも自由なデザインができないとは限りません。
建設業者次第では、こちらの希望に叶った住宅を建ててくれます。
特に建築条件付き注文住宅ならば、希望が叶いやすいでしょう。
ただ、いくら希望を聞いてくれる建設業者だからといって、なんでもかんでもすべての希望を受け入れてくれるとは限りません。
住宅の中には特殊な資材が必要な建物や、高度なデザインを求められる建物もあります。
希望を聞いてくれる建設業者といっても、聞ける範囲には限度があるということですね。
どうしてもこの希望は譲れないという拘りがあるなら、事前に建設業者に相談し、希望通りの家が建てられるのか確認しておきましょう。
しっかりと建設業者ができる範囲を確認しておけば、建築条件付きの土地であっても理想のマイホームを建てられます。
建築条件付きの土地の期限とは？
建築条件付きの土地には、購入してから一定の期間内に家を建てなければならないという条件があります。
この一定の期間内とは、実際どのくらいなのでしょうか？
期限がどのくらいになるのかは、土地によってそれぞれです。
ただ、一般的には3ヶ月であることがほとんどなので、3ヶ月を想定しておくと良いでしょう。
3ヶ月というと、長いようで短いです。
すぐに家を建てたいという方にとっては些細なことかもしれません。
しかし、じっくりと時間をかけて住宅の間取りやデザインを決めたいという方からすると、3ヶ月の期限はなかなか厄介な問題です。
もちろん、早く住宅が完成すれば、その分だけコストも安くなります。
期限が短いことは、必ずしもデメリットとは限りません。
ただお金をかけてでも時間をかけて理想の家を建てたいという方からすると、建築条件付きの土地に設定された期限は、なかなか悩ましい問題となりますね。
このように期限の問題もあるので、建築条件付きの土地を購入する際にはいつまでに家を建てないといけないのか、その期限についてもよく調べておきましょう。
また、注文住宅の施工期間については下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒注文住宅の施工期間はどれくらい？注文住宅をつくる工程や期間、注意点
建築条件付きの土地で家を建てるまとめ
期限や建設業者が指定される建築条件付きの土地には、土地が安くなる、早く住宅を建てられる、などのメリットがあります。
こちらの希望に即した住宅を建てられるのであれば、業者が指定されるというデメリットはそれほど大した欠点にはならないでしょう。
むしろ土地が安い分、建築条件付きの土地は魅力的な不動産となりますね。
いざ建築条件付きの土地を購入する際には、総費用は本当に安いのか、こちらの希望をどこまで叶えてくれるのかについてよく調べてから購入しましょう。
建築条件付きの土地についてよく調べておくことで、理想のマイホームを実際の相場よりも安く、そして早く建てられます。
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