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マンションは、築年数に応じて価値を落としていくのが基本です。
しかし例外的に、その価値を保ったり、価値を上昇させたりするマンションもあります。
価値が低下しなければローンは必ず完済することができますし、その後の住まいの選択肢を増やすことにも繋がります。
マンションを単なる「住まい」として考えるのではなく、「資産」として考えてみてください。
住まいの購入も一種の「投資」だと思い、今後の資産価値を考えて選ぶことが重要です。
今回は値崩れしないマンションの10個の特徴を説明していきますので、参考にしてみてくださいね。
もくじ
マンションは「資産価値」を意識して買おう！
「子供が大きくなって手狭になった」「転勤が決まった」「離婚することになった」「夫婦2人になって家が広すぎる」このような理由で住んでいるマンションを売却し、住み替えが必要になることは多くあります。
戸建てから住み替えるというのはあまり聞かないですよね。
戸建ての場合は土地を受け継いでいって、家を建て替えていけば、代々にわたって住むことができます。
しかも戸建ては、資産価値の大部分を占めている土地の価値は経年劣化するものではありません。
何年経っても土地という資産は残るわけです。
マンションも土地の持分は所有しているものの、形として土地を持っているわけではありませんよね。
そのため土地部分だけの売却などはもちろんできません。
マンションは、条件次第では経年につれてどこまでも価値を落としていってしまいます。
さらにマンションの建て替えや取り壊しの話も出てくれば、もはやそのマンションを売却したくても買ってくれる人はいないでしょう。
建て替えや取り壊しをするには、現居住者から費用を徴収しなければならないこともあります。
つまり、マンションは最終的には「負の遺産」にもなってしまう可能性があるということです。
マンションは戸建てや土地以上に、
・いずれ売却することになる可能性が高い
・資産価値が残りにくい
という特徴を持った不動産です。
そのためマンションは、値崩れのしにくさ、資産価値の落ちにくさを重点において選ぶのが最も重要だということです。
値崩れしないマンション4つの特徴
値崩れしにくいマンションの特徴を全部で10ポイント挙げていきますが、それらは大きく分けて次の4つに分類することができます。
・立地
・マンションの持つブランド
・管理の状態
・部屋の特徴
それではまず最重要となる、マンションの立地について見ていきましょう。
値崩れしないマンションの条件で最も重要なのは立地！
マンションの資産価値とその価値の落ちにくさは、大部分が立地条件によるものです。
当然ながら利便性の高い立地が好まれるのですが、具体的にはどんな場所のマンションが値崩れしにくいのかというと、次の3つの条件が満たされている場所だといえます。
・人気のあるエリア
・急行や特急の停車駅
・駅からの近さ
さらに具体的に見ていきましょう。
①人気のあるエリアのマンションは値崩れしにくい
「人気のある」ってちょっと抽象的ですね。
具体的には、
・住みたい街ランキング上位の街
・人気の路線沿線
・ターミナル駅
なんかが人気の高いエリアだといえます。
例えば吉祥寺や恵比寿なんかは、住みたい街ランキングの常連の街ですよね。
人気の沿線といえば東京でいえば東急線や山手線、中央線などでしょう。
またターミナル駅といえば、例えば新宿、渋谷、品川、上野、大宮などといった駅です。
これらのエリアや駅は、利便性の高さや街が持つブランド力などがありますから、今後も需要が落ちにくいと考えられます。
②急行や特急の停車駅のマンションは値崩れしにくい
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同じ路線だったら、基本的に都心部に近い方が価値が高く、値崩れがしにくいといえます。
でも例えば中野と東中野だったら、東中野の方が東京駅に近いですが、値崩れのしにくさだったら中野の方が上でしょう。
それは中野駅が特急快速、通勤快速、快速の停車駅なのに対し、東中野駅は各駅しか停まらないからです。
駅の利用者数も断然中野駅の方が上で、駅前などが栄えているのも中野駅です。
ですから単に都心までの距離だけではなく、交通機関の使いやすさや、街の大きさなども相対的に見る必要があります。
③駅からの近さもマンションの資産価値には大きく影響する
いくら人気の街で都心部に近い駅だからといって、駅からの距離が遠ければ意味がありません。
特に都心部の不動産の資産価値や需要の高さは、「駅から何分」かで決まります。
値崩れのしにくさを求めたいなら、徒歩5分以下の距離が理想的です。
6分でも7分でもなく「5分以下」というのはけっこう大事。
それはこの距離までだと「駅近物件」と思わせることができるからです。
不動産業界では、「徒歩1分」の距離は「80ｍ」と定められています。
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会のHPにも下記のように記されています。
徒歩1分＝80ｍ（道路距離）で算出し、信号待ちや坂道などは考慮されていません。
出典：広告の見方（中古マンションの場合）|公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会
つまり徒歩5分以内の距離ということは、駅から400ｍ以内の物件ということですね。
ブランド力が高いマンションは資産価値も高い！
続いて重要になるのが、マンションが持つブランド力です。
ヴィトン、プラダ、グッチ…など、ブランド品ってそれだけで価値が高いですよね。
中古でもその価値はなかなか衰えません。
それはマンションでも同じです。
マンションにもブランドがあり、ブランド品と同様その価値は衰え知らず。
具体的にどんなものがあるのが見ていきましょう。
④ブランドマンションとは～大手不動産デベロッパーの魅力
ブランドマンションとは、基本的に大手不動産会社や大手建設会社が手がけるマンションのことです。
特徴としては、設備や品質が高い、安全性が高い、共用施設が充実しているなどのことが挙げられます。
具体的には、
・東京建物：ブリリア
・三井不動産：パークマンション、パークコート
・住友不動産：グランドヒルズ
・野村不動産：プラウド
これらのシリーズのマンションは特に人気が高く、資産価値が衰えにくいといえます。
ただブランドマンションの欠点は、相場に比べてかなり高額なことです。
しかし値崩れがしにくいということは売却時にも相場以上の高値で売れるということですから、結果としてブランドマンションの方が得をすることも考えられます。
⑤タワーマンションの資産価値は普通のマンションより高い
タワーマンションも一種のブランドといってもいいでしょう。
タワーマンションは、所有しているだけで資産家たちのステータスとなるものです。
また貸し出せば賃料も高額ですから投資先としての魅力も高く、立地も眺望も抜群。資産価値が落ちない代表のようなマンションだといえます。
マンションの管理状態も資産価値に大きく影響する
マンションの建物そのものも大事ですが、資産価値を考えたらマンションの「管理状態」もかなり重要になってきます。
同じ築年数のマンションでも、見た目の綺麗さや劣化状況って大きく違うもの。築年数を重ねれば重ねるほど、その差は歴然になっていきます。
それが管理状態の善し悪しによって決まるんです。
また管理費や修繕費なども、マンションによってそれぞれですよね。
月々の支払いのことですから、そこもマンションの需要に大きく影響します。
具体的に管理の部分で大事になってくるのは、
・管理会社の委託の有無
・マンションの規模
の2つです。
具体的に見ていきましょう。
⑥自主管理のマンションは避けるべき
マンションの管理は、基本的に居住者全員が協力しておこなうものです。
しかしマンションの管理には専門的な知識が必要になりますから、多くの場合で管理組合の取りまとめや専門分野に関しては、マンション管理会社に委託しているはずです。
管理会社の役割としては、点検や清掃、大規模修繕の企画・実施、各業者の手配などです。
ただこれらの業務は、必ずしも管理会社に委託しなければならないというわけではありません。
居住者だけで全ての管理をしているケースを「自主管理」といいますが、管理組合の意向次第ではそれでも構わないわけです。
しかしそのようなマンションの資産価値は、残念ながら保証できません。
自主管理にすることで、管理会社に委託する費用は抑えることはできます。居住者たちの管理費も他と比べてかなり安いはずです。
しかしマンションの管理って、「管理業務主任者」や「マンション管理士」という資格があることからもわかるように、到底素人ができるものではないんです。
建物の構造や各種設備の耐用年数の理解も必要ですし、日々の点検や清掃、ゴミ出しの業務には物理的な人手も必要です。
目の前の管理費の節約のために自主管理をおこなっているマンションは、長期的に見ればマンションの劣化を早め、景観を損なわせ、資産価値の低下を早めているだけだといえます。
そのため資産価値の低下を防ぐためには、しっかりとしたマンション管理が必要になってくるわけです。
またマンションは10～15年に1度ほど、大規模修繕が必要になってきます。
大規模修繕の内容は、外壁などの塗り直し、設備の点検・補修、劣化状況の確認・補強など多岐に渡ります。
大規模修繕には大きな金額が必要ですから、毎月住人から維持修繕費というものを徴収して積み立てるのが一般的です。
しかしこの点においても目先の節約のため、修繕積立費を著しく安く設定しているマンションもあります。
こちらについても、結果として自分たちの首を占めているようなものだといえます。
管理費や修繕積立費については安い方がいいというのは当然です。
しかし著しく安い場合には疑いの目を持ち、きちんとした管理や積立がされているか確認する必要があります。
⑦マンションの規模は大きい方がいい
管理費や修繕積立費が安すぎるマンションは心配だとお話しましたね。
しかしこの2つの費用は、ローン返済とともに月々の負担になるものですから、安いに越したことはありません。安い方が売れやすさも高まります。
ではどんなマンションが、管理費や修繕積立費が安心できる上で安いのかというと、「戸数の多いマンション」だといえます。
戸数が多ければ管理費、修繕積立金の１戸あたりの負担も少なくなりますし、ビッグコミュニティのマンションですからまず自主管理ということもないでしょう。
戸数の目安としては、値崩れのしにくさを求める場合には最低でも100戸前後はあるマンションを選ぶといいと思います。
もちろん200戸、300戸のマンションだったらなお良しです。
ただ戸数が多いと、同じ時期に同じマンションの別の部屋が売りに出ていることが多いので、売り出し時期についてはよく考えるべきだといえます。
需要の高いマンションの部屋や間取りの特徴
最後に居室自体の特徴についても考えてみましょう。
居室の特徴次第では、資産価値の落ち方もそうですが「売りやすさ」の面でかなり差がでるところです。
需要の高い居室といえる条件は、次の3点が影響します。
・日照
・間取り
・階数、角部屋
具体的に見ていきましょう。
⑧南採光のマンションが不動の人気
値崩れのしにくさを求めるなら、必ず南向きの部屋を選ぶべきです。
「南向き信仰」っていう言葉があるほど、日本人は南向きの居室が大好きなんです。
新築マンションだって必ず南向きの部屋から売れていきますからね。
南の次は、東→西→北の順で価値が落ちていきます。
⑨需要の高いマンションの間取りは3LDK
資産価値は居室の大きさで決まりますから、1ルームだろうが3LDKだろうが価格には影響しません。
しかし例えば70㎡もあるのに、1LDK、リビングが30畳以上などという特殊な間取りの需要は低いと思った方がいいでしょう。
70㎡なら多くの場合ファミリーが住む広さ。
そのため3LDKが一番需要の高い間取りだといえます。
ただもちろん、広尾や麻布などの高級住宅地だったらそのような贅沢な間取りも不思議ではありません。
要はそのエリアにとって一番需要の高い間取りが、一番売りやすいということです。
例えば単身者が多く住むエリアだったらファミリータイプの需要は低く、逆にファミリー世帯が多く住むエリアでは1LDKや1ルームのマンションの需要は低いですよね。
関連記事⇒マンションの間取りはどんな種類があるの？不動産のプロが教える7つの選び方
⑩高層階、角部屋のマンションの資産価値が高い
同じマンションでも1階と最高階だったら、1割は価値が変わってきます。
また同じ階数でも角部屋かそうでないかでも、1割近く変わってくるかもしれません。
価値が高いということは、それだけ需要が高いということ。
需要が高いということは値崩れしにくさも高まるということです。
マンションの資産価値まとめ
値崩れしにくいマンションの特徴を10個挙げてきましたが、要は「誰もが住みたいと思うマンション」が価値を下げないマンションなんです。
でも今回挙げた10個のポイントを全て満たしているマンションって、多分、億超え。
ですからマンションを選ぶときには、いくつかの選択肢に絞った後に、最終的に選ぶ基準として「値崩れがしにくいマンションはどれだろう？」と今回お伝えした10個のポイントを思い返してみてください。
またマンションを売る際にも、自分のマンションの資産価値を考えるときに、この10個のポイントは参考にして頂けると思います。
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