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「安心できる中古住宅のスムストックとは何か知りたい」
「スムストックは普通の中古住宅と何が違うのか」
「スムストックの特徴やデメリットを教えて欲しい」
中古は新築と違ってだれがどのように使ってきたのかわからないところだらけですね。
不動産会社が扱っている中古物件は問題ないのか、安心できる住宅なのか不安があるでしょう。
そのように考えている人に知って欲しいのが、いま注目されている中古住宅のスムストックになります。
今回の記事では、
- 一般の中古住宅の購入はどうなのか
- 安心できるスムストック中古住宅
の2点を中心にお話をしていきます。
この記事を読んでいただければ「中古住宅の購入ポイントやスムストック」が明確になりますので、ぜひ参考にしてください。
また本文に入る前に、家づくりにおいて最も重要なことを伝えさせてください。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
それは、「出来るだけ多くの住んでいる地域に対応している住宅メーカーの資料集めすること」です。
ここだけの話、家づくりで後悔している人のほとんどは、この「住宅メーカーの比較」を怠っていたというケースが非常に多いのです。
例えば、5,6社見ただけで住宅展示場で一目惚れした家に決めてしまったり、営業の人の話に流されてしまったり・・・。
ほとんどの人にとって家は一生に一度の大きな買い物。
後から、改築や建て直しをすることになり、何千万円もの損をしてしまう方も実際に存在します。
そんな失敗をしないためにも、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め1度は比較してみることが何よりもまず最初にやるべきことなのです。
「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」
ほとんどの人がそう思うでしょう。
そこでぜひ活用してほしいのが、SUUMOのカタログ一括請求サービスとNTTデータグループが運営する家づくりのとびら。
マイホームの建設予定地を入力するだけで、そのエリア対応の住宅メーカーのカタログをスマホから簡単に取り寄せることが出来ます。
SUUMOでは工務店を中心に、家づくりのとびらはハウスメーカー中心に無料で資料を取り寄せられます。
「予算的にハウスメーカーは厳しい。。。」
「絶対に知名度のある会社がいい！」
このように先入観を持つのではなく、まずは必ず1度出来るだけ多くの住宅メーカーに目を通して下さい。
最初は比較対象じゃなかった会社や、名前も知らなかった会社が実は自分たちにとってはベストな住宅メーカーだったという方は非常に多いです。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、面倒くさがらず資料を取り寄せてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
もくじ
スムストック住宅は安心できて一般中古住宅は安心できないの？
スムストックとは不動産業界の言葉で、家に「住む」のスムとストック（在庫）をあわせた造語になります。
家の在庫を持つことで不動産会社が普通にしていることを造語として表現しているのです。
現在不動産業界ではスムストックに注目があり、いままでの中古住宅とは違う優良物件として差別化しています。
中古住宅の購入を検討されている方は、スムストックとは何か？
一般の中古住宅とスムストックの違いを理解して購入したほうがいいかもしれませんね。
まずは、一般的な中古住宅の流れがどうなっているのか見ていきましょう。
一般的な中古住宅購入の流れ
一般的な中古住宅購入の流れをまとめました。
中古住宅の購入条件をはっきりさせる
中古住宅も新築と同じで、購入住宅の条件をはっきりさせていないと、これがいい！あっちもいい！となってしまいます。
まずは、購入したい中古住宅はどのようなものかはっきりさせるのです。
- 頭金や住宅ローンなどの予算範囲
- 住まいのエリア
- 部屋数
- だいたいの築年数
最低でもこれらは決めましょう。
ネットか不動産会社で物件探し
購入したい中古住宅の条件が決まれば、インターネットの不動産サイトを利用して物件探しです。
不動産サイトでは、住所・部屋数（1LDK・2LDK・3LDK…）・販売価格を指定して希望の該当物件があるかチェックしていきます。
ネットに希望物件がない場合は、不動産会社にいって希望条件を伝えて探してもらいましょう。
サイトに物件がないのに不動産会社に行っても意味ないと思うでしょうが、ネットにすべての中古物件は公開していません。
希望条件にぴったりと合う物件がなくても、不動産会社は似通った物件を紹介してくれるので、やりとりだけでも中古物件に関する知識が深まるでしょう。
不動産会社が扱っている中古住宅は、会社によって価格が違うこともあるので複数の不動産会社に依頼して、たくさんの中古住宅を見ていきましょう。
希望にあった中古住宅に出会えるまで長い期間がかかるので、あとはどれだけ待てるかが物件探しのポイントです。
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希望条件の中古住宅があれば申込みと契約
希望条件の中古住宅があれば、不動産会社を通して購入申し込みを行い契約に進みます。
新築住宅であれば購入申し込みに手付金がいくらか必要ですが、中古物件はここから交渉がはじまるのです。
提示価格のまま購入するのではなく購入希望金額や手付金、引き渡し希望日など不動産会社を通して売主に交渉していき、合意できたら契約になるのです。
契約では売買契約書などさまざまな書類に記入していきます。
売買契約書などの書類はとても重要なので、わからなければ納得できるまで聞いて契約に進みましょう。
引き渡し日までにお金の準備が必要で現金購入でない場合は、契約前に住宅ローンの審査は通るか確認すべきです。
中古住宅の引き渡し
購入した住宅での生活に向けた引っ越しなどの準備をしていき、引き渡し・引っ越しになります。
一般の中古住宅の瑕疵（かし）があった場合
一般的な中古住宅の流れは、物件探しから申込み、契約と引き渡しになっていましたが、これは新築住宅でも基本的に同じです。
中古か新築かの違いですが、中古はトラブルになることがあるので注意してください。
トラブルとは瑕疵（かし）のことで、瑕疵とは住宅の品質欠陥があることをさします。
新築住宅の品質については、品確法という法律で販売した住宅に瑕疵があれば、補修する義務がありその期間は引き渡しから10年になっているのです。
ハウスメーカーは販売住宅に問題があればきちんと対応する瑕疵担保責任があります。
中古住宅の欠陥はだれがどのように対応してくれるのかです。
不動産会社か売主（もともと住んでいた人）しかいませんが、欠陥住宅の補修はだれがするのか？
中古住宅を販売したのは不動産会社だから、不動産会社に損害賠償すればいいはずと考えますが、中古住宅の仲介手数料だけしかとっていないのでその範囲しか対応できません。
不動産会社は物件を探して販売しましたが仲介なので、売り主はもともと住んでいた人になるのです。
住んでいた人からすれば欠陥があったことを知らなかって、購入者が生活をしてから問題になったというケースもあります。
売主は個人なので損害賠償するといってもできない状況かもしれない。
中古住宅は新築住宅である品確法という法律の対象になっていないので、売買契約書には瑕疵担保責任の義務は果たさなくてよい物件か短い期間になっているはずです。
中古住宅の年数が経過した古い物件は問題があるかもしれないので、瑕疵担保責任の義務は果たさないことも多い。
このように新築住宅と中古住宅の流れは同じでも、欠陥住宅という問題が潜んでいるのです。
関連記事⇒事故物件を売る方法～心理的瑕疵があった持ち家やマンションを売る5つのポイント
一般の中古住宅は手軽に購入できるが思わぬこともある
中古住宅の購入は新築住宅より安く良い物件があれば、手軽に購入ができます。
子供部屋が必要になったので広いところに住みたいから子供の入学にあわせて引っ越しができますね。
新築住宅は引き渡し日までの期間がかかりますが、中古住宅は短期間で段取りがしやすい。
しかし、中古住宅には瑕疵担保責任がないのでトラブルがあるかもしれないのです。
このようなことから、2016年9月から国土交通省が指定した保険会社から瑕疵担保保険が導入されました。
国土交通省のHPでは瑕疵担保保険について下記のように解説がなされています。
保険法人への保険金の直接請求
事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅（保険付き住宅）を取得した人は、保険法人に対し、瑕疵の補修などにかかる費用（保険金）を請求することができます（直接請求）。※ 保険法人とは、国土交通大臣から指定を受け、住宅の検査や保険の引受けを行う法人です。
購入者が欠陥住宅を購入して泣き寝入りするようなことがあってはいけないので、中古住宅で瑕疵があれば瑕疵担保保険で補修するのです。
株式会社住宅あんしん保証という会社の「住宅あんしん保証」という保険で、この保険は検査業者が加入することになります。
検査業者はホームインスペクション（住宅診断）する会社で、不動産会社と関係のない第三者的な立場で住宅を検査するのです。
関連記事⇒ホームインスペクターとはどんな資格？ホームインスペクションのメリットを不動産のプロが解説
中古住宅の購入は住宅に欠陥はないのか検査業者に住宅診断してもらってから購入しないと瑕疵が発生してもどうにもならない。
検査業者が「住宅あんしん保証」に加入しているかも聞いてください。
これは不動産会社の中古住宅の見積もりを依頼するときに「住宅あんしん保証」や検査業者の住宅診断料もお願いすればいいでしょう。
ここまでの話で、中古住宅を購入するのはリスクがあり大変だと思ったのではありませんか？
検査業者が欠陥住宅か診断して問題があれば修理してくれるが、購入後のことで、自宅でゴタゴタするのもしっくりこないです。
中古住宅でもできれば問題ない住宅がいいと思うのが普通の心理になりますね。
そこでスムストックが登場するのです。
中古住宅の欠陥があるかどうか心配しないで物件を購入できるスムストックになります。
それでは、スムストックについて詳しく見ていきましょう。
スムストック住宅が安心して購入できる４つの理由
中古住宅を安心して購入できるのがスムストックになりますが、なぜ安心できるのかその理由をひとつずつ説明します。
スムストック住宅は大手ハウスメーカーブランド
前述の中古住宅の流れで説明しましたが、中古住宅は不動産会社で探して購入するのが一般的です。
地場の小さい不動産会社から全国展開しているところまでさまざまですが、どこも売買や仲介、管理がメインになっているはずです。
ときどき不動産会社の人が展示場で新築戸建住宅を販売していますが、あれは住宅メーカーから依頼されて販売しているのです。
住宅の設計から建築をしている会社ではありません。
つまり、住宅についての売買営業についてはプロですが、住宅の品質については素人なのです。
中古住宅のどこに欠陥があるのか、欠陥が潜んでいるところをチェックすることはできないし、そのような役割の仕事はしません。
スムストックはハウスメーカー10社の独自ブランドになっていて、不動産部門と建築系のアフターができる人が構成しているので、不動産会社とは大きく違うのです。
ハウスメーカーは旭化成・住友林業・セキスイハイム・積水ハウス・ダイワハウス・トヨタホーム・パナホーム・ミサワホーム・三井ホーム・ヤマダＳ×Ｌになります。
スムストックは、10社中8社がハウスメーカーでも1000億円以上の売り上げを上げている超大手企業になるのです。
これだけでも安心して中古住宅が購入できると思うでしょうが、会社の売上規模でスムストックを販売しているのではありません。
ハウスメーカーの規模に関しては当サイトでまとめているハウスメーカーランキングを確認してください。
関連記事⇒ハウスメーカーランキング2019【完全保存版】建築士がおすすめする39社
スムストック中古住宅は基準がある
スムストックで販売している中古物件は、家に関するデータの履歴がすべて残して管理しています。
新築から現在までどのような状況をたどってきたのかがわかる住宅を扱っているのです。
中古住宅だったら間取り図はあっても、設計図まではないほうが多くいままでどのようにメンテナンスしてきたなど、何度か売買が繰り返されていたらだれにもわからないかもしれない。
スムストックでは、設計図・メンテナンス履歴・点検などのデータが一元化されて管理され、品質は安心できる住宅なのです。
しかも、大手ハウスメーカーが建てた家なので耐震構造になっています。
不動産会社の担当者は住宅の品質がどうなのか、基準をもって査定しているわけではありません。
スムストックは中古住宅ではあまりしないホームインスペクション（住宅診断）をメーカー基準の査定資格者がきちんとチェックするのが標準です。
不動産会社から購入する中古物件のリスクは、すべてクリアできる基準があるのがスムストックなのです。
スムストック住宅のメンテナンスは長期保証
中古住宅を不動産会社から購入するとメンテナンスは購入者がしていくことになります。
何か問題があれば、問題があった箇所の対応ができる業者に連絡して対処してもらいますが、スムストックは50年以上のメンテナンスシステムを引き続き受けられるのです。
何か問題があればスムストックの担当者に連絡すれば、対応がスムーズにできるので安心です。
ハウスメーカーのアフターサービスに関しては下記記事で詳しく解説をしています。
関連記事⇒ハウスメーカーのアフターサービスはひどい？プロが教える保証内容やメリットと注意点
スムストック住宅は万が一のため住宅瑕疵担保責任保険がある
不動産会社から中古住宅を購入する場合は、検査業者が「住宅あんしん保証」に加入して問題があれば保険で改修してもらえます。
スムストックはメーカー独自の瑕疵担保保険があるので万が一のときにでも保険範囲で対応できます。
※「住宅あんしん保証」、スムストックの瑕疵保険の対応範囲は個別で確認すべきです。
購入者は不動産知識が乏しく不安になることもありますが、スムストック住宅は不動産会社が仲介している中古住宅のような不明点がないので安心ができますね。
スムストック住宅にもデメリットはある
スムストックは安心できる中古住宅でいいですが、一般の中古住宅と比較すると価格は高くなります。
スムストックはハウスメーカーで自分のところの商品でもきちんと管理している中古住宅を優良住宅として販売しているのです。
ハウスメーカーで販売している新築住宅はそもそも高いですね。
その高い住宅の築年数が浅いものが新築の8割程度で購入できるメリットは大きいですが、中古住宅で流通している物件相場より高くなっています。
もともと高額で安心できるハウスメーカーの物件がリーズナブルに購入できると考えるのか、一般の中古住宅より割高でコスパが悪いと考えるのか求めているものが何かによってかわるでしょう。
スムストック住宅安心まとめ
一般の中古住宅を購入後に欠陥がみつかってもどうにもならないときがあるので、以下のことを依頼しましょう。
- 一般の中古住宅購入は検査診断してもらう
- 検査診断業者に「住宅あんしん保証」の加入
スムストックは以下のメリットがあります。
- 大手ハウスメーカー10社の中古物件販売の独自ブランド
- 中古住宅の履歴データがあり基準をもっている
- 長期メンテナンスがある
- 万が一のときでも、ハウスメーカー独自の瑕疵担保保険がある
スムストックのデメリットは一般の中古物件より割高になるところです。
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